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Comment connaître les prix de l’immobilier gratuitement ?

Meilleurs baromètres des prix de l'immobilier
Outils gratuits, outils précis, mais qui mesurent différemment .

Avant d’acheter un logement, il est nécessaire de connaître les prix de l’immobilier des environs. Plusieurs baromètres fiables sont disponibles en ligne gratuitement. En revanche ils affichent tous des chiffres différents, et il n’est pas toujours facile de s’y retrouver.

Connaître les prix de l’immobilier neuf avec la fédération des promoteurs

La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) édite un observatoire du logement neuf tous les 3 mois. L’organisme en retire une analyse complète sur les ventes aux investisseurs, aux accédants, avec TVA réduite et en bloc. Des tableaux détaillés indiquent la surface et les prix des appartements réservés, en Île-de-France et en province

L’un des tableaux permet notamment de connaître les prix de l’immobilier neuf au sein des agglomérations urbaines des 23 plus grandes villes de France. Emprunter Malin propose un outil de calcul de l’investissement locatif en se basant sur les données de la FPI.

Avantages : les chiffres sont relativement précis, pour réunir la majeure partie des ventes d’appartements neufs. Les promoteurs membres de la fédération procurent d’ailleurs les prix auxquels ils ont effectivement vendu, et non pas seulement les prix affichés.

Inconvénients : le rapport donne l’impression d’être destiné aux professionnels de l’immobilier, l’internaute moyen peut trouver la lecture longue. Les tableaux ne permettent pas de connaître les prix de l’immobilier neuf en Île-de-France par département, mais sur toute la région.

Il faut noter que le ministère du logement édite lui aussi un rapport trimestriel sur les prix des appartements neufs et des maisons neuves. Toutefois au mieux les données concernent les zones géographiques A, Abis, B et C. L’indicateur ne permet donc pas aux acheteurs et aux vendeurs de se faire une idée précise sur l’état du marché.

Connaître les prix de l’immobilier ancien avec les notaires

La seule source d’information officielle est celle des études notariales. La profession rend publique sa tendance des prix tous les trimestres, au travers de cartes détaillées et chiffrées.

Le baromètre national des notaires indique la tendance pour la France entière, à l’exception de la région parisienne. Il renseigne vendeurs et acheteurs sur le prix médian des maisons et appartements anciens, et présente également une fourchette de transactions. Les notaires y ont ajouté des visuels faciles à lire.

Les études d’Île-de-France proposent une carte des prix des logements de Paris et ses 2 couronnes. Acheteurs et vendeurs peuvent ainsi consulter les montants des transactions sur les communes des départements, ainsi que par quartiers et arrondissements de la capital. Ils connaîtront ainsi les évolutions des prix de l’immobilier médian sur 3 mois, 5 ans et 10 ans.

Avantage : les chiffres des notaires se basent sur la signature des actes authentiques, et sont donc indéniablement les plus crédibles. De plus, ils concernent absolument toutes les transactions immobilières enregistrées en France et dans ses régions d’outre-mer.

Inconvénient: ces chiffres arrivent avec plusieurs mois de retard. Au moment où l’internaute les consulte, il peut ainsi s’être écoulé plus de 3 mois depuis leur parution.

Connaître les prix de l’immobilier ancien avec les réseaux d’agences

Acheteurs et vendeurs disposent de plusieurs outils gratuits sur le Web, pour étudier la tendance des prix de l’immobilier. SeLoger et MeilleursAgents communiquent au travers d’études précises sur des villes, des quartiers et même sur certains types de logements.

Ces 2 concurrents et poids lourds du marché regroupent des réseaux d’agents immobiliers. Ces derniers indiquent les montants inscrits sur les compromis de vente et/ou les actes définitifs, par ville, par maisons et appartements.

MeilleursAgents publie un baromètre tous les mois, basé sur les « promesses de vente signées par les agences immobilières partenaires ». Ces données personnalisées concernent autant la province que l’Île-de-France. Le point fort de l’outil est sans aucun doute une carte détaillée et simple d’utilisation.

