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Investissement locatif : un complément de retraite de 500 € avec 100 €/mois, c’est possible

Ils conçoivent leur retraite dans un endroit agréable à vivre.

Il est possible d’obtenir un complément de retraite de 500 € avec un effort de 100 € à 200 €, grâce à l’immobilier locatif. Le loyer perçu vient amortir le paiement des mensualités, grandement affaibli grâce aux taux actuels avantageux. Une fois le prêt entièrement remboursé, le loyer devient une rente.

Un prêt immobilier locatif de moins de 97 000 € à 2,49 % au pire

L’étude de l’Observatoire du financement des marchés résidentiels (CSA/Crédit Logement) sur le dernier trimestre 2014, rapporte des taux immobilier sur 15 ans allant de 1,97 % à 2,49 %. En partant du principe que l’investisseur se trouve dans la moyenne du dernier quartile, il bénéficierait donc d’un taux nominal médian de 2,49 %, s’il présente le profil d’emprunteur du meilleur des derniers de la classe.

Pour obtenir un complément de retraite de 500 € aujourd’hui, il faudrait mettre en location un studio d’une surface de 32 m² à Cergy (95). Effectivement l’Observatoire Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) nous apprend que le loyer moyen à Cergy est de 15,9 €/m² en 2014. Un bailleur louant une surface de 32 m² obtient donc un loyer de 508 €.

Si l’on se reporte aux données de la chambre des notaires de Paris Île-de-France, on voit que le prix médian d’un appartement ancien à Cergy se situe à 2590 €/m². Étant donné que ce chiffre représente une médiane et non pas une moyenne, prenons une marge de sécurité de 10 %, et l’on obtient un prix moyen de 2949 €/m² pour de l’ancien, ce qui correspond par ailleurs au prix moyen du m² tel qu’annoncé par Meilleursagents. Il faudrait donc en théorie 90 168 € pour acheter un studio de 32 m², que l’on puisse louer 500 € par mois.

Un petit tour sur un simulateur de frais de notaire montre des frais d’achat de l’ordre de 6700 €. En partant du principe que l’investisseur finance son emprunt locatif à 100 %, il doit donc emprunter 96 900 € (arrondis pour la simplicité de l’exemple).

Un petit tour sur un simulateur de mensualités montre qu’avec un taux de 2,49 % sur 15 ans et une assurance emprunteur à 0,36 %, les mensualités sont de 661 €.

L’emprunteur perçoit un loyer de 500 €, sur lequel on compte par sécurité 20 % de charges de copropriété, ce qui lui laisse 450 €.

Il paye 661 € de mensualité, perçoit des revenus locatifs de 450 €, son effort mensuel est donc de 211 €.

 Note : la ville de Cergy a été prise à titre d’exemple, car il s’agit d’une cité universitaire à l’économie dynamique, au sein d’une agglomération de plus de 100 000 habitants et distante de 45 min du centre de Paris en RER. Cela dit le même projet peut être réalisé dans d’autres métropoles françaises.

Un loyer qui suit l’évolution du coût de la vie

Le propriétaire bailleur a la possibilité d’insérer une clause de révision des loyers au sein du contrat de location. Cette disposition lui permet d’augmenter son loyer en fonction de l’indice INSEE IRL, qui historiquement suit ou dépasse l’inflation.

Or si le prêt immobilier se rembourse à taux fixe, les mensualités restent les mêmes, tandis que les revenus locatifs augmentent. Une mécanique qui plaît particulièrement aux banques, même dans le cas de l’accession à la propriété. En supplément il est possible de diminuer son effort personnel avec un apport, ainsi que des dispositifs de défiscalisation. 

Emprunter à 1,97 % sur 15 ans : effort mensuel de 100 €

Reprenons notre exemple d’un projet d’investissement immobilier ancien à Cergy (95), pour un coût total de 96 900 €. Admettons que l’investisseur dispose d’un apport personnel de 15 %, soit 14 500 € (arrondis pour la simplicité de l’exemple). Non seulement le montant du prêt ne se portera que sur 82 365 €, mais en plus il se trouvera dans le premier quartile des meilleurs profils, et pourrait ainsi obtenir un taux nominal de 1,97 %, toujours en se référant aux données CSA/Crédit Logement.

Ainsi ses mensualités seraient de 542 €, assurance emprunteur incluse. Avec des revenus locatifs nets (charges de copropriété déduites) de 450 €, son effort financier mensuel se monte désormais à 92 €.

Et encore, là-dessus il a la possibilité d’appliquer un déficit foncier sur ses revenus, en utilisant notamment le montant des frais d’achat. S’il choisit le dispositif Pinel, il obtient des remises d’impôt pouvant se monter jusqu’à 6000 € par an, toutefois le prix d’achat de l’immobilier neuf est plus important et change le calcul.

En tout état de cause, une fois le prêt remboursé le loyer versé devient un complément de retraite.

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