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Achat d’immobilier neuf : des taux d’emprunt (vraiment) plus élevés

Programme Via Verde, Noisy-le-Grand, BNP Paribas immobilier
L'achat d'immobilier neuf à but de résidence principale, ne survit que grâce au prêt à taux zéro de l'État.

Les taux d’emprunt immobilier sont toujours plus élevés dans le neuf que dans l’ancien, du fait des reports de mensualités jusqu’à la fin de la construction. Toutefois en ce moment la différence se creuse dangereusement, due à la dégradation de l’indice de solvabilité des emprunteurs. Acheter de l’immobilier neuf pour habiter est désormais beaucoup plus cher que dans l’ancien.

Financer un achat d’immobilier neuf : les taux

Le rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement sur mai 2018 a été rendu public hier. On y apprend que les banques continuent de soutenir les remboursements sur longue durée, et donc l’achat de résidences principales par les jeunes couples. Mais l’on se rend compte également de l’érosion de leur capacité d’achat d’immobilier neuf.

Alors que le taux d’emprunt moyen pour l’accession dans l’ancien descend à 1,46 %, celui accordé en mai 2018 pour le neuf grimpe à 1,53 %. C’est au-dessus de la moyenne de 1,51 % pour les taux d’emprunt accordés à l’ensemble des achats de logements neufs, résidences principales et investissements locatifs inclus.

Baisse de la solvabilité des emprunteurs

La stratégie des banques pour déterminer les taux des emprunts immobiliers qu’elles accordent aux particuliers est simple. Plus ces derniers sont en mesure de rembourser, moins ils ne présentent de risques, et donc plus ils se voient offrir un taux avantageux.

À l’inverse lorsqu’une fois leurs mensualités réglées il leur reste tout juste pour assurer leur reste à vivre, le risque est augmenté et on leur donne un taux plus élevé.

Or le commissariat général au développement durable constate une hausse de +2,8 % sur le prix des appartements neufs au 1er trimestre 2018, accompagnée de +3,3 % sur le prix des maisons neuves pour la même période. De son côté l’INSEE constate une inflation de +2 % sur les 12 derniers mois, alors qu’aucun signe ne montre que les revenus des ménages ont fait de même.

La conséquence des hausses des prix de l’immobilier neuf et du coût de la vie, tend à faire baisser l’indice de solvabilité des acheteurs d’immobilier neuf. D’après le graphisme de l’observatoire CSA/Crédit Logement il revient à son niveau de 2014, celui d’avant la baisse des taux d’emprunt.

Indice de solvabilité des ménages, crédit immobilier neuf

Les acheteurs d’immobilier neuf à titre de résidence principale sont moins solvables, donc plus risqués, ils se voient alors attribuer un taux immobilier plus élevé. Et le serpent se mord la queue.

Coût d’un crédit pour l’achat d’immobilier neuf

D’après l’observatoire CSA/Crédit Logement, le coût relatif d’un crédit destiné à l’immobilier neuf représente 4,9 années de revenus. S’il reste au même niveau que l’année dernière, c’est parce que les ménages qui achètent un logement neuf ont des revenus 1,3 % supérieurs à ceux de leurs prédécesseurs de l’année dernière.

Toutefois le coût du crédit immobilier pourrait se stabiliser cette année, eu égard à la situation sur le marché obligataire. Il n’en reste pas moins qu’un prêt pour de l’immobilier neuf à 250 000 €, remboursé sur 18 ans au taux de 1,53 %, donne des mensualités de 1325 €. Et encore, on ne compte pas la prime d’assurance emprunteur. Au bout du compte l’acheteur aura versé 36 165 € en intérêts à sa banque.

À titre de comparaison, le même logement ancien financé sur la même durée à 1,46 %, coûtera 34 450 € d’intérêts sur la durée. Une différence qui pourra paraître faible à certains, mais pour le même prix l’acheteur obtiendra une plus grande surface dans l’ancien.

Dans ce contexte, l’un des moteurs des ventes de logements neufs aux primo accédants est le prêt à taux zéro de l’État. Ce dispositif finance 40 % du prix du bien immobilier au sein des zones A, A bis et B1. L’aide descend à 20 % à l’intérieur des zones B2 et C, une différence qui ne facilite pas la solvabilité des emprunteurs.

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