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Investir dans un appartement en colocation, et pourquoi pas ?

Bien choisir ses colocataires, meubler le logement, et en tirer un bon loyer

Aujourd’hui les colocataires sont autant des étudiants que des salariés. En moyenne, seule 1 demande sur 5 aboutit en France, pour un loyer 30 % moins cher. On en déduit qu’investir dans un appartement en colocation peut-être rentable, à partir de 2 occupants.

Acheter un appartement d’au moins 2 chambres et le meubler

Autant il est toujours possible de louer un studio vide à un étudiant, autant le manque d’ameublement pourrait être problématique dans une colocation. L’investisseur pourrait donc avoir plus de facilité à louer, dès lors qu’il installe le mobilier imposé depuis le 1er septembre 2015.

Les chambres doivent comporter une literie avec une couette ou une couverture, ainsi que des volets ou des rideaux. La cuisine doit être équipée d’un four ou d’un four à micro-ondes, d’un réfrigérateur avec compartiment de congélation, et de plaques de cuisson. Il doit y avoir suffisamment d’ustensiles pour cuisiner, et de vaisselle pour que tous les occupants puissent prendre leurs repas. À cet effet l’investisseur achètera une table et des sièges, il n’oubliera pas les étagères de rangement, des luminaires et un aspirateur.

Pour être sûr de bien louer, il est impératif qu’il prévoit une chambre par personne. Il pourra donc rechercher un logement de 2 chambres minimum, car un récent sondage du site Appartager.com pour Seloger.com, montre que le colocataire paye un loyer en moyenne 30 % inférieur à celui du marché.

Investir dans un appartement en colocation, pour quel rendement ?

D’après les données collectées par le sondage, le budget moyen du colocataire atteint 461 €/mois. Et encore, au départ beaucoup étaient prêts à débourser 506 €/mois. Toujours d’après ce même sondage, on apprend que la colocation représente « une économie de 30 % par rapport à la location classique ».

Mathématiquement parlant, il suffirait donc de 2 colocataires dans ce budget pour obtenir un rendement plus élevé. Un appartement pouvant se louer 600 €, pourrait alors en théorie se louer 420 € par colocataire, soit un revenu locatif de 840 €. Il s’agirait donc d’un rendement 40 % plus haut.

Mais en théorie seulement, car investir dans un appartement en colocation n’est pas forcément plus rentable. Tout dépend des prix de l’immobilier, et de la réglementation municipale. Rappelons que les loyers sont encadrés à Paris, et qu’ils pourraient l’être également en région parisienne.

Bonne fiscalité, bonne souplesse de location

La fiscalité est avantageuse, car l’investisseur peut s’inscrire au statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), pour n’être ainsi imposé que sur la moitié de ses revenus locatifs. S’il procède à des travaux d’amélioration, il pourra les déduire des loyers perçus en s’inscrivant au régime du réel simplifié. En déduisant également les frais d’achat, il pourrait même obtenir un déficit foncier pour réduire sa base de revenus imposables.

Le bail d’un logement meublé est simple à établir, depuis le 1er août 2015 il existe un contrat type. Il doit être écrit en autant d’exemplaires que de colocataires, il peut se faire sous seing-privé ou devant notaire. Il peut durer 1 an, ou 9 mois si les occupants sont des étudiants.

Mais ils peuvent également être des salariés, l’étude de Appartager.com montre que les appartements en colocation sont occupés par des « professionnels » dans 43 % des cas.

Pour investir dans un appartement en colocation, il est nécessaire de prévoir les bons contrats d’assurance habitation. Le propriétaire bailleur pourra proposer à ses colocataires de souscrire à une formule de groupe. Une clause comporte les noms de tous les occupants assurés, il suffit d’ajouter un avenant lors du départ de l’un d’entre eux.

Notons enfin que les risques  de défaut de paiement sont mieux répartis. D’un point de vue probabilité, il y a effectivement peu de chances que tous fassent défaut en même temps.

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