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Comment investir pour un complément de retraite de 500 € par mois

Retraite paisible

À notre époque la principale cause d’anxiété des futurs retraités n’est pas de s’ennuyer, mais de subir une baisse de revenus. Et pourtant grâce aux taux immobiliers attractifs, il est possible d’investir à l’avance pour un complément de retraite future de 500 € par mois. Un complément qui reviendra entièrement à l’époux survivant, puis qui se transmettra aux descendants.

Un complément de retraite de 500 € par mois, sous quelle forme ?

Les retraites complémentaires ont un défaut de taille : elles s’éteignent au décès du bénéficiaire. Et si certaines accordent une réversion, l’époux survivant se retrouve avec une forte diminution de ses ressources. Puis une fois le dernier des deux parti, la pension prend fin et les efforts financiers de toutes ces années disparaissent.

En revanche un investissement immobilier se transmet aux descendants et peut se valoriser dans le temps. Investir dans le locatif est accessible aux revenus de moins de 3000 €/mois, et peut prendre plusieurs formes.

La plus connue consiste à acheter un appartement pour le mettre en location. Une opération qui peut se réaliser avec les programmes neufs des promoteurs, plus chers que l’ancien, mais qui s’accompagnent de remises d’impôts notamment au travers du dispositif Pinel.

D’autres ménages choisissent l’ancien, moins cher mais qui peut nécessiter plus d’entretient au début, et qui lui-aussi présente des dispositifs fiscaux grâce au déficit foncier en cas de travaux.

Une autre solution consiste à se tourner vers les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), c’est-à-dire des parts d’un parc immobilier professionnel constitué de bureaux, murs de magasins et/ou entrepôt. L’avantage est que l’investissement peut démarrer à quelques milliers d’euros, et qu’il ne présente aucune obligation de gestion de la part de l’investisseur.

Pour info : sur l’unité urbaine de Rennes les notaires ont vu passer 517 ventes d’appartements anciens de janvier à mars 2019, pour 2500 €/m² de médiane. Ils n’ont enregistré que 248 ventes d’appartements neufs pour 4050 €/m².

Combien faut-il investir et comment financer ?

Il est raisonnable d’estimer qu’un rendement locatif correct se situe entre 3,5 % et 5 % bruts par an. Prenons 4 % annuels avant impôts et charges à titre d’exemple. Un complément de retraite de 500 €/mois équivalant à 4 % de rendement annuel, signifie un bien d’une valeur de 150 000 € car :

(500 € x 12) / 4 % = 150 000 €

Au vu des taux immobilier actuels moyens, un crédit immobilier de 150 000 € sur 20 ans à 1,13 % (moyenne août 2019 source CSA/Credit Logement) donne des mensualités de 699 €. Il convient d’ajouter une assurance emprunteur, pour la simplicité de l’exemple admettons qu’elle coûte 50 €/mois.

La charge mensuelle brute pourrait donc avoisiner les 749 €/mois, laquelle est toutefois soulagée par le loyer de 500 €. Investir pour un complément de retraite de 500 € par mois, pourrait donc nécessiter un effort mensuel de moins de 249 € jusqu’à la fin des remboursements.

Des chiffres à mettre au conditionnel car il y a des impôts et charges, comme nous allons le voir au chapitre suivant. Toutefois même à 10 % au-dessus ou en-dessous, on trouve des programmes immobiliers correspondant à cet effort mensuel.

Une fois le crédit immobilier entièrement remboursé, le loyer représente un revenu complémentaire pour les propriétaires. En supplément le bien immobilier s’est valorisé dans le temps, et ils ont pu faire évoluer le loyer de manière à se rapprocher de l’inflation. Ce même loyer se transmettra à l’époux survivant, puis aux descendants.

Pour info : les chiffres ci-dessus ne sont donnés qu’à titre d’exemple, mais ils se rapprochent au mieux de la réalité.

Coûts, charges et impôts

Dans la majeure partie des cas l’investisseur peut emprunter à 100 %, car les banques ont confiance dans l’immobilier locatif. Il pourra même financer les frais d’achat, qui selon la formule d’investissement choisie se montent à :

  • Dans l’immobilier ancien : au moins 8 % du prix de vente (droits de mutation, charges diverses).
  • Dans l’immobilier neuf : au moins 4 % du prix de vente (charges diverses).
  • Dans les SCPI : environ 10 % du prix de vente (droits d’entrée et commissions de l’intermédiaire), mais que l’on ne paye que lors de la revente.

Dans tous les cas de figure, ce complément de retraite viendra s’ajouter sur ses revenus, après un abattement de :

  • 50 % sur les locations meublées,
  • 30 % sur les locations non meublées (dont SCPI),
  • 17,2 % à titre de prélèvements sociaux après abattement.

Enfin, s’il choisit l’immobilier physique il devra payer une taxe d’habitation, une taxe foncière, des charges de copropriétés, sans oublier l’assurance du propriétaire bailleur.

Investir pour un complément de retraite de 500 € par mois est donc possible via l’immobilier locatif, mais le projet nécessite de la réflexion. Il est important de prendre en compte tous les frais, et surtout de réfléchir à leur augmentation potentielle dans le temps. En conclusion, on ne s’y prend jamais assez tôt pour préparer sa retraite.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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