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Prix de l’immobilier : des écarts de plus de 40 % entre le neuf et l’ancien

La différence de prix entre l’immobilier neuf et ancien peut être forte au sein des grandes agglomérations. Puis selon les surfaces et la raréfaction du foncier, l’écart devient même abyssal. Voici la comparaison des prix de vente au m², sur des transactions réellement conclues par les études notariales locales.

Pour info : les chiffres ci-dessous correspondent aux montants médians des transactions sur les appartements enregistrés par les notaires, mise à jour 11 juin 2020. La flèche représente l’évolution par rapport à la dernière mise à jour.

Écart de prix entre l’immobilier neuf et ancien par villes

 

Ancien Neuf
Marseille Aix-en-Provence 2630 €/m² ? 4360 €/m² ?
Argenteuil (95) 2870 €/m² ? 3930 €/m² ?
Unité urbaine de Lyon 3280 €/m² ? 4520 €/m² ?
Nantes Métropole 2970 €/m² ? 4210 €/m² ?
Unité urbaine de Toulouse 2570 €/m² ? 4030 €/m² ?
Bordeaux 4320 €/m² ? 4560 €/m² ?
Lille 3340 €/m² ? 3680 €/m² ?
Seine-Saint-Denis (93) 3410 €/m² ? 4440 €/m² ?
Unité urbaine de Rennes 2680 €/m² ? 4230 €/m² ?
Unité urbaine de Montpellier 2700 €/m² ? 4340 €/m² ?

Sur l’unité urbaine de Marseille Aix-en-Provence, les notaires constatent que le prix médian d’un appartement ancien est de 2630 €/m². C’est beaucoup moins que les 4360 €/m² demandés pour un appartement neuf. Une différence de prix de +65 %, pouvant à peine être compensée par les aides à l’accession de la municipalité.

L’une des villes les plus peuplées de la région parisienne est Argenteuil (95), en grande couronne parisienne. Pour loger tout ce petit monde, il y a les appartements neufs et les appartements anciens. Les seconds nécessitent un budget de 2870 €/m², alors que pour les premiers la barre grimpe à 3930 €/m². Différence entre les deux : +37 %.

Sur l’unité urbaine de Lyon, un budget de 3280 €/m² sera nécessaire pour un appartement ancien. Bien entendu les prix augmentent au fur et à mesure que l’on se rapproche du centre-ville. Toujours est-il que le prix médian d’un appartement neuf sur la région grimpe à 4520 €/m² pour une différence de +38 %.

Un constat quasi identique sur Nantes Métropole, où les notaires enregistrent des transactions médianes de 4210 €/m² pour un appartement neuf. Mais avec 2970 €/m² pour de l’ancien, la différence atteint +42 %.

Le fossé est encore plus large sur l’unité urbaine de Toulouse. D’après les notaires le prix médian d’un appartement ancien s’y établit à 2570 €/m². C’est loin derrière les 4030 €/m² pour la même surface neuve, ce qui représente une différence de +57 %. Un cas typique où le prêt épargne logement peut se montrer utile.

Bordeaux, Lille et leurs marchés à 2 vitesses

La différence de prix entre les appartements neufs et anciens est réduite sur Bordeaux. Elle se limite à +5,5 %, due à une dynamique urbaine. Comptez 4320 €/m² pour de l’ancien et 4560 €/m² pour du neuf.

En revanche l’écart se creuse lorsque l’on arrive sur les terrains de la périphérie. Ainsi à Mérignac les notaires constatent que le prix médian d’un appartement neuf atteint 4310 €/m². Pour de l’ancien comptez 2950 €/m², soit une différence de 46 %. On notera que la métropole a développé une subvention non remboursable, afin de de redonner du pouvoir d’achat immobilier aux ménages modestes.

Tout au nord, on observe le même marché à 2 vitesses sur la région de Lille. Dans la capitale des ch’tis la différence entre les prix de l’immobilier neuf et ancien n’est « que » de +10 %. Comptez ainsi 3680 €/m² pour le premier et 3340 €/m² pour le 2e.

En revanche dès que l’on s’éloigne à Tourcoing au bord de la frontière belge, on tombe sur un écart de 107 %. Si acheter un appartement ancien coûtera en médiane 1410 €/m², il faudra s’attendre à débourser 2930 €/m² pour du neuf.

Région parisienne : les écarts s’élargissent loin de la capitale

De juillet à décembre 2019, les études notariales de Paris ont enregistré 11 861 ventes d’appartements anciens pour un prix médian de 10 350 €/m². Elles ont également vu passer 138 ventes d’appartements neufs pour 12 960 €/m². Une différence de +25 %, qui s’agrandit lorsque l’on s’éloigne.

Ainsi en Seine-Saint-Denis (93) le budget est de 4440 €/m² pour du neuf et de 3410 €/m² pour de l’ancien. Les acheteurs font face à une différence de +30 %.

Même scénario si l’on se dirige à l’ouest sur la communauté d’agglomération de Cergy-Pontoise (95), l’écart est encore plus marqué. Avec 3540 €/m² pour du neuf contre 2760 €/m² pour de l’ancien, la différence monte à +28 %.

Et si l’on prend encore plus ses distances avec la capitale direction l’Est, on arrive sur l’unité urbaine de Meaux (77). Les appartements neufs disponibles se sont vendus à 3330 €/m², loin devant les 2710 €/m² demandés pour les appartements anciens. Différence de prix : 23 %.

Des écarts variant selon les surfaces

Dans l’immobilier, plus c’est petit et plus c’est cher. On constate ainsi des variations d’écarts de prix selon la surface des logements.

Par exemple sur l’unité urbaine de Rennes, la différence de prix au m² entre un appartement de 3 pièces ancien (2590 €/m²) et neuf (4130 €/m²) est de +59 %. En revanche elle descend à +37 % sur les studios, soit 3860 €/m² contre 5300 €/m².

Sur l’unité urbaine de Montpellier on observe tout l’inverse. Le budget d’un 3 pièces neuf est de +50 % par rapport à la même surface ancienne (4060 €/m² contre 2710 €/m²). Sur le segment des studios le budget du neuf coûte 64 % plus cher que sur l’ancien (5110 €/m² contre 3120 €/m²).

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Drevet
24 avril 2020 17 h 12 min

combien un appartement neuf à perdu en 7 ans