Accueil Immobilier Et les villes les plus attractives du Grand Paris sont…

Et les villes les plus attractives du Grand Paris sont…

mise à jour: 1 mai 2019
Paris
La FNAIM a dressé un classement de l'attractivité des communes de plus de 10 000 habitants du Grand Paris.

L’ambition du Grand Paris est de placer 90 % de la population francilienne proche d’une gare, et d’ajouter 1,5 millions de logements. La FNAIM en a donc profité pour dresser une carte sur l’attractivité des communes de +10 000 habitants. Un outil intéressant pour baser la réflexion d’un achat immobilier, en gardant en mémoire que l’attractivité d’une commune dépend aussi du travail de la municipalité.

Un pouvoir d’achat immobilier du simple au double

Avec 8,01 au classement de la FNAIM, Le Vésinet (78) serait l’une des villes les plus attractives du Grand Paris. Les Vésigondins obtiennent un score de 8.01/10 pour la qualité de leurs équipements, les événements culturels et sportifs, l’éducation et les revenus. Seule ombre au tableau : le très piètre 1/10 obtenus par l’environnement.

Comptez tout de même un budget moyen de 470 840 € pour y acheter un logement. Si vous disposez d’un apport personnel de 10 %, une banque vous prêtera à 100 % du prix du bien immobilier convoité. Sur 20 ans, vous vous en tirerez avec des mensualités de 2265,53 € (taux moyen du mois dernier). Une banque financera si les revenus des candidats acheteurs atteignent 6900 €/mois, et qu’ils n’ont pas d’autres remboursement de crédits.

Heureusement il y a moins cher. Le Plessis-Bouchard (95) obtient un score global de 7,55 aidé par un 10/10 pour ses équipements est un 9/9 pour sa vie culturelle et sportive. L’emploi obtient une note honorable de 8,4 avec des revenus qui planent à 8/10. Quant à la qualité des logements, elle monte à 9/10.

D’après la FNAIM, il n’en coûtera que 207 900 € pour acheter un logement ancien au Plessis-Bouchard. Sur 20 ans l’heureux propriétaire versera des mensualités de 1035 €. Il peut prétendre obtenir son crédit immobilier si ses revenus nets se montent à 3140 €/mois, et qu’il n’a pas d’autres crédits en cours.

Les villes les moins attractives du Grand Paris (pour l’instant)

La carte établie par la FNAIM montre clairement la fraction entre l’Ouest et l’Est de la couronne Parisienne. Alors que dans le 92, le 78 et le 95 on dénombre une bonne dizaine de villes dont la note d’attractivité dépasse 7, au côté Est c’est une autre histoire. À Aulnay-sous-Bois (93) on peut trouver des logements pour 205 268 €, mais la FNAIM lui attribue une attractivité de 4,22/10.

Même en proche périphérie parisienne l’attractivité générale n’est pas toujours au rendez-vous. Ainsi Bagnolet (93) obtient un score de 4,57, mais uniquement grâce à la qualité de ses équipements (10/10) et un bon équilibre entre travail et vie privée (9/10).

Certaines villes de la petite couronne ont tendance à être retardée par les problèmes de sécurité, la qualité des logements et les revenus. Ainsi Aubervilliers (93) obtient une note de 4,27 malgré 10/10 pour ses équipements, 10/10 pour ces transports, et 8/10 pour l’équilibre entre travail et vie privée.

Et Paris (75) dans tout ça ? Et bien la ville Lumière n’a pas convaincu les experts de la FNAIM. Ils lui attribuent une note globale de 5,78, particulièrement plombée par un 1/10 en équilibre travail/vie privée. Ils ont également été déçus par la qualité des logements (1,5/10) et la sécurité (1,5/10).

90 % des franciliens habiteront à moins de 2 km d’une gare en 2030

Abaisser le temps de trajet des 8,5 millions de voyageurs qui empruntent tous les jours les transports en commun en Île-de-France, tel est le pari du Grand Paris. Allongement des lignes de RER, création de bus à haut niveau et de tramway, élargissement du métro parisien, les travaux ont débuté en 2015 et se termineront en 2030. D’ici là les lignes seront progressivement mises en service, jusqu’à ce que l’on obtienne 200 km de métro et 68 nouvelles gares. La société du Grand Paris affiche son objectif sur son site : « à moyen terme, 90 % des franciliens habiteront à moins de 2 km d’une gare ».

Pour autant les concepteurs du projet du Grand Paris ont prévu d’amener des logements à côté de ces gares. L’objectif est de construire 70 000 habitations par an, pour en ajouter 1,5 millions à terme. Il restera à régler le problème des coûts de la construction, qui oblige les promoteurs à vendre leurs logements neufs parfois 40 % plus chers que le bâti.

Faut-il consulter la carte du Grand Paris avant d’acheter de l’immobilier ?

La règle numéro 1 du sage investisseur est la suivante : « les performances passées ne représentent en rien les performances futures ». En clair une ville ayant obtenu une bonne note au classement de la FNAIM, pourrait bien voir sa position se dégrader en cas d’une mauvaise gestion municipale.

La ville de Champigny-sur-Marne (94) obtient un score de 7/10 en matière de sécurité, de 7/10 pour son équilibre travail–vie privée, et même de 7/10 pour ses transports. La principale ombre au tableau est la fiscalité foncière, qui ne récolte que 1/10. En 2014 les locataires campinois ont été imposés à 26,24 %, 3 fois plus que dans les autres villes du département. Les propriétaires se sont contentés de 20,93 %, soit 2 fois plus que la moyenne du Val-de-Marne (Source : impôts–locaux.org).

Certaines villes se trouvent aujourd’hui sur le futur trajet du Grand Paris. Elles pèchent par leur manque de transport en commun, c’est le cas de de Montfermeil (93) qui aujourd’hui n’obtient qu’une note globale de 4/10 pour son réseau de transport. Et pourtant les Montfermeillois obtiennent un 9/10 en équilibre travail–vie privée, et un 7/10 en fiscalité foncière.

En consultant la carte interactive du Grand Paris, on comprend que la station de métro Clichy–Montfermeil reliera l’aéroport d’Orly en 42 minutes, contre 1h32 minutes aujourd’hui. Il est évident que la note d’attractivité s’en trouvera améliorée, mais il serait hasardeux d’en déduire que les prix de l’immobilier sont trouveront augmentés.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

Tous les articles

Une question ? Un commentaire ? On vous répond !

500
  S’abonner  
Notifier de