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Comment négocier un crédit immobilier en 5 points

Un crédit immobilier peut se négocier autour de 5 points essentiels. Le taux, les pénalités de remboursement anticipé, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et la modularité des échéances. Au final ce qui compte, c’est le coût du crédit et l’adaptation du contrat à votre situation professionnelle.

Négociation
Valoriser votre demande.

1- Négocier le taux immobilier

Chaque semaine les agences bancaires reçoivent des barèmes de taux, correspondant à différents profils d’emprunteur. Si les écarts varient du simple au double entre les situations personnelles et professionnelles des demandeurs, des moyennes sont établies tous les mois.

Par exemple en octobre 2019 la moyenne sur 20 ans était à 1,05 % (source : CSA/Crédit Logement). Pour autant les meilleurs profils ont emprunté à 0,79 %, les moins bons à 1,33 %. Ces 2 critères vous permettront de négocier le meilleur taux :

2- Négocier les frais de dossier

Les frais de dossier sont censés correspondre au montant dépensé par la banque pour étudier votre demande. Dans la pratique ils sont surtout destinés à compenser le manque à gagner des prêteurs, dû au faible niveau des taux d’intérêt.

Le conseiller clientèle que vous avez en face de vous, peut avoir reçu pour objectif d’encaisser un certain nombre de frais de dossier. C’est peut-être l’occasion d’en profiter en acceptant d’en payer le maximum contre un meilleur taux nominal.

Exemple : sur un prêt immobilier de 200 000 € votre banque vous réclame des frais de dossier équivalent à 0,5 % soit 500 €. En échange elle vous accordera 1,10 % sur 20 ans (moyenne 3e groupe octobre 2019). Vous dites que vous acceptez de monter à 1 % de frais soit 1000 €, s’il vous fait passer au 2e groupe pour un taux d’intérêts de 0,96 %. Vous perdez 500 € de frais de dossier, mais vous gagnez 2981 € d’intérêts.

3- Négocier les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Si vous remboursez votre crédit immobilier avant la fin, votre banque perd de l’argent. Elle veut donc être indemnisée, et la loi l’autorise à vous facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Ces pénalités sont encadrées, elle ne peuvent pas dépasser le plus faible des montants ci-dessous :

  • 3 % du capital restant dû,
  • ou le cumul des 6 prochains mois d’intérêt.

Cependant le prêteur est libre de les appliquer ou non. Un contrat peut par exemple prévoir l’application des IRA pendant les 7 premières années du prêt immobilier.

Si vous n’avez pas l’intention de déménager, par exemple s’il s’agit d’une 2e acquisition immobilière, vous pouvez rassurer votre conseiller clientèle. Négociez par exemple l’allongement de la validité des IRA, en échange d’un taux immobilier préférentiel.

L’inverse marche aussi : vous acceptez un taux d’intérêt plus élevé contre un raccourcissement de la validité des IRA.

4- Négocier l’assurance emprunteur

Votre banquier n’a pas le droit de vous imposer sa police d’assurance, en revanche il a le droit d’appliquer le taux immobilier qu’il veut. Vous pouvez très bien négocier un meilleur taux immobilier, en échange d’accepter son contrat d’assurance emprunteur.

Certes les cotisations sont sans doute plus chères, mais vous disposez de 12 mois après la signature de l’offre préalable de crédit pour trouver des formules moins chères et plus complètes.

Et quand bien même vous auriez raté la date limite, vous avez le droit de changer d’assurance emprunteur tous les ans. La seule condition est d’apporter une équivalence des garanties.

5- Négocier la modularité des échéances

Vous allez acheter votre logement sur 20 ans, et en 20 ans il peut s’en passer des choses. Vous pourriez par exemple vous retrouver en difficulté financière. Dans ce cas vous aurez la possibilité d’actionner la clause de modularité des échéances, présente dans quasiment tous les contrats.

Ce mécanisme permet à l’emprunteur de diminuer le montant de ses mensualités, ou même de n’en payer aucune pendant plusieurs mois. Bien entendu ce service se paye, ce qui peut prendre plusieurs formes :

  • Majoration du taux après report,
  • intérêts intercalaires durant le report,
  • report gratuit limité (par exemple 3 mois maximum).

Votre objectif : bénéficier d’un report le moins coûteux possible, ce qui dépendra de votre qualité d’emprunteur. Or le niveau de cette qualité peut être difficile à évaluer, et surtout il peut être difficile de trouver la  bonne banque, celle qui recherche votre profil.

Pour négocier un prêt immobilier tout en évitant de consommer votre temps de loisir, vous avez la possibilité de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Certains sont gratuits, d’autres sont payants, leur travail consiste à trouver le contrat le plus adapté à votre situation.

Au final vous êtes libres d’accepter leur offre ou non, vous ne les payez que lorsque le montant du prêt a effectivement été déposé sur votre compte bancaire.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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