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Les questions à se poser avant d’acheter pour louer

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, vous n’avez que l’embarras du choix. Mais avant d’acheter pour louer, il convient de réfléchir à ce que vous allez faire de votre investissement. Voici les questions à se poser et des réponses avisées en fonction de votre situation.

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1- Acheter pour louer, d’accord, mais pourquoi faire ?

1-1 Pour améliorer ma retraite future

Si le but de votre investissement locatif est d’obtenir un complément de retraite, tout est une question de timing. Vous allez effectivement acheter pour louer de manière à ce que les loyers couvrent une partie des mensualités du prêt immobilier. Cela sous-entend que l’emprunt doit être complètement remboursé à l’approche de votre retraite.

Plus vous vous y prenez tôt, plus vous pourrez emprunter sur une longue durée, plus les mensualités seront faibles, et moins votre effort financier sera important.

Attention, un bien immobilier doit être entretenu. Vous devrez épargner un peu chaque mois sur le loyer en prévision de rénovations futures. Et vraisemblablement ces premières rénovations interviendront à l’approche de votre départ en retraite.

1-2 Pour loger les enfants pendant leurs études

Si l’objet de l’investissement est d’assurer l’hébergement des enfants pendant leurs études, on a tendance à acheter un logement étudiant pour le louer. L’idée est de le récupérer plus tard pour ses propres enfants.

Toutefois lorsque le logement étudiant fait partie d’un programme neuf, il est confié au gestionnaire de la résidence. Si de plus cet investissement a été acquis via la loi Censi-Bouvard, le propriétaire doit le laisser en location pendant 9 ans. Cette obligation rend quasi-impossible de sortir la chambre étudiante de la location, pour la mettre à la disposition de ses enfants. Il convient de se renseigner avant sur les possibilités futures de reprendre la chambre.

Pour celui qui souhaite se libérer de toute contrainte, il lui suffira d’acheter un petit appartement pour le louer à des étudiants. Dans le cadre de la location estudiantine meublée, le bail peut avoir une durée de 9 mois.

1-3 Pour placer un capital dans la pierre

Si vous souhaitez acheter un appartement pour le louer car vous disposez d’un capital, vous allez bien entendu rechercher un bien immobilier correspondant à votre budget. N’oubliez pas de cibler les logements 10 % moins cher que la somme dont vous disposez. Et oui, il vous faudra également compter avec les frais de notaire.

1-4 Pour transmettre un patrimoine à mes ayants droits

Acheter un logement pour le louer est une bonne manière de se créer un patrimoine que l’on transmettra à ses ayants droits. L’idée plaît aussi beaucoup à l’administration fiscale, qui vous attend au détour avec des droits de succession et de donation.

Ces derniers sont progressifs et se montent par exemple à 20 % dans la tranche de 15 932 € à 552 324 €, après un abattement de 100 000 €.

Exemple : si des parents donnent un appartement d’une valeur de 150 000 € à 1 enfant, ce dernier pourrait avoir à payer 20 % de droits de succession sur 50 000 €, soit 10 000 €. En revanche si le don se fait à 2 enfants, chacun reçoit 75 000 €, ils ne payent donc pas d’impôts car la valeur de ce don est en dessous de leur abattement de 100 000 €.

Une astuce consiste à démembrer le bien immobilier sans transfert de charges. L’acte est établi par un notaire, ce qui vous confère l’usufruit et accorde la nue-propriété à vos ayants droits. En tant que détenteur de l’usufruit, vous pouvez habiter les lieux et récolter les loyers. À votre décès ou à une date donnée, votre droit d’usufruit revient naturellement au nu-propriétaire, sans droits de succession.

Le démembrement immobilier implique des frais de notaire, en supplément l’administration fiscale détermine elle-même la valeur de la nue-propriété, en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Exemple : pour le don de la nue-propriété d’un bien immobilier de 150 000 € à 1 seul enfant de la part d’un usufruitier de 50 ans, l’État estime à 40 % la valeur de la nue-propriété, soit un don de 60 000 € (source : barème officiel).

2- Vais-je louer par moi-même ?

2-1 Oui, ça ne me dérange pas de gérer la location

L’investissement immobilier classique tel que tout le monde le connaît, est le simple achat – location. Un particulier achète un appartement, recherche les locataires, les sélectionne, établit le contrat et perçoit les loyers.

