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Les taux d’emprunt sont plus élevés dans l’immobilier neuf

Programme Via Verde, Noisy-le-Grand, BNP Paribas immobilier

Les taux d’emprunt immobilier sont toujours plus élevés dans le neuf que dans l’ancien, du fait des reports de mensualités jusqu’à la fin de la construction. En supplément les prix des promoteurs et lotisseurs étant plus chers que dans le bâtis, le coût de l’opération pèse sur la solvabilité des emprunteurs. Tous les mois Emprunter Malin fait le point sur les conditions de crédit bancaire pour les logements neufs.

Financer un achat d’immobilier neuf : les taux

Le dernier rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement paru en août 2019, confirme l’écart entre l’immobilier neuf et ancien. Car si les banques continuent de soutenir les remboursements sur longue durée, et donc l’achat de résidences principales par les jeunes couples, leurs barèmes de taux varient selon l’âge du bien convoité.

En août 2019, le taux de prêt immobilier moyen se situait ainsi :

  • 1,20 % pour le neuf,
  • 1,18 % pour l’ancien,
  • 1,17 % toutes opérations confondues.

Solvabilité des emprunteurs

La stratégie des banques pour déterminer les taux des emprunts immobiliers qu’elles accordent aux particuliers, est simple. Plus ces derniers sont en mesure de rembourser, moins ils ne présentent de risques, et donc plus ils se voient offrir un taux avantageux.

À l’inverse lorsqu’une fois leurs mensualités réglées il leur reste tout juste pour assurer leur reste à vivre, le risque est augmenté et on leur donne un taux plus élevé.

Or le baromètre LPI observe une augmentation de +2,4 % sur les prix de l’immobilier neuf à la fin juillet 2019. Un constat déjà établi par le commissariat général au développement durable au 2e trimestre 2019, avec :

De son côté l’INSEE constate une inflation de +1,0 % sur les 12 derniers mois, alors qu’aucun signe ne montre que les revenus des ménages ont fait de même.

Coût d’un crédit pour de l’immobilier neuf

En août 2019, le coût relatif d’un achat d’immobilier neuf pesait 4,3 années de revenus dans le budget des acquéreurs (source : CSA/crédit logement).

Cependant les banques maintiennent un faible coût de crédit immobilier, afin de conserver intacte la capacité d’emprunt des ménages. Ainsi un prêt de 250 000 € pour de l’immobilier neuf, remboursé sur 19 ans au taux de 1,20 % donne des mensualités de 1 227 € (hors assurance emprunteur). Au bout du compte l’acheteur aura versé 29 457 € d’intérêts à sa banque.

À titre de comparaison, le même logement ancien financé sur la même durée à 1,18 % coûtera 28 949 € d’intérêts sur la durée. Une différence faible, bien que pour le même prix l’acheteur obtiendra une plus grande surface dans l’ancien.

Dans ce contexte, l’un des moteurs des ventes de logements neufs aux primo accédants est le prêt à taux zéro (PTZ) de l’État. Ce dispositif finance 40 % du prix du bien immobilier au sein des zones A, A bis et B1. L’aide descend à 20 % à l’intérieur des zones B2 et C, une différence qui ne facilite pas la solvabilité des emprunteurs.

En 2020 le PTZ ne pourra financer de l’immobilier neuf qu’au sein des zones A et B, faisant sortir beaucoup d’emprunteurs du cercle des propriétaires potentiels.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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