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Acheter sa maison en Île-de-France : quels revenus ?

Il est possible d’acheter une maison en Île-de-France avec des revenus de moins de 3500 €/mois. Bien entendu les différences persistent entre la petite et la grande couronne, ainsi qu’entre communes du même département. Tous les mois Emprunter Malin fait le bilan des revenus nécessaires pour devenir propriétaire d’une maison en région parisienne, en se basant sur les chiffres des notaires.

Méthodologie : les revenus ci-dessous se basent sur un apport personnel couvrant les frais d’achat, un prêt immobilier à mensualités fixe sur 20 ans au taux de 1,37 % (source : Crédit Logement juin 2022), avec un taux d’endettement de 35 % assurance emprunteur incluse. Dans la pratique les banques tiennent également compte du reste à vivre. Les prix sont basés sur les transactions médianes observées par les notaires du Grand Paris fin décembre 2021 parution février 2022.

Acheter une maison en petite couronne d’Île-de-France

La règle est simple : plus l’on se rapproche de Paris, plus le foncier est cher. Ainsi les notaires constatent que le prix médian d’une maison est de 313 300 € à Tremblay-en-France (93). En revanche il monte à 623 600 € à Montreuil (93), à quelques rues de la capitale. Le marché de la maison ancienne continue son dynamisme en Île-de-France. Les dernières projections des notaires montrent toutefois que les prix pourraient se stabiliser.

Pour cette édition encore, la règle se vérifie également dans l’Est parisien. Ainsi à Vitry-sur-Seine (94) les maisons anciennes se vendent en médiane à 439 300 €. Un peu plus à l’Est à La Queue-en-Brie (94) le budget descend à 320 200 €.

En utilisant notre simulateur de mensualités, on tombe sur des échéances de 1477 €/mois pour ce prix. Sur un crédit immobilier de 300 200 €, il convient de rajouter une assurance emprunteur. Admettons que celles-ci soient de 0,4 % sur le capital initial. Les cotisations mensuelles seront donc de 101 € (arrondi).

Les mensualités seront donc de 1145 € (1477 € + 101 €). Cela signifie qu’un ménage percevant des revenus d’au moins 3275 € net par mois peut acheter une maison en petite couronne francilienne à La Queue-en-Brie (94) si toutes les conditions sont réunies.

À l’autre bout de la fourchette, les maisons anciennes se vendent 752 200 € à Saint-Maur-des-Fossés (94). Avec une assurance emprunteur à 0,4 % sur le capital initial nous obtenons des cotisations mensuelles de 252 €. Les échéances du crédit immobilier serait de 3469 €/mois, auxquelles on ajoute donc la cotisation de l’assurance emprunteur, ce qui donne 3721 €/mois. Un projet accessible pour des revenus des revenus d’au moins 10 635 € net par mois.

Acheter une maisons dans l’Ouest parisien

Le prix de vente médian d’une maison dans les Hauts-de-Seine (92) monte à 734 600 €. Mais les différences peuvent aller du simple au double selon la commune.

Ainsi à Antony (92) les notaires constatent des transactions médianes à 689 000 €. Un emprunt immobilier de cette ampleur sous-entend des mensualités de 3178 €. Ajoutons une assurance emprunteur à 0,4 %, qui coûtera 230 €/mois. A priori acheter une maison à Antony (92) serait accessible pour des revenus de 9740 € nets par mois. Dans un couple, cela fait 4870 € par personne.

En revanche les maisons les plus chères se sont vendues sur Sevrés (92). Les vendeurs ont accepté 1 064 600 € de médiane, les acquéreurs doivent pouvoir supporter des mensualités de 4910 € auxquelles on ajoute 355 € pour l’assurance emprunteur. La banque sera d’accord s’ils perçoivent au moins 15 045 € net par mois, des revenus bien au-dessus du ménage français moyen.

Acheter sa maison en grande couronne d’Île-de-France

Plus cher dans les Yvelines

Dans les Yvelines (78) les notaires constatent des transactions médianes à 434 100 € d’octobre à décembre 2021. Un prix qui correspondrait à des mensualités de 2002 € sur 20 ans. Une assurance emprunteur à 0,4 % coûteraient 145 €/mois, ce qui donne 2147 €/mois. À raison de 35 % de taux d’endettement maximum, acheter une maison dans les Yvelines serait accessible aux revenus de 6135 € net par mois.

