Accueil Investir dans un appartement en colocation : combien, où, comment ?

Investir dans un appartement en colocation : combien, où, comment ?

Dans une colocation on trouve presque autant d’étudiants que de salariés. La réserve de colocataires potentiels est donc importante pour le propriétaire bailleur. Investir dans un appartement pour le meubler et le louer en collocation peut donc permettre un bon rendement. Mais attention, il y a des règles.

La collocation, c'est sympa.

Investir dans un appartement en colocation, pour quel rendement ?

D’après le baromètre édité par le site appartager.com, le loyer moyen d’une collocation s’élève à 496 €/mois en France. Bien entendu il existe de grandes variations selon les métropoles.

La moins chère semble être Toulouse, qui affiche un loyer moyen de 349 € par colocataire en 2018. Sans surprise le plus cher se trouve en Île-de-France, avec 585 € par mois. Sous l’effet de la hausse des prix de l’immobilier, le loyer moyen d’une collocation a augmenté de +7 % au 1er trimestre 2018, par rapport au 1er trimestre 2017.

Mais il ne s’agit que de chiffres, avant d’acheter un appartement pour le louer en collocation à ces prix, l’investisseur doit se livrer à un calcul raisonnable.

Prenons l’exemple de la ville de Montpellier, cité universitaire par excellence où le loyer moyen d’une collocation est de 417 €/mois. D’après l’observatoire CLAMEUR, le loyer global moyen se situe à 13,80 €/m². Cela signifie qu’un individu pourrait se loger dans un studio pour 414 €/mois.

Pour attirer le colocataire, nous partons du principe que l’investisseur immobilier doit louer 30 % moins cher, soit 290 €/mois. Il peut au minimum acheter un appartement de 2 chambres, puis le louer à 2 personnes qui lui verseront chacune 290 €/mois, soit 6960 € de revenus locatifs annuels.

En consultant le baromètre des prix de l’immobilier LPI SeLoger, on voit que le prix moyen d’un appartement ancien à Montpellier est de 3017 €/m² (septembre 2018). Un T3 mesurant environ 60 m², le prix de vente pourrait être de 181 000 € sans compter les frais de notaire et droits de mutation.

Le calcul met en avant un rendement locatif brut de 3,8 %/an, avant impôts et charges sociales. Rien de bien extraordinaire à première vue, d’autant plus que l’investissement en loi Pinel peut permettre un meilleur score. Mais il ne s’agit que d’une moyenne, la viabilité de l’opération peut être meilleure ou moins bonne, tout dépend de la qualité du bien immobilier et de son emplacement.

Pour info : un autre avantage de l’investissement en collocation, est que les risques  de défaut de paiement sont mieux répartis. D’un point de vue probabilité, il y a effectivement peu de chances pour que tous les colocataires fassent défaut en même temps.

Collocation : quel bien immobilier faut-il cibler ?

Un étudiant souhaitant habiter seul n’aura pas de problème à louer un studio vide et le meubler lui-même. En revanche une collocation doit être entièrement meublée et équipée, c’est ce qu’en attendent les occupants.

Pour avoir plus de chances de louer et pour louer mieux, la cuisine doit être équipée d’un four, d’un four à micro-ondes, d’un réfrigérateur suffisamment grand pour accueillir les denrées de tout le monde, et d’un compartiment de congélation.

Il doit y avoir suffisamment d’ustensiles pour cuisiner, et de vaisselle pour que tous les occupants puissent prendre leurs repas. À cet effet l’investisseur achètera une table et des chaises, il n’oubliera pas les étagères de rangement, les luminaires et un aspirateur.

Les chambres doivent être équipées de volets et de rideaux, d’espace de rangement avec si possible un tiroir sécurisé fermant à clé. Le must : une literie avec une bonne couette bien douillette.

Mais ce n’est pas tout, car les colocataires veulent être situés proches des transports, des bars et des zones animées. Il convient donc de cibler les centres-villes, là où justement les prix de l’immobilier sont les plus élevés.

Selon le baromètre appartager.com il y aurait 6,3 demandes de collocation par offres déposées à Nantes. Au bas du classement se trouve Nice, qui compte 2,6 candidats colocataires pour une offre déposée.

Investir dans une collocation permet donc de se placer en qualité d’offreur plutôt que de demandeurs, et pour ne rien gâcher la fiscalité est attractive.

Fiscalité : abattement ou déduction des frais

Le propriétaire bailleur d’un logement loué en collocation peut s’inscrire au statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), il pourra alors choisir entre 2 régimes fiscaux.

S’il opte pour le micro foncier il bénéficiera d’un abattement de 50 %. Seule la moitié des loyers viendra s’ajouter à sa base de revenus imposables, et il ne paiera les 17,2 % de cotisations sociales que sur cette moitié.

S’il opte pour le régime du réel simplifié il pourra déduire toutes les charges d’exploitation des loyers perçus. La liste est exhaustive : charges de copropriété, assurance, frais d’entretien…

Il pourra même déduire l’amortissement des murs et du mobilier qui composent le logement. S’il a effectué des travaux de rénovation, il pourrait même obtenir un déficit foncier pour réduire sa base de revenus imposables.

Ces dispositifs fiscaux sont indépendants du modèle choisi par l’investisseur : location de longue ou de courte durée.

La location meublée est encadrée par la loi

Le bail d’un logement meublé est simple à établir, car depuis le 1er août 2015 il existe un contrat type. Il doit être écrit en autant d’exemplaires que de colocataires, il peut se faire sous seing-privé ou devant notaire. Il peut durer 1 an ou 9 mois si les occupants sont des étudiants.

Mais un nouveau dispositif permet également de louer pour une durée de 1 à 10 mois, via le bail mobilité. Dans ce cas le propriétaire bailleur est couvert par la garantie VISALE, qui se déclenche dès le 1er mois de loyer impayé. En revanche il ne peut pas demander de dépôt de garantie à ses colocataires.

Il doit également prendre une assurance habitation spécifique, afin de se couvrir contre le recours des occupants, ainsi que le recours des voisins et tiers. Les colocataires doivent eux aussi s’assurer contre les risques qu’ils font courir au bien immobilier.

Pour simplifier les choses, le propriétaire bailleur a la possibilité de souscrire une assurance habitation pour le compte de qui il appartiendra. Par cette formule, il assure lui-même les occupants.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer