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Investissement Censi Bouvard : résidence meublée et remise d’impôt

La loi Censi Bouvard a été reconduite jusqu’en 2022. Ce dispositif fiscal immobilier s’adresse aux ménages souhaitant investir dans la pierre, tout en évitant les soucis de gestion. Le principe est simple : achat d’une résidence de services meublée avec gestion locative confiée à un professionnel. L’investisseur perçoit des loyers fixes, bénéficie d’un fort abattement sur ses revenus locatifs, d’une remise d’impôt et peut même se faire rembourser la TVA.

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Investissement Censi Bouvard : réduction d’impôts

Défiscalisation de 11 % sur 9 ans

Lorsqu’un particulier achète en résidence de services meublée selon les standards de la loi Censi Bouvard, il reçoit une remise d’impôt de 11 % du prix de revient du bien immobilier. Le plafond de défiscalisation est de 300 000 €, ce qui permet un cadeau fiscal de 33 000 € maximum. Cette réduction est équitablement répartie sur 9 ans et améliore le rendement d’un investissement locatif.

Exemple : pour un investissement Censi Bouvard de 150 000 € TTC, la remise d’impôt totale est de 16 500 € (150 000 € x 11 % = 16 500 €). Le propriétaire en bénéficiera à raison de 1833 € par an (15 000 € / 9 =1833 €).

Pour info : si l’investisseur a demandé le remboursement des 20 % de TVA, la remise d’impôt s’applique alors sur le prix de vente hors taxes. Dans notre exemple elle est égale à [(150 000 € / 1,2) * 11 %] / 9 ans = 1527 €/an. Le remboursement de la TVA est expliqué plus bas dans cette fiche pratique.

Abattement de 50 % sur les loyers perçus

Lorsqu’il choisit la loi Censi Bouvard, l’investisseur immobilier doit s’inscrire auprès de son centre des impôts, sous le statut de loueur meublé (LMNP ou LMP). Il sera donc imposé au régime des bénéfices industriels et commerciaux.

S’il choisit le régime fiscal du Micro BIC, il bénéficiera d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus. Toutefois si ces loyers perçus dépassent 70 000 € il sera imposé au régime du réel simplifié.

Dans cette dernière configuration la réglementation fiscale est complexe, et nécessite l’assistance d’un expert-comptable. Elle présente toutefois plusieurs avantages, notamment celui de déduire l’amortissement sur l’immobilier et le mobilier.

Pour info : si vos revenus fonciers dépassent 70 000 € au cours de la 1ère ou la 2e année, vous pouvez rester au régime du micro bic pour 1 année supplémentaire.

Récupérer la TVA sur un investissement Censi Bouvard

Du fait de son statut de loueur meublé, professionnel ou non, l’investisseur peut récupérer la TVA. Cela représente une remise de l’ordre de 16 % par rapport au prix d’achat TTC. Récupérer la TVA sur une résidence meublée est simple, tout est expliqué ici.

Le propriétaire est tenu de conserver son logement pendant 20 ans. Il peut le revendre avant 20 ans, mais devra rembourser à l’État le prorata de TVA, correspondant aux années de non-détention.

Certaines banques calculeront la capacité d’emprunt du candidat investisseur sur le prix de vente hors-taxes du bien immobilier convoité. D’autres la calculeront sur le prix de vente TTC, sans tenir compte du remboursement de TVA.

Une fois la TVA remboursée, l’investisseur peut la réinjecter dans son prêt immobilier à titre de remboursement partiel anticipé. Ou alors il peut la réinvestir sur des projets nécessitant peu de capitaux, comme l’achat de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier.

Pour info : si l’investisseur peut récupérer la TVA sur le prix de vente du bien immobilier, il devra également la reverser à l’État sur les loyers perçus. Dans le cadre de la loi Censi Bouvard elle est de 5,5 % car les loyers sont versés par un professionnel exploitant.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Les investissements Censi Bouvard concernent uniquement les résidences de services meublée. La résidence doit procurer au moins 3 des 4 services suivants :

  • Accueil,
  • petit déjeuner,
  • blanchisserie,
  • entretient et ménage.

La loi Censi Bouvard est accessible pour les programmes immobiliers neufs :

Pour info : le dispositif peut être disponible pour les immeubles anciens, sous certaines conditions, notamment une rénovation énergétique et un accès aux personnes handicapées. Toutefois les résidences de tourisme ne sont plus admises depuis le 1er janvier 2017.

Investissement Censi Bouvard : pas de soucis de loyers ?

Le propriétaire doit déléguer l’exploitation de son investissement immobilier à un professionnel. Ce dernier se charge de :

  • faire la publicité de la résidence de services,
  • gérer les inscriptions,
  • diriger l’accomplissement des prestations de services,
  • encaisser les loyers,
  • payer les charges,
  • entretenir les parties communes et privées de l’immeuble.

L’exploitant verse un loyer fixe et défini par contrat au propriétaire bailleur. Ce revenu locatif est généralement crédité sur son compte bancaire tous les 3 mois. En échange, il signe un contrat pour un minimum de 9 ans avec l’exploitant.

Les banques apprécient l’investissement Censi Bouvard, car elles ont accès aux bilans comptables des sociétés d’exploitation. Elles prêtent donc avec une bonne visibilité sur les risques de vacance locative.

Pour info : certains contrats incluent une augmentation annuelle des loyers. Tous prévoient la possibilité de faire baisser le loyer, des investisseurs en ont eu la mauvaise surprise.

Même les grandes sociétés qui font de la pub à la radio peuvent se tromper. Des poids lourds du secteur ont ainsi dû imposer des baisses de loyer aux investisseurs, par faute de locataires.

D’autres n’ont carrément jamais réussi à vendre tous les logements de la résidence, laissant ceux qui ont acheté sur le carreau. Leur appartement meublé a bien été livré dans les normes, mais la résidence ne peut pas être exploitée, ils en seront de leur poche.

Si l’investissement Censi Bouvard est attractif, le candidat acheteur doit toujours prendre le temps de réfléchir à la pertinence du projet :

  • Correspond-il véritablement à une demande locative ?
  • Les prix auxquels l’exploitant compte louer sont-ils réalistes ?

Enfin, un petit tour sur le site du greffe du tribunal de commerce afin de s’enquérir sur la santé financière de l’exploitant, peut permettre d’éviter les mauvaises surprises.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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