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Comment investir dans un EHPAD sans se tromper

Avec des rendements affichés dépassant les 6 % et des remises d’impôts de 33 000 €, l’EHPAD attire l’intérêt des particuliers investisseurs. Cependant les promesses de retour sur investissement ne tiennent pas toujours compte de la TVA, et encore moins de l’entretien. Voici ce qu’il faut savoir pour bien investir dans un EHPAD.

Ehpad Sainte Anne à Bagneux Saumur
L’EHPAD affiche un rendement prometteur, mais tout investissement immobilier peut cacher des pièges.

À qui s’adresse l’investissement en EHPAD ?

À ceux qui veulent payer moins d’impôts

L’investissement en EHPAD ne permet de remises d’impôts, que lorsque le logement convoité est neuf. Il est alors éligible à la loi Censi-Bouvard, ce qui permet une défiscalisation équivalente à 11 % du prix de vente hors taxe.

La remise d’impôt est répartie à parts égales sur 9 ans. Le plafond de défiscalisation étant limité à 300 000 €, il est donc possible de défiscaliser jusqu’à 3666 € par an pendant 9 ans, soit un total de 33 000 €.

Toutefois les loyers versés par l’exploitant seront taxés au titre de revenus locatifs. Dû à l’ajout de ce nouvel impôt, l’investisseur ne va donc pas véritablement baisser ses impôts de 33 000 €. En revanche dès la première année de mise en location, il paiera moins d’impôts que l’année précédente.

Un particulier peut très bien investir dans un EHPAD en loi Censi-Bouvard, puis acheter un appartement vide pour le louer au travers de la loi Pinel. Il cumulera les remises d’impôts permises par les 2 dispositifs, dans la limite du plafond de niche fiscale.

Ce plafond est établi à 10 000 € pour les revenus locatifs perçus en France métropolitaine, à l’exception des biens immobiliers en loi Malraux. En outre-mer, le plafond de défiscalisation se monte à 18 000 €.

À ceux qui peuvent emprunter pour investir

Même si un particulier dispose d’un important capital, au vu du coût de l’argent d’aujourd’hui il vaut sans doute mieux emprunter pour investir. Or qui veut profiter des remises d’impôts de la loi Censi-Bouvard doit acheter neuf.

Dans cette configuration l’investisseur va payer des intérêts, mais sans rentrer de loyers jusqu’à ce que la construction soit achevée. Il peut ainsi se passer de nombreux mois entre l’acceptation du crédit immobilier et la perception du 1er loyer.

Afin de faciliter l’opération, les banques proposent de reporter le paiement des mensualités à l’achèvement de la construction. En attendant, l’investisseur devra verser des intérêts intercalaires à sa banque.

Il doit donc s’assurer de disposer des ressources financières nécessaires, en plus de la capacité d’emprunt suffisante pour payer le prix de l’EHPAD.

À ceux qui ne comptent pas occuper l’EHPAD qu’ils ont acheté

Contrairement à une idée reçue, le propriétaire d’un EHPAD ne pourra sans doute jamais en profiter pour ses vieux jours. Car la gestion est laissée à un exploitant, qui sous-loue aux occupants.

Au vu de la forte demande par rapport à la faible offre, ce type de logement est presque toujours complet. De plus, quand bien même le propriétaire arriverait à l’intégrer, ou à y placer un proche, il devra toujours verser un loyer à l’exploitant.

On ne profite pas d’un EHPAD, par contre on peut se servir de la rente locative pour payer le loyer dans un autre établissement de soins médicaux pour personnes âgées.

Investir dans un EHPAD, combien ça rapporte ?

Récupération de la TVA

Les prix d’achat des EHPAD varient de 120 000 € HT, à plus de 270 000 € HT. La différence de prix tient dans la proximité de grandes métropoles. Plus cher dans la banlieue de Marseille, encore plus cher à Cannes, le prix du mètre carré descend d’autant plus que l’établissement est situé à la campagne.

En tout état de cause, les prix affichés sont toujours hors taxes. Pourquoi : parce que la location meublée permet d’obtenir le statut de LMNP ou LMP (loueur meublé professionnel ou non). Or le LMNP peut récupérer la TVA sur l’achat de ses biens immobiliers locatifs.

