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Acheter en viager : un bon plan immobilier ?

mise à jour: 6 août 2019
Maison de vacances

Il est possible d’acheter en viager immobilier libre ou occupé. Dans le premier cas l’acquéreur pourra occuper ou louer le logement immédiatement, dans le 2e cas il devra attendre le décès de l’occupant. Une opération immobilière très encadrée par la loi, et pour laquelle il est bien difficile de prédire un retour sur investissement.

Différences entre viager libre et viager occupé

Un particulier cherchant une résidence principale ou un investissement locatif, choisira le viager libre. Dans cette configuration le vendeur n’occupe pas les lieux.

Un particulier souhaitant acheter de l’immobilier pour revendre plus cher sur le moyen ou long terme, choisira le viager occupé. Dans cette configuration le vendeur occupe le logement jusqu’à son décès.

Une fois cet événement survenu, l’acheteur pourra prendre possession des lieux et donc mettre en location ou vendre. L’achat d’un viager occupé peut donc se faire longtemps à l’avance, en prévision d’une meilleure pension de retraite.

Dans le cadre d’un viager libre, l’entretien et la réparation sont à la charge de l’acheteur. Dans un viager occupé, c’est le vendeur qui en est responsable.

La taxe foncière doit être payée par l’acheteur, toutefois les 2 parties peuvent en décider autrement. Dans le cadre d’un achat en viager occupé, le paiement de la taxe d’habitation et le règlement des factures d’énergie revient à la charge du vendeur. Si le viager est libre, c’est à l’acheteur de les payer.

Acheter en viager, combien ça coûte ?

La vente d’un bien immobilier en viager inclut 2 composantes :

  • Le versement d’un bouquet, c’est-à-dire un capital initial directement encaissé par le vendeur.
  • Le versement d’une rente mensuelle, jusqu’au décès du vendeur.

Le montant de la rente se calcule en déduisant le bouquet du prix de vente, puis en appliquant un coefficient de mortalité. Le calcul doit être effectué par un notaire à l’aide d’un barème établi par décret, selon les principes suivants :

  • Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée.
  • Plus le montant du bouquet est important, moins la rente est élevée.
  • S’il s’agit d’un viager occupé, la rente est moins élevée.
  • S’il s’agit d’un viager libre, la rente est plus élevée.

En effectuant quelques recherches sur Internet le 06 août 2019, nous trouvons cette maison de 8 pièces et 160 m² pas loin de Brantôme (24). Il est proposé en viager libre par un homme de 72 ans. Le bien est estimé à 190 000 €, le bouquet est de 68 050 €, la rente s’élève à 867 €/mois.

Toujours en viager libre, nos recherches nous amènent vers cette homme de 86 ans, qui souhaite céder un appartement de 38 m² à Marseille (13), valorisé à 99 000 €. Le notaire estime le bouquet à 60 395 €, contre une rente viagère de 550 €/mois.

En viager occupé nous trouvons une annonce pour une maison de 6 pièces et 115 m², située à Clamart (92). Le propriétaire est un senior de 70 ans, le logement est évalué à 484 000 €. Le bouquet demandé se monte à 116 300 €, une rente de 958 €/mois.

Puis nous tombons finalement sur cette maison de 5 pièces et 125 m², à Pléneuf-Val-André (22), qui offre une magnifique vue sur mer. Les photos montrent une maison récente, et très bien entretenue. La valeur marchande du logement atteint 330 000 €, il est proposé en viager occupé par un homme de 90 ans. Ce monsieur demande un bouquet de 176 400 € et une rente viagère de 1299 €/mois.

Sur ces montants il convient d’ajouter les droits de mutation, les émoluments du notaire et autres frais, toujours à la charge de l’acheteur.

Le viager, combien ça rapporte ?

Il est évident que le décès du vendeur est à l’avantage de l’acheteur, qui devient alors immédiatement propriétaire sans avoir un seul centime supplémentaire à verser. Cette configuration peu élégante fait qu’il n’existe pas de chiffres officiels. D’autant plus que cette opération est destinée à être à l’avantage du vendeur, par exemple pour se sortir d’une situation financièrement difficile.

Plus le vendeur décède tôt, plus l’acheteur réalise un retour sur investissement. Une vérité plutôt indélicate, mais qui protège surtout le premier qui n’est pas décidé à partir pour faire plaisir à l’investisseur.

Dans cette configuration, les particuliers recherchant le rendement avec moins de risques, pourraient se tourner vers le placement en SCPI. Eu égard à la conception même de cette opération, il n’existe aucun chiffre officiel concernant le rendement du viager immobilier. Il existe également très peu d’enquêtes rendues publiques.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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