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Les taux d’emprunt sont plus élevés dans l’immobilier neuf

Les taux d’emprunt immobilier sont toujours plus élevés dans le neuf que dans l’ancien, du fait des reports de mensualités jusqu’à la fin de la construction. En supplément les prix des promoteurs et lotisseurs étant plus chers que dans le bâti, le coût de l’opération pèse sur la solvabilité des emprunteurs. Tous les mois Emprunter Malin fait le point sur les conditions de crédit bancaire pour les logements neufs.

Financer un achat d’immobilier neuf : les taux

Le rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement paru en février 2020, confirme l’écart entre l’immobilier neuf et ancien. Car si les banques continuent de soutenir les remboursements sur longue durée, et donc l’achat de résidences principales par les jeunes couples, leurs barèmes de taux varient selon l’âge du bien convoité.

En janvier 2020, le taux de prêt immobilier moyen dans l’accession se situait ainsi :

  • 1,17 % pour le neuf,
  • 1,14 % pour l’ancien.

L’écart de taux d’intérêt entre l’immobilier neuf et ancien s’explique par le report des mensualités. Car lorsqu’une famille achète son logement auprès d’un promoteur, la réservation se fait généralement sur plan.

La banque accorde volontiers le financement, mais elle ne le relâchera qu’au fur et à mesure de l’avancée du projet. Elle relâchera ainsi 95 % jusqu’à la remise des clés, les 5 % restants seront libérés une fois que les propriétaires ne pourront plus contester d’éventuels défauts.

Et c’est seulement lorsque les 100 % du financement auront été relâchés, que les emprunteurs commenceront à rembourser leur prêt immobilier. Ainsi pendant un laps de temps qui peut atteindre 2 ans, la banque versera les fonds promis mais ne sera pas remboursée. C’est ce laps de temps qui fait toute la différence sur le taux immobilier dédié aux logements neufs.

Solvabilité des emprunteurs

La stratégie des banques pour déterminer les taux des emprunts immobiliers qu’elles accordent aux particuliers, est simple. Plus ces derniers sont en mesure de rembourser, moins ils ne présentent de risques, et donc plus ils se voient offrir un taux avantageux.

À l’inverse lorsqu’une fois leurs mensualités réglées il leur reste tout juste pour assurer leur reste à vivre, le risque est augmenté et on leur donne un taux plus élevé.

Or le baromètre LPI observe une augmentation de +2,7 % sur les prix de l’immobilier neuf à la fin décembre 2019. Mais le commissariat général au développement durable en voit davantage au 4e trimestre 2019, avec :

De son côté l’INSEE constate une inflation de +1,5 % sur les 12 derniers mois, alors qu’aucun signe ne montre que les revenus des ménages ont fait de même.

Coût d’un crédit pour de l’immobilier neuf

Au 4e trimestre le coût relatif d’un achat d’immobilier neuf pesait 5,4 années de revenus dans le budget des acquéreurs (source : CSA/Crédit Logement).

Cependant les banques maintiennent un faible coût de crédit immobilier, afin de conserver intacte la capacité d’emprunt des ménages. Ainsi un prêt de 250 000 € pour de l’immobilier neuf, remboursé sur 229 mensualités (moyenne janvier 2020) au taux de 1,18 % donne des mensualités de 1 220 € (hors assurance emprunteur). Au bout du compte l’acheteur aura versé 29 380 € d’intérêts à sa banque.

À titre de comparaison, le même logement ancien financé sur la même durée à 1,12 % coûtera 28 235 € d’intérêts. Une différence faible, bien que pour le même prix l’acheteur obtiendra une plus grande surface dans l’ancien.

Dans ce contexte, l’un des moteurs des ventes de logements neufs aux primo accédants est le prêt à taux zéro (PTZ) de l’État. Ce dispositif finance 40 % du prix du bien immobilier au sein des zones A, A bis et B1. L’aide descend à 20 % à l’intérieur des zones B2 et C, une différence qui ne facilite pas la solvabilité des emprunteurs.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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