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À 10 190 €/m², qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

mise à jour: 30 juillet 2019
Appartement haussmannien Paris
C'est officiel, les prix de l'immobilier parisien battent leur record historique.

Les prix de l’immobilier à Paris ont progressé de +1,5 % en seulement 3 mois. Et ce n’est pas fini, car les notaires constatent que les actes définitifs de ventes sur les appartements anciens se signeront pour 10 190 €/m² de médiane à la fin septembre 2019. Avec un tel budget, certains candidats acheteurs vont être tentés de s’installer en proche périphérie pour moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian attendu de 10 190 €/m² de juillet à septembre 2019, la moitié des ventes s’effectuera au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires parisiens d’aujourd’hui paye plus de 10 190 €/m².

Un chiffre confirmé par le baromètre LPI SeLoger, qui affiche une moyenne de 10 404 €/m² d’avril à juin. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 6e arrondissement pour 14 003 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 19e à 7825 €/m².

Pour les notaires, les prix de l’immobilier parisien afficheraient ainsi une hausse de +1,5 % de mars à mai 2019. Le record de la hausse des prix appartient 19 ème arrondissement, dont le montant des transactions a décollé de +13,8 % sur 1 an.

Qui peut devenir propriétaire à Paris ?

Comme tous les mois lors de la mise à jour de cet article, Emprunter Malin épluche les sites d’annonces entre particuliers à la recherche d’un appartement à Paris.

Pour cette édition nous tombons sur cet appartement de 3 pièces d’une surface de 68 m². Il est situé dans le 20e, proche de 2 stations de métro et d’une station de tram. Pour ce prix l’heureux propriétaire s’installera au 8e étage, avec un balcon de 20 m². Il aura même une cave et un parking à sa disposition.

Les photos montrent un logement bien entretenu, ne nécessitant pas de travaux, équipé de placards intégrés dans le couloir. Son prix : 650 000 €.

Sur ce montant les frais d’achat (droits de mutation, formalités, émoluments, etc.) s’élèveront à 46 700 € (source : calculettes des notaires). Sans compter les frais d’emprunt (garanties, frais de dossier), un budget de 697 000 € est donc nécessaire.

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement à Paris d’une valeur de 650 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 46 000 € d’apport personnel. S’ils obtiennent le taux moyen de juin 2019 (1,39 % sur 25 ans), les emprunteurs devront payer 2 566 €/mois sans compter l’assurance crédit. À raison d’un taux d’endettement maximum de 33 %, cela signifie des revenus d’au moins 7776 €/mois.

Pour info : vous pouvez déterminer les mensualités d’un prêt immobilier aux conditions actuelles à l’aide de notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Le 11e arrondissement de Paris ne comporte pas de quartiers chics, ni de quartiers « populaires ». D’après les notaires il faut compter un budget médian de 9720 €/m² pour y habiter, les prix ayant varié de +3,7 % en 1 an.

Un ménage disposant d’un budget de 650 000 € frais d’achat déduits obtiendra en médiane une surface de 66 m², soit un 3-4 pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 8240 €/m² il obtient 78 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Saint-Maurice, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 5250 €/m², elle gagnera 57 m² de plus que dans le 11e. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 650 000 € on trouvera un T2 de 47 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 13 670 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens descend à 10 070 €/m². De quoi acheter un 64 m² pour gagner 2 pièces supplémentaires.

Hausse des ventes d’appartements anciens sur Paris

De mars à mai 2019, les notaires ont enregistré 9070 ventes d’appartements anciens à Paris. C’est 1% de plus que durant la même période l’année précédente. Le marché se porte beaucoup peu mieux en petite couronne, où les études notariales enregistrent une hausse de +12 % des ventes en 1 an.

Et le dynamisme du marché pourrait continuer, eu égard au projet du Grand Paris. D’ici à 2030 l’Île-de-France aura ajouté 200 km de lignes automatiques à son réseau, avec la promesse d’une rame toutes les 2 à 3 minutes. Les 68 nouvelles gares connecteront les franciliens entre eux, sans obligatoirement passer par Paris.

À l’heure où un Brexit sans accord semble inévitable, l’immobilier pourrait avoir le vent en poupe sur la région parisienne.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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