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À 9700 €/m² qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

mise à jour: 1 avril 2019
Appartement haussmannien Paris
C'est officiel, les prix de l'immobilier parisien battent leur record historique.

Les prix de l’immobilier à Paris ont progressé de +0,7 % en seulement 3 mois. Et ce n’est pas fini, car les notaires constatent que les actes définitifs de ventes sur les appartements anciens se signeront pour 9790 €/m² de médiane à la fin mai 2019. Même si l’inflation est en train de ralentir, certains candidats acheteurs vont être tentés de s’installer en proche périphérie, pour moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian attendu de 9790 €/m² de mars à mai 2019, la moitié des ventes s’effectuera au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires parisiens d’aujourd’hui paye plus de 9790 €/m².

Un chiffre confirmé par le baromètre LPI SeLoger, qui affiche une moyenne de 10 346 €/m² de décembre à février. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 6e arrondissement pour 13 618 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 219e à 7466 €/m².

Pour les notaires, les prix de l’immobilier parisien afficheraient ainsi une hausse de +0,7 % de novembre à janvier 2019. Durant cette période le 3e arrondissement ressortait à +6 % sur 1 an. En tout 13 arrondissements parisiens enregistrent une hausse annuelle des prix de l’immobilier supérieure à 5 %, le Quartier Pont De Flandres du 19e atteignait même +10 %.

Qui peut devenir propriétaire à Paris ?

Comme tous les mois lors de la mise à jour de cet article, Emprunter Malin épluche les sites d’annonces entre particuliers à la recherche d’un appartement à Paris.

Ce mois-ci nous avons été séduit par la vue qu’offre cet appartement de 3 pièces et 73 m² dans Paris XIIe. Une décoration simple mais chaleureuse, une cuisine ouverte suffisamment équipée, une salle de bain comme neuve suite à des travaux effectués en 2013 par un architecte.

Les parties communes ont l’air d’être très bien entretenues, la vue donne sur un jardin public et 3 stations de la ligne 8 du métro se trouvent à faible distance. Ce bel appartement parisien a un prix : 895 000 € soit 12 260 €/m².

Sur ce montant les frais d’achat (droits de mutation, formalités, émoluments, etc.) s’élèveront à 63 600 € (source : calculettes des notaires). Sans compter les frais d’emprunt (garanties, frais de dossier), un budget de 960 000 € est donc nécessaire.

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement à Paris d’une valeur de 895 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 89 500 € d’apport personnel. S’ils obtiennent le taux moyen de février 2019 (1,63 % sur 25 ans), les emprunteurs devront payer 3634 €/mois sans compter l’assurance crédit. À raison d’un taux d’endettement maximum de 33 %, cela signifie des revenus d’au moins 11 000 €/mois.

Pour info : Vous pouvez déterminer les mensualités d’un prêt immobilier aux conditions actuelles à l’aide de notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Le 11e arrondissement de Paris ne comporte pas de quartiers chics, ni de quartiers « populaires ». D’après les notaires il faut compter un budget médian de 9380 €/m² pour y habiter, les prix ayant varié de +17,8 % en 5 ans.

Un ménage disposant d’un budget de 450 000 € frais d’achat déduits obtiendra en médiane une surface de 47 m², soit un 2 pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 8210 €/m² il obtient 54 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Saint-Maurice, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 5140 €/m², elle gagnera 40 m² de plus que dans le 11e. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 450 000 on trouvera un T2 de 31 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 14 180 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens descend à 963 €/m². De quoi acheter un 47 m² pour gagner 1 voire 2 pièces supplémentaires.

Hausse des ventes d’appartements anciens sur Paris et sa proche couronne

De novembre à janvier 2019, les notaires ont enregistré 8020 ventes d’appartements anciens à Paris. C’est 7 % de moins que durant la même période l’année précédente. Le marché se porte un peu mieux en petite couronne, où les études notariales enregistrent -2 % de baisse des ventes en 1 an.

Un essoufflement qui pourrait n’être que temporaire, eu égard au projet du Grand Paris. D’ici à 2030 l’Île-de-France aura ajouté 200 km de lignes automatiques à son réseau, avec la promesse d’une rame toutes les 2 à 3 minutes. Les 68 nouvelles gares connecteront les franciliens entre eux, sans obligatoirement passer par Paris.

À l’heure d’un Brexit qui tourne à la farce, l’immobilier pourrait avoir le vent en poupe sur la région parisienne.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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