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Comment négocier un crédit immobilier en 5 points

Un crédit immobilier peut se négocier autour de 5 points essentiels. Le taux, les indemnités de remboursement anticipé, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et la modularité des échéances. Au final ce qui compte, c’est le coût du crédit et l’adaptation du contrat à votre situation personnelle et professionnelle.

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1- Négocier le taux immobilier

Chaque semaine les agences bancaires reçoivent des barèmes de taux, correspondant à différents profils d’emprunteur. Si les écarts varient du simple au double entre les situations personnelles et professionnelles des demandeurs, des moyennes sont établies tous les mois.

Par exemple en février 2022 la moyenne sur 20 ans était à 1,03 % (source : CSA/Crédit Logement). Pour autant les meilleurs profils ont emprunté à 0,81 %, les moins bons à 1,28 %.

La différence de taux obtenu tient notamment de ces 2 critères essentiels :  :

2- Négocier les frais de dossier

Les frais de dossier sont censés correspondre au montant dépensé par la banque pour étudier votre demande. Dans la pratique ils sont surtout destinés à compenser le manque à gagner des prêteurs, dû au faible niveau des taux d’intérêt.

Le conseiller clientèle que vous avez en face de vous, peut avoir reçu pour objectif d’encaisser un certain nombre de frais de dossier. C’est peut-être l’occasion d’en profiter en acceptant d’en payer le maximum contre un meilleur taux nominal.

Exemple : sur un prêt immobilier de 200 000 € votre banque vous réclame des frais de dossier équivalent à 0,5 % soit 1000 €. En échange elle vous accordera 1,07 % sur 20 ans (moyenne 3e groupe février 2022). Vous dites que vous acceptez de monter à 1 % de frais soit 2000 €, s’il vous fait passer au 2e groupe pour un taux d’intérêts de 0,97%. Vous perdez 1000 € de frais de dossier, mais vous gagnez 2400 € d’intérêts.

3- Négocier les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Si vous remboursez votre crédit immobilier avant la fin, votre banque perd de l’argent. Elle veut donc être indemnisée, et la loi l’autorise à vous facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Ces indemnités sont encadrées, elle ne peuvent pas dépasser le plus faible des montants ci-dessous :

  • 3 % du capital restant dû,
  • ou le cumul des 6 prochains mois d’intérêt.

Cependant le prêteur est libre de les appliquer ou non. Un contrat peut par exemple prévoir l’application des IRA pendant les 7 premières années du prêt immobilier.

Si vous n’avez pas l’intention de déménager, par exemple s’il s’agit d’une 2e acquisition immobilière, vous pouvez rassurer votre conseiller clientèle. Négociez par exemple l’allongement de la validité des IRA, en échange d’un taux d’intérêt préférentiel.

L’inverse marche aussi : vous acceptez un taux d’intérêt plus élevé contre un raccourcissement de la validité des IRA.

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4- Négocier l’assurance emprunteur

Votre banquier n’a pas le droit de vous imposer une assurance crédit immobilier, en revanche il a le droit d’appliquer le taux immobilier qu’il veut. À première vue vous pourriez négocier un meilleur taux d’intérêt, en échange d’accepter son contrat d’assurance emprunteur.

D’ailleurs le plus souvent le conseiller clientèle fera tout pour que vous acceptiez la police d’assurance emprunteur qu’il est chargé de vous vendre. Dans beaucoup de cas le candidat emprunteur va accepter pour accélérer son dossier. Vous pouvez faire de même, mais en demandant un effort en échange.

Dans un monde idéal, vous pourriez accepter l’assurance emprunteur de votre banque, en échange d’un taux d’intérêt plus avantageux. Mais dans la réalité, le conseiller clientèle sait pertinemment que vous avez la possibilité de changer d’assurance emprunteur à n’importe quel moment, durant les 12 mois qui suivent la signature de l’offre préalable de crédit. C’est la loi Hamon, si votre banque vous fait confiance elle pourrait le regretter et elle le sait.

Votre banque n’a pas envie de vous accorder un taux immobilier préférentiel, en échange de signer son contrat d’assurance emprunteur, tout cela pour que vous en changiez dans 3 mois. Ainsi sur ce point, votre marge de négociation pourrait être restreinte aux services de votre banque.

Un argument pourrait par exemple être : « vous savez comme moi que je pourrais changer d’assurance emprunteur si je trouve une formule moins chère et plus complète dans les 12 mois ». « C’est peut-être ce que je vais faire, mais en attendant j’accepte de prendre la vôtre en échange de la gratuité d’une carte de crédit ».

Le conseiller clientèle, qui a bien été formé, vous répondra que oui vous en avez le droit, mais que dans la réalité c’est très difficile. Effectivement votre crédit immobilier est conditionné à un certain nombre de garanties de l’assurance emprunteur. C’est à ce moment-là que vous lui dites « ah oui, justement pendant que j’y pense, veuillez me donner la fiche d’information standardisée européenne sur laquelle vous aurez cocher les cases des garanties que vous exigez ».

Cela devrait suffire à montrer au conseiller clientèle que vous vous êtes bien renseigné(e) auparavant. Car vous aurez la possibilité de changer d’assurance emprunteur tous les ans, selon un délai inscrit au contrat. Seule condition : de trouver les mêmes garanties que celles exigées par votre banque. Ça tombe plutôt bien, ces garanties sont indiquées sur la fiche d’information standardisée européenne.

Profitez-en pour négocier la gratuité de certains services avec votre banque, comme par exemple la carte de crédit. Elle vous sera gratuite, tant que vous conserverez son contrat d’assurance emprunteur. Et bien entendu, ces conditions devront être inscrites sur le contrat de crédit immobilier.

5- Négocier la modularité des échéances

Vous allez acheter votre logement sur 20 ans, et en 20 ans il peut s’en passer des choses. Vous pourriez par exemple vous retrouver en difficulté financière. Dans ce cas vous aurez la possibilité d’actionner la clause de modularité des échéances, présente dans quasiment tous les contrats.

Ce mécanisme permet à l’emprunteur de diminuer le montant de ses mensualités, ou même de n’en payer aucune pendant plusieurs mois. Bien entendu ce service se paye, ce qui peut prendre plusieurs formes :

  • Majoration du taux après report,
  • intérêts intercalaires durant le report,
  • report gratuit limité (par exemple 3 mois maximum).

Votre objectif : bénéficier d’un report le moins coûteux possible, ce qui dépendra de votre qualité d’emprunteur. Or le niveau de cette qualité peut être difficile à évaluer, et surtout il peut être difficile de trouver la  bonne banque, celle qui recherche votre profil.

Pour négocier un prêt immobilier tout en évitant de consommer votre temps de loisir, vous avez la possibilité de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Son travail consiste à trouver le contrat le plus adapté à votre situation. Comme il est neutre, il vous procurera un véritable service de conseil, que ne sera pas en mesure de vous apporter le conseiller clientèle de votre banque.

Si la plupart des courtiers en prêt immobilier facture leurs services, vous ne les paierez que si vous acceptez leur offre. En clair, si le courtier ne vous a pas apporté de crédit qui vous convient, vous ne lui devez rien.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.