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Prix de l’immobilier : des écarts de plus de 40 % entre le neuf et l’ancien

mise à jour: 1 mai 2019
Construction de logements
Le prix du m² neuf s'envole.

La différence de prix entre l’immobilier neuf et ancien peut être forte au sein des grandes agglomérations. Puis selon les surfaces et la raréfaction du foncier, l’écart devient même abyssal. Voici la comparaison des prix de vente au m², sur des transactions réellement conclues par les études notariales locales.

Pour info : les chiffres ci-dessous correspondent aux montant médians des transactions enregistrées par les notaires de avril 2018 à septembre 2018. En cliquant sur les liens du tableau ci-dessous vous pourrez consultez les prix actuels par ville sur immobilier.emprunter-malin.com.

Écart de prix entre l’immobilier neuf et ancien par villes

Ancien Neuf
Marseille Aix-en-Provence 2520 €/m² 3960 €/m² voir plus de prix
Argenteuil (95) 2730 €/m² 3880 €/m² voir plus de prix
Unité urbaine de Lyon 3010 €/m² 4450 €/m² voir plus de prix
Nantes Métropole 2670 €/m² 4010 €/m² voir plus de prix
Unité urbaine de Toulouse 2460 €/m² 3880 €/m² voir plus de prix
Bordeaux 4290 €/m² 4210 €/m² voir plus de prix
Lille 3110 €/m² 3770 €/m² voir plus de prix
Seine-Saint-Denis (93) 3290 €/m² 4300 €/m² voir plus de prix
Unité urbaine de Rennes 2550 €/m² 3770 €/m² voir plus de prix
Unité urbaine de Montpellier 2630 €/m² 4110 €/m² voir plus de prix

Sur l’unité urbaine de Marseille Aix-en-Provence, les notaires constatent que le prix médian d’un appartement ancien est de 2520 €/m². C’est beaucoup moins que les 3960 €/m² demandés pour un appartement neuf. Une différence de prix de +57 %, pouvant à peine être compensée par les aides à l’accession de la municipalité.

L’une des villes les plus peuplées de la région parisienne est Argenteuil (95), en grande couronne parisienne. Pour loger tout ce petit monde, il y a les appartements neufs et les appartements anciens. Les seconds nécessitent un budget de 2730 €/m², alors que pour les premiers la barre grimpe à 3880 €/m². Différence entre les deux : +24 %.

Sur l’unité urbaine de Lyon, un budget de 3010 €/m² sera nécessaire pour un appartement ancien. Bien entendu les prix augmentent au fur et à mesure que l’on se rapproche du centre-ville. Toujours est-il que le prix médian d’un appartement neuf sur la région grimpe à 4450 €/m² pour une différence de +47 %.

Un constat quasi identique sur Nantes Métropole, où les notaires enregistrent des transactions médianes de 4010 €/m² pour un appartement neuf. Mais avec 2670 €/m² pour de l’ancien, la différence atteint +50 %.

Le fossé est encore plus large sur l’unité urbaine de Toulouse. D’après les notaires le prix médian d’un appartement ancien s’y établit à 2460 €/m². C’est loin derrière les 3880 €/m² pour la même surface neuve, ce qui représente une différence de +57 %. Un cas typique où le prêt épargne logement peut se montrer utile.

Bordeaux, Lille et leurs marchés à 2 vitesses

La différence de prix entre les appartements neufs et anciens peut être particulièrement réduite, lorsque l’ensemble du marché est cher. Ainsi à Bordeaux elle se limite à +1,2 %, due à une dynamique urbaine. Comptez 4290 €/m² pour de l’ancien et 4210 €/m² pour du neuf.

En revanche l’écart se creuse lorsque l’on arrive sur les terrains de la périphérie. Ainsi à Mérignac les notaires constatent que le prix médian d’un appartement neuf atteint 4040 €/m². Pour de l’ancien comptez 2720 €/m², soit une différence de 46 %. Heureusement la métropole a tout prévu pour donner de la capacité d’emprunt aux ménages les moins riches, notamment au moyen d’une subvention non remboursable.

Tout au nord, on observe le même marché à 2 vitesses sur la région de Lille. Dans la capitale des ch’tis la différence entre les prix de l’immobilier neuf et ancien n’est « que » de +21 %. Comptez ainsi 3760 €/m² pour le premier et 3110 €/m² pour le 2e.

En revanche dès que l’on s’éloigne à Tourcoing au bord de la frontière belge, on tombe sur un écart de 140 %. Si acheter un appartement ancien coûtera en médiane 1320 €/m², il faudra s’attendre à débourser 3190 €/m² pour du neuf.

Région parisienne : les écarts s’élargissent loin de la capitale

D’avril à septembre 2018 les études notariales de Paris ont enregistré des ventes d’appartements anciens pour un prix médian de 9570 €/m². Elles ont également vu passer 285 ventes d’appartements neufs pour 11 090 €/m². Une différence qui se limite à +16 %, mais qui s’agrandit lorsque l’on s’éloigne.

Ainsi en Seine-Saint-Denis (93) le budget est de 4300 €/m² pour du neuf et de 3290 €/m² pour de l’ancien. Les acheteurs font face à une différence de +30 %.

Même scénario si l’on s’éloigne à l’ouest direction la communauté d’agglomération de Cergy-Pontoise (95), l’écart est encore plus marqué. Avec 3560 €/m² pour du neuf contre 2600 €/m² pour de l’ancien, la différence monte à +37 %.

Et si l’on prend encore plus ses distances avec la capitale direction l’Est, on arrive sur l’unité urbaine de Meaux (77). Les peu d’appartements neufs disponibles se sont vendus à 3600 €/m², loin devant les 2480 €/m² demandés pour les appartements anciens. Différence de prix : 45 %.

Des écarts variant selon les surfaces

Dans l’immobilier, plus c’est petit et plus c’est cher. On constate ainsi une forte différence de budget entre les 2 pièces et les studios proposés par les promoteurs. Ainsi et pour des raisons de capacité d’achat, les écarts peuvent rétrécir avec les surfaces.

Par exemple sur l’unité urbaine de Rennes, la différence de prix au m² entre un appartement de 3 pièces ancien et neuf, est de +45 %. En revanche elle descend à +43 % sur les studios.

Pourtant sur l’unité urbaine de Montpellier, on observe tout l’inverse. Le budget d’un 3 pièces neuf est de +49 % par rapport à celui de la même surface ancienne. En revanche sur le segment des studios, le budget du neuf coûte +60 % plus cher que sur l’ancien.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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