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À 10 300 €/m², qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

Appartement haussmannien Paris
C'est officiel, les prix de l'immobilier parisien battent leur record historique.

Les prix de l’immobilier à Paris ont progressé de +1,6 % en seulement 3 mois. Et ce n’est pas fini, car les notaires constatent que les actes définitifs de ventes sur les appartements anciens se signeront pour 10 300 €/m² de médiane à la fin novembre 2019. Avec un tel budget, certains candidats acheteurs vont être tentés de s’installer en proche périphérie pour moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian attendu de 10 300 €/m² de septembre à novembre 2019, la moitié des ventes s’effectuera au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires parisiens d’aujourd’hui paye plus de 10 300 €/m².

Un chiffre confirmé par le baromètre LPI SeLoger, qui affiche une moyenne de 11 188 €/m² de juin à septembre. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 7e arrondissement pour 14 561 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 19e à 7876 €/m².

Pour les notaires, les prix de l’immobilier parisien afficheraient ainsi une hausse de +5,9 % de mai à juillet 2019. On peut notamment citer le quartier de Saint-Fargeau (12e), qui a vu le montant des transactions immobilières flamber de +25,5 % en 5 ans. Et pourtant un appartement ancien n’y coûte « que » 7940 €/m².

Qui peut devenir propriétaire à Paris ?

Comme tous les mois lors de la mise à jour de cet article, Emprunter Malin épluche les sites d’annonces entre particuliers à la recherche d’un appartement à Paris.

Pour cette édition nous jetons notre dévolu sur ce charmant 48 m² dans le 14e. Il se situe au dernier étage avec ascenseur, il possède une terrasse exposée plein sud et même une cave. L’immeuble est décrit comme « en pierre et briques de très bon standing », il se situe proche de 3 stations de métro.

Aucuns travaux à prévoir, l’intérieur est chaleureusement décoré, on tombe notamment en admiration devant cette cuisine parfaitement optimisée. Sur les photos on voit que l’une des chambres a l’air conditionné, les propriétaires demandent 490 000 € pour l’ensemble soit 10 208 €/m².

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement à Paris d’une valeur de 490 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 49 000 € d’apport personnel. S’ils obtiennent le taux moyen de septembre 2019 (1,33 % sur 25 ans), les emprunteurs devront payer 1921 €/mois sans compter l’assurance crédit. À raison d’un taux d’endettement maximum de 33 %, cela signifie des revenus d’au moins 5830 €/mois.

Pour info : vous pouvez déterminer les mensualités d’un prêt immobilier aux conditions actuelles à l’aide de notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Le 11e arrondissement de Paris ne comporte pas de quartiers chics, ni de quartiers « populaires ». D’après les notaires il faut compter un budget médian de 9890 €/m² pour y habiter, les prix ayant varié de +7,5 % en 1 an.

Un ménage disposant d’un budget de 490 000 € frais d’achat déduits obtiendra en médiane une surface de 49 m², soit un 3 pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 8260 €/m² il obtient 59 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Saint-Maurice, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 5520 €/m², elle gagnera 39 m² de plus que dans le 11e. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 490 000 € on trouvera un 34 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 14 060 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens descend à 10 000 €/m². De quoi acheter un 49 m² pour gagner près de 2 pièces supplémentaires.

Hausse des ventes d’appartements anciens sur Paris

De mai à juillet 2019, les notaires ont enregistré 10 890 ventes d’appartements anciens à Paris. C’est 4 % de plus que durant la même période l’année précédente. Le marché se porte encore mieux en petite couronne, où les études notariales enregistrent une hausse de +10 % des ventes en 1 an.

Et le dynamisme du marché pourrait continuer, eu égard au projet du Grand Paris. D’ici à 2030 l’Île-de-France aura ajouté 200 km de lignes automatiques à son réseau, avec la promesse d’une rame toutes les 2 à 3 minutes. Les 68 nouvelles gares connecteront les franciliens entre eux, sans obligatoirement passer par Paris.

De quoi donner de l’élan à l’économie en région parisienne, à l’heure où les incertitudes liées au Brexit pourraient faire sortir Londres du cercle des affaires.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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