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À 10 550 €/m², qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

Pour la première fois depuis quelques années, les prix de l’immobilier à Paris reculent. Les notaires constatent que les actes définitifs de ventes se signeront pour 10 550 €/m² de médiane à la fin avril 2022. Malgré cet ajustement, le budget reste important et certains candidats acheteurs vont être tentés de s’installer en proche périphérie, pour trouver moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian attendu de 10 550 €/m² entre février et avril 2022, la moitié des ventes s’effectuera au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires parisiens d’aujourd’hui paye plus de 10 550 €/m².

De son côté le baromètre LPI-SeLoger constate que Paris affiche une moyenne de 11 791 €/m² de décembre à février 2022. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 7e arrondissement pour 14 476 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 20e à 9 409 €/m².

Pour les notaires, les prix des appartements anciens parisiens afficheront une baisse de -0,7 % de février à avril 2022, par rapport à la même période l’année dernière. Un ajustement qui surviendrait alors que les prix de l’immobilier sont élevés dans la capitale.

À titre d’exemple, le quartier Bonne-Nouvelle (2e) a vu le montant de ses transactions immobilières flamber de +31 % en 5 ans. Un appartement ancien y coûte 11 810 €/m².

Qui peut devenir propriétaire à Paris ?

Comme tous les mois lors de la mise à jour de cet article, Emprunter Malin épluche les sites d’annonces entre particuliers.

Pour cette édition, nous choisissons cet appartement de 3 pièces et 2 chambres, situé dans le 11e arrondissement à 3 minutes du métro Bastille. Le futur propriétaire s’installera dans 80 m², sera à 10 minutes à pied des quais de Seine, et bénéficiera de 2 chambres avec vue sur le jardin.

Les photos montrent un appartement bien meublé, bien agencé, bien équipé et bien entretenu. Bref, le T3 idéal pour Paris. L’actuel propriétaire en demande 949 000 €, soit 11 863 €/m².

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement parisien d’une valeur de 949 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 95 000 € d’apport personnel. S’ils obtiennent le taux moyen de février 2022 (1,17 % sur 25 ans), les emprunteurs devront payer 3650 €/mois sans compter l’assurance crédit. Prenons une assurance crédit à 0,4 % du capital initial, nous obtenons des cotisations de 317 €/mois. Avec ce plan de financement, l’effort des nouveaux propriétaires sera donc de 3967 €/mois.

À raison d’un taux d’endettement maximum de 35 %, cela signifie des revenus d’au moins 11 335 €/mois.

Pour info : vous pouvez déterminer les mensualités d’un prêt immobilier aux conditions actuelles à l’aide de notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Dans le quartier Quinze-Vingt (12e), le prix médian d’un appartement ancien s’élève à 10 910 €/m². Si les prix ont augmenté de +25 % en 5 ans, ils sont en baisse de -1 % sur les 12 derniers mois.

Un ménage disposant d’un budget de 949 000 €, frais d’achat déduits, obtiendra en médiane une surface de 87 m² soit un 4-5 pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 9300 €/m² il obtient 102 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Saint-Maurice, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 5700 €/m², elle gagnera 79 m² de plus que dans le 12e. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix de l’immobilier montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 949 000 € on trouvera un 59 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 16 070 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens passe à 10 750 €/m². De quoi acheter un 88 m² pour gagner 3 pièces supplémentaires.

Baisse des ventes d’appartements à Paris

De septembre à novembre 2021 les notaires ont enregistré 8960 ventes d’appartements anciens à Paris, soit 3 % de moins que l’année dernière. Le marché se porte encore moins bien en petite couronne, où les études notariales enregistrent une forte chute de -17 % des ventes en 3 mois.

Un coup d’arrêt au marché immobilier de la petite couronne qui intervient alors que le projet du Grand Paris avance. D’ici à 2030 l’Île-de-France aura ajouté 200 km de lignes automatiques à son réseau, avec la promesse d’une rame toutes les 2 à 3 minutes. Les 68 nouvelles gares connecteront les franciliens entre eux, sans obligatoirement passer par Paris.

De quoi donner de l’élan au marché immobilier de la région parisienne, alors que les habitants ont retenu les leçons du confinement et cherchent désormais de plus grandes surfaces.

Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.