Accueil Immobilier À 9500 €/m² qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

À 9500 €/m² qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

mise à jour: 10 octobre 2018
Appartement haussmannien Paris
C'est officiel, les prix de l'immobilier parisien battent leur record historique.

Les prix de l’immobilier à Paris ont bondi de +6,1 % en seulement 3 mois. Et ce n’est pas fini, car les notaires constatent que les actes définitifs de ventes sur les appartements anciens se signeront pour 9570 €/m² de médiane à la fin novembre 2018. Même si l’inflation est en train de ralentir, certains candidats acheteurs vont être tentés de s’installer en proche périphérie, pour moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian attendu de 9570 €/m² de septembre à novembre, la moitié des ventes s’effectuera au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires parisiens d’aujourd’hui paye plus de 9570 €/m².

Un chiffre confirmé par le baromètre LPI SeLoger, qui affiche une moyenne de 10 434 €/m² de juin à août. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 7e arrondissement pour 13 402 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 19e à 7339 €/m².

Pour les notaires, les prix de l’immobilier parisien afficheraient ainsi une hausse de +6,1 % de mai à juillet 2018. Au 2e trimestre le record appartenait au 2e arrondissement, qui affichait +11,7 % sur 1 an. Cette performance était surtout atteinte grâce au quartier du Mail, dont les prix des appartements avaient bondi de +11,1 % sur les 12 derniers mois. En 5 ans la valeur de l’immobilier a ainsi progressé de +16 % dans ce quartier.

Qui peut devenir propriétaire à Paris ?

Comme tous les mois lors de la mise à jour de cet article, Emprunter Malin épluche les sites d’annonces entre particuliers à la recherche d’un appartement à Paris.

Ce mois-ci nous avons été séduit par la vue qu’offre ce 4 pièces de 87 m², dans le 15e. Décoré avec goût, il offre une cuisine ouverte particulièrement bien équipée, 2 chambres sont disponibles avec possibilité d’en faire une 3e, une salle de bains, une salle de douche, 2 WC, une cave mais pas de parking. Et devinez quoi : il est situé proche du métro, proche du RER, et juste à côté d’un Monoprix.

La résidence est surveillée par un gardien, l’actuel propriétaire en demande 799 000 €, soit 9184 € le m² d’après l’annonce.

À ce prix les frais d’achat (droits de mutation, formalités, émoluments, etc.) s’élèveront à 57 500 €. Sans compter les frais d’emprunt (garanties, frais de dossier), un budget de 856 500 € est donc nécessaire.

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement à Paris d’une valeur de 799 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 58 000 € d’apport personnel. S’ils obtiennent le taux moyen du mois dernier, les emprunteurs pourront espérer 3250 €/mois sur 25 ans sans compter l’assurance crédit. À raison d’un taux d’endettement maximum de 33 %, cela signifie des revenus imposables nets d’au moins 9 850 €/mois.

Si cet exemple ne correspond pas à votre cas, utilisez notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Le 11e arrondissement de Paris ne comporte pas de quartiers chics, ni de quartiers « populaires ». D’après les notaires il faut compter un budget médian de 9190 €/m² pour y habiter, les prix ayant varié de +15 % en 5 ans.

Un ménage disposant d’un budget de 856 500 € devra donc viser un appartement ancien de 799 000 €, à cause des frais d’achat de 57 500 €. Pour ce prix il obtiendra en médiane une surface de 87 m², soit un quatre-pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 8020 €/m² il obtient 99 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Saint-Maurice, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 4780 €/m², elle gagnera 80 m² de plus qu’à Paris. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 799 000 € on trouvera un T3 de 48 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 16 360 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens descend à 9580 €/m². De quoi acheter un 83 m² pour gagner 2 pièces supplémentaires.

Les ventes d’appartements anciens en baisse à Paris et sur toute la région

En 1 an les notaires constatent une baisse de -5 % des ventes d’appartements anciens à Paris. Car il faut bien se rendre à l’évidence : si un propriétaire parisien veut vendre pour acheter plus grand, il se heurte aux prix élevés. L’inflation est ainsi en train de s’essouffler, de mai à juillet 2018 la hausse du prix médian des appartements s’est limitée à +2,2 % en 3 mois.

Pour autant les ventes sont également en recul de -9 % en petite couronne, malgré le projet du Grand Paris qui rend certaines communes attractives, eu égard à la plus-value potentiellement réalisable. La hausse des prix de l’immobilier n’est plus compensée par la baisse des taux bancaires, même en grande couronne.

Dans cette dernière les volumes de ventes des appartements anciens sont en recul de -2 %, tandis que le nombre de transactions sur les maisons anciennes baisse de -3 %.