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Acheter sa maison en Île-de-France : quels revenus ?

mise à jour: 5 mars 2019
Maison contemporaine, Auvers-sur-Oise (95), Century 21
Maison contemporaine, Auvers-sur-Oise (95), Century 21

Il est possible d’acheter une maison en Île-de-France avec des revenus de moins de 3000 €/mois. Bien entendu les différences persistent entre la petite et la grande couronne, ainsi qu’entre communes du même département. Tous les 3 mois Emprunter Malin fait le bilan des revenus nécessaires pour devenir propriétaire d’une maison en région parisienne, en se basant sur les chiffres des notaires.

Pour info : les revenus ci-dessous se basent sur un apport personnel de 10%, un prêt immobilier à mensualités fixe sur 20 ans au taux de 1,41 % (source : Crédit Logement janvier 2019), assurance emprunteur non incluse, avec un taux d’endettement de 33 %. Dans la pratique les banques tiennent également compte du reste à vivre. Les prix sont basés sur les transactions médianes observées par les notaires de Paris Île-de-France.

Acheter une maison en petite couronne d’Île-de-France

La règle est simple : plus l’on se rapproche de Paris, plus le foncier est cher. Ainsi les notaires constatent que le prix médian d’une maison est de 257 800 € à Tremblay-en-France (93). En revanche il monte à 473 100 € à Montreuil (93), à quelques rues de la capitale. Le marché de la maison ancienne continue son dynamisme en Île-de-France. Les dernières projections des notaires montrent que les prix pourraient continuer de grimper.

Pour cette édition encore, la règle se vérifie également dans l’Est parisien. Ainsi à Vitry-sur-Seine (94) les maisons anciennes se vendent en médiane à 397 900 €. Un peu plus à l’Est à La Queue-en-Brie (94) le budget descend à 294 200 €.

En utilisant notre simulateur de mensualités, on tombe sur des échéances de 1408 € pour ce prix. Cela signifie qu’un ménage percevant des revenus d’au moins 4266 € net par mois peut acheter une maison en petite couronne francilienne si toutes les conditions sont réunies.

À l’autre bout de la fourchette, les maisons anciennes se vendent 629 400 € à Saint-Maur-des-Fossés (94). Aux conditions actuelles cela sous-entend des mensualités de 3011 €, soit des revenus d’au moins 9125 € net par mois.

Acheter une maisons dans l’Ouest parisien

Le prix de vente médian d’une maison dans les Hauts-de-Seine (92) monte à 621 600 €. Mais les différences peuvent aller du simple au double selon la commune.

Ainsi à Anthony (92) les notaires constatent des transactions médianes à 538 700 €. Un emprunt de cette ampleur sous-entend des mensualités de 2557 €, a priori accessibles pour des revenus de 7749 € nets par mois. Dans un couple, cela ne fait jamais que 3875 € par personne.

En revanche les maisons les plus chères se sont vendues sur Rueil-Malmaison (92). Les vendeurs ont accepté 840 300 € de médiane, les acquéreurs doivent pouvoir supporter des mensualités de 4020 €. La banque sera d’accord s’ils perçoivent au moins 12 181 € net par mois, des revenus considérés comme très élevés par la population française.

Acheter sa maison en grande couronne d’Île-de-France

Plus cher dans les Yvelines

Dans les Yvelines (78) les notaires constatent des transactions médianes à 374 400 €. Cela correspondrait à des mensualités de 1791 € sur 20 ans, accessibles aux revenus de 5427 € net par mois.

Mais il y a moins cher. Ainsi aux Mureaux (78) les maisons anciennes se vendent 218 900 €, ce qui sous-entend des échéances de 1047 € pour des revenus minimums de 3172 € net par mois.

Mais il y a plus cher. À Chatou (78) les prix des maisons anciennes tournent autour de 747 000 €. Un prêt immobilier de cette ampleur représenterait des mensualités de 3574 €. Il faudrait des revenus d’au moins 10 830 € net par mois pour se l’offrir.

Moins cher dans le Val-d’Oise

Les notaires constatent que les maisons anciennes se vendent 280 400 € en médiane dans le Val-d’Oise. Ce projet immobilier est réalisable avec des mensualités de 1341 €, ce qui sous-entend des revenus d’au moins 4063 € net par mois. Dans un couple, cela ne fait jamais que 2031 € par personne, soit moins que le revenu moyen de la majorité des acheteurs.

On peut même trouver moins cher à Saint-Ouen-l’Aumône (95), avec 279 700 € de médiane. Cela serait un prêt immobilier remboursable par mensualités de 1338 € sur 20 ans. Les banques demanderaient des revenus d’au moins 4054 € net par mois.

En revanche à Cormeilles-en-Parisis (95) le budget médian monte à 414 500 €. Les emprunteurs auraient des mensualités de 1983 € sur 20 ans, ce qui nécessite des revenus d’au moins 6009 € net par mois.

Acheter une maison dans l’Essonne

Les maisons anciennes se vendent à 290 700 € de médiane dans l’Essonne. Un projet qui nécessite un prêt immobilier avec des mensualités de 1391 € sur 20 ans, soit des revenus de 4215 € net par mois.

Mais tout est relatif, car à Vigneux sur Seine (91) la transaction médiane se limite à 275 900 €. Les mensualités du prêt immobilier seraient de 1320 €, accessibles à des revenus de 4000 € net par mois.

À Verrières-le-Buisson (91) le budget médian monte à 669 100 €, pour des mensualités de 3201 € et des revenus minimums de 9700 € net par mois.

Seine-et-Marne : les maisons les moins chères d’Île-de-France

Sur l’ensemble de la Seine-et-Marne les maisons se vendent à 241 000 € de médiane. Un ménage pourrait emprunter cette somme sur 20 ans avec des mensualités de 1153 € hors assurance. Ils trouveront des banques pour les suivre si leurs revenus sont aux moins égaux à 3493 € net par mois.

Mais l’on peut toujours trouver moins cher. Ainsi à Coulommiers (77) les notaires constatent des transactions médianes à 206 000 €. Un crédit pour ce montant signifierait des mensualités de 986 €, accessibles pour des revenus de 2987 € net par mois.

En revanche il faudra prévoir 452 200 € pour acheter une maison à Bussy-Saint-Georges (77). Les mensualités sur 20 ans seraient de 2163 €, nécessitant des revenus de 6554 € net par mois.

Précision sur les prix du m²

Il s’agit d’apporter une précision d’importance sur les outils de mesure des prix du m². La note de conjoncture des notaires sur l’immobilier en région parisienne, ne décrit pas forcément l’évolution des prix des logements. Elle met surtout en avant le budget que les acheteurs sont capables de rassembler en ce moment.

Ainsi à Saint-Michel-sur-Orge (91) le prix médian des maisons aurait bondi de +7 % en 1 an, établis à 281 000 €. Pourtant on n’y compte que 20 160 habitants. Les notaires n’y ont enregistré que 20 ventes de maisons anciennes entre juillet et septembre 2018.

Cet exemple montre que si le montant médian des transactions décolle, cela peut aussi signifier que les acheteurs disposent d’une meilleure capacité d’achat et achètent plus grand et/ou mieux placé. Cela ne veut pas forcément dire que la même maison vaut plus cher qu’il y a 12 mois.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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