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Louer à ses enfants en loi Pinel

La loi Pinel permet aux propriétaires bailleurs de louer à leurs enfants ou à leurs parents, tout en bénéficiant des remises d’impôts. Toutefois il ne doit pas s’agir d’un hébergement gratuit et les critères de sélection doivent être respectés. Voici comment louer un logement Pinel à ses ascendants et descendants, en toute légalité.

Louer à ses enfants en Pinel : les obligations

Le locataire d’un logement loué en loi Pinel ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que les propriétaires. Ainsi des enfants qui effectuent une déclaration d’impôts en leur nom, peuvent être locataires d’un logement Pinel appartenant à leurs parents.

À partir du moment où des propriétaires bailleurs perçoivent les remises d’impôts de la loi Pinel, l’administration fiscale considère qu’ils adhèrent au dispositif. Ils sont donc tenus de mettre en location pendant 6 ans, 9 ans ou 10 ans, et doivent établir un bail avec leurs enfants.

Les locataires ne doivent pas négliger leur obligation d’assurer le logement, exactement comme ils le feraient s’ils louaient à des inconnus.

Il est vivement conseillé de conserver des preuves de paiement des loyers. Car l’administration fiscale pourrait contrôler les parents propriétaires bailleurs. Ces derniers doivent être en mesure de prouver que les enfants payent effectivement leur loyer.

Pour info : La loi Pinel est disponible dans 3 zones seulement. Les prix moyens des appartements neufs y sont de 4713 €/m² (zone A), 6937 €/m² (zone A bis) et 3791 €/m² (zone B1). Source : développement durable parution août 2020.

Ne pas rembourser le loyer aux enfants

Certains parents seront tentés de rétrocéder le loyer en espèces à leurs enfants. Quelques billets ni vu ni connu, dépensés avec parcimonie. Attention, car l’administration fiscale peut s’en apercevoir.

Ce sera notamment le cas si l’enfant locataire est étudiant, et que son travail chez McDonald ne lui permet pas de payer à la fois son loyer, ses sorties et ses vacances. Or le contrôleur du centre des impôts se réserve le droit de considérer qu’il y a rétrocession de loyers, malgré la présence de quittances.

À ce stade il convient de rappeler que des parents peuvent donner 36 000 € en argent liquide à leurs enfants, hors droits de succession. Toutefois le fisc pourrait voir ce montage patrimonial d’un mauvais œil.

Louer en loi Pinel à ses enfants : le juste loyer

Le dispositif Pinel a été mis au point afin de favoriser le logement intermédiaire. Les loyers sont donc plafonnés, ils se situent entre ceux du parc social et du parc libre. Toutefois rien n’empêche le propriétaire bailleur de louer en dessous du plafond imposé par la loi.

Mais il doit le faire avec précautions, car l’administration fiscale pourrait considérer que la remise consentie sur le montant du loyer est une forme de donation cachée de parents à enfants.

D’autant plus que les loyers Pinel sont étudiés pour se situer à 20 % en-dessous des loyers médians environnants. A priori donc les enfants pourront se loger dans un appartement neuf, bien isolé et bien placé, pour moins cher que dans le secteur libre.

Pour info : Nantes (44) se trouve en zone B1, dans laquelle le loyer Pinel doit être de 10,44 €/m². D’après l’observatoire CLAMEUR le loyer moyen dans le secteur libre et 12,30 €/m².

Les revenus des enfants

Louer en Pinel en échange de remises d’impôt, c’est s’engager à louer à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ces barèmes sont raisonnablement élevés et concernent de nombreux ménages, le bailleur n’aura pas de difficultés à trouver un locataire s’il investit dans le bon logement au bon endroit.

Mais il ne pourra louer le logement acquis à ses enfants, que si les revenus de ces derniers ne dépassent pas le barème en vigueur.

Pour info : les revenus à prendre en compte sont ceux de l’année N-2, c’est-à-dire de 2018 pour louer en 2020.

Astuce : acheter en Pinel 6 ans à l’avance puis héberger les enfants

L’un des points d’intérêt de la loi Pinel est de laisser à l’investisseur le libre choix de la durée de mise en location. Des parents peuvent donc acheter et louer, de manière à ce que la première période autorisée de 6 ans arrive à échéance quand les enfants sont prêts à quitter le foyer.

Ils auront bénéficié en tout d’une remise d’impôt correspondant à 12 % du prix du logement acquis. À partir de ce moment, ils auront 2 possibilités.

La première sera de continuer à défiscaliser pendant les 3 prochaines années, ce qui les oblige à louer le logement concerné à leurs enfants en suivant les règles.

La 2e sera de tirer un trait sur les remises d’impôts, ce qui leur permettra de sortir du dispositifs Pinel et d’héberger gratuitement leurs enfants.

Attention toutefois, le Code de l’habitation les oblige à informer le locataire en place suffisamment de temps à l’avance. Ils peuvent également avoir à justifier du fait que leurs enfants vont effectivement occuper les lieux.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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desca
6 juin 2020 16 h 36 min

Bonjour, Nous avons acheté un logement sous PINEL en 2018. Et cette année notre fils de 18 ans etudiant aurait besoin d’occuper les lieux pour ses etudes .On n’envisage pas de lui faire payer le loyer car il n’a pas de revenu. Pourriez vous me dire quelles seraient les consequences… Lire la suite »

Gonzales
17 mai 2020 0 h 08 min

Bonjour si je loue mon appartement en loi Pinel à mon Enfant À t il le droit au Apl? Merci

Houter
17 novembre 2019 20 h 30 min

Bonjour, le loyer Pinel de mon achat est de 725 euros, je vais le louer à mon fils non rattaché à mon foyer fiscal, de combien puis je minorer le loyer acceptable pour les impôts ? Merci cordialement