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Prix de l’immobilier : un écart de 40 % entre le neuf et l’ancien

Construction de logements
Le prix du m² neuf s'envole.

La différence de prix entre l’immobilier neuf et ancien n’est pas un fait nouveau. Elle est particulièrement marquée dans les grandes villes où le parc de logements laisse à désirer. Au final un ménage pourrait obtenir une pièce de plus pour un même budget, mais sans les aides de l’État et avec plus d’apport personnel.

Ces villes où l’écart de prix entre l’immobilier neuf et ancien fait peur

Pour un appartement ancien dans Marseille 9e, proche des calanques, il faudra compter sur un budget moyen de 2730 €/m². Pour celui qui cherche à emménager dans un appartement neuf, ce sera plus cher. Le baromètre du Crédit Foncier indique un budget moyen de 3995 €/m², soit +46 %.

L’écart sera moins important si l’on se dirige du côté de Marseille 8e, en revanche la facture monte d’un cran. Comptez 3585 €/m² pour de l’ancien et 4485 €/m² pour du neuf. Différence de prix : +25 %.

En 2014 l’INSEE recensait près de 109 000 habitants à Argenteuil (95), en grande couronne parisienne. Pour loger tout ce petit monde, il y a les appartements neufs et les appartements anciens. Les seconds nécessitent un budget de 2740 €/m², alors que pour les premiers la barre grimpe à 3980 €/m². Différence entre les deux : +45 %.

Mais ce grand écart entre les prix des logements bâtis et ceux des programmes des promoteurs, peut être dû à un parc immobilier existant vieillissant. Ainsi à Bordeaux la différence se limite à +15 %, due à des logements généralement en meilleurs état. Comptez 3785 €/m² pour de l’ancien, et 4355 €/m² pour du neuf.

En revanche l’écart est beaucoup plus marqué à Toulouse. Alors que les promoteurs demandent en moyenne 3760 €/m², les appartements anciens nécessitent 2835 €/m². Au final : un budget de +32 %.

À Paris Xe il faudra tabler sur 7715 €/m² pour devenir propriétaire d’un appartement ancien. Il n’y a pas beaucoup d’appartements neufs en vente dans la capitale. Toutefois d’après le baromètre du Crédit Foncier, les rares unités du 10e arrondissement coûtent 9745 €/m². Différence : +26 %.

Acheter un appartement ancien : une pièce supplémentaire

En consultant le tableau des appartements vendus via le site pap.fr, et en les comparant au catalogue de trouver-un-logement neuf.com, on tombe sur des perles.

À Montpellier les 2 pièces sont proposées en moyenne à 179 000 €. La bonne nouvelle est que les prix semblent être en déclin de -8,21 % sur 6 mois. Le premier prix proposé par les promoteurs sur ce type de surface, est 132 000 € (programme Montpellier C1). C’est bien loin devant les 86 000 € qu’a payé cet acheteur pour son 2 pièces boulevard Victor Hugo. D’ailleurs pour le prix moyen d’un deux-pièces neuf, on trouve un 3 pièces ancien de 68 m² rue du palais des Guilhem, cédé pour 185 000 €.

À Nantes il faudra tabler sur un budget de 399 000 € pour s’offrir un appartement neuf familial de 4 pièces. Mais bien sûr, il y en a pour tous les prix. Ainsi le programme Le Parc de la Coliniere 2 propose ses 4 pièces à partir de 185 000 €. Dans un même temps un appartement ancien de 4 pièces et 79 m², s’est vendu pour 145 800 € boulevard Michelet. Un peu plus loin rue de l’Allouée, une famille s’est offerte une maison ancienne de 6 pièces et 140 m² pour un budget de 370 000 €.

Pourquoi acheter de l’immobilier neuf plutôt que de l’ancien ?

Il ne faut pas bien longtemps pour se rendre compte de l’écart de prix entre un logement neuf et un autre ancien. En revanche une réflexion approfondie est nécessaire pour calculer véritablement le coût d’achat. Tout d’abord il y a l’isolation énergétique. Les logements neufs doivent être aux normes RT 2012, ce qui correspond à une consommation moyenne de 50 kWh/m²/an. C’est 3 fois moins de dépenses de chauffage qu’un logement ancien mal isolé.

Mais il y a d’autres aspects financiers en jeu. Certes le coût du crédit immobilier est plus cher dans le neuf que dans l’ancien, dû à la présence d’intérêts intercalaires. Mais les programmes des promoteurs peuvent être financés via un prêt à taux zéro. Les primo accédants peuvent ainsi obtenir jusqu’à 40 % du prix d’un logement neuf, sans intérêts bancaires. Un lissage de mensualités est prévu de manière à rester à l’intérieur de la capacité d’emprunt.

N’oublions pas non-plus les frais d’achat, que l’acquéreur doit payer sur sa propre épargne. Entre les émoluments du notaire, la taxe sur les droits de mutation et autres frais inévitables, un appartement ancien nécessite au moins 10 % d’apport personnel. En revanche les droits de mutation sont quasi inexistants sur un appartement neuf, car ce dernier n’a jamais eu de propriétaire. Les frais d’achat descendent à environ 5 % sur les programmes des promoteurs. Pour une capacité d’emprunt de 200 000 €, cela signifie que les acquéreurs n’auront besoin que de 10 000 € d’apport personnel sur un appartement neuf, contre 20 000 € sur un appartement ancien.

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