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À 10 280 €/m², qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

Appartement haussmannien Paris
C'est officiel, les prix de l'immobilier parisien battent leur record historique.

Les prix de l’immobilier à Paris ont progressé de +2,1 % en seulement 3 mois. Et ce n’est pas fini, car les notaires constatent que les actes définitifs de ventes sur les appartements anciens se signeront pour 10 280 €/m² de médiane à la fin octobre 2019. Avec un tel budget, certains candidats acheteurs vont être tentés de s’installer en proche périphérie pour moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian attendu de 10 280 €/m² d’août à octobre 2019, la moitié des ventes s’effectuera au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires parisiens d’aujourd’hui paye plus de 10 280 €/m².

Un chiffre confirmé par le baromètre LPI SeLoger, qui affiche une moyenne de 10 384 €/m² de mai à juillet. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 7e arrondissement pour 14 220 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 19e à 7842 €/m².

Pour les notaires, les prix de l’immobilier parisien afficheraient ainsi une hausse de +2,1 % d’avril à juin 2019. Le record de la hausse des prix appartient 18 ème arrondissement, dont le montant des transactions a décollé de +13,4 % sur 1 an.

Qui peut devenir propriétaire à Paris ?

Comme tous les mois lors de la mise à jour de cet article, Emprunter Malin épluche les sites d’annonces entre particuliers à la recherche d’un appartement à Paris.

Pour cette édition nous tombons en admiration devant cette façade haussmannienne et ses balcons en fer forgé. L’annonce propose ainsi un appartement de 4 pièces et 3 chambres, rue Letort, porte de Clignancourt (18e).

Les 93 m² hébergent 3 chambres, une salle d’eau et un WC séparé, les occupants sont tenus au chaud par un double vitrage et un chauffage individuel au gaz. Les photos montrent des moulures au plafond, une petite cuisine à 2 feux seulement et sans hotte, des chambres lumineuses et des parties communes très bien entretenues. Le prix de cette petite merveille : 748 000 € pour se situer à 1 min de la première station de métro.

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement à Paris d’une valeur de 748 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 74 000 € d’apport personnel. S’ils obtiennent le taux moyen de août 2019 (1,34 % sur 25 ans), les emprunteurs devront payer 2 936 €/mois sans compter l’assurance crédit. À raison d’un taux d’endettement maximum de 33 %, cela signifie des revenus d’au moins 8897 €/mois.

Pour info : vous pouvez déterminer les mensualités d’un prêt immobilier aux conditions actuelles à l’aide de notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Le 11e arrondissement de Paris ne comporte pas de quartiers chics, ni de quartiers « populaires ». D’après les notaires il faut compter un budget médian de 9890 €/m² pour y habiter, les prix ayant varié de +7,5 % en 1 an.

Un ménage disposant d’un budget de 748 000 € frais d’achat déduits obtiendra en médiane une surface de 75 m², soit un 3-4 pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 8260 €/m² il obtient 90 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Saint-Maurice, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 5520 €/m², elle gagnera 60 m² de plus que dans le 11e. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 748 000 € on trouvera un 53 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 14 060 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens descend à 10 000 €/m². De quoi acheter un 74 m² pour gagner 2 pièces supplémentaires.

Hausse des ventes d’appartements anciens sur Paris

D’avril à juin 2019, les notaires ont enregistré 9580 ventes d’appartements anciens à Paris. C’est 3% de plus que durant la même période l’année précédente. Le marché se porte beaucoup peu mieux en petite couronne, où les études notariales enregistrent une hausse de +8 % des ventes en 1 an.

Et le dynamisme du marché pourrait continuer, eu égard au projet du Grand Paris. D’ici à 2030 l’Île-de-France aura ajouté 200 km de lignes automatiques à son réseau, avec la promesse d’une rame toutes les 2 à 3 minutes. Les 68 nouvelles gares connecteront les franciliens entre eux, sans obligatoirement passer par Paris.

À l’heure où un Brexit sans accord semble inévitable, l’immobilier pourrait avoir le vent en poupe sur la région parisienne.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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