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À 10 600 €/m², qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

Les prix de l’immobilier à Paris ont progressé de +1,1 % en seulement 3 mois. Et ce n’est pas fini, car les notaires constatent que les actes définitifs de ventes sur les appartements anciens se signeront pour 10 600 €/m² de médiane à la fin mai 2020. Avec un tel budget, certains candidats acheteurs vont être tentés de s’installer en proche périphérie pour moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian attendu de 10 600 €/m² de mars à mai 2020, la moitié des ventes s’effectuera au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires parisiens d’aujourd’hui paye plus de 10 600 €/m².

Un chiffre confirmé par le baromètre LPI, qui affiche une moyenne de 11 426 €/m² de décembre à février. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 7e arrondissement pour 14 109 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 19e à 8006 €/m².

Pour les notaires, les prix de l’immobilier parisien afficheraient ainsi une hausse de +8 % de mars à mai 2020, par rapport à mars-mai 2019. On peut déjà citer le quartier Amériques (19e), qui a vu le montant des transactions immobilières flamber de +40,89 % en 5 ans. L’explication est simple : un appartement ancien n’y coûte « que » 8800 €/m².

Qui peut devenir propriétaire à Paris ?

Comme tous les mois lors de la mise à jour de cet article, Emprunter Malin épluche les sites d’annonces entre particuliers à la recherche d’un appartement à Paris.

Ce mois-ci nous prenons cet appartement de 90 m², situé dans le 20e arrondissement. Les photos montrent un logement familial bien agencé, avec un petit balcon qui propose une vue sur les immeubles voisins. L’annonce parle également d’un parking et d’une cave, de double vitrage, d’une salle de bains avec baignoire et douche, et d’un WC séparé pour 3 chambres.

Et le must : espace potager partagé sur une cour extérieure. La station de métro se trouve à 3 minutes à pied, le propriétaire en demande 830 000 € soit 9222 €/m².

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement à Paris d’une valeur de 830 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 83 000 € d’apport personnel. S’ils obtiennent le taux moyen de février 2020 (1,33 % sur 25 ans), les emprunteurs devront payer 3177 €/mois sans compter l’assurance crédit. À raison d’un taux d’endettement maximum de 33 %, cela signifie des revenus d’au moins 9 630 €/mois.

Pour info : vous pouvez déterminer les mensualités d’un prêt immobilier aux conditions actuelles à l’aide de notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Le 11e arrondissement de Paris ne comporte pas de quartiers chics, ni de quartiers « populaires ». D’après les notaires il faut compter un budget médian de 10 050 €/m² pour y habiter, les prix ayant varié de +6,5 % en 1 an.

Un ménage disposant d’un budget de 830 000 € frais d’achat déduits obtiendra en médiane une surface de 82 m², soit un 3-4 pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 8440 €/m² il obtient 98 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Saint-Maurice, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 5750 €/m², elle gagnera 68 m² de plus que dans le 11e. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 830 000 € on trouvera un 55 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 15 030 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens passe à 10 590 €/m². De quoi acheter un 78 m² pour gagner 2 pièces supplémentaires.

Baisse des ventes d’appartements anciens sur Paris

De novembre à janvier 2020 les notaires ont enregistré 8060 ventes d’appartements anciens à Paris. C’est 1 % de moins que l’année précédente durant la même période. Le marché se porte mieux en petite couronne, où les études notariales enregistrent une hausse de +5 % des ventes en 1 an.

Et le dynamisme du marché pourrait continuer, eu égard au projet du Grand Paris. D’ici à 2030 l’Île-de-France aura ajouté 200 km de lignes automatiques à son réseau, avec la promesse d’une rame toutes les 2 à 3 minutes. Les 68 nouvelles gares connecteront les franciliens entre eux, sans obligatoirement passer par Paris.

De quoi donner de l’élan à l’économie en région parisienne, à l’heure où les incertitudes liées aux accords post Brexit pourraient faire sortir Londres du cercle des affaires.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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