Accueil Devenir propriétaire : capacité d’emprunt et pouvoir d’achat

Devenir propriétaire : capacité d’emprunt et pouvoir d’achat

Avant de chercher un logement il est préférable de commencer par calculer votre possibilité d’emprunt immobilier. Car ce que le banquier vous permettra d’acheter est souvent inférieur à ce que vous pensiez au départ. Mais ce n’est pas fini : ce que vous pouvez emprunter n’est pas ce que vous pouvez acheter, car il y a des frais.

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1- Calcul de votre capacité d’emprunt

Prenez vos bulletins de salaire et avis d’imposition

Il y a une différence entre ce que vous gagnez, et ce que votre banquier considère que vous gagnez. C’est lui et lui seul qui en déterminera le montant, en consultant notamment vos bulletins de salaire et avis d’imposition. Mais attention, il en demandera plus ou moins selon la période à laquelle vous déposez votre dossier.

Si l’on est entre décembre et fin septembre

Additionnez : le montant de vos 3 derniers bulletins de salaire à celui de votre dernier avis d’imposition, et divisez le résultat par 15.

Exemple : votre base d’imposition, avant réduction d’impôt est de 45 000 €. Vos 3 derniers bulletins de salaire affichent un total net de 15 000 €. Les revenus mensuels à prendre en compte dans votre capacité d’emprunt sont de 4000 €.

Si l’on est entre janvier et fin mars

Additionnez : le montant de vos 3 derniers bulletins de salaire, votre fiche de paye de décembre, votre dernier avis d’imposition, et divisez le résultat par 16.

Exemple : au cours des 3 derniers mois vous avez perçu 2800 € par mois. En décembre votre salaire était de 2700 €, et l’année dernière votre base imposable était de 32 400 €. Pour un banquier, votre capacité d’emprunt pourrait se calculer sur 2718 €/mois.

Si l’on est entre avril et Aout

Additionnez : le montant de vos 3 derniers bulletins de salaire, votre dernier avis d’imposition, votre déclaration de revenus, et divisez le résultat par 27. Effectivement une banque serait tenté de prendre en compte vos salaires des 27 derniers mois pour plus de sécurité.

Exemple : l’année dernière vous avez payé des impôts sur une base de 52 000 €. Cette année vos ressources sont améliorées, vous déclarez 58 000 €. Effectivement au cours des 3 derniers mois vous avez perçu 4833 €. Résultat : 4611 €/mois.

Attention : dans la réalité certaines agences bancaires peuvent considérer d’autres méthodes de calcul. Les exemples présentés ici permettent toutefois aux candidats emprunteurs de réaliser ce qu’ils peuvent espérer de leur banque.

Utilisez notre simulateur actualisé et réaliste

Les mensualités de votre prêt immobilier futur, ne devront pas faire monter votre taux d’endettement à plus de 33 % de vos revenus imposables nets. Plus vous vous tenez loin de la barre des 33 %, plus vous êtes en position de force pour négocier un taux préférentiel.

À ce stade vous pourriez croire que des revenus de 4000 € nets/mois vous permettraient des mensualités de 1200 €/mois. C’est oublié que tout prêt immobilier doit s’accompagner d’une assurance. L’objet est d’obliger un assureur à se substituer à vous ou à votre co emprunteur, en cas d’incapacité, de décès voir même de chômage.

En réalité les primes varient du simple au double, selon que l’on s’adresse à sa banque ou à un assureur externe. Pour faciliter le calcul, prennez en compte 0,36 % du capital emprunté. Toutefois vous aurez tout intérêt à rechercher une assurance crédit moins chère.

2- Calcul de votre capacité d’achat

Immobilier neuf ou ancien ?

Notre simulateur est mis à jour tous les mois, en fonction de la moyenne des taux immobiliers sur 15 ans, 20 ans et 25 ans. Cette moyenne est déterminée par l’observatoire CSA/Crédit Logement, et affichée sur notre site.

Si le calcul de votre capacité d’emprunt est ajusté au mieux, il ne représente pas votre capacité d’achat. Effectivement, pour devenir propriétaire il vous faudra payer :

  • des droits de mutation (4,5 % dans l’ancien),
  • des frais d’hypothèque (jusqu’à 1 % du prix du logement),
  • des frais de publicité (variables),
  • des frais de notaire (encadrés par la loi),
  • des frais de dossier (jusqu’à 1 % du montant du prêt).

En tout, il est raisonnable de prévoir 10 % du prix de vente s’il s’agit d’un logement ancien, et 5 % si s’agit d’un logement neuf. Or une banque ne prêtera pas cette somme, vous devrez la réunir à titre d’apport personnel.

Votre épargne détermine votre capacité d’achat

Admettons que vous ayez une capacité d’emprunt de 250 000 €. Cela signifie que pour acheter un logement ancien à 250 000 €, il vous faudra apporter 25 000 € sur votre épargne. Si vous ne disposez que de 15 000 €, il sera préférable de viser un logement neuf pour lequel on ne vous demandera a priori que 12 500 € d’apport.

Un sondage montre que dans de nombreux cas les parents aident les enfants à acheter leur résidence principale. Il n’est pas évident pour un jeune couple aux revenus moyens d’arriver à mettre de côté suffisamment pour s’acheter un logement.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer