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Calcul des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs

Entre la CSG, la CRDS et les prélèvements de solidarité, les charges sociales sur les revenus locatifs se montent à 17,20 %. Au régime du micro foncier le calcul s’effectue après abattement, au régime du réel simplifié il s’effectue une fois les charges déduites. En supplément les loyers s’ajoutent aux revenus du foyer, ce qui pousse certains investisseurs à choisir des dispositif de défiscalisation.

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

Les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs se montent à 17,2 % des loyers imposables, soit :

  • 9,20 % de contribution sociale généralisée (CSG).
  • 0,50 % de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).
  • 7,5 % de prélèvement de solidarité.

Ces prélèvements sociaux s’appliquent après l’abattement permis sur les loyers perçus, soit :

  • 30 % en location vide,
  • 50 % en location meublée.

Exemple : des revenus locatifs de 5000 € en provenance d’un logement vide, ne sont imposables qu’à 3500 € (5000 € – 30 % = 3500 €). Les 17,2 % de prélèvements sociaux s’appliquent donc sur 3500 €, soit 602 €.

Exemple : des revenus locatifs de 5000 € en provenance d’un logement meublé, ne sont imposables qu’à 2500 € (5000 € – 50 % = 2500 €). Les 17,2 % de prélèvements sociaux s’appliquent donc sur 2500 €, soit 430 €.

Toutefois le propriétaire bailleur peut choisir le régime du réel simplifié pour déduire ses charges. Dans ce cas le taux des prélèvements sociaux s’appliquera sur le loyer imposable, après déduction des charges.

Enfin, il existe un dispositif permettant de déduire la CSG dans la limite de 6,8 % du revenu global imposable du contribuable. Les règles sont peu claires, il est préférable de demander conseil auprès de son centre des impôts, ou de s’adresser à un expert-comptable.

Poids des prélèvements sociaux et des impôts sur le rendement locatif

Les 17,2 % de prélèvements sociaux après abattement pèsent donc sur les revenus locatifs. Pour reprendre nos 2 exemples ci-dessus, cette charge représente 602 € de 5000 € de revenus fonciers d’un logement vide, soit 12 %. Sur les 5000 € d’un logement meublé, les 430 € représentent 8,6 %.

Mais ce n’est pas tout, car la base de revenu locatif imposable vient s’ajouter sur les revenus du foyer fiscal.

Pour un foyer de 3 parts, au plus haut TMI de 40 %, des revenus fonciers de 5000 € en location vide sont imposables à 3500 €. Une fois le quotient familial déduit, on obtient 1167 € (arrondi). Ces 1167 € sont imposés à 40 %, soit 467 € (arrondi).

Dans cet exemple, sur des revenus locatifs de 5000 €, le propriétaire bailleur payera :

  • 602 € de prélèvements sociaux,
  • 467 € d’impôts,
  • pour un total de 1069 €.

Le poids de la fiscalité et des prélèvements sociaux représenteront donc 21,38 % des revenus locatifs. Un poids qui pourrait encourager les candidats investisseurs à rechercher plus de rendement immobilier.

Des dispositifs fiscaux pour compenser l’alourdissement de la fiscalité

Les ménages souhaitant placer leur argent ont le choix entre plusieurs solutions d’investissement locatif. Tous sont assujettis aux mêmes modes d’imposition, mais certains bénéficient de remises d’impôts. C’est notamment le cas pour les chambres médicalisées au travers du dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier permet une remise de 11 % sur le prix du bien acquis, étalée sur 9 ans.

C’est également le cas de l’investissement dans un logement neuf non-meublé, destiné à la résidence principale. La loi Pinel permet ainsi une remise d’impôts allant jusqu’à 21 % pendant 12 ans, si toutes les conditions de mise en location sont réunies. Le plafond de défiscalisation étant établi à 300 000 €, le propriétaire bailleur peut ainsi déduire un maximum de 5250 € par an.

Mais en réalité le prix d’un appartement neuf est beaucoup plus cher que celui d’un appartement ancien. Or le bâti aussi bénéficie de mesures fiscales, notamment au travers du déficit foncier suite à des travaux.

La communauté d’agglomération Toulon Provence Méditerranée s’étend de Six-Fours-Les-Plages à Hyères. De juillet à septembre 2019 les notaires ont constaté 850 ventes d’appartements anciens, pour un budget médian de 2600 €/m². En revanche seuls 94 appartements neufs se sont vendus pour 4540 €/m².

Une différence de prix proche du simple au double, sachant que les remises d’impôt de l’immobilier neuf s’appliquent sur le prix d’achat. L’importance de la fiscalité et des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, doit pousser le candidat investisseur à jouer de la calculette avant de signer.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Galesne
27 avril 2020 9 h 37 min

Je déclare mes revenus à L’IR, au barème progressif. J’ai également des revenus foncier que je déclare au réel. Ce revenu net est ajouté à ma tranche marginale d’imposition mais également soumis aux prélèvements sociaux (17.2%). Pour ma part, je déclare 6000 € de résultat foncier. J’entends parler de CSG… Lire la suite »