Accueil Calculez votre budget immobilier

Calculez votre budget immobilier

Vous souhaitez acheter un logement ? Vous commencez donc tout naturellement par déterminer votre capacité d’emprunt immobilier. Pour autant cela ne suffit pas, car dans la réalité il y a des frais d’achat. Voici comment calculer votre budget immobilier avec réalisme, afin de mieux cibler vos recherches.

Calculez votre capacité d’emprunt

Il y a une différence entre ce que vous gagnez, et ce que votre banquier considère que vous gagnez. Car ce qui rentre dans votre compte en banque n’est pas forcément vu comme des revenus pérennes.

Prenez vos 3 derniers bulletins de salaire, retirez les primes exceptionnelles et les frais de déplacement, retirez les prestations sociales et faites une moyenne sur les 3 derniers mois. Le résultat représente vos revenus aux yeux d’une banque.

Puis considérez un taux d’endettement de 33 %, et vous obtiendrez la mensualité maximum qu’une banque considérera que vous pouvez payer.

Exemple : le revenu imposable moyen de votre foyer fiscal sur les 3 derniers mois, s’établit à 4600 €, ce qui représente une mensualité maximum de 1518 € (4600 € / 33 % = 1518 €).

Mais il ne s’agit pas encore de la mensualité du crédit immobilier, car vous devrez également vous acquitter de la cotisation de l’assurance emprunteur. Si vous aurez toujours l’occasion d’en prendre une moins chère par la suite, vous devrez sans doute débuter avec la formule la plus rapidement obtenue.

Par mesure de sécurité et dans le but de compter large, prenez une marge de sécurité de 10 % sur votre mensualité maximum.

Exemple : si vos revenus montrent que vous pouvez supporter une mensualité maximum de 1500 €, considérez que 150 € correspondront aux cotisations de l’assurance emprunteur. Vous pouvez donc vous permettre un crédit immobilier de 1350 € par mois.

Fort de ce calcul, ramenez cette mensualité maximum au taux immobilier moyen sur 15 ans, 20 ans et 25 ans. Emprunter Malin utilise la moyenne calculée par l’observatoire CSA/Crédit Logement, et affichée ici.

En mai 2019 une mensualité de 1350 € permettait d’emprunter jusqu’à 338 000 €.

Durée 15 ans (1,02 %) 20 ans (1,20 %) 25 ans (1,42 %)
Capacité d’emprunt 221 000 € 281 000 € 329 000 €

Taux source : observatoire CSA Crédit Logement, mise à jour juin 2019.

Pour info : il s’agit de la moyenne des taux des crédits immobilier cautionnés par la société Crédit Logement, mais il est possible de négocier un taux préférentiel.

Calculez votre budget immobilier

Les prix de l’immobilier varient du simple au double, voire plus, selon l’emplacement. D’après le baromètre LPI SeLoger édition juin 2019, pour un appartement ancien la différence va de 2438 €/m² à Tours jusqu’à 4492 €/m² à Bordeaux.

Sur l’ensemble de l’Hexagone l’immobilier ancien coûte 3594 €/m², une capacité d’emprunt de 329 000 € permettrait donc d’acheter 91 m².

L’immobilier neuf nécessiterait en moyenne 4286 €/m², un budget immobilier de 329 000 € permettrait donc d’acheter 76 m².

Mais ce n’est pas fini car pour devenir propriétaire il vous faudra payer :

  • des droits de mutation (4,5 % dans l’ancien),
  • des frais d’hypothèque (jusqu’à 1 % du prix du logement),
  • des frais de publicité (variables),
  • les émoluments notaire (encadrés par la loi),
  • des frais de dossier (jusqu’à 1 % du montant du prêt).

Il est ainsi raisonnable de prévoir 8 % du prix de vente s’il s’agit d’un logement ancien, et 4 % s’il s’agit d’un logement neuf. Or une banque ne prêtera pas cette somme, vous devrez la réunir à titre d’apport personnel.

Pour info : un sondage montre que dans de nombreux cas les parents aident les enfants à acheter leur résidence principale. Il n’est pas évident pour un jeune couple aux revenus moyens d’arriver à mettre de côté suffisamment pour s’acheter un logement.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

Tous les articles

Une question ? Un commentaire ? On vous répond !

500
  Abonnez-vous à ce fil de discussion  
Notifier de