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Les taux d’emprunt sont plus élevés dans l’immobilier neuf

mise à jour: 20 septembre 2018
Programme Via Verde, Noisy-le-Grand, BNP Paribas immobilier
L'achat d'immobilier neuf à but de résidence principale, ne survit que grâce au prêt à taux zéro de l'État.

Les taux d’emprunt immobilier sont toujours plus élevés dans le neuf que dans l’ancien, du fait des reports de mensualités jusqu’à la fin de la construction. Toutefois l’écart continue de se rétrécir le mois dernier, due à la légère amélioration de l’indice de solvabilité des emprunteurs. Acheter de l’immobilier neuf pour habiter est désormais un peu moins cher que dans l’ancien.

Financer un achat d’immobilier neuf : les taux

Le dernier rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement sur août 2018, ne fait que confirmer celui des trimestres précédents. On y apprend que les banques continuent de soutenir les remboursements sur longue durée, et donc l’achat de résidences principales par les jeunes couples. Mais surtout et pour la première fois depuis plusieurs mois, on se rend compte de l’amélioration de leur capacité d’achat d’immobilier neuf.

Alors que le taux d’emprunt moyen pour l’accession dans l’ancien se stabilise à 1,46 %, en juin 2018 celui accordé pour le neuf descend à 1,45 %. Cela reste au-dessus de la moyenne de 1,43 % pour les taux d’emprunt accordés à l’ensemble des achats de logements neufs, résidences principales et investissements locatifs inclus.

Légère hausse de la solvabilité des emprunteurs

La stratégie des banques pour déterminer les taux des emprunts immobiliers qu’elles accordent aux particuliers est simple. Plus ces derniers sont en mesure de rembourser, moins ils ne présentent de risques, et donc plus ils se voient offrir un taux avantageux. À l’inverse lorsqu’une fois leurs mensualités réglées il leur reste tout juste pour assurer leur reste à vivre, le risque est augmenté et on leur donne un taux plus élevé.

Or l’observatoire LPI SeLoger constate une stabilisation à +0,1 % sur le prix de l’immobilier neuf de mai à juillet 2018. Une accalmie bienvenue, alors que le commissariat général au développement durable constatait une hausse de +2,7 % sur le prix des appartements neufs au 1er trimestre 2018, accompagnée de +3,2 % sur le prix des maisons neuves. De son côté l’INSEE constate une inflation de +2,3 % sur les 12 derniers mois, alors qu’aucun signe ne montre que les revenus des ménages ont fait de même.

La baisse relative des prix de l’immobilier neuf, tend à faire légèrement remonter l’indice de solvabilité des acheteurs d’immobilier neuf. Toutefois d’après le graphisme de l’observatoire CSA/Crédit Logement il reste à son niveau de 2014, celui d’avant la baisse des taux d’emprunt.

Indicateur de solvabilité des emprunteurs dans l'immobilier neuf, 2e trimestre 2018
Source : CSA/Crédit Logement 2e trimestre 2018.

Les acheteurs d’immobilier neuf à titre de résidence principale regagnent de la solvabilité, deviennent donc moins risqués et se voient attribuer un taux immobilier légèrement meilleur.

Coût d’un crédit pour l’achat d’immobilier neuf

D’après l’observatoire CSA/Crédit Logement, le coût relatif d’un crédit destiné à l’immobilier neuf représente 5 années de revenus. Il se situe au-dessus de son niveau de l’année dernière, bien que que les ménages qui achètent un logement neuf aient des revenus 1,9 % supérieurs à ceux de leurs prédécesseurs de l’année dernière.

Toutefois le coût du crédit immobilier pourrait se stabiliser cette année, ne serait-ce que pour conserver la capacité d’emprunt des ménages. Il n’en reste pas moins qu’un prêt pour de l’immobilier neuf à 250 000 €, remboursé sur 18 ans au taux de 1,53 %, donne des mensualités de 1325 €. Et encore, on ne compte pas la prime d’assurance emprunteur. Au bout du compte l’acheteur aura versé 36 162 € en intérêts à sa banque.

À titre de comparaison, le même logement ancien financé sur la même durée à 1,46 % coûtera 34 438 € d’intérêts sur la durée. Une différence qui pourra paraître faible à certains, mais pour le même prix l’acheteur obtiendra une plus grande surface dans l’ancien.

Dans ce contexte, l’un des moteurs des ventes de logements neufs aux primo accédants est le prêt à taux zéro (PTZ) de l’État. Ce dispositif finance 40 % du prix du bien immobilier au sein des zones A, A bis et B1. L’aide descend à 20 % à l’intérieur des zones B2 et C, une différence qui ne facilite pas la solvabilité des emprunteurs.

En 2020 le PTZ ne pourra financer de l’immobilier neuf qu’au sein des zones A et B, faisant sortir beaucoup d’emprunteurs du cercle des propriétaires potentiels.