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Acheter pour louer de courte durée via le bail mobilité

Illustration de l'intérieur d'un studio meublé
Louer un appartement entièrement meublé et équipé.

D’après le ministère de la cohésion des territoires, 40 % des entreprises ont des difficultés à loger leurs employés. Pas facile de démarrer un nouveau travail loin de chez soi, ou de se trouver un toit le temps d’une formation professionnelle. C’est là qu’intervient le bail mobilité, avec sa durée de 1 à 10 mois. Un investissement locatif qui peut être intéressant, à condition de louer meublé et d’être disponible.

Le principe du bail mobilité

Dans un monde parfait, les stages de formation et les nouveaux jobs se trouveraient à quelques stations de bus du domicile de l’intéressé. En réalité il peut être nécessaire de s’exiler toute la semaine pour accrocher un nouveau tableau de chasse à son CV. Il faut alors se loger, et malgré les presque 8,3 % de logements vacants en France on s’aperçoit vite que l’offre est quasi nulle.

Le ministère de la cohésion des territoires a donc mis au point un bail mobilité, qui se signe pour une durée de 1 à 10 mois. Le bailleur n’a pas le droit de demander de dépôt de garantie, en revanche il est couvert contre les loyers impayés par Visale. Particularité du contrat : il n’est pas renouvelable.

Acheter vide et louer meublé

Le principe du bail mobilité peut représenter une bonne opportunité d’investissement locatif. Car le logement devra être loué meublé et bien équipé. Dans ce cadre l’investisseur pourra s’inscrire au statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), pour bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers.

Ou alors il pourra opter pour le régime du réel simplifié, ce qui lui permettra de déduire tous ses frais d’exploitation de son chiffre d’affaires. Il pourra même appliquer un amortissement sur les murs et le mobilier.

Acheter une petite ou une grande surface ?

A priori les logements de petites tailles conviendraient mieux à la location dans le cadre du bail mobilité. C’est oublier que les appartements de 2 chambres et plus peuvent se louer en collocation avec un meilleur rendement. En supplément certains candidats locataires auraient tendance à apprécier de la compagnie au sein du logement, alors qu’ils se trouvent loin des leurs.

En supplément, certaines personnes en mobilité professionnelle ou en apprentissage bénéficient d’une aide financière pour se loger. Il arrive qu’elles disposent d’un budget suffisant pour viser le confort d’un deux-pièces.

La location de courte durée, ça rapporte ?

Il est logique d’accepter que le loyer d’une location meublée en bail mobilité, soit plus élevé du m² que lors d’un contrat classique. Effectivement le bailleur doit se munir d’un outil lui permettant de trouver près d’une dizaine de locataires par an, ce qui s’ajoute à ses frais. Si ce dispositif est avantageux pour ceux qui doivent se loger loin de chez eux, il peut être contraignant pour l’investisseur.

Car ce dernier n’a pas la garantie des revenus locatifs, il pourrait très bien rester plusieurs semaines sans occupants. Dans ce contexte il peut être intéressant de se tourner vers l’investissement de groupe, afin de répartir les risques.

Toutefois dans certaines grandes villes comme à Paris et à Lille, les loyers sont encadrés. Et pour ne rien arranger le dispositif pourrait être étendu à toute l’Île-de-France. La loi sur le plafonnement des loyers permet toutefois de demander 20 % au-dessus de la médiane pratiquée aux alentours.

Dans quelle ville faut-il acheter pour louer en bail mobilité ?

Le marché de la location courte durée n’est pas le même que celui de l’habitation résidentielle. Un investisseur immobilier recherchant la sécurité ira plutôt acheter un appartement pour le louer vide. Il s’adressera à des particuliers recherchant une résidence principale, et donc susceptibles de rester quelques années.

S’il souhaite davantage de rendement en s’orientant vers le bail mobilité, il pourrait avoir intérêt à viser les grandes agglomérations. Afin de s’ouvrir à une clientèle plus large, il a tout intérêt à choisir un appartement proche d’une ligne de transport. L’idée est que l’occupant puisse se rendre en 30 minutes maximum dans un des centres économiques de l’aire urbaine.

Confier la location à une agence ou louer soi-même ?

Le principe du bail mobilité est que les locataires puissent rester sur de courtes durées. L’idée derrière l’investissement immobilier, est d’encaisser des revenus locatifs constants. Le bailleur devra donc sans cesse être à la recherche d’occupants pour éviter d’avoir un logement vide. Ce sera d’autant plus vrai s’il choisit de louer sous le principe de la collocation.

Il devra donc y passer du temps, sans doute au moyen des nombreux services disponibles en ligne. Il devra également répondre aux questions des candidats locataires, et surtout effectuer les nombreux états des lieux. Louer un appartement meublé au moyen du bail de mobilité, sous-entend avoir du temps de disponible.

Dans ce contexte il peut être intéressant de confier l’exploitation des lieux à un professionnel. Cette solution est d’autant plus intéressante qu’elle pourrait permettre de récupérer les 20 % de TVA sur le prix d’un appartement neuf. Dans la pratique, l’investisseur conclut un bail avec un agent immobilier. Ce dernier lui verse un loyer généralement trimestriel, mais fixe. C’est lui qui s’occupe de trouver les locataires, sans que son taux de remplissage n’ait d’incidence sur les revenus locatifs de l’investisseur.

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