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Évolution des prix de l’immobilier : mais qui faut-il croire ?

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Outils gratuits, outils précis, mais qui mesurent différemment

Au moment d’acheter un logement, on aimerait bien connaître l’évolution des prix de l’immobilier. Est-ce le bon moment pour réaliser des affaires, ou au contraire faut-il attendre ? Pour le savoir il existe plusieurs baromètres, chacun donne des résultats différents, mais tous sont crédibles.

Les notaires : évolution des prix de l’immobilier passés

La seule source d’information officielle est celle des études notariales. La profession rend publique sa tendance des prix tous les trimestres, au travers de cartes détaillées et chiffrées, ainsi que lors d’une publication conjointe avec l’INSEE.

On y apprend ainsi qu’en Île-de-France, « les prix des logements anciens sont quasi stables au 4e trimestre 2015 » avec +0,1 %.  En province, ils augmentent de +0,7 %.

Ces évolutions des prix de l’immobilier se basent sur la signature des actes authentiques, elle sont donc indéniablement les plus crédibles. En supplément la chambre des notaires de Paris Île-de-France propose une estimation de la tendance, au regard des montants présents sur les avant-contrat.

Problème : ces chiffres, s’ils sont extrêmement précis, arrivent avec plusieurs mois de retard. En ce moment on peut ainsi lire les prix des maisons et des appartements au 4e trimestre 2015, alors que nous sommes déjà de plain-pied dans le 2e trimestre 2016.

Les sites Web et leurs réseaux d’affiliés

Les candidats acheteurs disposent de 2 autres outils gratuits sur le Web, pour étudier la tendance des prix de l’immobilier. SeLoger et MeilleursAgents communiquent à tour de bras au travers d’études précises sur des villes, des quartiers et même sur certains types de logements.

Ces 2 concurrents et poids lourds du marché regroupent des réseaux d’agents immobiliers, qui leur communiquent les montants inscrits sur les compromis de vente et/ou les actes définitifs, par ville, par maisons et appartements.

MeilleursAgents publie un baromètre tous les mois, basé sur les « promesses de vente signées par les agences immobilières partenaires ». Ces données personnalisées concernent autant la province que l’Île-de-France. Il est précisé que les tendances annoncées « ont toujours été confirmées par les notaires quelques mois plus tard ». Le point fort de l’outil est sans aucun doute une carte détaillée et simple d’utilisation.

SeLoger récupère également les montants communiqués par les agences affichant leurs petites annonces sur le site. Le baromètre a l’avantage d’indiquer l’évolution des prix affichés et signés. Cela permet de constater des tendances assez marquées, comme celle de Mulhouse où les prix affichés augmentent de +5 %, tandis que les prix signés baissent de -4,8 % (paru le 10 mai 2016).

On citera enfin Lavieimmo, membres du groupe BFM TV, RMC et 01net. Là aussi le site propose une carte détaillée des évolutions des prix de l’immobilier, mais rien de personnel car « les prix affichés sont la moyenne des prix des transactions hors frais… enregistrée par les notaires au moment de la signature de l’acte authentique ».

Des baromètres qui diffèrent sans se contredire

On déduit donc que l’internaute dispose de 3 outils principaux : les notaires, SeLoger et MeilleursAgents. Chacun de ces grands acteurs donne un prix différent pour chaque ville, toutefois cet écart se justifie.

Voici les résultats pour la ville de Marseille (13) au cours d’une recherche effectuée le 12 mai 2016.

Notaires SeLoger MeilleursAgents
Prix du m² des appartements 2270 €/m² 2730 €/m²  2411 €/m²
Évolution sur 1 an -1,6  (au 4e trimestre 2015) +0,8 % (à fin mars 2016) -2,1 % (à fin avril 2016)

Ces écarts entre les prix des appartements et leurs évolutions, s’expliquent par les méthodes de calcul, les dates et la diversité des informations.

Tout d’abord les notaires calculent une médiane, là où les autres calculent une moyenne. La médiane de 2270 €/m² signifie que la moitié des transactions s’est effectuée au-dessus, et l’autre moitié au-dessous. Ensuite, de 3 à 4 mois séparent les chiffres des notaires de ceux de SeLoger et MeilleursAgents.

Mais surtout, les 2 réseaux se basent sur les transactions effectuées par leurs propres partenaires. D’un point de vue probabilité, ils ne peuvent donc pas avoir ni le même chiffre d’affaires, ni les mêmes montants de transactions.

Conclusion : les baromètres sur l’évolution des prix de l’immobilier différent, mais ne se contredisent pas. Ils peuvent raisonnablement être considérés comme fiables, toutefois le candidat acheteur n’a pas intérêt à se reposer dessus.

L’évolution des prix de l’immobilier : un repère sans plus

Les baromètres des prix des logements sont sans doute ce que le CAC 40 est à la bourse. Un indice, et rien de plus. Lorsque le CAC 40 gagne du terrain, certaines valeurs plongent, d’autres effectuent le score de l’année. Ainsi lorsque l’on annonce une évolution du prix du m² à la hausse dans une grande ville de France, 2 maisons voisines peuvent suivre des chemins différents.

L’une d’elle prendra de la valeur car elle est équipée d’une véranda, et à ce moment précis les acheteurs préfèrent les vérandas. Dans un quartier entier la plupart des appartements pourrait se vendre plus chers, sauf l’un d’entre eux qui n’a qui n’a pas été rénové et isolé.

Il convient même de prendre les chiffres des notaires avec du recul. Effectivement, si au cours du second trimestre il se vend plus de petits appartements qu’au cours du premier trimestre, le baromètre indiquera une évolution des prix à la baisse. Cela ne signifiera pas pour autant que la valeur des logements est en régression.

En conclusion, le candidat acheteur peut se servir des évolutions des prix de l’immobilier, mais uniquement pour prendre la température du marché. Il a tout intérêt à déterminer un rayon géographique, et d’y conduire sa propre étude sur le terrain.

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