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Calculer son taux d’endettement et son reste à vivre comme une banque

Les banques disposent de 2 barèmes pour attribuer ou refuser un prêt immobilier, mais également pour déterminer son taux d’intérêt. Le premier est le taux d’endettement, qui représente le poids des futures mensualités sur les revenus nets du foyer. Le second est le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui lui restera pour assurer ses dépenses quotidiennes. Voici comment les calculer avec des barèmes actualisés.

Négociation d'un prêt immobilier
Connaître les forces et les faiblesses de son dossier pour mieux négocier.

Calculer son taux d’endettement

Le taux d’endettement d’un foyer fiscal est le rapport entre ses revenus nets et le total des mensualités de tous ses crédits.

La formule de calcul est la suivante :

Taux d’endettement = (Total des mensualités * 100) / salaire net

Par exemple, une personne ayant un salaire net de 2000 € et 500 € de prêts à la consommation, a un taux d’endettement de 25 % :

(500 € * 100) / 2000 = 25

En France, banques et sociétés de crédit tolèrent jusqu’à 33% de taux d’endettement. Elles peuvent toutefois monter plus haut lorsque le reste à vivre est important. C’est notamment le cas pour les professions à hauts revenus.

Dans notre exemple, un taux d’endettement de 25 % laisse encore place à 8 % supplémentaires. Pour des revenus de 2000 €, cela laisserait des mensualités de 160 €.

Pour info : Emprunter Malin met à votre disposition un simulateur de taux d’endettement, actualisé avec la dernière moyenne des taux immobiliers.

Calculer son reste à vivre

Le reste à vivre d’un foyer est une somme d’argent correspondant à la différence entre ses revenus nets et les mensualités de ses crédits. Les banques l’utilisent pour déterminer si le foyer aura suffisamment d’argent pour :

  • Se nourrir,
  • se vêtir,
  • se chauffer,
  • se déplacer.

La formule de calcul est la suivante :

Reste à vivre = salaire net – total des mensualités

Chaque banque possède son propre barème de reste à vivre, qui dépend du nombre de personnes composant le foyer fiscal. En voici un exemple procuré par notre partenaire LowTaux.

Pour un foyer de 4 personnes cherchant à acquérir leur résidence principale, un reste à vivre inférieur à 1375 € est considéré comme insuffisant. Le dossier est acceptable à partir de 1605 €.

Pour un foyer de 4 personnes cherchant à emprunter pour un investissement locatif, un reste à vivre entre 1835 € et 2065 € est considéré comme acceptable.

Pour info :  les sociétés de cautionnement de prêt immobilier utilisent elles-aussi leurs propres calculs du reste à vivre. Il est donc possible qu’une banque accepte le crédit, mais que les cautions le refuse.

Calculer son taux d’endettement et son reste à vivre : ne pas tricher

Oublier de déclarer certaines dettes lors d’une demande de crédit immobilier ou consommation, est une erreur. Effectivement l’établissement financier s’en apercevra en consultant le FICOBA.

Au mieux pour l’emprunteur, cet établissement est sérieux et refuse de lui prêter pour dissimulation d’information. Certains seront plus débonnaires et appliqueront juste un taux d’intérêt plus élevé, considérant que ce client peu sérieux présente des risques.

Dans un moins bon scénario, l’emprunteur sera tombé sur un établissement prêt à prendre des risques. Il lui proposera des crédits chers en échange de dépasser son taux d’endettement de 33 %. Un accord qui satisfera certains ménages, avec le risque de les plonger dans une situation financière difficile.

Taux d’endettement suffisant mais reste à vivre trop faible

Il arrive que des locataires se voient refuser un prêt immobilier, à cause de leur faible reste à vivre.

Prenons l’exemple d’une famille composée de 6 personnes, dont les revenus nets sont de 3000 €. Avec un taux d’endettement maximum de 33 %, ce foyer pourrait théoriquement se permettre des mensualités de 1000 €.

Il leur resterait ainsi 2000 €, ce qui au vu du barème fourni par notre partenaire LowTaux les placerait dans la catégorie du reste à vivre faible.

Quelque soit leur localisation géographique, une solution pour ces ménages pourrait être de commencer un projet avec un prêt d’accession sociale doublé d’un prêt à taux zéro. Dans cette configuration l’État se porte garant d’une partie des sommes empruntées, ce qui a tendance à rassurer les banques.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer