Accueil Loi Pinel et défiscalisation Comment calculer une remise d’impôt en loi Pinel

Comment calculer une remise d’impôt en loi Pinel

Le calcul de la remise d’impôt en loi Pinel s’effectue en appliquant un taux sur le prix du bien immobilier acquis. Ce taux dépend de la durée de mise en location, qui peut aller jusqu’à 12 ans. Comme dans tous les dispositifs de défiscalisation, l’État a prévu des plafonds et des règles à respecter.

Calcul de la remise d’impôt Pinel

De la 1ère à la 6e année

Au cours de la 1ère année, on multiplie le prix du bien immobilier par 2 %. La remise d’impôt est plafonnée à 2 achats immobiliers par an et par foyer fiscal. Elle ne s’applique que sur un montant maximum de 300 000 €, à raison de 5500 €/m².

Prenons l’exemple d’un ménage qui achète un appartement neuf à 150 000 €. Il bénéficie alors d’une remise d’impôt de 3000 € (150 000 € x 2 % = 3000 €). Cette somme viendra directement se déduire du montant de ses impôts sur le revenu.

Admettons que le montant de cet impôt, avant remise Pinel, soit de 10 000 €. Le foyer fiscal ne versera que 7000 € au Trésor public (10 000 € – 3000 € = 7000 €).

Le calcul est le même pour toutes les 5 autres années de mise en location. Au bout du compte l’investisseur aura défiscalisé 12 % du prix de l’appartement acheté (2 % x 6 ans = 12 %).

Attention : la remise d’impôt Pinel n’entre en jeu que l’année de mise en location, et non-pas l’année d’acquisition. Le contribuable souhaitant réduire ses impôts tout de suite doit :

  • Trouver un appartement neuf déjà achevé,
  • n’ayant jamais encore jamais eu de propriétaire,
  • prêt à accueillir un locataire au plus vite.

Attention toutefois à ne pas acheter un bien immobilier impossible à louer ou surestimé.

Pour info : le baromètre LPI constate qu’une maison neuve vaut en moyenne 2632 €/m² à la fin mars 2020. Un appartement neuf se vend en moyenne 4866 €/m². Au 4e trimestre 2019 la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) constate que les prix des appartements neufs, hors parking, vont de 3474 €/m² sur la communauté d’agglomération de Besançon à 5419 €/m² en Île-de-France.

De la 7e à la 9e année

Une fois passée la 6e année, l’investisseur à la possibilité de :

  • Reprendre le logement à son propre compte tout en respectant les dispositions du Code de l’habitation.
  • Le revendre.
  • Continuer la mise en location pour une durée indéterminée, sans plafonds de loyers ni de revenus des locataires, mais sans remise d’impôt.
  • Continuer de louer dans le cadre de la loi Pinel, pour bénéficier de remises d’impôt supplémentaires.

S’il souhaite poursuivre la location tout en continuant de défiscaliser, le dispositif lui impose de repartir sur une période de 3 ans.

Au cours des 3 années suivantes, le calcul de la remise d’impôt annuelle est le même : 2 % multiplié par le prix d’achat. À la fin de la 9e année, il aura donc défiscalisé 18 % du prix du logement acquis (2 % x 9 ans = 18 %).

De la 10e à la 12e année

Une fois passée la 9e année, l’investisseur peut :

  • Reprendre le logement pour son propre compte tout en respectant les dispositions du Code de l’habitation.
  • Le revendre.
  • Continuer la mise en location hors du cadre de la loi Pinel, mais sans remise d’impôts.
  • Continuer de louer dans le cadre de la loi Pinel, pour bénéficier de remises d’impôt supplémentaires.

S’il souhaite continuer à louer pour défiscaliser, la loi Pinel lui impose de repartir sur une autre période de 3 ans.

Toutefois au cours des 3 années suivantes, la remise d’impôt annuelle descendra à 1 % du prix du bien immobilier. Par exemple sur un appartement acheté 150 000 €, elle sera de 1500 € (150 000 € x 1 % = 1500 €).

À la fin de la 12e année, il aura donc défiscalisé 21 % du prix de l’appartement : (1 % x 3 ans) + 18 % = 21 %.

Les règles pour obtenir la remise d’impôt Pinel

Le marché passé entre l’État et les particuliers est simple : vous achetez un logement neuf afin de favoriser la relance de la construction. Puis vous le louez à loyer plafonné afin d’aider les ménages à se loger. Vous êtes récompensé par des remises d’impôt sur le revenu si vous respectez toutes les règles.

Le logement acquis doit :

  • Se trouver en zone A, A bis, ou B1.
  • Être titulaire du label BBC 2005 ou RT 2012 une fois achevé.
  • Être neuf, c’est-à-dire en état de futur achèvement ou déjà achevé mais n’ayant encore jamais eu de propriétaire. Il peut également s’agir d’un appartement mis en location par le promoteur depuis moins d’1 an, et non-encore vendu.

Le locataire doit :

Présenter une preuve que ses ressources fiscales de référence ne dépassent pas le plafond des revenus Pinel. Que l’investisseur se rassure, le système est pensé pour concerner la majorité des ménages de France.

L’investisseur doit :

Louer en respectant un plafond de loyer. Là-encore que l’investisseur se rassure, en plus d’être raisonnable ce plafonnement est quelquefois proche de la moyenne pratiquée aux alentours.

L’investisseur peut :

Louer le logement à ses ascendants ou descendants, à partir du moment où ceux-ci réunissent les conditions de revenus.

L’investisseur ne peut pas :

  • Revendre le logement avant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
  • Changer la destination, c’est-à-dire en faire un local commercial ou un local mixte.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

Abonnez-vous à ce fil de discussion
Notifier de
0 Commentaires
Commentaires dans le texte
Voir tous les commentaires