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Calculez votre budget immobilier

Vous souhaitez acheter un logement ? Vous commencez donc tout naturellement par déterminer votre capacité d’emprunt immobilier. Pour autant cela ne suffit pas, car dans la réalité il y a des frais d’achat. Voici comment calculer votre budget immobilier avec réalisme, afin de mieux cibler vos recherches.

Calculez votre capacité d’emprunt

Il y a une différence entre ce que vous gagnez, et ce que votre banquier considère que vous gagnez. Car ce qui rentre dans votre compte en banque n’est pas forcément vu comme des revenus pérennes.

Prenez vos 3 derniers bulletins de salaire, retirez les primes exceptionnelles et les frais de déplacement, retirez les prestations sociales et faites une moyenne sur les 3 derniers mois. Le résultat représente vos revenus aux yeux d’une banque.

Puis considérez un taux d’endettement de 33 %, et vous obtiendrez la mensualité maximum qu’une banque considérera que vous pouvez payer.

Exemple : le revenu imposable moyen de votre foyer fiscal sur les 3 derniers mois, s’établit à 4600 €, ce qui représente une mensualité maximum de 1518 € (4600 € / 33 % = 1518 €).

Mais il ne s’agit pas encore de la mensualité du crédit immobilier, car vous devrez également vous acquitter de la cotisation de l’assurance emprunteur. Si vous aurez toujours l’occasion d’en prendre une moins chère par la suite, vous devrez sans doute débuter avec la formule la plus rapidement obtenue. Par mesure de sécurité, prenez une marge de sécurité de 10 % sur votre mensualité maximum.

Exemple : si vos revenus montrent que vous pouvez supporter une mensualité maximum de 1500 €, considérez que 150 € correspondront aux cotisations de l’assurance emprunteur. Vous pouvez donc vous permettre un crédit immobilier de 1350 € par mois.

Fort de ce calcul, ramenez cette mensualité maximum au taux immobilier moyen sur 15 ans, 20 ans et 25 ans. Emprunter Malin utilise la moyenne calculée par l’observatoire CSA/Crédit Logement, et affichée sur ce site.

Pour faire plus simple, utilisez le ChatBot Hypo de notre partenaire LowTaux ci-dessous. Son algorithme mis à jour régulièrement en fonction des barèmes de plusieurs banques partenaires, vous remettra une simulation réaliste de votre capacité d’emprunt immobilier, en ligne et en quelques minutes.

Pour info : si Hypo vous donnera une estimation très réaliste, sachez qu’il est encore possible de négocier un taux préférentiel.

Calculez votre budget immobilier

Le calcul du budget immobilier n’est pas du tout le même que celui de la capacité d’emprunt. Car pour devenir propriétaire il vous faudra payer :

  • des droits de mutation (4,5 % dans l’ancien),
  • des frais d’hypothèque (jusqu’à 1 % du prix du logement),
  • des frais de publicité (variables),
  • les émoluments notaire (encadrés par la loi),
  • des frais de dossier (jusqu’à 1 % du montant du prêt).

Il est ainsi raisonnable de prévoir 8 % du prix de vente s’il s’agit d’un logement ancien, et 4 % s’il s’agit d’un logement neuf. Or une banque ne prêtera pas cette somme, vous devrez la réunir à titre d’apport personnel.

Ainsi pour une capacité d’emprunt de 250 000 €, votre budget immobilier pourrait être de 230 000 € si vous choisissez l’immobilier ancien. D’après la moyenne du baromètre LPI SeLoger sur novembre–janvier 2019, cela correspondrait à un appartement ancien de 58 m² en France.

Si vous choisissez l’immobilier neuf, votre budget immobilier pourrait être de 240 000 €. Toujours d’après ce même baromètre, cela équivaudrait à un appartement neuf de 50 m².

Pour info : un sondage montre que dans de nombreux cas les parents aident les enfants à acheter leur résidence principale. Il n’est pas évident pour un jeune couple aux revenus moyens d’arriver à mettre de côté suffisamment pour s’acheter un logement.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer