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Quels sont les revenus à prendre en compte pour calculer votre capacité d’emprunt ?

Vous serez surpris(e) par le calcul de votre capacité d’emprunt, tel qu’effectué par un organisme de crédit. Par exemple, les heures supplémentaires et frais de déplacement ne sont pas pris en compte car non-pérennes. Pour faire simple, voici les revenus qui ne comptent pas dans une capacité de remboursement.

Les revenus non-compris dans votre capacité d’emprunt

Seuls les revenus pérennes servent à estimer votre capacité d’emprunt. Tout ce qui n’est pas pérenne n’est pas retenu, ce qui inclut :

  • Les frais de déplacement : théoriquement, ils ne représentent pas une rétribution, mais un remboursement.
  • Les heures supplémentaires : elles ont un caractère occasionnel, même si vous en faite tous les jours.
  • Les allocations familiales et prestations sociales : elles participent tout de même au calcul du reste à vivre.

En ce qui concerne les primes exceptionnelles, la banque effectuera une moyenne sur les 3 dernières années.

En revanche les primes contractuelles peuvent peser dans le calcul de la capacité d’emprunt, comme par exemple le 13e mois. Toutefois les banques voudront éplucher les contrats, afin de mettre en avant les conditions de distribution.

Enfin les pensions alimentaires ne sont prises en compte que jusqu’à ce que les enfants aient atteint l’âge adulte. Le calcul est donc spécifique à chaque établissement financier.

Calculer ses revenus quand on est commercial ou TNS

Si votre salaire est constitué d’un fixe plus d’une commission, la banque fera une moyenne de vos revenus imposables nets sur les 2, voire 3 dernières années.

Ce qui veut malheureusement dire qu’à moins de percevoir de hauts revenus, une personne payée à la commission devra attendre de réunir au moins 2 ans d’expérience avant de pouvoir demander un crédit immobilier.

Le délai est identique pour un travailleur non-salarié (TNS). En guise de preuve de revenus, une banque se penchera sur sa comptabilité des 2 dernières années. Certaines diront même jusqu’à demander un bilan prévisionnel.

Pour info : que les commerciaux et les TNS se consolent, de toute manière il est nécessaire de réunir un capital suffisant pour payer les frais d’achat. Au 2e trimestre 2021 et dans l’accession cet apport personnel était de 16,8 % dans l’immobilier neuf et 18,7 % dans l’ancien.

Calcul de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt se calcule en appliquant le taux d’endettement disponible sur vos revenus. Votre taux d’endettement devant être au maximum de 33 %, la somme que vous pouvez emprunter correspondra au reliquat jusqu’à 33 %.

Si vous remboursez un total de 300 € sur divers crédits à la consommation, pour des revenus imposables nets de 2 800  €, votre taux d’endettement sera de 11 %, car [(300 €/2800 €)] x 100 = 10,7 %.

Vous pouvez donc encore emprunter de manière à ce que les mensualités de ce nouveau prêt ne dépassent pas 22 % de vos revenus (33 % -11 % = 22 %).

En clair, vous pouvez souscrire un nouveau crédit si les mensualités ne dépassent pas 616 € (2000 € x 22 % = 616 €).  Il ne vous reste plus qu’à utiliser un simulateur afin de déterminer combien vous pouvez emprunter pour des mensualités de 616 €.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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