Accueil Placer son argent Investir dans une station de ski : les prix

Investir dans une station de ski : les prix

Un appartement ou un chalet au pied des pistes.

À la différence des destinations balnéaires, à la montagne le tourisme fonctionne pratiquement toute l’année. Sports de neige en hiver, randonnées en été, investir dans une station de ski peut permettre d’obtenir une bonne rentabilité. Et avec des prix variant du simple au décuple, il y en a pour tous les budgets.

Appartements et chalets au pied des pistes

On trouve de tout sur les sites d’annonces immobilières, car les prix affichés dépendent d’abord de la proximité des pistes. Tout comme un appartement avec vue sur mer a plus de chances de prendre de la valeur car on peut difficilement construire sur le littoral, investir au pied des pistes peut se révéler intéressant. Certes le prix au m² est conséquent, mais il y en a pour tous les budgets.

Pour cette édition trimestrielle, nous trouvons un appartement de 34 m² au pied des pistes de Praz de Lys (Haute Savoie), inclus dans une résidence de tourisme 3 étoiles. Les équipements intérieurs sont faits pour accueillir 5 personnes avec 2 lits superposés, un lit presque le double et un canapé-lit. Pour en profiter pendant les vacances et le louer le reste de l’année il en coûtera 129 000 € soit 3790 €/m².

Mais les prix dépendent aussi de la qualité du bien immobilier.

À Vars (hautes Alpes) nous trouvons ce magnifique chalet en bois, situé sur les pistes. L’annonce précise d’ailleurs que les pistes se transforment en alpages en été. Grande cuisine bien équipée, 5 chambres et 3 salles de bain réparties sur 210 m² pour accueillir 12 personnes, garage privé, parking privé, balcons et terrasses complètent le tout. Ce chalet exceptionnel au pied des pistes est affiché pour 1 290 000 € soit 6140 €/m².

Mais dans les stations de ski, on trouve aussi des studios en résidence à bon marché.

Nous tombons ainsi sur une annonce qui propose ce studio de 26 m² pour 53 000 €. Lui aussi est situé au pied des pistes, il inclut 2 places de stationnement dont une couverte, la petite kitchenette, le lit double et les 2 lits jumeaux permettent d’accueillir 4 personnes. Pour 2038 €/m² vous pourrez investir dans la station de ski Les Rousses (Jura).

Pour info : dans l’immobilier les prix sont toujours négociables. Emprunter Malin effectue une mise à jour mensuel des marges de négociation sur les régions de France.

Investir dans une station de ski : huppée ou classique ?

Le budget pour investir à la montagne dépend également de la réputation de la station de ski. Selon les revenus des vacanciers, et donc de leur capacité d’achat, le budget peut varier du simple au décuple.

Nous trouvons ainsi un duplex de 85 m² « grand standing » dans un meublé de tourisme 4 étoiles à Megève. Les photos montrent un intérieur tout en bois très soigné, l’actuel propriétaire en demande 850 000 € et c’est le prix à payer pour se trouver à 30 km de la frontière suisse.

Pour le même prix on pourrait presque acheter 9 appartements de 35 m² et 90 000 € dans cette résidence de Valmeinier (Savoie, Maurienne). Cette station de ski moins connue offre 160 km de pistes pour 1320 m de dénivelé, desservies par 29 remontées mécaniques dont 2 téléphériques.

Pour 30 % moins cher qu’un duplex de 85 m² à Megève, on pourrait acheter un chalet de 200 m² capable d’accueillir 9 personnes dans 5 chambres. L’annonce montre un intérieur tout en bois, situé « au départ des œufs ». On y trouvera une salle de gym, un sauna, un dressing, un cellier et bien entendu une salle de ski. L’ensemble se trouve à Val D’allos 1800 (Alpes du Sud), il est à vendre pour 575 000 €.

Réaliser une plus-value immobilière à la montagne

Avant de se lancer, il peut être intéressant de consulter l’historique des prix de l’immobilier local.

Par exemple, le baromètre des notaires nous apprend que les prix des appartements anciens ont reculé de -8,1 % sur 5 ans aux Contamines-Montjoie (Haute-Savoie, 1160 m-2450 m). Une plus-value potentielle à la clé pour un investissement de 3220 €/m² ?

Il y a peut-être également une bonne opération immobilière du côté de Valloire (Savoie). Les skieurs ont à leur disposition 150 km de pistes, qui démarre à 2750 m pour un dénivelé total de 1320 m. Accessible à tous les niveaux, la station possède 37 % de pistes rouges 33 % de pistes bleues. D’après les notaires les appartements se vendent à 3830 €/m² de médiane, en recul de -13,9 % sur 5 ans.

À Tignes (Savoie) il faut aujourd’hui compter sur 4910 €/m² pour un appartement ancien. D’après les chiffres de notaire, c’est 16,2 % de plus qu’il y a 5 ans. Des chiffres qui montrent qu’il est possible de réaliser une plus-value immobilière avec une opération achat–revente.

Quel rendement locatif espérer d’une station de ski ?

Si l’investisseur choisit bien sa destination, il aura des locataires de décembre à mi-avril, ainsi qu’en juillet et août. Le reste de l’année il peut espérer louer quelques semaines à prix cassé. Si le rendement brut d’un chalet bien exploité peut dépasser les 8 %, investir dans une station de ski signifie toutefois des frais d’entretien. Les meubles, les appareils électroménagers, la taxe foncière, tout cela a un coût.

Les revenus locatifs nets de charges et avant impôts peuvent ainsi s’échelonner de 3 % à 6 %. Dès lors que le propriétaire bailleur est inscrit au régime du loueur meublé non professionnel, il n’est imposé qu’à 50 % des loyers perçus. Il peut également choisir le régime fiscal du réel simplifié, et déduire ainsi tous les frais d’exploitation de sa base de revenus imposables.

Mais surtout, durant sa semaine au ski il ne paiera pas de loyer, s’économisant ainsi une somme non négligeable sur son budget vacances. Les résidences hôtelières proposent de 1 semaine à 2 mois de jouissance dans l’année. Plus le propriétaire bailleur choisit de temps d’occupation, plus le rendement diminue et vice versa.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

Posez vos questions, nous y répondrons sous 24H00 ouvrables !

500
  Abonnez-vous à ce fil de discussion  
Notifier de