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Quand peut-on revendre un investissement locatif ?

mise à jour: 1 mai 2019
Capacité d'épargne
Investir dans l'immobilier locatif devient plus que jamais à la portée de tous.

Un propriétaire bailleur a le droit de revendre son investissement locatif quand il le souhaite. Toutefois il devra rembourser ses remises d’impôt s’il ne respecte pas la durée de mise en location. En supplément il a tout intérêt à calculer le moment où il rentre dans ses frais, s’il ne veut pas perdre d’argent.

Quand on investit via un dispositif de défiscalisation

Un investissement défiscalisé est un accord passé entre l’État et l’investisseur. Le premier s’engage à lui accorder des remises d’impôt, le second met en location sous certaines règles, pour une certaine durée. Dans le cadre de la loi Pinel, 3 options sont possibles : 6 ans, 9 ans et 12 ans.

Le propriétaire bailleur peut revendre son investissement locatif au bout de 6 ans de location. S’il ne le fait pas, il devra attendre la fin de la 9e année. S’il ne vend toujours pas, il devra conserver jusqu’à la fin de la 12e année.

Le même principe s’applique pour les investissements locatifs en résidence meublée, via la loi Censi Bouvard. Le dispositif dure 9 ans, durant lesquels le propriétaire ne peut pas vendre. Notons enfin que l’obligation est la même dans un investissement immobilier de caractère, via la loi Malraux.

En cas de revente du logement défiscalisé avant la période de location prévue, le vendeur doit rembourser intégralement les remises d’impôt perçues.

Calculer le moment où l’investisseur est gagnant

Avant de revendre un investissement locatif, il est important de savoir si l’on a gagné ou perdu de l’argent. Pour cela il suffit de comparer recettes et dépenses.

Les dépenses sont constituées par l’apport personnel, le coût du crédit, les charges, les frais d’achat et les impôts.

Exemple : un appartement neuf vendu 150 000 €, avec des frais d’achat de 5 %. Coût de l’achat : 157 500 €. L’investisseur apporte 5000 € de sa propre épargne, et emprunte 152 500 € sur 15 ans à 1,5%. Montant des mensualités avec assurance emprunteur : 993 €. Montant des charges de copropriété et de l’assurance responsabilité civile du logement : 1600 €/an. La plus haute TMI du propriétaire bailleur est 30 %, il sera également sujet aux contributions sociales de 15,5 %.

Les recettes sont constituées par les loyers et les remises d’impôt.

Exemple : le loyer est de 6000 €/an, perçu au travers du dispositif Pinel. La remise d’impôt est de 2 % par an sur le prix de l’appartement jusqu’à 9 ans, puis de 1 % par an de 9 ans à 12 ans.

Déterminer quand on peut revendre un investissement locatif sans perdre

Dans notre exemple ci-dessus, en 6 ans l’investisseur aura dépensé 5000 € (apport) + 71 496 € (mensualités) + 9600 € (charges). Bilan : -86 096 €.

Il aura également perçu des loyers annuels de 6000 € pendant ces 6 ans. Bilan : + 36 000 €.

Sur ces revenus locatifs, il aura dû payer 10 800 € d’impôt (30 % * 36 000 €), et 1674 € de contributions sociales (10 800 € * 15,5 %). Mais il aura bénéficié d’une remise d’impôt de 18 000 € (150 000 € * 2 % * 6 ans). Bilan : +5526 €.

Au bout de 6 ans, il restera 95 500 € à rembourser. S’il souhaite revendre son investissement locatif, il devra solder son crédit immobilier. Sa banque lui facturera des pénalités de remboursement anticipé de 720 € (6 mois d’intérêt). Bilan : -96 220 €.

Admettons qu’il le vende 155 000 € alors qu’il avait acheté 150 000 €. Bilan : +155 000 €.

Ces 5000 € de plus-values seront imposés à 19 %, plus 15,5 % de contributions sociales. Bilan : -1725 €.

Faisons les comptes : (36 000 € + 155 000 € + 5526 €) – (86 096 € + 96 220 € + 1725 €) = + 12 485 €

Au total, s’il vend son investissement locatif au bout des 6 ans de détention minimum, il aura gagné 12 485 €. Certes le gain est insuffisant pour réaliser une bonne opération immobilière. Toutefois l’investisseur sait qu’il peut revendre au bout de 6 ans sans perdre d’argent.

Chaque mensualité qu’il rembourse au-delà de cette date, lui apporte un gain supplémentaire via le capital remboursé. Sans compter qu’il commencera à bénéficier d’abattements sur les plus-values immobilières après la 6e année de détention.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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