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Investir dans une station de ski : les prix

Les campagnes de vaccination vont bien finir par avoir la peau de ce satané Covid, et à la montagne le tourisme fonctionne pratiquement toute l’année. Sports de neige en hiver, randonnées en été, investir dans une station de ski peut permettre d’obtenir une bonne rentabilité. Et avec des prix variant du simple au décuple, il y en a pour tous les budgets.

Appartements et chalets au pied des pistes

On trouve de tout sur les sites d’annonces immobilières, car les prix affichés dépendent d’abord de la proximité des pistes. Tout comme un appartement avec vue sur mer a plus de chances de prendre de la valeur car on peut difficilement construire sur le littoral, investir au pied des pistes peut se révéler intéressant. Certes le prix au m² est conséquent, mais il y en a pour tous les budgets.

Pour cette édition trimestrielle, nous trouvons un appartement de 58 m² au Menuires (73), capable d’accueillir 6 personnes. Il est situé « dans une résidence de tourisme haut de gamme », possède un accès privatif à la piscine, au sauna au hammam, et à bien d’autres choses. Les photos montrent un intérieur agréable et surtout un accès direct aux pistes. Pour en profiter pendant les vacances et le louer le reste de l’année, il en coûtera 310 000 € soit 6078 €/m².

Mais l’on peut aussi s’offrir un chalet, bien placé tout en profitant d’un formidable domaine skiable.

À Val Fréjus (Savoie), nous trouvons un chalet de 180 m² prévu pour coucher 14 personnes. Il est situé « à moins de 200 m des remontées mécaniques », à un tel point qu’il est possible de rentrer à ski au chalet selon l’enneigement. Les photos montrent un charmant intérieur tout en bois, 3 salles de bain bien équipé et surtout un garage pouvant accueillir 3 voitures. Son prix est plutôt attractif : 690 000 € ce qui représente 3834 €/m².

Pour celles et ceux dont le budget est plus limité, les stations de ski proposent des studios en résidence à bon marché. S’ils sont bien placés ils peuvent permettre de réaliser un bon investissement locatif.

Nous sommes toujours dans les Alpes du Nord, en Haute-Savoie. À Praz sur Arly un propriétaire met en vente son studio de 19 m². Il est situé au rez de chaussée, dispose d’un local à ski et d’une terrasse. Les remontées mécaniques sont « à proximité », une kitchenette et un four à micro-ondes suffiront à sustenter 4 personnes, couchées dans un lit double et 2 lits superposés. Son prix de 69 000 € défie toute concurrence, même s’il représente 3632 €/m².

Pour info : dans l’immobilier les prix sont toujours négociables. Emprunter Malin effectue une mise à jour mensuel des marges de négociation sur les régions de France.

Investir dans une station de ski : huppée ou classique ?

Le budget pour investir à la montagne dépend également de la réputation de la station de ski. Selon les revenus des vacanciers, et donc de leur capacité d’achat, le budget peut varier du simple au décuple.

Nous trouvons ainsi un appartement de 2 pièces dans une résidence de Val-d’Isère, en Savoie. La vue est agréable depuis le salon, 4 personnes se sentiront à l’aise dans ces 36 m². Deux d’entre elles seront couchées dans des lits superposés, les 2 autres dans un canapé-lit, tout le monde profitera de la cuisine très bien agencée.

On appréciera tout particulièrement la terrasse du rez-de-chaussée exposée plein sud, en fait les fenêtres de l’appartement, du salon et de la chambre, sont exposées pleins sud. Cerise sur le gâteau, la jouissance d’un parking extérieur.

Le tout est proposé à 382 000 € soit 10 611 €/m². Oui, vous avez bien lu et c’est le prix à payer pour se trouver à distance de la frontière suisse.

Pourtant pour le même budget on pourrait acheter 5 appartements de 27 m² à La Norma (Vanoise).  Nous trouvons notamment un deux-pièces très bien meublé pour 4 personnes, entièrement équipé avec casiers à ski et parking extérieur. L’appartement est situé à proximité de la station, qui présente 65 km de pistes pour 13 remontées mécaniques, avec un dénivelé de 1400 m. Son prix : 75 000 €.

Avec le prix d’un studio dans une station de ski de luxe, on pourrait également acheter 5 appartements dans les Alpes du Nord, à Crest Voland – Cohennoz. Les 90 km de pistes ne montent qu’à 2069 m, mais elles sont reliées au domaine des Saisies et l’on trouve surtout 90 km de pistes de ski de fond.

Nous y trouvons un studio de 18 m² pour 3 personnes, avec une très belle vue, un balcon exposé sud-est le tout dans un intérieur adorablement décoré. Il se trouve à 200 m des premières remontées mécaniques, son actuel propriétaire en demande 79 500 €.

Quel rendement locatif espérer d’une station de ski ?

Si l’investisseur choisit bien sa destination, il aura des locataires de décembre à mi-avril, ainsi qu’en juillet et août. Le reste de l’année il peut espérer louer quelques semaines à prix cassé. Si le rendement brut d’un chalet bien exploité peut dépasser les 8 %, investir dans une station de ski signifie toutefois des frais d’entretient. Les meubles, les appareils électroménagers, la taxe foncière, tout cela a un coût.

Les revenus locatifs nets de charges et avant impôts peuvent ainsi s’échelonner de 3 % à 6 %. Dès lors que le propriétaire bailleur est inscrit au régime du loueur meublé non professionnel, il n’est imposé qu’à 50 % des loyers perçus. Il peut également choisir le régime fiscal du réel simplifié et déduire ainsi tous les frais d’exploitation de sa base de revenus imposables.

Mais surtout, durant sa semaine au ski il ne paiera pas de loyer, s’économisant ainsi une somme non négligeable sur son budget vacances. Les résidences hôtelières proposent de 1 semaine à 2 mois de jouissance dans l’année. Plus le propriétaire bailleur choisit de temps d’occupation, plus le rendement diminue et vice versa.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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