Mais il y a moins cher. Ainsi aux Mureaux (78) les maisons anciennes se vendent 263 600 €, ce qui sous-entend des échéances de 1213 €. L’assurance emprunteur à 0,4 % coûteraient 88 €/mois, l’effort mensuel total serait donc de 1301 €/mois. Acheter une maison aux Mureaux (78) serait donc accessible pour un ménage qui perçoit 3720 €/mois.

Moins cher dans le Val-d’Oise

Les notaires constatent que les maisons anciennes se vendent 318 000 € en médiane dans le Val-d’Oise entre octobre et décembre 2021. Un projet immobilier réalisable avec des mensualités de 1467. N’oublions pas l’assurance emprunteur de 0,4 % soit 106 €/mois, les mensualités sont donc de 1573 €/mois. Cela sous-entend des revenus d’au moins 4495 € net par mois. Dans un couple, cela ne fait jamais que 2250 € par personne, soit à peu près le revenu moyen de la majorité des acheteurs.

On peut même trouver moins cher à Saint-Ouen-L’Aumône (95), avec 298 100 € de médiane. Un prêt immobilier sur ce montant se rembourserait par mensualités de 1375 € sur 20 ans à 1,03 %. Si l’on considère une prime d’assurance emprunteur de 100 €/mois, les mensualités seront donc de 1475 €. Les banques demanderaient des revenus d’au moins 4215 € net par mois.

Acheter une maison dans l’Essonne

Les maisons anciennes se vendent à 330 500 € de médiane dans l’Essonne. Un projet qui nécessite un prêt immobilier avec des mensualités de 1524 € sur 20 ans. La cotisation de l’assurance emprunteur serait de 110 €, pour des mensualités totales de 1634 € soit des revenus de 4670 € net par mois.

Mais tout est relatif, car à Vigneux sur Seine (91) la transaction médiane se limite à 301 700 €. Les mensualités du prêt immobilier seraient de 1392 €, Les cotisations de l’assurance emprunteur seraient de 100 €/mois, pour un total de 1492 €/mois. Acheter une maison à Vigneux sur Seine (91) serait donc accessible à des revenus de 4265 €/mois.

Seine-et-Marne : les maisons les moins chères d’Île-de-France

Sur l’ensemble de la Seine-et-Marne les maisons se vendent à 271 900 € de médiane. Un ménage pourrait emprunter cette somme sur 20 ans avec des mensualités de 1254 €. Pour une assurance emprunteur à 0,4 %, la cotisation serait de 90 €/mois. Les échéances seraient donc de 1344 €/mois, ce qui à raison d’un taux d’endettement maximum de 35 % serait accessible pour des revenus de 3840 €/mois.

Mais l’on peut toujours trouver moins cher. Ainsi à Nemours (77) les notaires constatent des transactions médianes à 226 600 €. Un crédit pour ce montant signifierait des mensualités de 1042 €. Les cotisations de l’assurance emprunteur seraient de 75 €, ce qui porte l’échéance totale à ce 1117 €/mois. Avec un taux d’endettement maximum de 35 %, acheter une maison à Nemours serait accessible pour des revenus de 3195 €/mois.

Précision sur les prix du m²

Il s’agit d’apporter une précision d’importance sur les outils de mesure des prix du m². Les prix de l’immobiliers des notaires en région parisienne indiquent le budget que les acheteurs sont capables de rassembler en ce moment.

Ainsi à Créteil (94) le prix médian des maisons aurait bondi de +21 % en 1 an, établis à 590 600 €. Pourtant les notaires n’y ont enregistré que 40 ventes entre juillet et septembre 2021.

Cet exemple montre que si le montant médian des transactions décolle, cela peut aussi signifier que les acheteurs disposent d’une meilleure capacité d’achat et achètent plus grand et/ou mieux placé. Cela ne veut pas forcément dire que la même maison vaut plus cher qu’il y a 12 mois.

Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.