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Calculer son taux d’endettement et son reste à vivre comme une banque

Il est facile pour un foyer de calculer son taux d’endettement et son reste à vivre, afin de déterminer ses chances d’obtenir un prêt immobilier. Ces 2 facteurs seront pris en compte par toutes les banques, avec des conséquences différentes en fonction de la composition de la famille et du lieu d’habitation. Il arrive que le taux d’endettement soit suffisant mais que le reste à vivre soit trop élevé, heureusement des solutions existent.

Négociation d'un prêt immobilier
Connaître les forces et les faiblesses de son dossier pour mieux négocier.

Calculer son taux d’endettement

Le taux d’endettement d’un individu est le rapport entre ses revenus nets et le total des mensualités de tous ses crédits.

La formule de calcul est la suivante :

Taux d’endettement = (Total des mensualités * 100) / salaire net

Par exemple, une personne ayant un salaire net de 2000 € et 500 € de prêts à la consommation, a un taux d’endettement de 25 %. (500 € * 100) / 2000 = 25.

Pour aller plus vite, utilisez notre simulateur de taux d’endettement.

En France, banques et sociétés de crédit tolèrent jusqu’à 33% de taux d’endettement. Elles peuvent toutefois monter plus haut lorsque le reste à vivre est important. C’est notamment le cas pour les professions à hauts revenus.

Dans notre exemple, un taux d’endettement de 25 % laisse encore place à 8 % supplémentaires. Pour des revenus de 2000 €, cela laisserait des mensualités de 160 €.

Calculer son reste à vivre

Le reste à vivre d’un foyer est une somme d’argent correspondant à la différence entre ses revenus nets et les mensualités de ses crédits. Les banques l’utilisent pour déterminer si le foyer aura suffisamment d’argent pour :

  • Se nourrir,
  • se vêtir,
  • se chauffer,
  • se déplacer.

La formule de calcul est la suivante :

Reste à Vivre = salaire net – total des mensualités

Prenons l’exemple d’un foyer de 4 personnes percevant 4500 € de revenus, et demandant un prêt immobilier pour lequel son taux d’endettement futur sera de 33 %. Cela représentera donc des mensualités de 1485 €, pour un reste à vivre de 3015 €.

Plus le reste à vivre est élevé, moins le candidat emprunteur ne présente de défaut de remboursement. Les banques tirent des conclusions différentes sur ce montant, selon le lieu de résidence du demandeur mais également le nombre de personnes occupant le foyer.

Un couple sans enfant mettant ses dépenses en commun dispose de plus de reste à vivre qu’une personne vivant seule. Un couple avec 2 enfants a besoin de plus de reste à vivre qu’un couple avec 1 enfant, etc…

Calculer son taux d’endettement et son reste à vivre : ne pas tricher

Oublier de déclarer certaines dettes lors d’une demande de crédit immobilier ou consommation, est une erreur. Effectivement l’établissement financier s’en apercevra en consultant le FICOBA.

Au mieux pour l’emprunteur, cet établissement est sérieux et refuse de lui prêter pour dissimulation d’information. Certains seront plus débonnaires et appliqueront juste un taux d’intérêt plus élevé, considérant que ce client peu sérieux présente des risques.

Dans un moins bon scénario, l’emprunteur sera tombé sur un établissement prêt à prendre des risques. Il lui proposera des crédits chers en échange de dépasser son taux d’endettement de 33 %. Un accord qui satisfera certains ménages, avec le risque de les plonger dans une situation financière difficile.

Taux d’endettement suffisant mais reste à vivre trop faible

Il arrive que des locataires se voient refuser un prêt immobilier, à cause de leur faible reste à vivre. Ce serait par exemple le cas d’un couple percevant 3600 € net pour 5 membres d’une même famille. Des mensualités de 1150 € les tiendraient certes en dessous des 33 % de taux d’endettement, mais il ne leur resterait que 2412 € pour 5 personnes.

S’ils habitent en proche couronne parisienne, beaucoup de banques pourraient trouver ce montant insuffisant. En revanche leurs succursales situées sur l’aire urbaine de Saint-Etienne pourraient accepter le dossier.

Quelque soit leur localisation géographique, une solution pour ces ménages pourrait être de commencer un projet avec un prêt d’accession sociale doublé d’un prêt à taux zéro. Dans cette configuration l’État se porte garant d’une partie des sommes empruntées, ce qui a tendance à rassurer les banques.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer