Accueil Immobilier locatif Acheter pour louer : 3 questions à se poser

Acheter pour louer : 3 questions à se poser

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, vous n’avez que l’embarras du choix. Mais avant d’acheter pour louer il convient de réfléchir à ce que vous allez faire de votre investissement. Voici les questions à se poser et des réponses avisées en fonction de votre situation.

1- Acheter pour louer, d’accord, mais pourquoi faire ?

1-1 Pour améliorer votre retraite future

Si le but de votre investissement locatif est d’obtenir un complément de retraite, tout est une question de timing. Vous allez effectivement acheter pour louer de manière à ce que les loyers couvrent une partie des mensualités du prêt immobilier. Cela sous-entend que l’emprunt doit être complètement remboursé à l’approche de votre retraite.

Plus vous vous y prenez tôt, plus vous pourrez emprunter sur une longue durée, plus les mensualités seront faibles et moins votre effort financier sera important. Un simple calcul montre que vous pouvez œuvrer maintenant pour obtenir un supplément de revenus de 500 € dans plusieurs années.

Pour info : un bien immobilier doit être entretenu. Vous devrez épargner un peu chaque mois sur le loyer en prévision de rénovations futures. Et vraisemblablement ces premières rénovations interviendront à l’approche de votre départ en retraite.

1-2 Pour loger les enfants pendant leurs études

Lorsque des parents cherchent à héberger leurs enfants pendant leurs études, ils ont tendance à acheter un logement étudiant pour le louer. L’idée est de commencer par le mettre en location, puis de le récupérer par la suite.

Toutefois lorsque le logement étudiant fait partie d’un programme neuf, il est confié au gestionnaire de la résidence. Or si cet investissement a été acquis via la loi Censi-Bouvard, le propriétaire doit le laisser en location pendant 9 ans.

Cette obligation rend quasi-impossible de sortir la chambre étudiante de la location pour la mettre à la disposition de ses enfants. Il convient de se renseigner avant sur les possibilités futures de reprendre la chambre.

Pour celui qui souhaite se libérer de toute contrainte, il lui suffira d’acheter un petit appartement pour le louer à des étudiants. Dans le cadre de la location estudiantine meublée, le bail peut avoir une durée de 9 mois.

1-3 Pour placer un capital dans la pierre

Si vous souhaitez acheter un appartement pour le louer car vous disposez d’un capital, vous allez bien entendu rechercher un bien immobilier correspondant à votre budget. Pour autant d’un point de vue patrimonial, il est préférable de réfléchir avant d’acheter un bien immobilier cash.

Effectivement lorsque les taux d’emprunt sont largement inférieurs aux taux de rendement de l’épargne, il peut être plus pertinent d’épargner le capital et d’emprunter.

1-4 Pour payer moins d’impôts

Les achats de logements neufs à but locatif peuvent être éligibles à la loi Pinel. Ce dispositif vous donnera une remise d’impôt si vous vous engagez à louer le logement pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Vous allez donc effectivement réduire vos impôts sur toute la durée du dispositif, et vous pourrez revendre à l’issue des 12 ans pour repartir sur autre chose. Cette solution est donc attrayante, à condition de choisir le bon logement.

Pour autant l’immobilier neuf est plus cher que l’ancien. D’après le baromètre LPI (parution mai 2020), un appartement ancien coûte 3520 €/m² sur l’Eurométropole de Strasbourg. D’après le baromètre FPI (parution mars 2020), sur cette zone un appartement neuf coûte 3892 €/m².

1-5 Pour transmettre un patrimoine à vos enfants

Acheter un logement pour le louer est une bonne manière de se créer un patrimoine que l’on transmettra à ses enfants. L’idée plaît aussi beaucoup à l’administration fiscale, qui vous attend au détour avec des droits de succession et de donation.

Ces derniers sont progressifs et se montent par exemple à 20 % dans la tranche de 15 932 € à 552 324 €, après un abattement de 100 000 € tous les 15 ans.

Exemple : si des parents donnent un appartement d’une valeur de 150 000 € à 1 enfant, ce dernier pourrait avoir à payer 20 % de droits de succession sur 50 000 €, soit 10 000 €. En revanche si le don se fait à 2 enfants, chacun reçoit 75 000 €, ils ne payent donc pas d’impôts car la valeur de ce don est en dessous de leur abattement de 100 000 €.

Une astuce consiste à démembrer le bien immobilier sans transfert de charges. L’acte est établi par un notaire, ce qui vous confère l’usufruit et accorde la nue-propriété à vos ayants droits. En tant que détenteur de l’usufruit, vous pouvez habiter les lieux et récolter les loyers. À votre décès ou à une date donnée, votre droit d’usufruit revient naturellement au nu-propriétaire, sans droits de succession même si le bien a pris de la valeur.

