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Les taux d’emprunt sont plus élevés dans l’immobilier neuf

Les taux d’emprunt immobilier sont généralement plus élevés dans le neuf que dans l’ancien, du fait des reports de mensualités jusqu’à la fin de la construction. En supplément les prix des promoteurs et lotisseurs étant plus chers que dans le bâti, le coût de l’opération pèse sur la solvabilité des emprunteurs. Tous les mois Emprunter Malin fait le point sur les conditions de crédit bancaire pour les logements neufs.

Financer un achat d’immobilier neuf : les taux

Le rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement paru en mai 2020, constate un écart de taux entre l’immobilier neuf et ancien. En avril 2020 le taux de prêt immobilier moyen dans l’accession se situait ainsi :

  • 1,22 % pour le neuf,
  • 1,120 % pour l’ancien.

L’écart de taux d’intérêt entre l’immobilier neuf et ancien s’explique par le report des mensualités. Car lorsqu’une famille achète son logement auprès d’un promoteur, la réservation se fait généralement sur plan.

La banque accorde volontiers le financement, même sur longue durée, mais elle ne le relâchera qu’au fur et à mesure de l’avancée du projet. Elle libérera ainsi 95 % jusqu’à la remise des clés, les 5 % restants seront versés une fois que les propriétaires ne pourront plus contester d’éventuels défauts.

Puis une fois que les 100 % du financement auront été relâchés, les emprunteurs commenceront à rembourser leur prêt immobilier. Ainsi pendant un laps de temps qui peut atteindre 2 ans, la banque versera les fonds promis mais ne sera pas remboursée. C’est ce laps de temps qui fait toute la différence sur le taux immobilier dédié aux logements neufs.

Solvabilité des emprunteurs

La stratégie des banques pour déterminer les taux des emprunts immobiliers qu’elles accordent aux particuliers, est simple. Plus ces derniers sont en mesure de rembourser, moins ils ne présentent de risques, et donc plus ils se voient offrir un taux avantageux.

À l’inverse lorsqu’une fois leurs mensualités réglées il leur reste tout juste pour assurer leur reste à vivre, le risque est augmenté et on leur donne un taux plus élevé.

Or le baromètre LPI observe une augmentation de +3,3 % sur les prix de l’immobilier neuf à la fin mars 2020. Mais le commissariat général au développement durable en voit davantage au 4e trimestre 2019, avec :

De son côté l’INSEE constate une inflation de +0,4 % sur les 12 derniers mois, alors qu’aucun signe ne montre que les revenus des ménages ont fait de même.

Coût d’un crédit pour de l’immobilier neuf

Au 1er trimestre, le coût du crédit pour une résidence principale neuve représentait 6,1 années de revenus dans le budget des acquéreurs (source : CSA/Crédit Logement).

Cependant les banques maintiennent ces operations abordables, afin de conserver intacte la capacité d’emprunt des ménages. Ainsi un prêt de 250 000 € pour de l’immobilier neuf résidentiel, remboursé sur 246 mensualités (moyenne avril 2020) au taux de 1,22 % donne des mensualités de 1 149 € (hors assurance emprunteur). Au bout du compte l’acheteur aura versé 32 437 € d’intérêts à sa banque.

À titre de comparaison, le même logement ancien financé sur la même durée à 1,20 % coûtera 31 885 € d’intérêts. Une différence faible, bien que pour le même prix l’acheteur obtiendra une plus grande surface dans l’ancien.

Dans ce contexte, l’un des moteurs des ventes de logements neufs aux primo accédants est le prêt à taux zéro (PTZ) de l’État. Ce dispositif finance 40 % du prix du bien immobilier au sein des zones A, A bis et B1. L’aide descend à 20 % à l’intérieur des zones B2 et C, une différence qui ne facilite pas la solvabilité des emprunteurs.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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