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Prix de l’immobilier : des écarts de plus de 40 % entre le neuf et l’ancien

Construction de logements
Le prix du m² neuf s'envole.

La différence de prix entre l’immobilier neuf et ancien peut être forte au sein des grandes agglomérations. Puis selon les surfaces et la raréfaction du foncier, l’écart devient même abyssal. Voici la comparaison des prix de vente au m², sur des transactions réellement conclues par les études notariales locales.

Pour info : les chiffres ci-dessous correspondent aux montants médians des transactions sur les appartements, enregistrés par les notaires d’avril à juin 2019.

Écart de prix entre l’immobilier neuf et ancien par villes

Ancien Neuf
Marseille Aix-en-Provence 2510 €/m² 4220 €/m²
Argenteuil (95) 2780 €/m² 4040 €/m²
Unité urbaine de Lyon 3150 €/m² 4410 €/m²
Nantes Métropole 2800 €/m² 4040 €/m²
Unité urbaine de Toulouse 2550 €/m² 4000 €/m²
Bordeaux 4260 €/m² 4480 €/m²
Lille 3090 €/m² 3740 €/m²
Seine-Saint-Denis (93) 3330 €/m² 4290 €/m²
Unité urbaine de Rennes 2620 €/m² 3940 €/m²
Unité urbaine de Montpellier 2630 €/m² 4250 €/m²

Sur l’unité urbaine de Marseille Aix-en-Provence, les notaires constatent que le prix médian d’un appartement ancien est de 2510 €/m². C’est beaucoup moins que les 4220 €/m² demandés pour un appartement neuf. Une différence de prix de +68 %, pouvant à peine être compensée par les aides à l’accession de la municipalité.

L’une des villes les plus peuplées de la région parisienne est Argenteuil (95), en grande couronne parisienne. Pour loger tout ce petit monde, il y a les appartements neufs et les appartements anciens. Les seconds nécessitent un budget de 2780 €/m², alors que pour les premiers la barre grimpe à 4040 €/m². Différence entre les deux : +45 %.

Sur l’unité urbaine de Lyon, un budget de 3150 €/m² sera nécessaire pour un appartement ancien. Bien entendu les prix augmentent au fur et à mesure que l’on se rapproche du centre-ville. Toujours est-il que le prix médian d’un appartement neuf sur la région grimpe à 4410 €/m² pour une différence de +40 %.

Un constat quasi identique sur Nantes Métropole, où les notaires enregistrent des transactions médianes de 4040 €/m² pour un appartement neuf. Mais avec 2800 €/m² pour de l’ancien, la différence atteint +44 %.

Le fossé est encore plus large sur l’unité urbaine de Toulouse. D’après les notaires le prix médian d’un appartement ancien s’y établit à 2550 €/m². C’est loin derrière les 4000 €/m² pour la même surface neuve, ce qui représente une différence de +57 %. Un cas typique où le prêt épargne logement peut se montrer utile.

Bordeaux, Lille et leurs marchés à 2 vitesses

La différence de prix entre les appartements neufs et anciens peut être particulièrement réduite, lorsque l’ensemble du marché est cher. Ainsi sur Bordeaux elle se limite à +5,1 %, due à une dynamique urbaine. Comptez 4260 €/m² pour de l’ancien et 4480 €/m² pour du neuf.

En revanche l’écart se creuse lorsque l’on arrive sur les terrains de la périphérie. Ainsi à Mérignac les notaires constatent que le prix médian d’un appartement neuf atteint 3890 €/m². Pour de l’ancien comptez 2720 €/m², soit une différence de 43 %. Heureusement la métropole a tout prévu pour donner de la capacité d’emprunt aux ménages les moins riches, notamment au moyen d’une subvention non remboursable.

Tout au nord, on observe le même marché à 2 vitesses sur la région de Lille. Dans la capitale des ch’tis la différence entre les prix de l’immobilier neuf et ancien n’est « que » de +21 %. Comptez ainsi 3740 €/m² pour le premier et 3090 €/m² pour le 2e.

En revanche dès que l’on s’éloigne à Tourcoing au bord de la frontière belge, on tombe sur un écart de 118 %. Si acheter un appartement ancien coûtera en médiane 1370 €/m², il faudra s’attendre à débourser 3000 €/m² pour du neuf.

Région parisienne : les écarts s’élargissent loin de la capitale

D’octobre à juin 2019, les études notariales de Paris ont enregistré 18 127 ventes d’appartements anciens pour un prix médian de 9920 €/m². Elles ont également vu passer 294 ventes d’appartements neufs pour 11 160 €/m². Une différence qui se limite à +13 %, mais qui s’agrandit lorsque l’on s’éloigne.

Ainsi en Seine-Saint-Denis (93) le budget est de 4290 €/m² pour du neuf et de 3330 €/m² pour de l’ancien. Les acheteurs font face à une différence de +29 %.

Même scénario si l’on s’éloigne à l’ouest direction la communauté d’agglomération de Cergy-Pontoise (95), l’écart est encore plus marqué. Avec 3740 €/m² pour du neuf contre 2700 €/m² pour de l’ancien, la différence monte à +38 %.

Et si l’on prend encore plus ses distances avec la capitale direction l’Est, on arrive sur l’unité urbaine de Meaux (77). Les appartements neufs disponibles se sont vendus à 3350 €/m², loin devant les 2550 €/m² demandés pour les appartements anciens. Différence de prix : 31 %.

Des écarts variant selon les surfaces

Dans l’immobilier, plus c’est petit et plus c’est cher. On constate ainsi une forte différence de budget entre les 2 pièces et les studios proposés par les promoteurs.

Par exemple sur l’unité urbaine de Rennes, la différence de prix au m² entre un appartement de 3 pièces ancien (2490 €/m²) et neuf (3600 €/m²) est de +44 %. En revanche elle descend à +41 % sur les studios, soit 3330 €/m² contre 4710 €/m².

Pourtant sur l’unité urbaine de Montpellier on observe tout l’inverse. Le budget d’un 3 pièces neuf est de +50 % par rapport à la même surface ancienne (3890 €/m² contre 2580 €/m²). Sur le segment des studios le budget du neuf coûte 67 % plus cher que sur l’ancien (4820 €/m² contre 2880 €/m²).

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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