Le démembrement immobilier implique des frais de notaire, en supplément l’administration fiscale détermine elle-même la valeur de la nue-propriété, en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Exemple : ce propriétaire d’un bien immobilier estimé à 150 000 € est âgé de 50 ans. Il fait don de la nue-propriété à son enfant et conserve l’usufruit. D’après le simulateur officiel, la nue-propriété vaut 40 % de la valeur du bien soit 60 000 €. Il a ainsi fait don de 60 000 € à son enfant, ce dernier ne paye pas de droits de donation car il se trouve sous l’abattement de 100 000 €.

2- Allez-vous louer par vous-même ?

2-1 Oui, ça ne vous dérange pas de gérer la location

Si vous souhaitez acheter et louer par vous-même, vous avez tout intérêt à vous protéger contre les défauts de loyer. Et pour ce faire, vous disposez de 2 solutions :

2-2 Non, vous préférez confier la location à un professionnel

La solution la plus simple pour ceux qui ne souhaitent pas gérer la location, est de confier l’appartement à une agence immobilière. Cette formule a un coût, dont la fourchette va de 1 % à 10 % du loyer perçu.

Vous devriez donc sans doute regarder du côté de la location meublée non-professionnelle. Dans cette configuration vous achetez un logement meublé dans une résidence de services et vous le louez à un exploitant. Ce dernier vous verse un loyer mensuel et assure lui-même la gestion des locataires.

Différentes formules existent : les établissements pour personnes âgées dépendante (EHPAD), les résidences seniors, les résidences de tourisme, les résidences pour étudiants et les résidences d’affaires.

Il est possible d’obtenir des remises d’impôts dans le cadre de la loi Censi-Bouvard (sauf pour les résidences de tourisme) et de récupérer la TVA sur le prix de vente.

2-3 Vous ne voulez rien entendre : ni location ni entretien

Si vous êtes conscient de la bonne rentabilité de l’immobilier locatif mais que vous ne voulez absolument pas vous en occuper, les SCPI sont peut-être pour vous. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier émettent des parts, que l’on peut acheter sur un marché primaire ou secondaire.

Le gérant vous verse un loyer appelé « dividende ». Pas de loyers impayés, pas de frais d’entretien. Attention toutefois à ne pas choisir au hasard. Car certains parcs immobiliers professionnels doivent subir des rénovations, ce qui ferait baisser les dividendes et donc le rendement.

Le rendement des SCPI est transparent, les meilleures d’entre elles versent des dividendes annuels de plus de 6 %, les moins bonnes sont au-dessus de 2 %.

3- Comment allez-vous financer votre achat locatif ?

3-1 Votre capacité de remboursement est suffisante

Au départ de tout investissement locatif, il convient de déterminer votre capacité d’emprunt. Mais entre les résultats que vous donne un simulateur et ce qu’en pense un banquier, il y a une marge. Effectivement les prêteurs vont retirer 30 % du montant des loyers que vous espérez encaisser.

Les 70 % restants viendront s’ajouter à vos revenus, tandis que les mensualités du nouveau crédit viendront augmenter votre taux d’endettement. Pour toutes les banques, la totalité des mensualités de tous vos crédits ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus imposables nets.

3-2 Vous avez déjà des crédits en cours, ça risque de faire juste

Les banques sont généralement réticentes à accorder un prêt immobilier en présence de crédits à la consommation. Cependant certaines d’entre elles pratiquent le principe du lissage de crédits.

Dans cette opération, le prêteur va vous accorder un différé de remboursement jusqu’à ce que vous ayez terminé de rembourser vos crédits en cours. Un procédé pratique, mais qui peut coûter cher. Car pendant la période du différé vous pourrez avoir à verser des intérêts intercalaires. Toutefois le plus souvent vous obtiendrez un taux d’intérêt plus élevé que la moyenne, afin de compenser ce différé.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Elodie
19 mai 2020 11 h 49 min

Bonjour, j’aimerais achetée un logement seul avec l’aide du PTZ , est ce qu’après ça je pourrais tout de même faire un second crédit avec mon conjoint, pour mettre en location le second bien ?

Laure
9 avril 2020 13 h 20 min

Bjr, ds une idée après la fin de mes études septembre 2020 (25ans) et un futur travail (avec j’espère un salaire à ~2000€).J’aimerai acheter avec mon ami (lui son 2ème achat qui mettra en loc) et moi le mien.Mais après qq années avec une donation de bien avec environ 100000e… Lire la suite »

Leussa Ngongang
27 mars 2020 10 h 06 min

Bonjour
Mon mari et moi avons acheté un appartement sur plan .Et aujourd’hui on a changé d’avis on voudrait faire un achat d’une maison.
Pouvons-nous nous mettre en location l’appartement ?

sylvie nico
2 mars 2020 16 h 02 min

bonjour, avec mon conjoint nous souhaiterions acheter un appart sur la côte landaise en vu de le louer mais pas a l année! tout le monde nous dit que les locations rembourse le prêt tout les mois es ce possible? Nous ne voulons pas avoir quelque chose a payer tout… Lire la suite »

donia
16 février 2020 22 h 04 min

Bonjour, est il possible de faire un emprunt total pour acheter un appartement en vue de le faire louer ( à mes parents) ? est ce qu’en général le loyer recouvre la mensualité?