Cependant si le rendement se calcule sur le montant d’achat hors-taxes, le banquier prêteur ne l’entend pas de cette oreille. Il ne prendra pas le risque d’évaluer la capacité de remboursement de l’investisseur sur le prix hors-taxes, il la calculera sur le prix TTC.

Calcul du rendement d’un EHPAD net d’impôt et de charges

Lorsque l’on parle du rendement d’un investissement locatif en EHPAD, il convient de le calculer HT et non pas TTC. Car si l’investisseur a la possibilité de récupérer la TVA, en échange il doit la payer sur les loyers qu’il perçoit de la part du gestionnaire.

Prenons l’exemple d’un revenu locatif annuel de 9000 € versé par l’exploitant, sur un EHPAD acquis pour 180 000 €. Sur le papier le rendement brut avant impôts serait de 5 %, mais il devra reverser une TVA de 5,5 % au Trésor Public. Il ne lui restera donc que le 8 505 € à l’année, ce qui nous donne un rendement avant impôt de 4,7 %.

Note : dans la pratique l’exploitant retient lui-même la TVA, et verse un loyer net à l’investisseur.

Fiscalité des revenus locatifs et défiscalisation

La défiscalisation en EHPAD comporte donc une remise d’impôt, permise par le dispositif Censi-Bouvard. Prenons l’exemple d’un EHPAD à 180 000 € HT, pour un rendement net hors-taxes (TVA déduite) de 4,6 %. On obtient donc un revenu locatif annuel de 8280 €. La remise d’impôt est de 2200 € (180 000 € × 11 %/9 = 2200 €).

Le régime du micro BIC, auquel est assujetti le LMNP, lui donne droit à un abattement de 50 % sur les loyers encaissés. Sur les 8280 € de revenus locatifs annuels, la moitié uniquement viendra s’ajouter à ses revenus, soit 4140 €.

Admettons que l’investisseur se situe dans la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%. Ces 4140 € donneront donc lieu à une imposition supplémentaire de 1242 € (4140 € x 30 % = 1242 €). Là-dessus, sa remise d’impôt Censi-Bouvard de 2200 € s’applique. Son investissement en EHPAD lui fera donc payer 958 € d’impôts en moins (1242 € – 2200 € = -958 €).

Note : cet exemple ne tient pas compte du quotient familial pour la simplicité de la compréhension

3 questions à se poser pour bien investir en EHPAD

Qui paye les charges ?

Toute location immobilière comporte des charges, même un EHPAD. En tant que propriétaire, l’investisseur doit s’acquitter de la taxe foncière, ainsi que de la taxe de ramassage des ordures ménagères. La chambre médicalisée consomme de l’électricité, et peut-être du gaz.

On utilise l’eau pour aider l’occupant à faire sa toilette. Le contrat doit préciser à qui revient l’obligation de payer les factures. Le propre d’un investissement en EHPAD est de ne s’occuper de rien d’autre que de percevoir les loyers versés par l’exploitant.

Qui paye l’entretien et les travaux ?

Un bien immobilier se dégrade dans le temps, c’est pour cela que la fiscalité du LMP (Loueur Meublé Professionnel) permet de déduire l’amortissement de ses revenus locatifs.

Avant d’investir dans un EHPAD, il est crucial de déterminer à qui reviendra la charge financière des entretiens et réparations. On pense notamment au ravalement de façade, au remplacement du matériel médical, ou encore aux travaux nécessaires après un changement de normes.

Certains promoteurs promettent des retours sur investissement de plus de 6 %. Cette performance se fait trop souvent au détriment des charges d’entretien et de réparation.

Le projet est-il réaliste ?

Lorsqu’un particulier achète un EHPAD et en confie la location à un exploitant, il signe un bail commercial avec ce dernier. Mais il arrive que les loyers ne soient pas pas garantis au-delà d’1 an. En clair, l’exploitant peut très bien diminuer le revenu locatif distribué au cas où l’établissement ne fait pas recette.

L’investisseur a intérêt à s’assurer que l’ensemble se trouve proche de voies d’accès, proche de grandes aires urbaines, et suffisamment équipé pour que des enfants aient envie d’y placer leurs parents. Lorsque le projet est bien monté, il arrive que le contrat d’exploitation prévoit un loyer garanti sur plusieurs années, et rehaussé annuellement en fonction d’un indice.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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