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Investir dans une station de ski : à moins de 2000 €/m² ?

Un appartement ou un chalet au pied des pistes.

À la différence des destinations balnéaires, à la montagne le tourisme fonctionne pratiquement toute l’année. Sports de neige en hiver, randonnées en été, investir dans une station de ski peut permettre d’obtenir une bonne rentabilité. Et avec des prix variant du simple au décuple, il y en a pour tous les budgets.

Acheter au pied des pistes : à moins de 2000 €/m²

On trouve de tout sur les sites d’annonces immobilières, car les prix affichés dépendent d’abord de la proximité des pistes. Tout comme un appartement avec vue sur mer a plus de chances de prendre de la valeur car on peut difficilement construire sur le littoral, investir au pied des pistes peut se révéler intéressant. Certes le prix au m² est élevé, mais il y en a pour tous les budgets.

Pour cette édition trimestrielle, nous retrouvons ce studio de 27 m² dans une résidence de la station de ski Les Rousses (Jura, 1120 m – 1680 m). Il comprend 2 places de parking dont une couverte, peut accueillir 4 personnes et offre une vue directement sur les pistes depuis l’espace dînatoire. Pour en profiter pendant les vacances et le louer le reste de l’année, il en coûtera 53 000 € soit 1963 €/m². Curieusement, il n’a toujours pas trouvé preneur depuis notre dernière édition.

Mais les prix dépendent aussi de la qualité du bien immobilier.

À Sainte-Foy Tarentaise un propriétaire met en vente son chalet  à 50 m des pistes. Les 4 chambres et 4 salles de bain peuvent ainsi accueillir 10 personnes, sur 130 m² de plain-pied. Les habituels équipements comme garage, parking et local à ski sont bien présents, sans oublier les immanquables terrasses et balcons. Les photos montrent qu’il suffit de chausser ses skis pour arriver quelques centaines de mètres plus bas à la première remontée mécaniques. Il en coûtera 1 050 000 € pour devenir propriétaire, soit environ 8077 €/m².

Heureusement il est possible d’investir dans une station de ski au pied des pistes entre ces 2 budgets.

Par exemple, cet appartement ne fait que 51 m² mais il est situé dans une résidence « de tourisme haut-de-gamme avec bars et restaurants ». Avec accès direct est au domaine skiable des Menuires et des 3 vallées, il peut accueillir 6 personnes en 2 chambres et 2 lits superposés dans l’entrée. La résidence comprend sauna, hammam, salle de fitness et espace détente, l’annonce parle d’un accès privatif à la piscine. Le propriétaire actuel en demande 310 000 €, et s’il ne précise pas le montant des frais de copropriété, il mentionne un loyer garanti de 10 600 € hors-taxes avec 3 semaines d’occupation, dont une en haute saison, une en moyenne saison et une en basse saison.

Pour info : dans l’immobilier les prix sont toujours négociables. Emprunter Malin effectue une mise à jour mensuel des marges de négociation sur les régions de France.

Investir dans une station de ski : huppée ou classique ?

Le budget pour investir à la montagne dépend également de la réputation de la station de ski. Selon les revenus des vacanciers, et donc de leur capacité d’achat, le budget peut varier du simple au décuple.

Nous trouvons ainsi un appartement de 80 m² situé à La Plagne (Savoie, 1250 m–3250 m) au pied des pistes, à 2050 m d’altitude. l’actuel propriétaire en demande 390 000 €. C’est le prix à payer pour se trouver à 30 km de la frontière suisse.

Pour le même prix on pourrait presque acheter 9 appartements de 26 m² et 42 000 € dans cette résidence de Guzet (Pyrénées 1100 m–2100 m). Cette station de ski peu connue offre tout de même 40 km de pistes pour 1000 m de dénivelé, desservis par 4 télésièges et 11 téléskis.

Pour 30 % moins cher qu’un appartement de 80 m² à La Plagne, on pourrait acheter un chalet de 130 m² à Cauterets (Pyrénées 1730 m–2450 m). Il pourrait presque servir de résidence principale, tellement il semble bien équipé. Les 4 chambres avec 4 salles de bain peuvent ainsi accueillir 10 personnes. Il faudra toutefois marcher 1,3 km pour arriver au départ des remontées mécaniques. En récompense les skieurs auront accès à 23 pistes dont 35 % de rouge, 9 % de noire, la plus longue faisant 7 km.

Réaliser une plus-value immobilière à la montagne

Avant de se lancer, il peut être intéressant de consulter l’historique des prix de l’immobilier local.

Par exemple, le baromètre des notaires nous apprend que les prix des appartements anciens ont reculé de -9,6 % sur 5 ans aux Contamines-Montjoie (Haute-Savoie, 1160 m-2450 m). Une plus-value potentielle à la clé pour un investissement de 3110 €/m² ?

Il y a peut-être également une bonne opération immobilière du côté de Valloire (savoie). Les skieurs ont à leur disposition 150 km de pistes, qui démarre à 2750 m pour un dénivelé total de 1320 m. Accessible à tous les niveaux, la station possède 37 % de pistes rouges 33 % de pistes bleues. D’après les notaires les appartements se vendent à 3920 €/m² de médiane, en recul de -11,6 % sur 5 ans.

Et l’on garde le meilleur pour la fin : à Courchevel les notaires constatent que les appartements se sont vendus à 6030 €/m² à la fin mars 2019. Il s’agit d’un recul de -9,6 % sur 5 ans. Des chiffres qui montrent qu’il est possible de réaliser une plus-value immobilière avec une opération achat–revente.

Quel rendement locatif espérer d’une station de ski ?

Si l’investisseur choisit bien sa destination, il aura des locataires de décembre à mi-avril, ainsi qu’en juillet et août. Le reste de l’année il peut espérer louer quelques semaines à prix cassé. Si le rendement brut d’un chalet bien exploité peut dépasser les 8 %, investir dans une station de ski signifie toutefois des frais d’entretien. Les meubles, les appareils électroménagers, la taxe foncière, tout cela a un coût.

Les revenus locatifs nets de charges et avant impôts peuvent ainsi s’échelonner de 3 % à 6 %. Dès lors que le propriétaire bailleur est inscrit au régime du loueur meublé non professionnel, il n’est imposé qu’à 50 % des loyers perçus. Il peut également choisir le régime fiscal du réel simplifié, et déduire ainsi tous les frais d’exploitation de sa base de revenus imposables.

Mais surtout, durant sa semaine au ski il ne paiera pas de loyer, s’économisant ainsi une somme non négligeable sur son budget vacances. Les résidences hôtelières proposent de 1 semaine à 2 mois de jouissance dans l’année. Plus le propriétaire bailleur choisit de temps d’occupation, plus le rendement diminue et vice versa.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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