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Immobilier locatif : Pinel, SCPI ou EHPAD, dans quoi investir ?

Les parts de SCPI, la chambre d’EPAD en loi Censi Bouvard et l’appartement neuf en loi Pinel, sont des investissements locatifs populaires. Chacune de ces solutions dispose de son mode de fonctionnement propre, s’adressant à des attentes spécifiques. Sécurité du loyer, sécurité du capital et aspects fiscaux, voici des éléments pour bien choisir.

Pour ne pas se soucier des loyers : SCPI ou EHPAD

Les propriétaires de parts de SCPI ont ceci en commun avec les propriétaires d’une chambre en EHPAD : ils n’encaissent pas les loyers des occupants.

Dans la pratique le gérant d’une Société Civile de Placement Immobilier redistribue une portion des loyers à chaque porteur de part, et épargne une réserve de sécurité. Le parc locatif est constitué de murs de magasins, de bureaux, d’entrepôts, d’hôtels ou d’établissements de santé.

Les défauts de paiement sont rares, et lorsqu’ils se présentent le manque-à-gagner est réparti entre tous les actionnaires.

Le propriétaire d’une chambre dans un Établissement Hospitalier pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) signe un bail avec l’exploitant. Ce dernier lui verse un loyer mensuel ou trimestriel.

Les défauts de paiement sont rares dans le cas d’un EHPAD, car le loyer est payé avec une pension de retraite, des aides de l’État et/ou l’assistance financière des proches. Si le cas se présente, le manque-à-gagner est pour l’exploitant qui doit continuer de payer le propriétaire.

Pour info : il n’est pas nécessaire de disposer d’un apport personnel dans l’investissement immobilier locatif. Plus généralement, il convient de réfléchir avant d’utiliser une épargne dans un prêt immobilier.

Pour percevoir des loyers fixes : loi Pinel

L’une des différences entre la SCPI, la location Pinel et l’investissement en EHPAD, est la constance du loyer. Il varie lorsqu’il est versé par une SCPI, il peut diminuer dans le cas d’une chambre d’EHPAD, mais est fixe dans le cadre d’un investissement locatif Pinel.

En aucun cas le gérant d’une SCPI ne s’engage par contrat sur un loyer. Les revenus qu’il verse aux associés varient d’une année à l’autre, et peuvent même varier au sein de la même année.

Pour info :  le zonage du dispositif Pinel a été revisité, de nouvelles zones ont été publiées au Journal Officiel le 20 février 2022. Par exemple, 46 communes de Savoie mont Blanc sont passées en zone A et B.

Le contrat de location liant le propriétaire d’une chambre d’EHPAD à la société exploitante, se termine à une date donnée. Toutefois l’exploitant reste bien en place, et se trouve alors en position pour négocier une baisse de loyer. Il est même arrivé que des exploitants de résidences meublées abaissent le montant des loyers en cours de contrat.

Lorsqu’un particulier achète un appartement neuf pour le louer en Pinel, le loyer est défini par contrat. Il y a peu de chances pour que le locataire trouve mieux et moins cher en cours de contrat. Effectivement les loyers Pinel sont fixés par décret, et généralement inférieurs à la moyenne ambiante. Dans quelques villes de province ils sont au même niveau, mais concernent des appartements neufs de meilleure qualité.

Pour payer moins d’impôts : Pinel, EHPAD ou SCPI

L’investissement locatif en loi Pinel s’accompagne d’une remise d’impôt annuelle. Elle se monte à 2 % du prix du bien immobilier acquis, directement déductible de l’impôt sur les revenus. Elle dure 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Toutefois elle descend à 1 % de la 10e à la 12e année.

L’investissement locatif en EHPAD s’accompagne d’une remise d’impôt annuelle, procurée par la loi Censi Bouvard. Le cadeau fiscal atteint 11 % du prix du bien immobilier, réparti sur 9 ans. En supplément l’investisseur peut déduire la TVA du prix d’achat, ce qui équivaut à une remise de 16 % sur le prix catalogue.