Sinani
16 février 2020 0 h 33 min

Bonjour , je suis locataire et j’aimerais acheter un appartement et à mettre en location. J’ai un apport de 10000€ , je voudrais savoir est-ce que j’ai le droit de faire ça? Être locataire et propriétaire? Merci de votre aide

Paul
21 janvier 2020 9 h 52 min

Bonjour, J’ai 24 ans et je souhaiterais acheter un appartement avec mon père (48ans), lui habiterait dedans et moi pas car je vis chez mon amie. Était il plus intéressent que je fasse un crédit à mon nom uniquement et que mon père participe en payant au loyer mensuel afin… Lire la suite »

Manon
19 novembre 2019 10 h 27 min

Bonjour, Jai 25ans et souhaite acheter mon premier appartement afin d’investir mon argent , Nous avons trouvé un appartement meublé (pas neuf) à la vente pour 145000€ frais de notaire inclus , j’ai un apport de 15000€ – cet appartement sera dédié à la location (situé en montagne donc dépendant… Lire la suite »

james
30 octobre 2019 16 h 50 min

Bonjour, j’aimerais acheter un appartement à mettre en location. Je n’ai pas l’apport de 10% que demande souvent les banques. Je suis toujours en recherche de l’appartement et je ne sais pas si je dois voir ma banque d’abord pour la simulation du prêt ou si je dois d’abord trouver… Lire la suite »

blehaut
24 septembre 2019 20 h 15 min

Bonjour je souhaite acheter une maison avec deux appartements où je comptais mettre mes parents dedans sans leurs faire payer de loyer . Le souci c’est que la maison est à vendre avec un locataire dedans pendant trois ans je vais avoir un crédit de 1800 € pour la maison… Lire la suite »

carole
10 septembre 2019 22 h 50 min

que me conseiller vous comme achat? en EPAHD? dans un locatif normal? un meublé?

carole
10 septembre 2019 22 h 48 min

Bonjour, j’aimerai faire un 1er achat immobilier pour du locatif en vu d’une rentrée d’argent pour ma retraite (j’ai 39 ans). je suis en cdi et touche 1400€/mois. j’ai un apport personnel d’un peu plus de 10000€. je vis en couple (pacsée) avec 1 enfant ( mon compagnon est exploitant… Lire la suite »

Escamez
22 août 2019 15 h 50 min

Bonjour, j’aurais une question 🙂 Voilà je suis propriétaire d’un appartement bord de plage un t2 à Algajola 43m2 climatisé qui est payé en totalité donc aucun crédit pour celui ci. J’aurais aimé savoir si je pouvais faire un auto financement en achetant un autre appartement à Bastia ( 171000€)… Lire la suite »

Urritia
20 juillet 2019 22 h 38 min

Bonsoir Avec mon mari nous avions l idée d acheter un terrain tout près de chez,nous 45000 euros et d y faire construire un petit logement en bois 40000 euros .Nous ne disposons qu’ un petit apport de 25000 euros .Nous avons un seul crédit en cours pour l achat… Lire la suite »

Teixeira
1 juillet 2019 17 h 29 min

Comment savoir et calculer combien d impot je donnerais suite à un achat immobilier pour du locatif en plus de la résidence principal mais en les dissociant ? Quel site est capable de faire cela ?

Teixeira
1 juillet 2019 9 h 25 min

Bonjour, je suis dans le cadre d’achat dun bien. Savez vous les closes qui serait primordiales à définir lors du compromis ?

anne-marie oedin
30 juin 2019 14 h 32 min

bonjour, Mon fils se pose une question ayant 14 Ans, 2 Parents à l’invalidité avec de petits revenus, lui, pourrait il investir dans un appartement, sans apport, mais qui serait réglé sur de nombreuses années par les loyers un appartement qui serait mis à son nom le jour de sa… Lire la suite »

Patrick Laille
27 juin 2019 15 h 01 min

Bonjour, je suis prêt mais comme je suis propriétaire, et le grenier il y a 80m°ou je fais 3 chambres d étudiants ou il aurait 3 wc ,3 salle de bain, et une cuisine ?

BILET
17 mai 2019 16 h 03 min

bonjour je souhaiterais acheter a crédit un studio ancien (valeur 35000€) que je louerais (250€ hors charge) Y a t’il un interêt fiscal a payer plus chère le crédit que le montant de la location. Mon but est comme tout le monde de payer le moins possible d’impôt pendant la… Lire la suite »