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À 10 610 €/m², qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

Bonne nouvelle, les prix de l’immobilier à Paris ont régressé de -0,2 % en 3 mois. Les notaires constatent ainsi que les actes définitifs de ventes sur les appartements anciens, se signeront pour 10 610 €/m² de médiane à la fin avril 2021. Le budget reste conséquent, certains candidats acheteurs vont être tentés de s’installer en proche périphérie pour trouver moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian attendu de 10 610 €/m² de février à avril 2021, la moitié des ventes s’effectuera au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires parisiens d’aujourd’hui paye plus de 10 610 €/m².

De son côté le baromètre LPI affiche une moyenne de 10 954 €/m² sur 3 mois. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 7e arrondissement pour 14 294 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 19e à 8434 €/m².

Pour les notaires, les prix des appartements anciens parisiens afficheraient une baisse de -0,4 % de février à avril 2021, par rapport aux 3 mois précédents. Un ajustement bienvenu alors que les prix de l’immobilier sont très élevés dans la capitale.

À titre d’exemple, le quartier Amériques (19e) a vu le montant de ses transactions immobilières flamber de +45,60 % en 5 ans. L’explication est simple : un appartement ancien n’y coûte « que » 9260 €/m².

Qui peut devenir propriétaire à Paris ?

Comme tous les mois lors de la mise à jour de cet article, Emprunter Malin épluche les sites d’annonces entre particuliers.

Pour cette édition, nous tombons sur cet appartement de 85 m² qui comprend 4 pièces et 3 chambres. Il est situé dans un immeuble de 1955 du quartier Oberkampf (11e).

Porte blindée, cave, chauffage central avec commande individuelle, double vitrage, cuisine équipée, salle de bains et WC séparé, proximité du métro et des commerces, bref un bon appartements à Paris. Le propriétaire en demande 922 000 € soit 10 847 €/m².

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement parisien d’une valeur de 922 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 93 000 € d’apport personnel. S’ils obtiennent le taux moyen de février 2020 (1,33 % sur 25 ans), les emprunteurs devront payer 3614 €/mois sans compter l’assurance crédit. À raison d’un taux d’endettement maximum de 33 %, cela signifie des revenus d’au moins 10 955 €/mois.

Pour info : vous pouvez déterminer les mensualités d’un prêt immobilier aux conditions actuelles à l’aide de notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Dans le quartier Saint-Ambroise (11e), le prix médian d’un appartement ancien s’élève à 10 950 €/m². Il a augmenté de +6 % en 1 an mais baisse de -1 % en 3 mois.

Un ménage disposant d’un budget de 922 000 €, frais d’achat déduits, obtiendra en médiane une surface de 84 m² soit un 3-4 pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 9280 €/m² il obtient 99 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Saint-Maurice, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 6440 €/m², elle gagnera 44 m² de plus que dans le 11e. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 922 000 € on trouvera un 60 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 15 200 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens passe à 10 510 €/m². De quoi acheter un 87 m² pour gagner 2 pièces supplémentaires.

Baisse des ventes d’appartements anciens sur Paris

D’octobre à décembre 2020 les notaires ont enregistré 8740 ventes d’appartements anciens à Paris, soit 4 % de moins que l’année dernière. Le marché se porte mieux en petite couronne, où les études notariales enregistrent une hausse de +3 % des ventes en 1 an.

Et le dynamisme du marché pourrait continuer, eu égard au projet du Grand Paris. D’ici à 2030 l’Île-de-France aura ajouté 200 km de lignes automatiques à son réseau, avec la promesse d’une rame toutes les 2 à 3 minutes. Les 68 nouvelles gares connecteront les franciliens entre eux, sans obligatoirement passer par Paris.

De quoi donner de l’élan à l’économie en région parisienne, à l’heure où les incertitudes liées aux accords post Brexit pourraient faire sortir Londres du cercle des affaires.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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