Baromètre LPI récupère les montants communiqués par les agences affichant leurs petites annonces sur SeLoger. L’outil a l’avantage d’indiquer l’évolution des prix affichés et signés. Les analyses sont emmenées par Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest qui participe également au baromètre CSA/Crédit Logement sur les taux immobiliers.

Avantages : les outils gratuits de ces sites permettent de connaître les prix de l’immobilier dans chaque recoin de France. Les chiffres sont mis à jour tous les mois, ils correspondent donc aux dernières tendances.

Inconvénients : les prix du m² indiqué ne représentent qu’une partie du marché local. Effectivement les données sont procurées par les agences membres du réseau, et ne concernent donc pas la totalité des transactions immobilières.

Pourquoi les baromètres de l’immobilier donnent des prix différents ?

L’internaute dispose donc de 4 outils principaux : les notaires, LPI, MeilleursAgents et la FPI. Or chacun de ces poids lourds donne un prix différent pour chaque ville. Voici les résultats pour Marseille (13) au cours d’une recherche effectuée le 16 juin 2017.

Notaires LPI MeilleursAgents FPI
Appartements Marseille 2290 €/m² 2824 €/m²  2456 €/m²  3907 €/m²
Évolution sur 1 an +4,8

(1/12/2016 au 28/02/2017)

+3,7 %

(à fin mai 2017)

+1,7 %

(à fin mai 2017)

+1,2 %

(T2 2017)

Ces écarts entre les prix des appartements et leurs évolutions, s’expliquent par les méthodes de calcul, les dates et la diversité des informations.

Tout d’abord les notaires calculent une médiane, là où les autres calculent une moyenne. La médiane de 2290 €/m² signifie que la moitié des transactions s’est effectuée au-dessus, et l’autre moitié au-dessous.

Les données n’ont pas été récoltées à la même période. Celles des notaires concernent décembre, janvier et février. La FPI présente des chiffres du 2e trimestre 2017, tandis que LPI et MeilleursAgents indiquent leurs relevés à la fin du mois de mai 2017.

MeilleursAgents et LPI se basent sur les transactions effectuées par leurs propres partenaires. Ces partenaires ont une clientèle différente, amenée par des stratégies de marketing distinctes. D’un point de vue probabilité ils ne peuvent donc pas avoir, ni le même chiffre d’affaires, ni les mêmes montants de transactions.

La FPI ne présente que les prix de vente des logements neufs. Pour des raisons de coût de foncier et de normes énergétiques, appartements neufs et maisons neuves peuvent être jusqu’à 40 % plus chers que le bâti.

Peut-on vraiment connaître les prix de l’immobilier ?

Les baromètres indiquant la tendance des prix du m², ne doivent être utilisés par les acheteurs et vendeurs qu’à titre de repère. Car sur le terrain la valeur d’un logement dépend de ses équipements et de l’engouement du public.

Admettons par exemple qu’avec la présence des prêts immobiliers à taux zéro de l’État, les ménages achètent des maisons avec véranda. La demande grandit alors sur ce type de logements au prix plus élevé, ce qui a tendance à faire grossir moyennes et médianes. Pour autant un couple d’acheteurs disposant de peu de revenus pourra choisir une maison sans véranda, en dessous des « prix du marché ».

Il convient également de prendre les chiffres des notaires avec du recul. Admettons par exemple qu’au cours du 2e trimestre, il se vende plus de petits appartements qu’au cours du 1er trimestre. Le baromètre indiquera une hausse des prix car le m² des studios coûte plus cher que le m² des T3.

Les chiffres de la FPI montrent que les prix des appartements neufs du Havre au 1er trimestre 2017, sont 18 % plus chers qu’au 1er trimestre 2016. Cela ne veut pas dire que soudainement la valeur marchande de ce type de logements à bondi de 18 %. Cela signifie que les promoteurs ont vendu des appartements mieux placés, plus vastes, plus chers.

En conclusion, acheteurs et vendeurs ne peuvent réellement connaître qu’une fourchette sur les prix de l’immobilier. Les outils gratuits en ligne leur permettent également de prendre la température du marché local. Toutefois ils ont tout intérêt à déterminer un rayon géographique pour conduire leur propre étude sur le terrain.

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