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Investir dans une station de ski : les prix

À la différence des destinations balnéaires, à la montagne le tourisme fonctionne pratiquement toute l’année. Sports de neige en hiver, randonnées en été, investir dans une station de ski peut permettre d’obtenir une bonne rentabilité. Et avec des prix variant du simple au décuple, il y en a pour tous les budgets.

Appartements et chalets au pied des pistes

On trouve de tout sur les sites d’annonces immobilières, car les prix affichés dépendent d’abord de la proximité des pistes. Tout comme un appartement avec vue sur mer a plus de chances de prendre de la valeur car on peut difficilement construire sur le littoral, investir au pied des pistes peut se révéler intéressant. Certes le prix au m² est conséquent, mais il y en a pour tous les budgets.

Pour cette édition trimestrielle, nous trouvons un appartement de 80 m² à La Plagne (Alpes du Nord). L’annonce le présente comme un T4 dans une résidence de tourisme 4 étoiles, avec « départ et retour des pistes de ski aux pieds ». Les 3 chambres peuvent accueillir 8 personnes, les photos montrent une belle terrasse bien exposée, des chambres en lambris, une cuisine bien équipée. Pour en profiter pendant les vacances et le louer le reste de l’année, il en coûtera 390 000 € soit 4875 €/m².

Mais l’on peut aussi s’offrir un chalet, à l’écart des zones chères, tout en profitant d’un formidable domaine skiable..

À Doucy Combelouvière (Alpes du Nord) nous trouvons ce magnifique chalet en bois, situé sur les pistes. Sur l’une des photos, on voit passer le télésiège à une trentaine de mètres de la porte d’entrée. L’annonce parle d’une surface de 160 m², pouvant accueillir 22 personnes dans 6 chambres et 3 salles de bain. Parking, jardin, terrasse, il ne reste plus qu’à y aménager une piscine.

Le domaine skiable présentes 34 remontées mécaniques pour 95 km de pistes, mais se trouve surtout relié à celui de Valmorel. L’actuel propriétaire en demande 695 000 €, soit 3444 €/m².

Pour celles et ceux dont le budget est plus limité, les stations de ski proposent des studios en résidence à bon marché.

Depuis plusieurs mois déjà ce meublé de tourisme 2 étoiles d’une surface de 27 m² ne trouve pas preneur. Il est pourtant affiché à 60 000 € pour une situation aux pieds des pistes, à proximité des remontées, avec un garage privé. Le couchage se compose d’un lit simple, un lit double et un canapé-lit, ce qui permet de loger 4 personnes. Pour 2222 €/m² vous pourrez investir dans la station de ski Les Rousses (Jura).

Pour info : dans l’immobilier les prix sont toujours négociables. Emprunter Malin effectue une mise à jour mensuel des marges de négociation sur les régions de France.

Investir dans une station de ski : huppée ou classique ?

Le budget pour investir à la montagne dépend également de la réputation de la station de ski. Selon les revenus des vacanciers, et donc de leur capacité d’achat, le budget peut varier du simple au décuple.

Nous trouvons ainsi un studio de 27 m² à Val-d’Isère (Vanoise). Il est situé au premier étage d’une résidence de tourisme, et peut accueillir 4 personnes. 2 lits superposés, un canapé-lit, une salle de bain charmante, un intérieur tout en bois très bien décoré.

Son point fort : une grande terrasse exposée sud, vendu meublé et l’immanquable casier à ski privé. Son prix : 415 000 € soit 15 370 € le m². Oui, vous avez bien lu et c’est le prix à payer pour se trouver à distance de la frontière suisse.

Pourtant pour le même budget on pourrait acheter 5 appartements de 27 m² à La Norma (Vanoise).  Nous trouvons notamment un deux-pièces très bien meublé pour 4 personnes, entièrement équipé avec casiers à ski et parking extérieur. L’appartement est situé à proximité de la station, qui présente 65 km de pistes pour 13 remontées mécaniques, avec un dénivelé de 1400 m. Son prix : 75 000 €.

Avec le prix d’un studio dans une station de ski de luxe, on pourrait également acheter 5 appartements dans les Alpes du Nord, à Crest Voland – Cohennoz. Les 90 km de pistes ne montent qu’à 2069 m, mais elles sont reliées au domaine des Saisies et l’on trouve surtout 90 km de pistes de ski de fond.

Nous y trouvons un studio de 18 m² pour 3 personnes, avec une très belle vue, un balcon exposé sud-est le tout dans un intérieur adorablement décoré. Il se trouve à 200 m des premières remontées mécaniques, son actuel propriétaire en demande 79 500 €.

Réaliser une plus-value immobilière à la montagne

Avant de se lancer, il peut être intéressant de consulter l’historique des prix de l’immobilier local.

Par exemple, le baromètre des notaires nous apprend que les prix des appartements anciens ont reculé de -2,8 % sur 5 ans aux Praz-sur-Arly (Haute-Savoie, 1035 m-2069 m). Une plus-value potentielle à la clé pour un investissement de 3740 €/m² ?

Il y a peut-être également une bonne opération immobilière du côté de Valloire (Savoie). Les skieurs ont à leur disposition 150 km de pistes qui démarrent à 2750 m, pour un dénivelé total de 1320 m. Accessible à tous les niveaux, la station possède 37 % de pistes rouges et 33 % de pistes bleues. D’après les notaires les appartements se vendent à 3910 €/m² de médiane, en recul de -4,9 % sur 5 ans.

À Tignes (Savoie) il faut aujourd’hui compter sur 5440 €/m² pour un appartement ancien. D’après les relevés de notaire, c’est 30,7 % de plus qu’il y a 5 ans. Des chiffres qui montrent qu’il est possible de réaliser une plus-value immobilière avec une opération achat–revente.

Quel rendement locatif espérer d’une station de ski ?

Si l’investisseur choisit bien sa destination, il aura des locataires de décembre à mi-avril, ainsi qu’en juillet et août. Le reste de l’année il peut espérer louer quelques semaines à prix cassé. Si le rendement brut d’un chalet bien exploité peut dépasser les 8 %, investir dans une station de ski signifie toutefois des frais d’entretient. Les meubles, les appareils électroménagers, la taxe foncière, tout cela a un coût.

Les revenus locatifs nets de charges et avant impôts peuvent ainsi s’échelonner de 3 % à 6 %. Dès lors que le propriétaire bailleur est inscrit au régime du loueur meublé non professionnel, il n’est imposé qu’à 50 % des loyers perçus. Il peut également choisir le régime fiscal du réel simplifié et déduire ainsi tous les frais d’exploitation de sa base de revenus imposables.

Mais surtout, durant sa semaine au ski il ne paiera pas de loyer, s’économisant ainsi une somme non négligeable sur son budget vacances. Les résidences hôtelières proposent de 1 semaine à 2 mois de jouissance dans l’année. Plus le propriétaire bailleur choisit de temps d’occupation, plus le rendement diminue et vice versa.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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GUILLARD
9 septembre 2020 18 h 22 min

Bonjour Propriétaire à moitié avec ma soeur d’un studio cabine à la montagne, à l’Alpe d’Huez, bien situé et très bien exposé mais avec des travaux de rénovation à prévoir, 18 m2, estimés autour de 80000 €. Nous hésitions à le vendre (mais le placement de l’argent récupéré sera t’il… Lire la suite »