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Louer meublé de courte durée avec le bail mobilité

mise à jour: 17 avril 2019
Illustration de l'intérieur d'un studio meublé
Louer un appartement entièrement meublé et équipé.

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a été adoptée le 16 octobre 2018. Elle inclut notamment la mise en place d’un bail mobilité, qui permet à des propriétaires bailleurs de louer en meublé sur un maximum de 10 mois. La clientèle visée est celle des personnes en relocalisation ou en formation, ou encore des étudiants mais dans une moindre mesure.

Le principe du bail mobilité

Le bail mobilité est signé pour une période allant de 1 à 10 mois. Sa durée initiale ne peut être rallongée qu’une fois seulement en cours de bail, au moyen d’un avenant.

Exemple : si le contrat prévoit une location de 3 mois, propriétaire et locataire peuvent convenir de l’étendre 2 mois de plus. Une fois passée les 5 mois, la durée du bail mobilité ne peut plus être rallongée.

Il n’est pas renouvelable, ce qui signifie que le locataire doit signer un bail longue durée classique s’il souhaite rester en place à l’issue de la durée convenue.

Autre particularité : le bailleur n’a pas le droit de demander de dépôt de garantie. En revanche il peut demander la couverture contre les loyers impayés par Visale, donc à hauteur de 1500 € par mois à Paris et de 1300 € par mois en province.

Il ne peut pas demander de provisions sur charges à son locataire, mais il peut lui appliquer un forfait sur charges locatives.

Le logement doit être loué en meublé, c’est-à-dire avec suffisamment d’équipements pour permettre à l’occupant de se chauffer, se laver, dormir et préparer ses repas.

Le loyer est librement fixé entre le bailleur et le locataire. Toutefois lorsque le logement se trouve en zone tendue, il est prévu que la re-location soit plafonnée au loyer du locataire précédent.

Pour info : le loyer d’un bail mobilité ne peut pas être augmenté en cours de contrat, contrairement aux conditions du bail classique.

Qui peuvent être les locataires ?

Pour signer un bail mobilité, le locataire doit être en mesure de justifier au moins l’une de ces situations :

  • Stage ou formation professionnelle,
  • études supérieures,
  • contrat d’apprentissage,
  • engagement volontaire dans le service civique,
  • mutation professionnelle ou mission temporaire.

Les locataires peuvent donc être des particuliers en formation envoyés dans une autre ville par leur entreprise.

Il peut également s’agir de personnes en déménagement. Par exemple, une famille qui songeait depuis longtemps à quitter la région parisienne pour s’installer en province. Celui des 2 qui a obtenu sa mutation professionnelle se rend sur place le premier afin de trouver un logement définitif.

Les investisseurs seront tentés d’utiliser le bail mobilité pour les étudiants. Toutefois le contrat ne pourra pas être reconduit, or les études des enfants peuvent durer plus de 3 ans.

Que faut-il acheter ?

A priori les logements de petites tailles conviendraient mieux à la location dans le cadre du bail mobilité. Toutefois les appartements de 2 chambres et plus peuvent se louer en collocation avec un meilleur rendement. En supplément certains candidats locataires auraient tendance à apprécier de la compagnie au sein du logement, alors qu’ils se trouvent loin des leurs.

L’investisseur immobilier dispose alors de 2 choix : le neuf ou l’ancien. Dans le premier cas il n’a pas de travaux, et de nombreux promoteurs lui proposeront des appartements neufs avec cuisine et salle de bain équipées. Dans le 2e cas il aura souvent besoin d’effectuer des travaux, mais le coût de l’opération pourra être inférieur à celui d’une opération d’immobilier neuf.

En tout état de cause il sera préférable de choisir des zones urbaines denses, plus susceptibles d’attirer les particuliers en mobilité professionnelle.

Pour info : un propriétaire a également le droit de louer sa résidence principale via un bail mobilité. Par exemple s’il est appelé à effectuer un long déplacement ou un voyage.

Quelle fiscalité ?

La location meublée bénéficie d’un abattement de 50 % sur les loyers dans le cadre du régime fiscal du micro foncier. S’il choisit cette option, le propriétaire bailleur sera imposé de la manière suivante :

  • 50 % des loyers perçus iront s’ajouter aux revenus de son foyer,
  • 17,2 % de contributions sociales seront appliquées sur 50 % des loyers perçus.

Mais il peut également opter pour le régime du réel simplifié, ce qui lui permettra de déduire tous les frais d’exploitation de son chiffre d’affaires. Il a même la possibilité d’appliquer un amortissement sur les murs et le mobilier. Les loyers nets de toutes charges et dépenses inhérentes à l’exploitation du logement sont ainsi ajoutées aux revenus de son foyer.

Combien faut-il investir ?

Les revenus minimums nécessaires pour investir en bail mobilité, dépendent des taux d’emprunt et des prix du m². Plus ces 2 facteurs sont faibles, plus la capacité d’investissement locatif est élevée.

À titre d’exemple, voici les fourchettes de prix enregistrées par les notaires sur les appartements anciens d’octobre à fin décembre 2018 :

  • Métropole Aix Marseille Provence : 1920/m² à 3370 €/m².
  • Unité urbaine de Lyon : 2330 €/m² à 4040 €/m².
  • Métropole Nice Côte d’Azur : 2980 €/m² à 4570 €/m².
  • Toulouse Métropole : 2070 €/m² à 3260 €/m².
  • Nantes Métropole : 2240 €/m² à 3400 €/m².

Voici également les prix des appartements neufs, enregistrés par les notaires d’octobre à fin décembre 2018 :

  • Métropole Aix-Marseille Provence : 3480 €/m² à 4740 €/m².
  • Aire urbaine de Lyon : 3780 €/m² à 5200 €/m².
  • Métropole Nice Côte d’Azur : 4140 €/m² à 5830 €/m².
  • Aire urbaine de Toulouse : 3550 €/m² à 4350 €/m².
  • Métropole de Nantes : 3640 €/m² à 4380 €/m².

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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