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Le bon contrat de travail pour obtenir un prêt immobilier

Avant de vous accorder un crédit immobilier ou consommation, une banque voudra consulter votre contrat de travail. Pourquoi ? Car elle cherche à savoir si vous avez des revenus pérennes. Dans cette optique, le CDI (Contrat à Durée Indéterminée) et le statut de fonctionnaire sont de fameux passe-partout. Pour autant les CDD (Contrat à Durée Déterminée), les intérimaires et les TNS (Travailleur Non Salarié) ont aussi leur chance.

Les bons contrats de travail pour emprunter

Par ordre de préférence décroissante (du meilleur au moins bon), les contrats de travail pour obtenir un prêt immobilier, sont :

  1. Les contrats de fonctionnaire titularisé.
  2. Les CDI avec période d’essai terminée.
  3. Les CDD, s’ils durent depuis 2 ans sans interruption au sein du même secteur d’activité.
  4. Les contrats d’intérimaire, s’ils durent depuis 2 ans sans interruption au sein du même secteur d’activité.
  5. Les travailleurs indépendants, s’ils présentent 2 bilans positifs plus 1 bilan prévisionnel optimiste.

Pour autant le candidat emprunteur ne doit pas s’imaginer qu’un bon contrat de travail suffit à obtenir un prêt immobilier.

Car en supplément la banque scrutera à la loupe la manière dont il tient ses comptes, et notamment s’il a eu des découverts au cours des 6 derniers mois.

Enfin et surtout dans le cadre d’un prêt immobilier, son taux d’endettement futur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus imposables, prime d’assurance emprunteur incluse.

Pour info : d’après Pôle Emploi, l’année dernière les entreprises avaient promis d’embaucher 2,72 millions de personnes. Dans le secteur du commerce de détail on attendait plus de 226 000 emplois créés, tandis que celui du transport et de l’entreposage avait 96 000 postes à pourvoir.

Le bon CDI pour un prêt immobilier ou consommation

Votre banque vous considérera comme pérenne, si :

  • Vous êtes en CDI employé, temps partiel ou temps complet, et vous avez passé votre période d’essai de 2 mois.
  • Vous êtes en CDI cadre et vous avez passé la période d’essai indiquée sur votre contrat.

Certains établissements vont également juger votre secteur d’activité. Le fait que vous travailliez dans une branche en difficulté ne vous enlèvera pas vos chances d’obtenir un prêt immobilier. Toutefois vous serez mieux noté si vous travaillez dans une industrie en plein essor, vous pourriez donc obtenir un meilleur taux.

Pour info : d’après le BMO (Besoins en main-d’œuvre) de Pole emploi, Dans les Alpes-Maritimes (06) plus de 6100 projets d’embauche dans le secteur de la santé humaine et action sociale vont voir le jour en 2021. Dans le Nord (59) les entreprises auront besoin d’embaucher plus de 95 000 personnes, dont plus de 6200 parmi les ouvriers de la construction et du bâtiment.

Peut on emprunter en CDD ?

Si vous travaillez en CDD, ou même en missions d’intérim, vous pouvez vous-aussi être bien vu par les banques. Vous pourriez même obtenir un prêt immobilier si ces conditions sont réunies :

  • Vous avez 2 ans d’ancienneté dans le même secteur d’activité, sans interruption.
  • Vous empruntez à 2, et votre co-emprunteur est en CDI.

Un couple en CDD ne peut donc pas souscrire de crédit immobilier, l’un des 2 doit-être titulaire d’un CDI. Toutefois des solutions existent, notamment au travers du cautionnement.

Pour info : certaines banques demanderont à consulter des preuves de revenus des 3 dernières années pour les contrats de travail précaire.

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Si vous êtes travailleur non-salarié (TNS)

Pour les gérants, micro-entrepreneurs ou professions libérales, c’est un peu plus administratif. On vous demandera les 2 derniers bilans de votre société, plus 1 arrêté comptable de l’année en cours. La règle qui s’applique est donc à peu près la même que pour les CDD et les intérimaires : 2 ans d’activité discontinue.

Mais dans toute chose il y a des exceptions. Ainsi certaines professions libérales lucratives éveillent les faveurs des banques. Les jeunes médecins, jeunes avocats ou architectes ne devront souvent montrer qu’1 an d’activité pour pouvoir obtenir leur crédit immobilier.

Là-encore il s’agit de bien choisir sa banque. Certains établissements seront plus ouverts que d’autres aux travailleurs non-salariés. Et comme d’habitude, pour obtenir les meilleures conditions il faut se préparer à domicilier ses revenus dans une autre banque.

Pour info : certaines banques plus dures que d’autres demandent 3 ans d’activité positive aux travailleurs non-salariés.

Chefs d’entreprises, évitez les erreurs dans votre contrat CDI

La banque est plus regardante quand il s’agit d’un chef d’entreprise ou entrepreneur. Vous êtes votre propre employé, et souvent, vous avez rédigé votre contrat CDI vous même, grâce à des modèles sur internet.

Ou peut être avez vous laissé votre cabinet comptable vous en occuper ? Dans tous les cas, quand on ne travaille pas dans un grand groupe qui a son propre service juridique, on tombe vite dans l’illégalité. Et avec un contrat mal rédigé, la banque ne prête pas !

Il y a des règles à respecter, des points obligatoires à aborder, des paragraphes à ne pas oublier pour vous protéger vous ou vos salariés. Faites attention à qui vous demandez conseil, et vérifiez que le contrat est certifié par Dalloz (oui, le fameux livre rouge du Code Civil). D’ailleurs, vous pouvez utiliser le même site qui m’a servi pour mon propre contrat CDI.

Que pense la banque du télétravail ?

Les crises d’apportent pas que des mauvaises choses. Avant 2020, ceux qui avaient la chance de pouvoir travailler de chez eux étaient souvent vu comme moins sérieux. « Grâce » à la crise sanitaire du COVID, cette pratique s’est démocratisée, et même de plus en plus de banquiers, profession régie par beaucoup de règles de sécurité, l’ont adopté.

Donc soyez rassurés, vous ne serez pas pénalisé si vous travaillez depuis chez vous. Ce qui compte, c’est d’avoir une situation stable. Si vous venez de vous lancer en indépendant, il faudra au moins 2 ans de résultats réguliers pour convaincre la banque de vous prêter.
Si vous êtes employé d’une entreprise en CDI depuis 2 ans et êtes maintenant en télétravail, vous aurez le droit aux mêmes règles que les autres quand il s’agit d’analyser votre demande de crédit.

Comment obtenir le bon contrat de travail pour emprunter

Adapter sa situation professionnelle aux attentes d’une banque est souvent une question de patience :

  • Si vous êtes en CDI, attendez d’avoir terminé votre période d’essai.
  • Si vous êtes en CDD, intérim où à votre compte, vous devrez avoir 2 ans d’expérience.

Qu’importe, si vous recherchez un prêt immobilier vous pourrez mettre cette attente à profit pour vous constituer un apport personnel. Car vous ne pourrez pas acheter de logement sans payer les frais d’achat de vos propres deniers. Préparez 10 % du prix de vente dans l’ancien et 5 % dans le neuf.

En supplément, cette épargne que vous aurez lentement et consciencieusement constitué jouera en votre faveur. Les banques aiment les candidats emprunteurs qui épargnent, car c’est un signe de bonne tenue des comptes.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.