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À 10 740 €/m², qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

Les prix de l’immobilier à Paris ont régressé de -0,9 % en 3 mois. Des chiffres qui n’empêchent pas les notaires de constater que les actes définitifs de ventes sur les appartements anciens, se signeront pour 10 740 €/m² de médiane à la fin septembre 2021. Le budget reste conséquent, certains candidats acheteurs vont être tentés de s’installer en proche périphérie pour trouver moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian attendu de 10 740 €/m² de juillet à septembre 2021, la moitié des ventes s’effectuera au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires parisiens d’aujourd’hui paye plus de 10 740 €/m².

De son côté le baromètre LPI-SeLoger affiche une moyenne de 11 194 €/m² en juin 2021. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 6e arrondissement pour 14 232 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 19e à 8905 €/m².

Pour les notaires, les prix des appartements anciens parisiens afficheraient une baisse de -0,4 % de juillet à septembre 2021, par rapport à la même période l’année dernière. Un ajustement qui surviendrait alors que les prix de l’immobilier sont élevés dans la capitale.

À titre d’exemple, le quartier Hôpital-Saint-Louis (10e) a vu le montant de ses transactions immobilières flamber de +42 % en 5 ans. Un appartement ancien y coûte 10 310 €/m².

Qui peut devenir propriétaire à Paris ?

Comme tous les mois lors de la mise à jour de cet article, Emprunter Malin épluche les sites d’annonces entre particuliers.

Pour cette édition, nous tombons sur un 5 pièces de 68 m² dans le 5e. Les photos montrent un intérieur très bien décoré et comme neuf. La vue donne sur la cour. Pour en devenir propriétaire ainsi que de la cave qui va avec, l’actuel propriétaire en demande 995 000 €.

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement parisien d’une valeur de 995 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 100 000 € d’apport personnel. S’ils obtiennent le taux moyen de juin 2021 (1,18 % sur 25 ans), les emprunteurs devront payer 3832 €/mois sans compter l’assurance crédit. À raison d’un taux d’endettement maximum de 33 %, cela signifie des revenus d’au moins 11 620 €/mois.

Pour info : vous pouvez déterminer les mensualités d’un prêt immobilier aux conditions actuelles à l’aide de notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Dans le quartier Quinze-Vingt (12e), le prix médian d’un appartement ancien s’élève à 11 110 €/m². Il a augmenté de +2,4 % en 1 an et continue vers +2,1 % en 3 mois.

Un ménage disposant d’un budget de 995 000 €, frais d’achat déduits, obtiendra en médiane une surface de 89 m² soit un 4-5 pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 9050 €/m² il obtient 109 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Saint-Maurice, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 6090 €/m², elle gagnera 70 m² de plus que dans le 11e. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 995 000 € on trouvera un 65 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 14 240 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens passe à 10 610 €/m². De quoi acheter un 93 m² pour gagner 3 pièces supplémentaires.

Hausse des ventes d’appartements anciens sur Paris

De mars à mai 2021 les notaires ont enregistré 8400 ventes d’appartements anciens à Paris, soit 41% de plus que l’année dernière. Le marché se porte tout aussi bien en petite couronne, où les études notariales enregistrent une même hausse de +49% des ventes en 1 an.

Le dynamisme du marché est de retour en cette période de sortie de crise, alors que le projet du Grand Paris avance. D’ici à 2030 l’Île-de-France aura ajouté 200 km de lignes automatiques à son réseau, avec la promesse d’une rame toutes les 2 à 3 minutes. Les 68 nouvelles gares connecteront les franciliens entre eux, sans obligatoirement passer par Paris.

De quoi donner de l’élan au marché immobilier de la région parisienne, alors que les habitants ont retenu les leçons du confinement et cherchent désormais de plus grandes surfaces.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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