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À 10 750 €/m², qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

Une fois n’est pas coutume, les prix de l’immobilier à Paris se sont stabilisés sur 1 an. Mieux, les notaires constatent une baisse sur les actes définitifs de ventes, qui se signeront pour 10 700 €/m² de médiane à la fin janvier 2022. Mais le budget reste important, certains candidats acheteurs vont être tentés de s’installer en proche périphérie pour trouver moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian attendu de 10 700 €/m² entre novembre et janvier 2022, la moitié des ventes s’effectuera au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires parisiens d’aujourd’hui paye plus de 10 700 €/m².

De son côté le baromètre LPI-SeLoger constate que Paris affiche une moyenne de 11 496 €/m² entre août et octobre 2021. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 7e arrondissement pour 14 792 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 19e à 9465 €/m².

Pour les notaires, les prix des appartements anciens parisiens afficheront une baisse de -1 % de novembre à janvier 2022, par rapport à la même période l’année dernière. Un ajustement qui surviendrait alors que les prix de l’immobilier sont élevés dans la capitale.

À titre d’exemple, le quartier Hôpital-Saint-Louis (10e) a vu le montant de ses transactions immobilières flamber de +42 % en 5 ans. Un appartement ancien y coûte 10 470 €/m².

Qui peut devenir propriétaire à Paris ?

Comme tous les mois lors de la mise à jour de cet article, Emprunter Malin épluche les sites d’annonces entre particuliers.

Pour cette édition, nous tombons sur un appartement de 90 m² dans le 15e arrondissement, proche du métro Bir Hakeim et du RER C. Il a été construit dans une tour moderne, et dispose d’une vue sur la Seine. Les 3 chambres se partagent 2 WC, une salle de douche et une salle de bain. L’actuel propriétaire en demande 865 000 €.

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement parisien d’une valeur de 865 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 86 000 € d’apport personnel. S’ils obtiennent le taux moyen d’octobre 2021 (1,14 % sur 25 ans), les emprunteurs devront payer 3315 €/mois sans compter l’assurance crédit. À raison d’un taux d’endettement maximum de 33 % (hors assurance emprunteur), cela signifie des revenus d’au moins 10 050 €/mois.

Pour info : vous pouvez déterminer les mensualités d’un prêt immobilier aux conditions actuelles à l’aide de notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Dans le quartier Quinze-Vingt (12e), le prix médian d’un appartement ancien s’élève à 11 270 €/m². Il a augmenté de +2,3 % en 3 mois et termine l’année à +0,9 %.

Un ménage disposant d’un budget de 865 000 €, frais d’achat déduits, obtiendra en médiane une surface de 76 m² soit un 4-5 pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 9150 €/m² il obtient 94 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Saint-Maurice, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 5980 €/m², elle gagnera 68 m² de plus que dans le 12e. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix de l’immobilier montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 865 000 € on trouvera un 65 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 15 740 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens passe à 10 840 €/m². De quoi acheter un 79 m² pour gagner 2 pièces supplémentaires.

Les ventes d’appartements à Paris décollent

En 1 an les notaires ont enregistré 36 870 ventes d’appartements anciens à Paris, soit 18 % de plus que l’année d’avant. Le marché se porte tout aussi bien en petite couronne, où les études notariales enregistrent une même hausse de +16 % des ventes en 1 an.

Le dynamisme du marché est de retour après une année de pandémie, alors que le projet du Grand Paris avance. D’ici à 2030 l’Île-de-France aura ajouté 200 km de lignes automatiques à son réseau, avec la promesse d’une rame toutes les 2 à 3 minutes. Les 68 nouvelles gares connecteront les franciliens entre eux, sans obligatoirement passer par Paris.

De quoi donner de l’élan au marché immobilier de la région parisienne, alors que les habitants ont retenu les leçons du confinement et cherchent désormais de plus grandes surfaces.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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