Accueil Immobilier À 9600 €/m² qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

À 9600 €/m² qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

mise à jour: 30 novembre 2018
Appartement haussmannien Paris
C'est officiel, les prix de l'immobilier parisien battent leur record historique.

Les prix de l’immobilier à Paris ont progressé de +1 % en seulement 3 mois. Et ce n’est pas fini, car les notaires constatent que les actes définitifs de ventes sur les appartements anciens se signeront pour 9670 €/m² de médiane à la fin janvier 2019. Même si l’inflation est en train de ralentir, certains candidats acheteurs vont être tentés de s’installer en proche périphérie, pour moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian attendu de 9670 €/m² de novembre 2019 à janvier 2019, la moitié des ventes s’effectuera au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires parisiens d’aujourd’hui paye plus de 9670 €/m².

Un chiffre confirmé par le baromètre LPI SeLoger, qui affiche une moyenne de 10 016 €/m² d’août à octobre. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 6e arrondissement pour 13 476 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 19e à 7563 €/m².

Pour les notaires, les prix de l’immobilier parisien afficheraient ainsi une hausse de +1 % de juillet à septembre 2018. Au 3e trimestre le record appartenait au 1e arrondissement, qui affichait +11,2 % sur 1 an. En tout 14 arrondissements parisiens subissaient une hausse des prix de l’immobilier supérieure à 5 %, le 19e atteignait même +10,7 %.

Qui peut devenir propriétaire à Paris ?

Comme tous les mois lors de la mise à jour de cet article, Emprunter Malin épluche les sites d’annonces entre particuliers à la recherche d’un appartement à Paris.

Ce mois-ci nous choisissons un appartement de 2 pièces et 24 m² situé à Paris IXe, dans la célèbre rue des martyrs. D’après l’annonce il faut marcher 350 m pour arriver au métro Saint-Georges. Il se situe au 5e étage, au calme avec une vue dégagée, le chauffage électrique est individuel, l’exposition est traversante Est-Ouest. Le nouveau propriétaire devra s’acquitter de charges de copropriété annuelles de 500 €, l’impôt foncier était de 316 € en 2016.

L’actuel propriétaire en demande 299 000 €, il apparaît entièrement décoré et meublé sur les photos. Ça peut, car ce prix représente tout de même 12 458 €/m².

À ce prix les frais d’achat (droits de mutation, formalités, émoluments, etc.) s’élèveront à 22 700 € (source : calculettes des notaires). Sans compter les frais d’emprunt (garanties, frais de dossier), un budget de 321 700 € est donc nécessaire.

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement à Paris d’une valeur de 299 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 22 700 € d’apport personnel. S’ils obtiennent le taux moyen d’octobre 2018 (1,62 % sur 25 ans), les emprunteurs devront payer 1213 €/mois sans compter l’assurance crédit. À raison d’un taux d’endettement maximum de 33 %, cela signifie des revenus d’au moins 3675 €/mois.

Pour info : Vous pouvez déterminer les mensualités d’un prêt immobilier aux conditions actuelles à l’aide de notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Le 11e arrondissement de Paris ne comporte pas de quartiers chics, ni de quartiers « populaires ». D’après les notaires il faut compter un budget médian de 9580 €/m² pour y habiter, les prix ayant varié de +20,5 % en 5 ans.

Un ménage disposant d’un budget de 321 700 € devra donc viser un appartement ancien de 299 000 €, à cause des frais d’achat de 22 700 €. Pour ce prix il obtiendra en médiane une surface de 31 m², soit un grand studio ou un petit 2 pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 8190 €/m² il obtient 36 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Saint-Maurice, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 5050 €/m², elle gagnera 28 m² de plus que dans le 11e. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 563 760 € on trouvera un T2 de 36 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 15 660 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens descend à 9580 €/m². De quoi acheter un 59 m² pour gagner 2 pièces supplémentaires.

Les ventes d’appartements anciens en baisse à Paris et sur toute la région

En 1 an les notaires constatent une baisse de -3 % des ventes d’appartements anciens à Paris. Car il faut bien se rendre à l’évidence : si un propriétaire parisien veut vendre pour acheter plus grand, il se heurte aux prix élevés. L’inflation est ainsi en train de s’essouffler, de juillet à septembre 2018 la hausse du prix médian des appartements s’est limitée à +1 % en 3 mois.

Pour autant les ventes sont également en recul de -3 % en petite couronne, malgré le projet du Grand Paris qui rend certaines communes attractives, eu égard à la plus-value potentiellement réalisable. La hausse des prix de l’immobilier n’est plus compensée par la baisse des taux bancaires, même en grande couronne.

Dans cette dernière les volumes de ventes des appartements anciens sont en hausse de +2%, tandis que le nombre de transactions sur les maisons anciennes gagne +1 %.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer