Accueil Placer son argent Immobilier locatif : Pinel, SCPI ou EHPAD, dans quoi investir ?

Immobilier locatif : Pinel, SCPI ou EHPAD, dans quoi investir ?

mise à jour: 24 janvier 2019
Comparateur d'investissement SCPI - EHPAD - Pinel
Les opportunités d'investissement locatif sont nombreuses.

Les parts de SCPI, la chambre d’EPAD en loi Censi Bouvard et l’appartement neuf en loi Pinel, sont des investissements locatifs populaires. Chacune de ces solutions dispose de son mode de fonctionnement propre, s’adressant à des attentes spécifiques. Sécurité du loyer, sécurité du capital et aspects fiscaux, voici comment choisir.

Pour ne pas se soucier des loyers : SCPI ou EHPAD

Les propriétaires de parts de SCPI ont ceci en commun avec les propriétaires d’une chambre en EHPAD : ils n’encaissent pas les loyers des occupants.

Dans la pratique le gérant d’une Société Civile de Placement Immobilier redistribue une portion des loyers à chaque porteur de part. Le parc locatif est constitué de murs de magasins, de bureaux ou d’entrepôt. Les défauts de paiement sont rares, et lorsqu’ils se présentent le manque-à-gagner est réparti entre tous les actionnaires.

Le propriétaire d’une chambre dans un Établissement Hospitalier pour Personnes Âgées Dépendantes signe un bail avec l’exploitant. Ce dernier lui verse un loyer mensuel ou trimestriel. Les défauts de paiement sont rares dans le cas d’un EHPAD, car le loyer est payé avec une pension de retraite, des aides de l’État et/ou l’assistance financière des proches. Si le cas se présente, le manque-à-gagner est pour l’exploitant qui doit continuer à payer le propriétaire.

Pour info : il est toujours nécessaire de disposer d’un capital pour payer les frais d’achat. Pour autant, il convient de réfléchir avant d’utiliser une épargne dans un prêt immobilier.

Pour percevoir des loyers fixes : loi Pinel

L’une des différences entre la SCPI, la location Pinel et l’investissement en EHPAD, est la constance du loyer. Il varie lorsqu’il est versé par une SCPI, il peut diminuer dans le cas d’une chambre d’EHPAD, mais est fixe dans le cadre d’un investissement locatif Pinel.

En aucun cas le gérant de SCPI ne s’engage par contrat sur un loyer. Les revenus qu’il verse aux associés varient d’une année à l’autre, et peuvent même varier au sein de la même année.

Le contrat de location liant le propriétaire d’une chambre d’EHPAD à la société exploitante, se termine à une date donnée. Toutefois l’exploitant reste bien en place, et se trouve alors en position pour négocier une baisse de loyer. Il est même arrivé que des exploitants de résidences meublées abaissent le montant des loyers en cours de contrat.

Lorsqu’un particulier achète un appartement neuf pour le louer en Pinel, le loyer est défini par contrat. Il y a peu de chances pour que le locataire trouve mieux et moins cher en cours de contrat. Effectivement les loyers Pinel sont fixés par décret, et généralement inférieurs à la moyenne ambiante. Dans quelques villes de province ils sont au même niveau, mais concernent des appartements neufs de meilleure qualité.

Pour payer moins d’impôts : Pinel, EHPAD ou SCPI

L’investissement locatif en loi Pinel s’accompagne d’une remise d’impôt annuelle. Elle se monte à 2 % du prix du bien immobilier acquis, directement déductible de l’impôt sur les revenus. Elle dure 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Toutefois elle descend à 1 % de la 10e à la 12e année.

L’investissement locatif en EHPAD s’accompagne d’une remise d’impôt annuelle, procurée par la loi Censi Bouvard. Le cadeau fiscal atteint 11 % du prix du bien immobilier, réparti sur 9 ans. En supplément l’investisseur peut déduire la TVA du prix d’achat, ce qui équivaut à une remise de 16 % sur le prix catalogue.

Les SCPI de défiscalisation existent aussi. La société peut par exemple réaliser une opération de rénovation d’ancien, au travers de la loi Malraux. La remise d’impôt est ainsi répartie entre les actionnaires. En supplément, on trouve des SCPI Pinel sur le marché de l’investissement locatif. La configuration est la même : la défiscalisation est répartie selon le nombre de parts détenues.

Pour ne pas alourdir sa fiscalité : investir en EHPAD

Une chambre dans un Établissement Hospitalier pour Personnes Âgées Dépendantes, est louée meublée. Le propriétaire s’inscrit facilement au statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), et bénéficie alors d’un abattement de 50 %. En clair, seule la moitié des loyers versés par la société exploitante vient s’ajouter à sa base de revenus imposables.

Les loyers perçus au travers d’une SCPI ou d’un logement en loi Pinel, sont imposés de la même manière. Généralement le propriétaire choisi le régime du micro foncier, au travers duquel il bénéficie d’un abattement de 30 %. Il n’est donc imposé que sur 70 % des revenus locatifs.

Pour info : la location meublée défiscalisée est également disponible au sein de fonds d’investissement.

Pour la sécurité de l’investissement : EHPAD ou Pinel

Même si cela ne s’est jamais vu et a peu de chances de se produire, une SCPI peut faire faillite. Si un tel état est prononcé par la justice, la valeur des parts est réduite à 0 €.

La société exploitante d’un EHPAD peut très bien couler, mais les chambres conservent leurs valeurs intrinsèques. Si un tel cas survient, le tribunal de commerce peut nommer un organisme pour se substituer aux gérants, et continuer l’exploitation de l’établissement.

Un bien immobilier peut perdre de la valeur, mais en gagne généralement sur des durées supérieures à 10 ans. Si le syndic de copropriété fait faillite, cela n’enlève rien à la valeur de l’immeuble. Un appartement neuf acheté et loué dans le cadre de la loi Pinel présente davantage de sécurité de l’investissement.

Pour le rendement locatif : choisir SCPI ou EHPAD

Au début du siècle, les SCPI de rendement versaient un loyer annuel entre 7 % et 8 % de la valeur des parts. La performance s’est lentement dégradée au cours du temps, jusqu’à descendre sous la barre des 5 % en 2016. Toutefois le barème de rendement va de 2 % à plus de 6 %, ce qui invite l’investisseur à se constituer un panier de plusieurs sociétés. Il n’est pas rare d’obtenir des performances supérieures à 5 %, constamment tous les ans.

Les chambres d’EHPAD peuvent être louées pour un montant annuel, correspondant à 5 % du prix d’acquisition. Mais attention, le contrat peut préciser que les rénovations des parties communes sont à la charge des copropriétaires. Le rendement locatif d’une chambre d’EHPAD se mesure en tenant compte de tous les frais annexes.

Les gains d’un investissement locatif en loi Pinel, doivent prendre en compte davantage de frais. Copropriété, assurances pour propriétaire bailleur mais aussi frais d’achat, font une différence entre le brut et le net. Au final et en comptant la remise d’impôt, le rendement locatif peut se situer entre 2 % et 4 %, selon la localisation.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer