Accueil Placer son argent Acheter en viager : un bon plan immobilier ?

Acheter en viager : un bon plan immobilier ?

mise à jour: 23 janvier 2019
Maison de vacances
Une étude montre que plus de la moitié des achats en viager concerne des maisons.

Pas de crédit bancaire, un capital de départ élevé contre une faible rente mensuelle, acheter un bien immobilier en viager est tentant. Toutefois la rentabilité pourrait ne pas être au rendez-vous, même si une récente étude fait état d’un retour sur investissement de 6 % à 8 % sur la durée. L’opération pourrait être un bon plan ou un fiasco financier pour celui qui a signé sans réfléchir.

Acheter un bien immobilier en viager, vide ou occupé ?

Un candidat acquéreur souhaitant acheter un logement pour en faire une résidence principale, ou pour en tirer des revenus locatifs immédiats, choisira le viager vide. Dans cette configuration le vendeur n’occupe pas les lieux.

En revanche celui qui souhaite placer son argent dans l’immobilier sur le moyen ou long terme, choisira le viager occupé. Le vendeur occupe alors le logement jusqu’à son décès. Une fois cet événement survenu, l’acheteur pourra prendre possession des lieux, louer ou vendre. L’achat d’un viager occupé peut donc se faire longtemps à l’avance, en prévision d’une meilleure pension de retraite.

Dans le cadre d’un viager libre l’entretien et la réparation sont à la charge de l’acheteur. Dans le cas d’un viager occupé, c’est le vendeur qui en est responsable.

La taxe foncière doit être payée par l’acheteur, toutefois les 2 parties peuvent en décider autrement. Dans le cadre d’un achat en viager occupé, le paiement de la taxe d’habitation et le règlement des factures d’énergie revient à la charge du vendeur. Si le viager est libre, c’est à l’acheteur de les payer.

Acheter en viager, combien ça coûte ?

La vente d’un bien immobilier en viager inclut 2 composantes :

  • Le versement d’un bouquet, c’est-à-dire un capital initial directement encaissé par le vendeur.
  • Le versement d’une rente mensuelle, jusqu’au décès du vendeur.

Le montant de la rente se calcule en déduisant le bouquet du prix de vente, puis en appliquant un coefficient de mortalité. Le calcul doit être effectué par un notaire à l’aide d’un barème établi par décret, selon les principes suivants :

  • Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée.
  • Plus le bouquet est important, moins la rente est élevée.
  • La rente d’un achat en viager occupé est moins élevée que celle d’un viager libre.

Les seuls chiffres disponibles sont ceux du baromètre publié par l’Institut d’Expertise et de Formation au Viager (IEFV). Cette structure a été créée par le cabinet Renée Coste, spécialisé dans la vente de biens immobiliers en viager. Les chiffres de l’étude montrent que le montant moyen de la rente versée par l’acheteur est de 715 €/mois.

En effectuant quelques recherches sur Internet, nous tombons sur cet appartement de 2 pièces et 56 m² à Courbevoie (92), aux portes de Paris. Le bien immobilier est estimé à 400 000 €, il est proposé par son propriétaire de 72 ans à l’achat en viager occupé. Le montant du bouquet est de 230 000 €, pour une rente mensuelle de 116 €.

Dans l’Isère (38) nous trouvons une maison de 7 pièces et 165 m², à vendre en viager libre par ses propriétaires de 81 et 80 ans. Le bouquet est de 50 910 €, la rente mensuelle s’élève à 1292 €, pour une valeur de vente estimée à 226 500 €.

Sur ces montants, il convient d’ajouter les droits de mutation, les émoluments du notaire et autres frais, toujours à la charge de l’acheteur.

Acheter en viager, combien ça rapporte ?

Il est évident que le décès du vendeur est à l’avantage de l’acheteur, qui devient alors immédiatement propriétaire sans avoir un seul centime supplémentaire à verser. Cette configuration peu élégante fait qu’il n’existe pas de chiffres officiels. D’autant plus que cette opération est destinée à être à l’avantage du vendeur, par exemple pour se sortir d’une situation financièrement difficile.

Toujours d’après l’étude du cabinet Renée Costes, 46 % des vendeurs souhaitent améliorer leur solvabilité et protéger leur famille. La rentabilité d’un achat immobilier en viager serait de 6 à 8 % par an « sur une longue période ». Un retour sur investissement supérieur à celui des SCPI, mais avec le risque en plus.

Quant aux vendeurs, ils verraient en moyenne leurs revenus augmenter de 50 % et leur « patrimoine financier » (ou trésorerie disponible) grossir de 150 %.

Où trouver des biens immobiliers à acheter en viager ?

Le premier réflexe d’un propriétaire souhaitant vendre en viager, est de prendre conseil auprès d’un notaire. De plus, l’acte doit automatiquement être signé dans une étude notariale. Ces derniers sont donc les mieux placés pour présenter une liste exhaustive de biens immobiliers à vendre, en viagers libres et occupés.

Il suffit de rentrer de simples mots-clés dans un moteur de recherche pour tomber sur toute une liste d’agents immobiliers, plus ou moins spécialisés dans ce type de vente. Mais le choix n’est pas aussi développé que sur le marché du logement classique.

L’étude du cabinet Renée Costes montre que 90 % des achats sont effectués en viager occupé. Les biens immobiliers concernés sont à 56 % des maisons, et donc à 44 % des appartements.

Acheter en viager : les pièges

Le principal avantage de l’achat d’un logement en viager, est le fait de ne pas avoir besoin de souscrire un prêt immobilier. Cela signifie que le vendeur ne sera pas regardant sur la solvabilité de son acheteur. Une particularité qui pourrait intéresser certains ménages dépensiers, mais attention aux facteurs ci-dessous.

Le contrat peut prévoir une augmentation de la rente, adossée à un index publié par l’INSEE.

Le contrat prévoit qu’en cas de défaut de paiement, le vendeur récupère son bien immobilier. En supplément une clause peut même autoriser la conservation totale du bouquet.

Gare à celui qui aurait eu vent du cancer de la veuve âgée. Dès lors que l’acheteur a connaissance de la maladie du vendeur, la vente est annulée. Même chose si ce dernier décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte.

Pour l’anecdote, la doyenne de l’humanité Jeanne Calment avait vendu sa maison en viager à son notaire, alors qu’elle avait 90 ans. Elle est décédée 32 ans plus tard, bien après ce dernier.