La capacité d’emprunt immobilier se détermine en fonction des revenus imposables nets. Attention, la banque ne prend en considération que les ressources pérennes. En supplément elle tient à savoir si vos rentrées d’argent n’ont pas diminué ces derniers mois. Voici comment calculer vos revenus comme le ferait une banque.
Ne retenir que les revenus pérennes
La définition du mot pérenne par le dictionnaire Larousse est « qui dure longtemps ou depuis longtemps ». Le célèbre garant de la langue française ajoute « se dit d’un cours d’eau, d’une source qui ne sont jamais à sec ».
Tout est dit : des revenus sont considérés pérennes par une banque lorsqu’ils durent depuis déjà un certain temps, et ne seront jamais à sec.
Ainsi les primes indexées au résultat semblent être des revenus pérennes aux yeux de l’emprunteur, mais pas aux yeux des banques. Même chose pour les frais de déplacement, car ils constituent des remboursements de dépenses. Les heures supplémentaires ne rentrent pas non plus dans le calcul des revenus de l’emprunteur.
Les commerciaux percevant un pourcentage sur les ventes seront déçus de voir que le banquier ne leur fait pas autant confiance que leur patron. Ce dernier demandera 2 ans de fiches de salaire aux commerciaux, voire 3, afin d’établir une moyenne.
En conclusion, comme nous l’explique Patrimoine Magazine, spécialisé en immobilier et finance, seuls sont considérés comme pérennes par les banques les revenus de type fixe et inaliénable.
Pour info : au 4e trimestre 2021 le coût moyen des prêts immobiliers représentait 5,6 années de revenus sur le marché du logement neuf et 5,5 sur le marché de l’ancien (source : observatoire CSA/Crédit Logement parution janvier 2022).
Calculez vos revenus comme une banque si êtes salarié(e)
Pour calculer vos revenus tel que le fera une banque, vous ne conservez que ce qui est imposable.
Pour cela, prenez le montant de votre revenu imposable net et munissez-vous de vos 3 derniers bulletins de salaire. Puis faites le calcul suivant :
Mes revenus = (revenu imposable net + 3 derniers mois de salaire net) / 15
Pourquoi demander en plus vos 3 derniers mois de salaire ? Mais pour s’assurer que vos ressources n’ont pas diminué bien sûr. Notons que si elles ont augmenté comme cela devrait être le cas, c’est à votre avantage.
Exemple : votre foyer fiscal est imposé à 45 000 €, et vos 3 derniers bulletins de salaire combinés indiquent 3800 €/mois. Pour une banque, le calcul de vos revenus donnera 3760 €/mois.
Calculez vos revenu comme une banque si vous êtes TNS
Si le client préféré des banques est le fonctionnaire titularisé, le travailleur non salarié représente tout de même un marché. Toutefois elles n’accepteront de calculer les revenus d’un candidat emprunteur TNS, que si ce dernier peut présenter 2 ans de bonne activité professionnelle, voire 3.
Vous devrez donc préparer vos 2 derniers bilans, plus 1 arrêté comptable de votre année fiscale en cours. Puis vous ferez le calcul suivant :
Mes revenus = (bilan année 1 + bilan année 2 + bilan arrêté comptable) / (24 mois + nombre de mois de l’arrêté comptable).
Exemple : le premier bilan d’un TNS met en avant un bénéfice de 35 000 €, son second bilan annonce 45 000 €. Au bout de 4 mois son arrêté comptable montre 16 000 €. Pour une banque, ses revenus seraient de 2538 €/mois.
Votre capacité de remboursement
Une fois vos revenus calculés, vous devez savoir que votre capacité d’emprunt dépendra de nombreux facteurs. Si vous souhaitez faire vite, utilisez le demandez un prêt immobilier en ligne.
Sinon, voici ce qui va déterminer le montant de votre prêt immobilier :
- Vos revenus,
- votre capacité de dépense une fois vos revenus amputés de toutes vos mensualités,
- les prix de l’immobilier,
- le montant de votre apport personnel,
- la durée des remboursements.