Il existe 2 solutions pour régler les problèmes de loyers impayés :

Mais le plus intéressant dans cette opération, est que les achats de logements neufs à but locatif peuvent être éligibles à la loi Pinel. Ce dispositif vous donnera une remise d’impôt si vous vous engagez à louer le logement pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Il existe une condition de plafonnement de loyer, mais en Île-de-France les loyers Pinel de certaines communes sont identiques à ceux du secteur privé.

2-2 Je préfère confier la location à un professionnel

La solution la plus simple pour ceux qui ne souhaitent pas gérer la location, est de confier l’appartement à une agence immobilière. Cette formule a un coût, dont la fourchette va de 1 % à 10 % du loyer TTC perçu. Un comparatif entre plusieurs sociétés de gestion locative s’impose donc.

C’est ainsi que la location meublée professionnelle présente l’avantage de délester l’investisseur de la partie locative. Dans cette configuration, vous achetez un logement meublé dans une résidence de services, et vous le louez à un exploitant. Ce dernier vous verse un loyer mensuel, et assure lui-même la gestion des locataires.

Différentes formules existent : les établissements pour personnes âgées dépendante (EHPAD), les résidences seniors, les résidences de tourisme, les résidences pour étudiants et les résidences d’affaires.

Il est possible d’obtenir des remises d’impôts dans le cadre de la loi Censi-Bouvard (sauf pour les résidences de tourisme) et de récupérer la TVA sur le prix de vente.

2-3 Je ne veux rien entendre : ni location ni entretien

Si vous êtes conscient de la bonne rentabilité de l’immobilier locatif mais que vous ne voulez absolument pas vous en occuper, les SCPI sont peut-être pour vous. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier émettent des parts, que l’on peut acheter sur un marché primaire ou secondaire.

Le gérant vous verse un loyer appelé « dividende ». Pas de loyers impayés, pas de frais d’entretien. Mais des rénovations peuvent tout de même être nécessaires, ce qui pourrait faire baisser la valeur des parts, voire le montant du rendement. Il convient donc de prendre conseil auprès de plusieurs spécialistes pour obtenir une synthèse des meilleures opportunités.

Le rendement des  SCPI est transparent, les meilleures d’entre elles versent des dividendes annuels de plus de 6 %, les moins bonnes sont au-dessus de 2,5 %.

3- Comment vais-je financer mon achat locatif ?

3-1 Ma capacité de remboursement est suffisante

Au départ de tout investissement locatif, il convient de déterminer votre capacité d’emprunt. Mais entre les résultats que vous donne un simulateur et ce qu’en pense un banquier, il y a une marge. Effectivement les prêteurs vont retirer 30 % du montant des loyers que vous espérez encaisser.

Les 70 % restants viendront s’ajouter à vos revenus, tandis que les mensualités du nouveau crédit viendront augmenter votre taux d’endettement. Pour toutes les banques, la totalité des mensualités de tous vos crédits ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus imposables nets.

3-2 J’ai déjà des crédits en cours, ça risque de faire juste

Les banques sont généralement réticentes à accorder un prêt immobilier lorsque des crédits consommation existent. Cependant certaines d’entre elles pratiquent le principe du lissage ou du palier. En clair, le prêteur va vous accorder un différé de remboursement en attendant que vous ayez terminé de rembourser vos prêts en cours.

Attention c’est cher car il y a des intérêts intercalaires, cet article vous explique comment emprunter quand on a des crédits consommation en cours.

3-3 Je dispose d’un capital, mais cela risque de ne pas suffire

Si vous souhaitez acheter un logement pour le louer à l’aide d’un capital existant, vous n’êtes pas obligé de cibler un bien immobilier dans votre budget. Le principe du prêt in fine vous permet de nantir ce capital auprès d’une banque.

Pendant la durée du contrat vous ne payez que les intérêts à la banque. Lorsque le plan de remboursement est bien établi, les loyers couvrent le montant des intérêts et vous n’avez aucun effort financier mensuel à effectuer. Sauf toutefois pour régler les charges de copropriété, les assurances, et bien entendu les impôts sur les revenus locatifs.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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bonjour je souhaiterais acheter a crédit un studio ancien (valeur 35000€) que je louerais (250€ hors charge) Y a t’il un interêt fiscal a payer plus chère le crédit que le montant de la location. Mon but est comme tout le monde de payer le moins possible d’impôt pendant la… Lire la suite »