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Prix de l’immobilier : des écarts de plus de 40 % entre le neuf et l’ancien

La différence de prix entre l’immobilier neuf et ancien peut être forte au sein des grandes agglomérations. Puis selon les surfaces et la raréfaction du foncier, l’écart devient même abyssal. Voici la comparaison des prix de vente au m², sur des transactions réellement conclues par les études notariales locales.

Pour info : les chiffres ci-dessous correspondent aux montants médians des transactions sur les appartements enregistrés par les notaires, mise à jour 09 septembre 2021. La flèche représente l’évolution par rapport à la dernière mise à jour.

Écart de prix entre l’immobilier neuf et ancien par villes

Ancien Neuf
Marseille Aix-en-Provence EPCI 2770 €/m² 4510 €/m²
Argenteuil (95) 3160 €/m² 4120 €/m²
Unité urbaine de Lyon 3600 €/m² 4620 €/m²
Nantes Métropole 3320 €/m² 4370 €/m²
Unité urbaine de Toulouse 2740 €/m² 4100 €/m²
Bordeaux 4420 €/m² 4550 €/m²
Lille 3410 €/m² 3780 €/m²
Seine-Saint-Denis (93) 3680 €/m² 4410 €/m²
Unité urbaine de Rennes 3040 €/m² 4320 €/m²
Unité urbaine de Montpellier 2840 €/m² 4540 €/m²

Sur l’unité urbaine de Marseille Aix-en-Provence, les notaires constatent que le prix médian d’un appartement ancien est de 2770 €/m². C’est beaucoup moins que les 4510 €/m² demandés pour un appartement neuf. Une différence de prix de +62 %, pouvant à peine être compensée par les aides à l’accession de la municipalité.

L’une des villes les plus peuplées de la région parisienne est Argenteuil (95), en grande couronne parisienne. Pour loger tout ce petit monde, il y a les appartements neufs et les appartements anciens. Les seconds nécessitent un budget de 3160 €/m², alors que pour les premiers la barre grimpe à 4120 €/m². Différence entre les deux : +30 %.

Sur l’unité urbaine de Lyon, un budget de 3600 €/m² sera nécessaire pour un appartement ancien. Bien entendu les prix augmentent au fur et à mesure que l’on se rapproche du centre-ville. Toujours est-il que le prix médian d’un appartement neuf sur la région grimpe à 4620 €/m² pour une différence de +28 %.

Un constat quasi identique sur Nantes Métropole, où les notaires enregistrent des transactions médianes de 4370 €/m² pour un appartement neuf. Mais avec 3320 €/m² pour de l’ancien, la différence atteint +31 %.

Le fossé est encore plus large sur l’unité urbaine de Toulouse. D’après les notaires le prix médian d’un appartement ancien s’y établit à 2740 €/m². C’est loin derrière les 4100 €/m² pour la même surface neuve, ce qui représente une différence de +49 %. Un cas typique où le prêt épargne logement peut se montrer utile.

Bordeaux, Lille et leurs marchés à 2 vitesses

La différence de prix entre les appartements neufs et anciens est réduite sur Bordeaux. Elle se limite à +3 %, due à une dynamique urbaine. Comptez 4420 €/m² pour de l’ancien et 4550 €/m² pour du neuf.

En revanche l’écart se creuse lorsque l’on arrive sur les terrains de la périphérie. Ainsi à Mérignac les notaires constatent que le prix médian d’un appartement neuf atteint 4140 €/m². Pour de l’ancien comptez 3110 €/m², soit une différence de +33 %. On notera que la métropole a développé une subvention non remboursable, afin de de redonner du pouvoir d’achat immobilier aux ménages modestes.

Tout au nord, on observe le même marché à 2 vitesses sur la région de Lille. Dans la capitale des ch’tis la différence entre les prix de l’immobilier neuf et ancien n’est que de +11 %. Comptez ainsi 3780 €/m² pour le premier et 3410 €/m² pour le 2e.

En revanche dès que l’on s’éloigne dans la région de Tourcoing au bord de la frontière belge, on tombe sur un écart de +100 %. Si acheter un appartement ancien coûtera en médiane 1500 €/m², il faudra s’attendre à débourser 3290 €/m² pour du neuf.

Région parisienne : les écarts s’élargissent loin de la capitale

De janvier à mars 2021, les études notariales de Paris ont enregistré 3801 ventes d’appartements anciens pour un prix médian de 10 870 €/m². Elles ont également vu passer 43 ventes d’appartements neufs pour 11 530 €/m². Une faible différence qui s’agrandit lorsque l’on s’éloigne du périphérique.

Ainsi en Seine-Saint-Denis (93) le budget est de 4410 €/m² pour du neuf et de 3680 €/m² pour de l’ancien. Les acheteurs font face à une différence de +20 %.

Si l’on se dirige à l’ouest sur la communauté d’agglomération de Cergy-Pontoise (95), l’écart est encore plus marqué. Avec 3870 €/m² pour du neuf contre 2920 €/m² pour de l’ancien, la différence monte à +32 %.

Et si l’on prend encore plus ses distances avec la capitale direction l’Est, on arrive sur l’unité urbaine de Meaux (77). Les appartements neufs disponibles se sont vendus à 3580 €/m², loin devant les 2960 €/m² demandés pour les appartements anciens. Différence de prix : 21 %.

Des écarts variant selon les surfaces

Dans l’immobilier, plus c’est petit et plus c’est cher. On constate ainsi des variations d’écarts de prix selon la surface des logements.

Par exemple sur l’unité urbaine de Rennes, la différence de prix au m² entre un appartement de 3 pièces ancien (3090 €/m²) et neuf (4030 €/m²) est de +30 %. En revanche elle descend à +23 % sur les studios, soit 4460 €/m² contre 5470 €/m².

Sur l’unité urbaine de Montpellier on observe tout l’inverse. Le budget d’un 3 pièces neuf est de +45 % par rapport à la même surface ancienne (4280 €/m² contre 2950 €/m²). Sur le segment des studios le budget du neuf coûte 69 % plus cher que sur l’ancien (5950 €/m² contre 3530 €/m²).

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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