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Investir dans une station de ski : à moins de 2000 €/m² ?

mise à jour: 21 février 2019
Un appartement ou un chalet au pied des pistes : une valeur sûre.

À la différence des destinations balnéaires, à la montagne le tourisme fonctionne pratiquement toute l’année. Sports de neige en hiver, randonnées en été, investir dans une station de ski peut permettre d’obtenir une bonne rentabilité. Et avec des prix variant du simple au décuple, il y en a pour tous les budgets.

Acheter au pied des pistes : à moins de 2000 €/m²

On trouve de tout sur les sites d’annonces immobilières, car les prix affichés dépendent d’abord de la proximité des pistes. Tout comme un appartement avec vue sur mer a plus de chances de prendre de la valeur car on peut difficilement construire sur le littoral, investir au pied des pistes peut se révéler intéressant. Certes le prix au m² est élevé, mais il y en a pour tous les budgets.

Pour cette édition trimestrielle, nous trouvons un studio de 27 m² dans une résidence de la station de ski Les Rousses (Jura, 1120 m – 1680 m). Il comprend 2 places de parking dont une couverte, peut accueillir 4 personnes et offre une vue directement sur les pistes depuis l’espace dînatoire. Pour en profiter pendant les vacances et le louer le reste de l’année, il en coûtera 53 000 € soit 1963 €/m².

Mais les prix dépendent aussi de la qualité du bien immobilier.

Nous trouvons ainsi ce magnifique chalet typique dans la station de ski Les Gets (Haute-Savoie, 1172 m-2002 m). Fort de ses 400 m² il accueille 14 personnes dans 6 chambres et 6 salles de bain, leur offre sauna, jacuzzi et hammam, un balcon et une terrasse, un local à ski et même un bout de jardin. Les photos montrent un escalier en pierre de toute beauté, un billard et un baby-foot, des boiseries partout et une cuisine à faire pâlir un chef étoilé. Lui aussi est situé au pied des pistes, l’actuel propriétaire vous le cédera pour 3 200 000 € soit 8000 €/m².

Mais il est possible d’investir dans une station de ski au pied des pistes entre ces 2 budgets.

À Bellevaux – Hirmentaz (Haute-Savoie, 1100 m–1600 m) nous trouvons un appartement de 68 m² situé en résidence. Il présente 3 chambres pour accueillir 6 personnes, la photo montre qu’il se situe à 50 m des remontées mécaniques. La décoration en pin est définitivement montagnarde, ici pas de kitchenette mais une vraie cuisine. Il est à vendre pour 220 000 € soit 3235 €/m².

Pour info : dans l’immobilier les prix sont toujours négociables. Emprunter Malin effectue une mise à jour mensuel des marges de négociation sur les régions de France.

Investir dans une station de ski : huppée ou classique ?

Le budget pour investir à la montagne dépend également de la réputation de la station de ski. Selon les revenus des vacanciers, et donc de leur capacité d’achat, le budget peut varier du simple au décuple.

Nous trouvons ainsi un appartement de 80 m² situé à La Plagne (Savoie, 1250 m–3250 m) au pied des pistes, l’actuel propriétaire en demande 450 000 €. C’est le prix à payer pour se trouver à 30 km de la frontière suisse.

Pour le même prix on pourrait presque acheter 7 appartements de 25 m² et 65 000 € dans cette résidence de La Norma (Savoie, 1350–2750 m). Cette charmante station de ski de la Vanoise a la particularité de proposer un grand nombre de résidences au pied de ses 65 km de pistes, partie intégrante de 283 ha de domaines skiables.

Toujours pour le prix d’un appartement de 80 m² à La Plagne, on pourrait presque acheter 3 chalets de 69 m² à Guzet (Pyrénées 1100 m–2100 m). L’annonce en demande 146 000 €, parle d’une vue panoramique sur les pistes, lesquelles représentent 40 km desservis par 15 remontées mécaniques.

Réaliser une plus-value immobilière à la montagne

Avant de se lancer, il peut être intéressant de consulter l’historique des prix de l’immobilier local.

Par exemple, le baromètre des notaires nous apprend que les prix des appartements anciens ont reculé de -10,4 % sur 5 ans à Samoëns (Haute-Savoie, 700 m-2500 m). Une plus-value potentielle à la clé pour un investissement de 3510 €/m² ?

Même configuration à Val Cenis, où le budget médian calculé par les notaires se limite à 2900 €/m². Cette station de la Haute Maurienne comporte 125 km de pistes, sur un dénivelé de 1500 m, dont le sommet atteint 2800 m. Et pourtant les prix des appartements sont en baisse de -6,8 % sur 5 ans.

À Val-d’Isère ils sont en progression de +2,1 % sur 5 ans mais régressent de -2,7 % en 3 mois. Il reste donc peut-être de la marge pour d’autres augmentations, car à Chamonix le marché en est déjà à +28,1 % sur 5 ans. Des chiffres qui montrent qu’il est possible de réaliser une plus-value immobilière avec une opération achat–revente.

Quel rendement locatif espérer d’une station de ski ?

Si l’investisseur choisit bien sa destination, il aura des locataires de décembre à mi-avril, ainsi qu’en juillet et août. Le reste de l’année il peut espérer louer quelques semaines à prix cassé. Si le rendement brut d’un chalet bien exploité peut dépasser les 8 %, investir dans une station de ski signifie toutefois des frais d’entretien. Les meubles, les appareils électroménagers, la taxe foncière, tout cela a un coût.

Les revenus locatifs nets de charges et avant impôts peuvent ainsi s’échelonner de 3 % à 6 %. Dès lors que le propriétaire bailleur est inscrit au régime du loueur meublé non professionnel, il n’est imposé qu’à 50 % des loyers perçus. Il peut également choisir le régime fiscal du réel simplifié, et déduire ainsi tous les frais d’exploitation de sa base de revenus imposables.

Mais surtout, durant sa semaine au ski il ne paiera pas de loyer, s’économisant ainsi une somme non négligeable sur son budget vacances. Les résidences hôtelières proposent de 1 semaine à 2 mois de jouissance dans l’année. Plus le propriétaire bailleur choisit de temps d’occupation, plus le rendement diminue et vice versa.