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Les taux d’emprunt sont plus élevés dans l’immobilier neuf

mise à jour: 8 novembre 2018
Programme Via Verde, Noisy-le-Grand, BNP Paribas immobilier

Les taux d’emprunt immobilier sont toujours plus élevés dans le neuf que dans l’ancien, du fait des reports de mensualités jusqu’à la fin de la construction. En supplément les prix des promoteurs et lotisseurs étant plus chers que dans le bâtis, le coût de l’opération pèse sur la solvabilité des emprunteurs. Tous les mois Emprunter Malin fait le point sur les conditions de crédit bancaire pour les logements neufs.

Financer un achat d’immobilier neuf : les taux

Le dernier rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement sur octobre 2018, confirme l’écart entre l’immobilier neuf et ancien. Car si les banques continuent de soutenir les remboursements sur longue durée, et donc l’achat de résidences principales par les jeunes couples, leurs barèmes de taux varient selon l’âge du bien convoité.

En octobre 2018, le taux de prêt immobilier moyen se situait ainsi :

  • 1,46 % pour l’accession dans le neuf,
  • 1,44 % pour l’accession dans l’ancien,
  • 1,43 % toutes opérations confondues.

Solvabilité des emprunteurs

La stratégie des banques pour déterminer les taux des emprunts immobiliers qu’elles accordent aux particuliers, est simple. Plus ces derniers sont en mesure de rembourser, moins ils ne présentent de risques, et donc plus ils se voient offrir un taux avantageux. À l’inverse lorsqu’une fois leurs mensualités réglées il leur reste tout juste pour assurer leur reste à vivre, le risque est augmenté et on leur donne un taux plus élevé.

Or le baromètre LPI SeLoger observe une augmentation de +0,4 % sur les prix de l’immobilier neuf de juillet à septembre 2018. Un constat déjà établi par le commissariat général au développement durable au 2e trimestre, avec une hausse de +2,7 % sur le prix des appartements neufs accompagnée de +3,2 % sur le prix des maisons neuves. De son côté l’INSEE constate une inflation de +2,2 % sur les 12 derniers mois, alors qu’aucun signe ne montre que les revenus des ménages ont fait de même.

La fin des dispositifs d’aide ainsi que la hausse du coût des opérations réalisées, a fortement influencé l’indicateur de solvabilité des emprunteurs. Or comme on l’a dit, plus cet indicateur est faible, plus le risque est élevé, et plus le taux bancaire l’est aussi.

Solvabilité des emprunteurs marche immobilier du neuf
Source : observatoire CSA/Crédit Logement 3e trimestre 2018.

Coût d’un crédit pour de l’immobilier neuf

D’après l’observatoire CSA/Crédit Logement, le coût relatif d’un crédit destiné à l’immobilier neuf représente 4,9 années de revenus au 3e trimestre. Il se situe au-dessus de son niveau de l’année dernière, bien que que les ménages qui achètent un logement neuf aient des revenus supérieurs à ceux de leurs prédécesseurs de l’année dernière (63 500 €/an contre 61 300 €/an).

Le coût du crédit devra se stabiliser cette année, si le marché souhaite conserver la capacité d’emprunt des ménages. Car un prêt de 250 000 € pour de l’immobilier neuf, remboursé sur 18 ans au taux de 1,46 %, donne des mensualités de 1 317 €. Et encore, on ne compte pas la prime d’assurance emprunteur. Au bout du compte l’acheteur aura versé 34 135 € d’intérêts à sa banque.

À titre de comparaison, le même logement ancien financé sur la même durée à 1,44 % coûtera 33 648 € d’intérêts sur la durée. Une différence qui pourra paraître faible à certains, mais pour le même prix l’acheteur obtiendra une plus grande surface dans l’ancien.

Dans ce contexte, l’un des moteurs des ventes de logements neufs aux primo accédants est le prêt à taux zéro (PTZ) de l’État. Ce dispositif finance 40 % du prix du bien immobilier au sein des zones A, A bis et B1. L’aide descend à 20 % à l’intérieur des zones B2 et C, une différence qui ne facilite pas la solvabilité des emprunteurs.

En 2020 le PTZ ne pourra financer de l’immobilier neuf qu’au sein des zones A et B, faisant sortir beaucoup d’emprunteurs du cercle des propriétaires potentiels.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer