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À 9900 €/m², qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

mise à jour: 30 mai 2019
Appartement haussmannien Paris
C'est officiel, les prix de l'immobilier parisien battent leur record historique.

Les prix de l’immobilier à Paris ont progressé de +0,7 % en seulement 3 mois. Et ce n’est pas fini, car les notaires constatent que les actes définitifs de ventes sur les appartements anciens se signeront pour 9990 €/m² de médiane à la fin juillet 2019. Mais l’inflation est en train de s’accélérer, ainsi certains candidats acheteurs vont être tentés de s’installer en proche périphérie, pour moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian attendu de 9990 €/m² de mai à juillet 2019, la moitié des ventes s’effectuera au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires parisiens d’aujourd’hui paye plus de 9990 €/m².

Un chiffre confirmé par le baromètre LPI SeLoger, qui affiche une moyenne de 10 381 €/m² de février à avril. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 6e arrondissement pour 14 114 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 20e à 7941 €/m².

Pour les notaires, les prix de l’immobilier parisien afficheraient ainsi une hausse de +2,4 % de janvier à mars 2019. Au 1er trimestre tous les arrondissements se trouvent au-dessus de 8000 €/m², les 8 premiers sont même au-dessus de 11 000 €/m².

Le record de la hausse des prix appartient au quartier Saint-Germain-des-Prés (6e), dont le montant des transactions à décoller de +16,8 % sur 1 an.

Qui peut devenir propriétaire à Paris ?

Comme tous les mois lors de la mise à jour de cet article, Emprunter Malin épluche les sites d’annonces entre particuliers à la recherche d’un appartement à Paris.

Ce mois-ci nous choisissons un appartement de 4 pièces et 84 m², situé dans le 18e arrondissement près de la butte Montmartre. Les futurs propriétaires pourront contempler le jardin de cette résidence depuis leur balcon de 8 m². Ils bénéficieront d’une cave, d’un parquet en bois massif, d’une salle de bain et d’un WC séparé.

Un gardien, un interphone et un digicode assurent la sécurité de la résidence. L’appartement est proposé de particulier à particulier pour 770 000 €, prévoyez tout de même de changer la cuisine et la salle de bain, à moins que vous ne soyez fans de la déco des années 80.

Sur ce montant les frais d’achat (droits de mutation, formalités, émoluments, etc.) s’élèveront à 55 000 € (source : calculettes des notaires). Sans compter les frais d’emprunt (garanties, frais de dossier), un budget de 825 000 € est donc nécessaire.

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement à Paris d’une valeur de 770 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 55 000 € d’apport personnel. S’ils obtiennent le taux moyen d’avril 2019 (1,49 % sur 25 ans), les emprunteurs devront payer 3076 €/mois sans compter l’assurance crédit. À raison d’un taux d’endettement maximum de 33 %, cela signifie des revenus d’au moins 9330 €/mois.

Pour info : vous pouvez déterminer les mensualités d’un prêt immobilier aux conditions actuelles à l’aide de notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Le 11e arrondissement de Paris ne comporte pas de quartiers chics, ni de quartiers « populaires ». D’après les notaires il faut compter un budget médian de 9550 €/m² pour y habiter, les prix ayant varié de +5,8 % en 1 an.

Un ménage disposant d’un budget de 770 000 € frais d’achat déduits obtiendra en médiane une surface de 80 m², soit un 4-5 pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 8240 €/m² il obtient 94 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Saint-Maurice, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 5250 €/m², elle gagnera 66 m² de plus que dans le 11e. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 770 000 € on trouvera un T2 de 56 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 13 670 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens descend à 10 070 €/m². De quoi acheter un 76 m² pour gagner 1 voire 2 pièces supplémentaires.

Baisse des ventes d’appartements anciens sur Paris

De janvier à mars 2019, les notaires ont enregistré 8660 ventes d’appartements anciens à Paris. C’est autant que durant la même période l’année précédente. Le marché se porte un peu mieux en petite couronne, où les études notariales enregistrent une hausse de +9 % des ventes en 1 an.

Et le dynamisme du marché pourrait continuer, eu égard au projet du Grand Paris. D’ici à 2030 l’Île-de-France aura ajouté 200 km de lignes automatiques à son réseau, avec la promesse d’une rame toutes les 2 à 3 minutes. Les 68 nouvelles gares connecteront les franciliens entre eux, sans obligatoirement passer par Paris.

À l’heure où un Brexit sans accord semble inévitable, l’immobilier pourrait avoir le vent en poupe sur la région parisienne.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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