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Louer à ses enfants en loi Pinel

La loi Pinel permet aux propriétaires bailleurs de louer à leurs enfants ou à leurs parents, tout en bénéficiant des remises d’impôts. Toutefois il ne doit pas s’agir d’un hébergement gratuit et les critères de sélection doivent être respectés. Voici comment louer un logement Pinel à ses ascendants et descendants, en toute légalité.

Acheter un appartement pour héberger ses enfants

Louer à ses enfants en Pinel : les obligations

Le locataire d’un logement loué en loi Pinel ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que les propriétaires. Ainsi des enfants qui effectuent une déclaration d’impôts en leur nom, peuvent être locataires d’un logement Pinel appartenant à leurs parents.

À partir du moment où des propriétaires bailleurs perçoivent les remises d’impôts de la loi Pinel, l’administration fiscale considère qu’ils adhèrent au dispositif. Ils sont donc tenus de mettre en location pendant 6 ans, 9 ans ou 10 ans, et doivent établir un bail avec leurs enfants.

Les locataires ne doivent pas négliger leurs obligations d’assurer le logement, exactement comme ils le feraient s’ils ne louaient pas à des proches.

Il est vivement conseillé de conserver des preuves de paiement. Car l’administration fiscale pourrait contrôler les parents propriétaires bailleurs. Ces derniers doivent être en mesure de prouver que les enfants payent effectivement leur loyer.

Ne pas rembourser le loyer aux enfants

Certains parents seront tentés de rétrocéder le loyer en espèces à leurs enfants. Quelques billets ni vu ni connu, dépensés avec parcimonie. Attention, car l’administration fiscale peut s’en apercevoir.

Ce sera notamment le cas si l’enfant locataire est étudiant, et que son travail chez McDonald ne lui permet pas de payer à la fois son loyer, ses sorties et ses vacances. Or le contrôleur du centre des impôts se réserve le droit de considérer qu’il y a rétrocession de loyer, malgré la présence de quittances.

À ce stade il convient de rappeler que des parents peuvent donner 36 000 € en argent liquide à leurs enfants, hors droits de succession. Toutefois le fisc pourrait voir ce montage patrimonial d’un mauvais œil.

Louer en loi Pinel à ses enfants : le juste loyer

Le dispositif Pinel a été mis au point afin de favoriser le logement intermédiaire. Les loyers sont donc plafonnés, ils se situent entre ceux du parc social et du parc libre. Toutefois rien n’empêche le propriétaire bailleur de louer en dessous du plafond imposé par la loi.

Mais il doit le faire avec parcimonie, car l’administration fiscale pourrait considérer que la remise consentie sur le montant du loyer est une forme de donation cachée de parents à enfants. Les contrôleurs s’en apercevront d’autant plus facilement grâce à la collecte des données.

D’autant plus que les loyers Pinel sont étudiés pour se situer à 20 % en-dessous des loyers médians environnants. A priori donc les enfants pourront se loger dans un appartement neuf, bien isolé et bien placé, pour moins cher que dans le secteur libre.

Les revenus des enfants

Louer en Pinel en échange de remises d’impôt, c’est s’engager à louer à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ces barèmes sont raisonnablement élevés et concernent de nombreux ménages, le bailleur n’aura pas de difficulté à trouver un locataire s’il investit dans le bon logement au bon endroit.

Mais il ne pourra louer le logement acquis à ses enfants, que si les revenus de ces derniers ne dépassent pas le barème en vigueur.

Pour info : les revenus à prendre en compte sont ceux de l’année N-2, c’est-à-dire de 2017 pour louer en 2019.

Astuce : acheter en Pinel 6 ans à l’avance puis louer aux enfants

L’un des points d’intérêt de la loi Pinel, est de laisser à l’investisseur le libre choix de la durée de mise en location. Des parents peuvent donc acheter et louer, de manière à ce que la première période autorisée de 6 ans arrive à échéance quand les enfants sont prêts à quitter le foyer.

Ils auront bénéficié en tout d’une remise d’impôt correspondant à 12 % du prix du logement acquis. À partir de ce moment, ils auront 2 possibilités.

La première sera de continuer à défiscaliser pendant les 3 prochaines années, ce qui les oblige à louer le logement concerné à leurs enfants en suivant les règles.

La 2e sera de tirer un trait sur les remises d’impôts, ce qui leur permettra de sortir du dispositifs Pinel et d’héberger gratuitement leurs enfants.

Attention toutefois, le Code de l’habitation les oblige à informer le locataire en place suffisamment de temps à l’avance. Ils peuvent également avoir à justifier du fait que leurs enfants vont effectivement occuper les lieux.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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