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Acheter en viager : un bon plan immobilier ?

Il est possible d’acheter en viager immobilier libre ou occupé. Dans le premier cas l’acquéreur pourra occuper ou louer le logement immédiatement, dans le 2e cas il devra attendre le décès de l’occupant. Une opération immobilière très encadrée par la loi, et pour laquelle il est bien difficile de prédire un retour sur investissement.

Différences entre viager libre et viager occupé

Un particulier cherchant une résidence principale ou un investissement locatif, choisira le viager libre. Dans cette configuration le vendeur n’occupe pas les lieux.

Un particulier souhaitant acheter de l’immobilier pour revendre plus cher sur le moyen ou long terme, choisira le viager occupé. Dans cette configuration le vendeur occupe le logement jusqu’à son décès.

Une fois cet événement survenu, l’acheteur pourra prendre possession des lieux et donc mettre en location ou vendre. L’achat d’un viager occupé peut donc se faire longtemps à l’avance, en prévision d’une meilleure pension de retraite.

Dans le cadre d’un viager libre, l’entretien et la réparation sont à la charge de l’acheteur. Dans un viager occupé, c’est le vendeur qui en est responsable.

La taxe foncière doit être payée par l’acheteur, toutefois les 2 parties peuvent en décider autrement. Dans le cadre d’un achat en viager occupé, le paiement de la taxe d’habitation et le règlement des factures d’énergie revient à la charge du vendeur. Si le viager est libre, c’est à l’acheteur de les payer.

Acheter en viager, combien ça coûte ?

La vente d’un bien immobilier en viager inclut 2 composantes :

  • Le versement d’un bouquet, c’est-à-dire un capital initial directement encaissé par le vendeur.
  • Le versement d’une rente mensuelle, jusqu’au décès du vendeur.

Le montant de la rente se calcule en déduisant le bouquet du prix de vente, puis en appliquant un coefficient de mortalité. Le calcul doit être effectué par un notaire à l’aide d’un barème établi par décret, selon les principes suivants :

  • Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée.
  • Plus le montant du bouquet est important, moins la rente est élevée.
  • S’il s’agit d’un viager occupé, la rente est moins élevée.
  • S’il s’agit d’un viager libre, la rente est plus élevée.

En effectuant quelques recherches sur Internet le 06 octobre  2021, nous trouvons cet appartement de 165 m² pour 6 pièces. Il est situé à Orange (84), le propriétaire âgé de 83 ans n’occupe pas les lieux. L’appartement est estimé à 255 000 €, il est à céder en viager libre avec un bouquet de 146 675 € et une rente de 1335 €/mois.

Un peu plus loin, nous trouvons une annonce à Perpignan (66). Cette dame de 75 ans propose son appartement de 44 m² et 2 pièces en viager libre. Le bien est estimé à 117 500 €, la propriétaire demande un bouquet de 42 337 € et une rente de 488 €/mois.

En viager occupé nous trouvons cette maison de 138 m² à Vallauris (06). Les 5 pièces sont occupées par une dame de 87 ans, qui a fait estimer son bien immobilier à 650 000 €. Elle en demande un bouquet de 145 500 € assorti d’une rente de 3654 €/mois.

Nous trouvons également ce studio de 33 m² dans Paris XXe. Il est actuellement habité par un homme de 69 ans, qui le propose en viager occupé. Le bouquet sera de 125 600 €, la rente de 362 €/mois, le tout pour un bien immobilier estimée à 320 000 €.

Sur ces montants il convient d’ajouter les droits de mutation, les émoluments du notaire et autres frais, toujours à la charge de l’acheteur.

Le viager, combien ça rapporte ?

Il est évident que le décès du vendeur est à l’avantage de l’acheteur, qui devient alors immédiatement propriétaire sans avoir un seul centime supplémentaire à verser. Cette configuration peu élégante fait qu’il n’existe pas de chiffres officiels. D’autant plus que cette opération est destinée à être à l’avantage du vendeur, par exemple pour se sortir d’une situation financièrement difficile.

Plus le vendeur décède tôt, plus l’acheteur réalise un retour sur investissement. Une vérité plutôt indélicate, mais qui protège surtout le premier qui n’est pas décidé à partir pour faire plaisir à l’investisseur.

Dans cette configuration, les particuliers recherchant le rendement avec moins de risques, pourraient se tourner vers le placement en SCPI. Eu égard à la conception même de cette opération, il n’existe aucun chiffre officiel concernant le rendement du viager immobilier. Il existe également très peu d’enquêtes rendues publiques.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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