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Comment connaître les prix de l’immobilier gratuitement

mise à jour: 5 juin 2019
Maison contemporaine

Pour trouver un logement dans son budget, il est nécessaire de connaître les prix de l’immobilier des zones géographiques. Les candidats acquéreurs ont le choix entre différents baromètres disponibles en ligne gratuitement, fiables même s’ils affichent tous des chiffres différents. Voici ceux utilisés par Emprunter Malin pour analyser le marché de la pierre.

Connaître les prix de l’immobilier neuf avec la fédération des promoteurs

La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) édite un observatoire du logement neuf tous les 3 mois. L’organisme en retire une analyse complète sur les ventes aux investisseurs ou aux accédants, avec TVA réduite ou en bloc. Des tableaux détaillés indiquent la surface et les prix des appartements réservés, en Île-de-France et en province

L’un des tableaux permet notamment de connaître les prix de l’immobilier neuf au sein des agglomérations urbaines des 23 plus grandes villes de France. Emprunter Malin propose d’ailleurs un outil de calcul d’investissement locatif révisé trimestriellement, en se basant sur les données de la FPI.

Pour info : en partenariat avec Sphère Immo, Emprunter Malin vous propose de connaître les prix de près de 2300 programmes immobiliers neufs en France.

Avantages : les chiffres sont relativement précis, pour réunir la majeure partie des ventes d’appartements neufs. Les promoteurs membres de la fédération procurent d’ailleurs les prix auxquels ils ont effectivement vendu, et non pas seulement les prix affichés.

Inconvénients : le rapport donne l’impression d’être destiné aux professionnels de l’immobilier, l’internaute moyen peut trouver la lecture longue. Les tableaux ne permettent pas de connaître les prix de l’immobilier neuf en Île-de-France par département, mais sur toute la région.

Il faut noter que le ministère du logement édite lui aussi un rapport trimestriel sur les prix des appartements neufs et des maisons neuves. Toutefois au mieux les données concernent les zones géographiques A, Abis, B et C. L’indicateur ne permet donc pas aux acheteurs et aux vendeurs de se faire une idée précise sur l’état d’un marché local.

Connaître les prix de l’immobilier ancien avec les notaires

La seule source d’information officielle est celle des études notariales. La profession rend publique sa tendance des prix tous les trimestres, au travers de cartes détaillées et chiffrées.

Le site officiel des notaires recense la majeur partie des transactions immobilières pour la France entière. Il renseigne vendeurs et acheteurs sur le prix médian des maisons et appartements, neufs et anciens, sur un aire urbaine ou une commune.

Avantage : les chiffres sont parmi les plus précis de tous les baromètres des prix de l’immobilier, car ils rapportent les prix au m² effectivement signés. Il est même possible de suivre l’évolution par 3 mois, 1 an et 5 ans.

Inconvénient : un baromètre aussi complet mériterait une mise à jour trimestrielle. Or les chiffres disponibles concernent des transactions parfois vieilles de 6 mois. Pour le détail sur le nombre de pièces, par surface et par parking il faut aller sur cet autre site des notaires.

À noter également que les études de notaires d’Île-de-France proposent une carte des prix mieux actualisée. On peut notamment y lire le montant médian des ventes sur les maisons et appartements anciens, sur un grand nombre de communes de Paris et de ses 2 couronnes. Cerise sur le gâteau : un indicateur d’évolution des prix sur 3 mois, 1 ans et 5 ans.

Connaître les prix de l’immobilier ancien avec les réseaux d’agences

Le Baromètre LPI récupère les montants communiqués par les agences affichant leurs petites annonces sur SeLoger. L’outil a l’avantage d’indiquer l’évolution des prix affichés et signés. Les analyses sont emmenées par Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, qui participe également au baromètre CSA/Crédit Logement sur les taux immobiliers.

Avantages : La mise à jour est mensuelle, les prix du m² sont également lisibles sur les 3 derniers mois au sein des grandes villes de France. En supplément les auteurs du rapport éditent les marges de négociation par région, qu’Emprunter Malin reproduit sur cette parution.

Inconvénients : les prix du m² indiqués ne représentent qu’une partie du marché local. Effectivement les données sont procurées par les agences membres du réseau, et ne concernent donc pas la totalité des transactions immobilières.

Pourquoi les baromètres de l’immobilier donnent des prix différents ?

Chaque baromètre de l’immobilier donne un prix différent pour chaque ville. Voici les résultats pour un appartement sur Toulouse Métropole, au cours d’une recherche effectuée le 05 juin 2019.

Baromètres Notaires LPI FPI
Prix 2 500 €/m² 3 540 €/m²  3 809 €/m²
Période d’observation Dec à fev 2019  Avr 2018 à avr 2019 Jan à mars 2019
Évolution sur 1 an +0,0 % +4,2 % +4,0 %

Ces écarts entre les prix des appartements et leurs évolutions, s’expliquent par les méthodes de calcul, les dates et la diversité des informations.

Tout d’abord les notaires calculent une médiane, là où les autres calculent une moyenne. La médiane de 2500 €/m² signifie que la moitié des transactions s’est effectuée au-dessus, et l’autre moitié au-dessous.

Ensuite, les données n’ont pas été récoltées à la même période. Celles des notaires concernent décembre à février 2019. La FPI présente des chiffres du 1er trimestre 2019, tandis que LPI indique ses relevés sur 12 mois à la fin avril 2019.

LPI se base sur les transactions effectuées par ses propres partenaires. Chacun d’entre eux a une clientèle différente, amenée par des stratégies de marketing distinctes. D’un point de vue probabilité ils ne peuvent donc pas avoir, ni le même chiffre d’affaires, ni les mêmes montants de transactions.

La FPI ne présente que les prix de vente des logements neufs. Pour des raisons de coût de foncier et de normes énergétiques, appartements neufs et maisons neuves peuvent être jusqu’à 40 % plus chers que le bâti.

Peut-on vraiment connaître les prix de l’immobilier ?

Les baromètres indiquant la tendance des prix du m², ne doivent être utilisés par les acheteurs et vendeurs qu’à titre de repère. Car sur le terrain la valeur d’un logement dépend de ses équipements et de l’engouement du public.

Admettons par exemple qu’avec la présence des prêts immobiliers à taux zéro de l’État, les ménages achètent des maisons avec véranda. La demande grandit alors sur ce type de logements aux prix plus élevés, ce qui a tendance à faire grossir moyennes et médianes. Pour autant un couple d’acheteurs disposant de peu de revenus pourra trouver des maisons sans véranda, en dessous des « prix du marché ».

Il convient également de prendre les chiffres des notaires avec du recul. Admettons par exemple qu’au cours du 3e trimestre, il se vende plus de petits appartements qu’au cours du 2e trimestre. Le baromètre indiquera une hausse des prix car le m² des studios coûte plus cher que le m² des T3.

Les chiffres de la FPI montrent que les prix des appartements neufs de la communauté d’agglomération de Besançon au 1er trimestre 2019, se vendent 12,6 % plus cher qu’au 1er trimestre 2018. Cela ne veut pas dire que soudainement la valeur marchande de ce type de logements à bondi de +12,6 %. Cela signifie que les promoteurs ont pu vendre des appartements mieux placés, plus vastes et peut être mieux équipés.

En conclusion, acheteurs et vendeurs ne peuvent réellement connaître qu’une fourchette sur les prix de l’immobilier. Les outils gratuits en ligne leur permettent également de prendre la température du marché local. Toutefois ils ont tout intérêt à conduire leur propre étude sur le terrain.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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