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Les taux d’emprunt sont plus élevés dans l’immobilier neuf

Les taux d’emprunt immobilier sont généralement plus élevés dans le neuf que dans l’ancien, du fait des reports de mensualités jusqu’à la fin de la construction. En supplément les prix des promoteurs et lotisseurs étant plus chers que dans le bâti, le coût de l’opération pèse sur la solvabilité des emprunteurs. Tous les mois Emprunter Malin fait le point sur les conditions de crédit immobilier pour les logements neufs.

Financer un achat d’immobilier neuf : les taux

Un fois n’est pas coutume, le rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement paru en novembre 2021 ne constate que très peu d’écart de taux entre l’immobilier neuf et ancien. En octobre 2021 le taux de prêt immobilier moyen dans l’accession se situait ainsi :

  • 1,10 % pour le neuf,
  • 1,07 % pour l’ancien.

L’écart de taux d’intérêt entre l’immobilier neuf et ancien s’explique par le report des mensualités. Car lorsqu’une famille achète son logement auprès d’un promoteur, la réservation se fait généralement sur plan.

La banque accorde volontiers le financement, même sur longue durée, mais elle ne le relâchera qu’au fur et à mesure de l’avancée du projet. Elle libérera ainsi 95 % jusqu’à la remise des clés, les 5 % restants seront versés une fois que les propriétaires ne pourront plus contester d’éventuels défauts.

Puis une fois que les 100 % du financement auront été relâchés, les emprunteurs commenceront à rembourser leur prêt immobilier. Ainsi pendant un laps de temps qui peut atteindre 2 ans, la banque versera les fonds promis mais ne sera pas remboursée. C’est ce laps de temps qui fait toute la différence sur les taux immobiliers des logements neufs.

Solvabilité des emprunteurs

La stratégie des banques pour déterminer les taux des emprunts immobiliers qu’elles accordent aux particuliers, est simple. Plus ces derniers sont en mesure de rembourser, moins ils ne présentent de risques, et donc plus ils se voient offrir un taux avantageux.

À l’inverse, lorsqu’une fois leurs mensualités réglées il leur reste tout juste de quoi assurer leur reste à vivre, le risque est plus important ce qui leur vaut un taux plus élevé.

Or le baromètre LPI observe une augmentation de +2 % sur les prix de l’immobilier neuf à la fin septembre 2021. Une tendance que confirme le Commissariat Général au Développement Durable pour le 2e trimestre 2021 :

De son côté l’INSEE constate une inflation de +2,1 % sur les 12 derniers mois, alors que le pouvoir d’achat des ménages rebondit de +0,6 %.

Coût d’un crédit pour de l’immobilier neuf

Au 3e trimestre 2021, le coût du crédit pour une résidence neuve représentait 5,5 années de revenus dans le budget des acquéreurs (source : CSA/Crédit Logement).

Cependant les banques maintiennent ces operations abordables, afin de conserver intacte la capacité d’emprunt des ménages. Ainsi un prêt de 250 000 € pour de l’immobilier neuf résidentiel, remboursé sur 234 mensualités (durée moyenne août 2021) au taux de 1,08 % donne des mensualités de 1185 € (hors assurance emprunteur). Au bout du compte l’acheteur aura versé 27 136 € d’intérêts à sa banque (arrondi).

À titre de comparaison, le même logement ancien financé sur la même durée à 1,07 % coûtera 26 877 € d’intérêts (arrondi). Une différence faible, bien que pour le même prix l’acheteur obtiendra une plus grande surface dans l’ancien.

Et justement, le prêt à 0 % de l’État permet de d’amortir la différence de prix. Ce dispositif finance 40 % du prix du bien immobilier au sein des zones A, A bis et B1. L’aide descend à 20 % à l’intérieur des zones B2 et C, une différence qui ne facilite pas la solvabilité des emprunteurs.

Combien coûte l’immobilier neuf ?

L’immobilier neuf peut coûter jusqu’à 40 % plus cher que l’immobilier ancien. Pour autant la différence peut être intéressante pour 2 raisons. La première est l’isolation thermique et phonique des logements neufs. En comparaison, un appartement neuf peut être 3 fois plus isolé qu’un appartement ancien. Enfin, les frais d’achat immobilier sont 2 fois moins importants dans le neuf.

D’après la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), au 2e trimestre 2021 un appartement neuf coûtait 4569 €/m² sur Montpellier Méditerranée Métropole. Il s’agissait alors d’une augmentation de +7,9 % en 1 an.

Lors de la mise à jour de cet article, nous cherchons le prix d’un programme neuf à Montpellier. Nous tombons sur plus de 1000 annonces, dont les prix commencent à 126 987 € pour un studio étudiant de 18 m². L’ensemble est situé à 10 minutes à pied de la faculté d’économie. Dans ce quartier de la Nouvelle Mairie de Montpellier, 1 habitant sur 6 est étudiant. Tramway et commerces sont à proximité, l’emplacement semble intéressant. En supplément, le programme peut être acheté au travers de la défiscalisation Censi-Bouvard.

En haut de gamme, nous trouvons un appartement neuf de 5 pièces et 143 m². D’après l’annonce on peut s’attendre à un jardin privatif pour celui-ci, il s’agirait vraisemblablement d’un duplex. C’est le plus cher du catalogue, comptez 1 072 000 €. Pour ce prix vous rejoignez le cœur de Montpellier en marchant 3 minutes jusqu’au
tramway. Il faut dire que vous vous situerez au cœur du Centre Historique, dans le quartier Boutonnet. Cet ensemble présente 78 logements, 10 sont encore à vendre à la date de mise à jour de cet article.

Acheter un bien immobilier neuf à Montpellier peut-être un bon investissement. D’après l’INSEE, la population y grandit au rythme annuel de +1,3 %. On y compte 151 277 ménages, qui se répartissent entre 171 255 logements. Certes il y a 7,4 % de logements vacants, mais moins de 31 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Un marché important pour la location.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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