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Louer meublé de courte durée avec le bail mobilité

mise à jour: 15 novembre 2018
Illustration de l'intérieur d'un studio meublé
Louer un appartement entièrement meublé et équipé.

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a été adoptée le 16 octobre 2018. Elle inclut notamment la mise en place d’un bail mobilité, qui permet à des propriétaires bailleurs de louer en meublé sur un maximum de 10 mois. La clientèle visée est celle des personnes en relocalisation ou en formation, ou encore des étudiants mais dans une moindre mesure.

Le principe du bail mobilité

Le bail mobilité est signé pour une période allant de 1 à 10 mois. Il n’est pas renouvelable, ce qui signifie que le locataire doit signer un bail longue durée classique s’il souhaite rester en place à l’issue de la durée convenue.

Autre particularité : le bailleur n’a pas le droit de demander de dépôt de garantie. En revanche il est couvert contre les loyers impayés par Visale, donc à hauteur de 1500 € par mois à Paris et de 1300 € par mois en province.

Il ne peut pas non plus demander de provisions sur charges à son locataire. En revanche il peut lui appliquer un forfait sur charges locatives.

Le logement doit être loué en meublé, c’est-à-dire avec suffisamment d’équipements pour permettre à l’occupant de se chauffer, se laver, dormir et préparer ses repas.

Enfin, lorsque le logement se trouve en zone tendue il est prévu que la re-location soit plafonnée au loyer du locataire précédent.

Pour info : la loi française prévoit la possibilité d’augmenter le loyer annuellement, dans les limites d’un plafond et en respectant le processus. Cet article sera mis à jour dès lors que les modalités d’augmentation du loyer du bail mobilité sont précisées.

Qui peuvent être les locataires ?

Le principe du bail mobilité est d’héberger les personnes en déplacement de courte durée. Il peut donc s’agir de particuliers en formation envoyés dans une autre ville par leur entreprise.

Il peut également s’agir de personnes en déménagement. Par exemple, une famille qui songeait depuis longtemps à quitter la région parisienne pour s’installer en province. L’un d’entre eux se rend sur place le premier afin de trouver un logement définitif.

Les investisseurs peuvent également utiliser le bail mobilité pour les étudiants. Rappelons toutefois que le contrat ne pourra pas être reconduit, or les études des enfants peuvent durer plus de 3 ans.

En tout état de cause, le locataire potentiel doit pouvoir justifier de son état de mobilité :

  • Convention de formation,
  • convention de stage,
  • contrat d’apprentissage,
  • autre justificatif.

Que faut-il acheter ?

A priori les logements de petites tailles conviendraient mieux à la location dans le cadre du bail mobilité. Toutefois les appartements de 2 chambres et plus peuvent se louer en collocation avec un meilleur rendement. En supplément certains candidats locataires auraient tendance à apprécier de la compagnie au sein du logement, alors qu’ils se trouvent loin des leurs.

L’investisseur immobilier dispose alors de 2 choix : le neuf ou l’ancien. Dans le premier cas il n’a pas de travaux à effectuer, et de nombreux promoteurs lui proposeront des appartements neufs avec cuisine et salle de bain équipées. Dans le 2e cas il aura souvent besoin de conduire des travaux, mais le coût de l’opération pourra être inférieur à celui d’une opération d’immobilier neuf.

En tout état de cause il sera préférable de choisir des zones urbaines denses, plus susceptibles d’attirer les particuliers en mobilité professionnelle.

Pour info : le principe du bail mobilité ne permet pas de bénéficier des dispositifs de défiscalisation sur l’immobilier neuf. Il ne permet pas non-plus de se financer au moyen du prêt à 0 % de l’État, car le logement n’est pas destiné à la résidence principale.

Quelle fiscalité ?

La location meublée bénéficie d’un abattement de 50 % sur les loyers dans le cadre du régime fiscal du micro foncier. S’il choisit cette option, le propriétaire bailleur sera imposé de la manière suivante :

  • 50 % des loyers perçus iront s’ajouter aux revenus de son foyer,
  • 17,2 % de contribution sociale seront appliquées sur 50 % des loyers perçus.

Mais il peut également opter pour le régime du réel simplifié, ce qui lui permettra de déduire tous les frais d’exploitation de son chiffre d’affaires. Il a même la possibilité d’appliquer un amortissement sur les murs et le mobilier. Les loyers nets de toutes charges et dépenses inhérentes à l’exploitation du logement, sont ainsi ajoutées aux revenus de son foyer.

Combien faut-il investir ?

Il est difficile d’établir un budget avec précision, d’autant plus qu’il est nécessaire de meubler un logement avant de le louer en bail de mobilité. À titre d’exemple, voici les prix médian enregistrés par les notaires du 2 avril à juin 2018, pour un appartement ancien de 2 pièces avec place de parking :

  • Unité urbaine Marseille–Aix-en-Provence : 3 150 €/m².
  • Unité urbaine de Lyon : 3060 €/m².
  • Unité urbaine de Nice : 4040 €/m².
  • Unité urbaine de Toulouse : 2450 €/m².
  • Unité urbaine de Nantes : 2720 €/m².

Ces chiffres représentent une médiane, cela signifie que la moitié des transactions se sont déroulées au-dessus de ce niveau, l’autre moitié en dessous. Investir dans un logement à louer en bail mobilité pourrait donc signifier une fourchette de 100 000 € à 200 000 €, en comptant les frais d’achat et le coût de l’ameublement.

Dans ce contexte, les budgets plus réduits pourraient trouver de l’intérêt à l’investissement meublé de groupe. Une solution qui n’en est qu’à ses débuts, mais qui pourrait bien se développer.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer