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Les taux d’emprunt sont plus élevés dans l’immobilier neuf

Les taux d’emprunt immobilier sont généralement plus élevés dans le neuf que dans l’ancien, du fait des reports de mensualités jusqu’à la fin de la construction. En supplément les prix des promoteurs et lotisseurs étant plus chers que dans le bâti, le coût de l’opération pèse sur la solvabilité des emprunteurs. Tous les mois Emprunter Malin fait le point sur les conditions de crédit immobilier pour les logements neufs.

Financer un achat d’immobilier neuf : les taux

Le rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement paru en mars 2022 constate un faible écart de taux entre l’immobilier neuf et ancien. En février 2022 le taux de prêt immobilier moyen dans l’accession se situait ainsi :

  • 1,12 % pour le neuf,
  • 1,11 % pour l’ancien.

L’écart de taux d’intérêt entre l’immobilier neuf et ancien s’explique par le report des mensualités. Car lorsqu’une famille achète son logement auprès d’un promoteur, la réservation se fait généralement sur plan.

La banque accorde volontiers le financement, même sur longue durée, mais elle ne le relâchera qu’au fur et à mesure de l’avancée du projet. Elle libérera ainsi 95 % jusqu’à la remise des clés, les 5 % restants seront versés une fois que les propriétaires ne pourront plus contester d’éventuels défauts.

Puis une fois que les 100 % du financement auront été relâchés, les emprunteurs commenceront à rembourser leur prêt immobilier. Ainsi pendant un laps de temps qui peut atteindre 2 ans, la banque versera les fonds promis mais ne sera pas remboursée. C’est ce laps de temps qui fait toute la différence sur les taux immobiliers des logements neufs.

Solvabilité des emprunteurs

La stratégie des banques pour déterminer les taux des emprunts immobiliers qu’elles accordent aux particuliers, est simple. Plus ces derniers sont en mesure de rembourser, moins ils ne présentent de risques, et donc plus ils se voient offrir un taux avantageux.

À l’inverse, lorsqu’une fois leurs mensualités réglées il leur reste tout juste de quoi assurer leur reste à vivre, le risque est plus important ce qui leur vaut un taux plus élevé.

Or le baromètre LPI observe une augmentation de +1,5 % sur les prix de l’immobilier neuf à la fin janvier 2022. Une tendance que confirme le Commissariat Général au Développement Durable pour le 4e trimestre 2021 :

De son côté l’INSEE constate une inflation de +3,6 % sur les 12 derniers mois, alors que le pouvoir d’achat des ménages rebondit de +1,9 %.

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Coût d’un crédit pour de l’immobilier neuf

Au 4e trimestre 2021, le coût du crédit pour une résidence neuve représentait 6,3 années de revenus dans le budget des acquéreurs (source : CSA/Crédit Logement).

Cependant les banques maintiennent ces operations abordables, afin de conserver intacte la capacité d’emprunt des ménages. Ainsi un prêt de 250 000 € pour de l’immobilier neuf résidentiel, remboursé sur 239 mensualités (durée moyenne janvier 2022) au taux de 1,12 % donne des mensualités de 1168 € (hors assurance emprunteur). Au bout du compte l’acheteur aura versé 28 803 € d’intérêts à sa banque (arrondi).

À titre de comparaison, le même logement ancien financé sur la même durée à 1,11 % coûtera 28 527 € d’intérêts (arrondi). Une différence faible, bien que pour le même prix l’acheteur obtiendra une plus grande surface dans l’ancien.

Et justement, le prêt à 0 % de l’État permet de d’amortir la différence de prix. Ce dispositif finance 40 % du prix du bien immobilier au sein des zones A, A bis et B1. L’aide descend à 20 % à l’intérieur des zones B2 et C, une différence qui ne facilite pas la solvabilité des emprunteurs.

Combien coûte l’immobilier neuf ?

L’immobilier neuf peut coûter jusqu’à 40 % plus cher que l’immobilier ancien. Pour autant la différence peut être intéressante pour 2 raisons. La première est l’isolation thermique et phonique des logements neufs. En comparaison, un appartement neuf peut être 3 fois plus isolé qu’un appartement ancien. Enfin, les frais d’achat immobilier sont 2 fois moins importants dans le neuf.

D’après la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), au 4e trimestre 2021 un appartement neuf coûtait 4783 €/m² sur Montpellier Méditerranée Métropole. Il s’agissait alors d’une augmentation de +8,2 % en 1 an.

Lors de la mise à jour de cet article, nous cherchons le prix d’un programme neuf à Montpellier. Nous tombons sur près de 60 annonces, dont les prix commencent à 119 920 € pour un studio étudiant de 20 m². L’ensemble est situé au sud de Montpellier, dans un quartier résidentiel. Il est possible d’acheter une place de parking en sous-sol. Notons que pour ce prix on trouve également des appartements neufs qui peuvent être achetés au travers de la défiscalisation Censi-Bouvard.

En haut de gamme, nous trouvons un 4 pièces de 150 m² situé dans une résidence de 78 logements. Cette résidence inclut également 3 maisons réhabilitées, des jardins privatifs, la plupart des logements ont de grandes terrasses. L’ensemble immobilier est situé dans le quartier Boutonnet, tout proche du centre historique. Le 4 pièces de 150 m² coûte  1 275 000 €, le prix inclut une terrasse ainsi qu’une place de stationnement.

Acheter un bien immobilier neuf à Montpellier peut-être un bon investissement. D’après l’INSEE, la population y grandit au rythme annuel de +1,3 %. On y compte 151 277 ménages, qui se répartissent entre 171 255 logements. Certes il y a 7,4 % de logements vacants, mais moins de 31 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Un marché important pour la location.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.