Accueil Immobilier À 9330 €/m² qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

À 9330 €/m² qui peut encore acheter un appartement à Paris ?

Appartement haussmannien Paris
C'est officiel, les prix de l'immobilier parisien battent leur record historique.

En 3 mois le prix de l’immobilier à Paris a bondi de +2,98 %, c’est ce que constatent les notaires. Les actes définitifs de ventes sur les appartements anciens se signent en ce moment pour 9330 €/m² de médiane, contre 9060 €/m² de novembre à janvier. Face à cette inflation les acheteurs commencent à quitter la capitale pour s’installer en proche périphérie, pour moins cher et plus grand.

Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ?

Rappelons ici que les notaires calculent une médiane. Cela signifie qu’à un prix médian de 9330 €/m² de février à avril, la moitié des ventes s’est effectuée au-dessous et l’autre moitié au-dessus. En clair, la moitié des nouveaux propriétaires d’aujourd’hui payent plus de 9330 €/m².

Un chiffre confirmé par le baromètre LPI SeLoger, qui affiche une moyenne de 9648 €/m² de décembre à février. Pour les agences immobilières membres du réseau, les ventes les plus élevées ont eu lieu dans le 7e arrondissement pour 13 131 €/m². Le budget le plus abordable se trouve dans le 19e à 6927 €/m².

Presque tous les arrondissements parisiens afficheraient ainsi une hausse supérieure à 5 % de décembre 2017 à février 2018, par rapport à la même période l’année dernière. Le record appartient au 7e qui affiche +12,5 %, sans doute porté par le retour des Français expatriés à Londres.

On notera la timide hausse de +3,5 % du 3e arrondissement, au sein duquel les appartements anciens coûtent 10 387 €/m² de moyenne.

Qui peut acheter un appartement à Paris ?

En consultant les annonces immobilières entre particuliers, nous tombons sur cet appartement ancien de 3 chambres dans le 10e arrondissement. L’annonce parle d’un ascenseur, d’un digicode, d’une cuisine équipée, d’une salle de bain, d’une toilette indépendante, d’une cave et même d’un balcon de 5 m². Le tout proche du métro Château-Landon pour 650 000 €.

À ce prix les frais d’achat (droits de mutation, formalités, émoluments, etc.) s’élèveront à 46 700 €. Sans compter les frais d’emprunt (garanties, frais de dossier), un budget de 697 000 € est donc nécessaire.

Au mieux les banques prêtent à 100 %, c’est-à-dire uniquement sur le prix du bien immobilier. Les emprunteurs doivent donc payer les frais d’achat sur leur propre épargne, et disposer de la capacité de remboursement nécessaire.

Pour acheter cet appartement à Paris d’une valeur de 650 000 €, les candidats doivent donc disposer d’au moins 48 000 € d’apport personnel (en comptant les frais d’emprunt). Les emprunteurs pourront espérer 2680 €/mois sur 25 ans sans compter l’assurance emprunteur. À raison d’un taux d’endettement maximum de 33 %, cela signifie des revenus imposables nets d’au moins 8150 €/mois.

Si cet exemple ne correspond pas à votre cas, utilisez notre simulateur de mensualités.

Acheter en proche couronne plutôt que dans la capitale ?

Le 11e arrondissement de Paris ne comporte pas de quartiers chics, ni de quartiers « populaires ». D’après les notaires il faut compter un budget médian de 8980 €/m² pour y habiter, les prix n’ayant pour l’instant varié que de +10,6 % 10 ans.

Un ménage disposant d’un budget de 480 000 € devra donc viser un appartement ancien à 450 000 €, à cause des frais d’achat de 32 900 €. Pour ce prix il obtiendra en médiane une surface de 50 m², soit un trois-pièces.

S’il s’éloigne de quelques stations de métro dans la coquette commune de Vincennes, à raison de 7570 €/m² il obtient 59 m². Mais la famille peut également s’installer du côté de Charenton-le-Pont, où elle profitera de la proximité du bois. Pour un budget médian de 6630 €/m², elle gagnera 18 m² de plus qu’à Paris. Attention, le truc est déjà bien connu des candidats acheteurs et les prix montent en petite couronne.

Le constat est le même pour les quartiers chics. Pour 450 000 € on trouvera un grand studio de 30 m² du côté de Saint Thomas d’Aquin (7e) soit une médiane de 14 550 €/m². Puis en descendant les Champs-Élysées direction Neuilly-sur-Seine, le prix médian des appartements anciens descend à 9260 €/m². De quoi acheter un 48 m² pour gagner 2 pièces supplémentaires.

Forte demande à Paris pour moins d’offres

Les notaires constatent un exil des acheteurs de la capitale « pénalisée par le manque de biens immobiliers proposés à l’achat ». Car il faut bien se rendre à l’évidence : si un propriétaire parisien veut vendre pour acheter plus grand, il se heurte aux prix élevés. Toujours d’après les notaires, de février à mai 2018 la hausse du prix médian des appartements anciens à Paris atteindra +8,6 %.

Ainsi les ventes progressent de +5 % à Paris de novembre à janvier, contre +11 % en grande couronne. Inévitablement ce déplacement des acheteurs provoque une hausse des prix tant sur les appartements que les maisons. De plus le projet du Grand Paris qui se matérialise de jour en jour rend certaines communes attractives, eu égard à la plus-value potentiellement réalisable.