Les SCPI de défiscalisation existent aussi. La société peut par exemple réaliser une opération de rénovation d’ancien, au travers de la loi Malraux. La remise d’impôt est ainsi répartie entre les actionnaires. En supplément, on trouve des SCPI Pinel sur le marché de l’investissement locatif. La configuration est la même : la défiscalisation est répartie selon le nombre de parts détenues.

Pour info : dans un rapport paru début mars 2022, l’IE (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière) prévoit que la guerre en Ukraine aura peu de conséquences sur les SCPI.

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Pour ne pas alourdir sa fiscalité : investir en EHPAD

Une chambre d’EHPAD est louée meublée. Le propriétaire s’inscrit facilement au statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), et bénéficie alors d’un abattement de 50 %. En clair, seule la moitié des loyers versés par la société exploitante vient s’ajouter à sa base de revenus imposables.

Les loyers perçus au travers d’une SCPI ou d’un logement en loi Pinel, sont imposés de la même manière. Généralement le propriétaire choisi le régime du micro foncier, au travers duquel il bénéficie d’un abattement de 30 %. Il n’est donc imposé que sur 70 % des revenus locatifs.

Attention toutefois, dès lors que la totalité des revenus locatifs d’un foyer fiscal dépasse 15 000 € par an, il passe automatiquement au régime du réel simplifié et ne bénéficie plus d’abattement.

Pour info : on parle beaucoup des EHPAD en ce moment, pourtant les mauvaises conditions étaient connues depuis longtemps. L’État a annoncé un vaste plan de contrôle sur les EHPAD.

Pour la sécurité de l’investissement : SCPI, EHPAD ou Pinel

Une SCPI peut faire faillite si son endettement est trop élevé. Mais les SCPI font surtout appel à l’épargne, si elles veulent emprunter elles doivent soumettre le projet à l’assemblée des actionnaires. Ce faible endettement, voire endettement inexistant, peut constituer un facteur intéressant pour bien choisir une SCPI.

La société exploitante d’un EHPAD peut très bien mettre la clef sous la porte, mais les chambres conservent leur valeur tant qu’elles sont occupées. Si un tel cas survient, un tribunal de commerce peut nommer un organisme pour se substituer aux gérants, et continuer l’exploitation de l’établissement.

Un bien immobilier peut perdre de la valeur, mais en gagne généralement sur des durées supérieures à 10 ans. Si le syndic de copropriété fait faillite, cela n’enlève rien à la valeur de l’immeuble. Un appartement neuf acheté et loué dans le cadre de la loi Pinel présente davantage de sécurité de l’investissement.

Pour info : dans un achat immobilier en viager, la valeur du logement peut avoir baissé au décès du cédant temporaire. Il est donc important de définir qui doit s’occuper de l’entretien dans le cas d’un viager occupé.

Acheter ou vendre en viager : comment ça marche ?

Pour le rendement locatif : choisir SCPI ou EHPAD

Au début du siècle, les SCPI de rendement versaient un loyer annuel entre 7 % et 8 % de la valeur des parts. La performance s’est lentement dégradée au cours du temps, jusqu’à descendre sous la barre des 5 % en 2016.

Toutefois le barème de rendement va de 2 % à plus de 6 %, ce qui invite l’investisseur à se constituer un panier de plusieurs sociétés. Il n’est pas rare d’obtenir des performances supérieures à 5 %, constamment tous les ans.

Pour info : en 2021 la SCPI Corum Eurion a versé un rendement de 6,12 % par rapport au prix d’une action.

Les chambres d’EHPAD peuvent être louées pour un montant annuel, allant de 3 % à 6 % du prix d’acquisition. Mais attention, le contrat peut préciser que les rénovations des parties communes sont à la charge des copropriétaires. Le rendement locatif d’une chambre d’EHPAD se mesure en tenant compte de tous les frais annexes.

Dans un investissement locatif en loi Pinel, des frais viennent grignoter le montant des loyers perçus. Copropriété, assurances pour propriétaire bailleur mais aussi frais d’achat, font une différence entre le brut et le net. Au final et en comptant la remise d’impôt, le rendement locatif peut se situer entre 2 % et 4 %, selon la localisation.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.