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Investir dans une station de ski : les prix

À la différence des destinations balnéaires, à la montagne le tourisme fonctionne pratiquement toute l’année. Sports de neige en hiver, randonnées en été, investir dans une station de ski peut permettre d’obtenir une bonne rentabilité. Et avec des prix variant du simple au décuple, il y en a pour tous les budgets.

Appartements et chalets au pied des pistes

On trouve de tout sur les sites d’annonces immobilières, car les prix affichés dépendent d’abord de la proximité des pistes. Tout comme un appartement avec vue sur mer a plus de chances de prendre de la valeur car on peut difficilement construire sur le littoral, investir au pied des pistes peut se révéler intéressant. Certes le prix au m² est conséquent, mais il y en a pour tous les budgets.

Pour cette édition trimestrielle, nous trouvons un appartement de 75 m² à Ax les Thermes (Pyrénées). Il s’agit en fait d’un T4 et d’un studio à l’intérieur d’un chalet situé sur les pistes de ski. D’après l’annonce on peut y loger 10 personnes, les photos montrent une vue splendide accompagnée d’un intérieur bien agencé. Pour en profiter pendant les vacances et le louer le reste de l’année, il en coûtera 274 000 € soit 3653 €/m².

Mais les prix dépendent aussi de la qualité du bien immobilier.

À Vars (hautes Alpes) nous trouvons ce magnifique chalet en bois, situé sur les pistes. L’annonce précise d’ailleurs que les pistes se transforment en alpages en été. Grande cuisine bien équipée, 5 chambres et 3 salles de bain réparties sur 210 m² pour accueillir 12 personnes, garage privé, parking privé, balcons et terrasses complètent le tout.

Ce chalet exceptionnel au pied des pistes est affiché pour 1 290 000 € soit 6140 €/m². Il y a peut-être de la marge pour une négociation, car nous voyons cette annonce depuis près d’1 an.

Mais dans les stations de ski on trouve aussi des studios en résidence à bon marché.

Nous tombons sur une annonce qui propose un meublé de tourisme 2 étoiles pour 60 000 €, d’une surface de 27 m². L’ensemble se situe sur les pistes, à proximité des remontées, et propose même un garage privé. Le couchage se compose d’un lit simple, un lit double et un canapé-lit, ce qui permet de loger 4 personnes. Pour 2222 €/m² vous pourrez investir dans la station de ski Les Rousses (Jura).

Pour info : dans l’immobilier les prix sont toujours négociables. Emprunter Malin effectue une mise à jour mensuel des marges de négociation sur les régions de France.

Investir dans une station de ski : huppée ou classique ?

Le budget pour investir à la montagne dépend également de la réputation de la station de ski. Selon les revenus des vacanciers, et donc de leur capacité d’achat, le budget peut varier du simple au décuple.

Nous trouvons ainsi un appartement 3 pièces sur Les Menuires (Alpes du Nord), dans une résidence de tourisme haut de gamme. Les occupants disposent d’un accès privé à toutes sortes de services, les 2 chambres et 2 salles de bain peuvent accueillir 6 personnes dans 51 m².

L’exploitant verse 10 600 € hors-taxes au propriétaire, qui dispose de 3 semaines d’occupation. Il est en vente pour 310 000 € et c’est le prix à payer pour se trouver à distance de la frontière suisse.

Pour le même prix on pourrait presque acheter 6 appartements de 27 m² et 56 000 € dans cette résidence des 7 Taux (Isère). Méconnue du grand public, cette station de ski de ski offre pourtant 120 km de pistes dont une de 14 km, avec 1050 m de dénivelé qui partent d’une altitude maximum de 2400 m.

Dans la station de ski des Pyrénées Le Mourtis, on trouve un chalet moins cher et 2 fois plus grand qu’une résidence de luxe des Menuires. Les 5 chambres et 4 salles de bain peuvent loger 12 personnes sur 100 m².

Il faut faire près de 3 km pour rejoindre la station et les remontées, on se consolera avec un intérieur typiquement montagnard et une vue unique. Il est à vendre pour 280 000 €, soit 2100 €/m².

Réaliser une plus-value immobilière à la montagne

Avant de se lancer, il peut être intéressant de consulter l’historique des prix de l’immobilier local.

Par exemple, le baromètre des notaires nous apprend que les prix des appartements anciens ont reculé de -4,0 % sur 5 ans aux Praz-sur-Arly (Haute-Savoie, 1035 m-2069 m). Une plus-value potentielle à la clé pour un investissement de 3820 €/m² ?

Il y a peut-être également une bonne opération immobilière du côté de Valloire (Savoie). Les skieurs ont à leur disposition 150 km de pistes qui démarrent à 2750 m, pour un dénivelé total de 1320 m. Accessible à tous les niveaux, la station possède 37 % de pistes rouges et 33 % de pistes bleues. D’après les notaires les appartements se vendent à 4020 €/m² de médiane, en recul de -8,5 % sur 5 ans.

À Tignes (Savoie) il faut aujourd’hui compter sur 5330 €/m² pour un appartement ancien. D’après les relevés de notaire, c’est 31,7 % de plus qu’il y a 5 ans. Des chiffres qui montrent qu’il est possible de réaliser une plus-value immobilière avec une opération achat–revente.

Quel rendement locatif espérer d’une station de ski ?

Si l’investisseur choisit bien sa destination, il aura des locataires de décembre à mi-avril, ainsi qu’en juillet et août. Le reste de l’année il peut espérer louer quelques semaines à prix cassé. Si le rendement brut d’un chalet bien exploité peut dépasser les 8 %, investir dans une station de ski signifie toutefois des frais d’entretient. Les meubles, les appareils électroménagers, la taxe foncière, tout cela a un coût.

Les revenus locatifs nets de charges et avant impôts peuvent ainsi s’échelonner de 3 % à 6 %. Dès lors que le propriétaire bailleur est inscrit au régime du loueur meublé non professionnel, il n’est imposé qu’à 50 % des loyers perçus. Il peut également choisir le régime fiscal du réel simplifié et déduire ainsi tous les frais d’exploitation de sa base de revenus imposables.

Mais surtout, durant sa semaine au ski il ne paiera pas de loyer, s’économisant ainsi une somme non négligeable sur son budget vacances. Les résidences hôtelières proposent de 1 semaine à 2 mois de jouissance dans l’année. Plus le propriétaire bailleur choisit de temps d’occupation, plus le rendement diminue et vice versa.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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