Comment calculer la vraie rentabilité d’un investissement locatif

Le vrai retour sur investissement d’un bien immobilier acheté pour être mis en location, est loin de ce qu’en disent les vendeurs. Car en réalité l’investisseur va payer des frais d’exploitation et va devoir supporter le coût du crédit. Emprunter Malin vous propose une méthode de calcul au sein d’un simulateur gratuit, qui vous donnera une idée de ce que vous pouvez gagner avec la pierre.

Calculateur de rentabilité locative

Les éléments de calcul du rendement locatif

Pour bien calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il est nécessaire de prendre en compte :

  • Le prix du bien immobilier convoité, y compris les variations annuelles.
  • Le montant de l’apport personnel.
  • Le loyer que l’on peut en attendre, y compris les révisions annuelles.
  • Les frais d’achat et charges.
  • Les impôts et cotisations sociales.
  • Les mensualités du prêt immobilier.

Exemple d’investissement locatif

Prenons l’exemple d’un appartement ancien de 40 m² et 2 pièces, sur Toulouse Métropole.

Prix de vente médian 2980 €/m² soit 119 000 € (source notaires).

Loyer médian dans l’agglomération de Toulouse : 10,70 €/m² (source : observatoire-des-loyers.org) soit 5136 €/an pour un 40 m².

Frais d’achat calculés sur le site des notaires : 10 100 € dont 6910 € de droits d’enregistrement.

Somme totale à financer : 129 100 € (119 000 € + 10 100 € = 129 100 €).

Admettons que les investisseurs disposent d’un apport de 12 000 €, il reste donc 117 100 € à emprunter.

Admettons que le prêt immobilier locatif se rembourse sur 15 ans à 0,89 % (moyenne observatoire CSA/Crédit Logement parution avril 2021). À raison de 180 mensualités de 695 €, le coût total du crédit sera de 7947 € (source : simulateur de coût de crédit).

Admettons que le crédit immobilier soit assorti d’une assurance emprunteur à 0,5 % du capital initial. Les cotisations sont donc de 586 €/an, soit 8790 € sur la durée des remboursements.

Conclusion : le montant total de l’investissement sera de :

117 100 € (capital emprunté) + 12 000 € (apport personnel) + 7947 € (intérêt du crédit immobilier) + 8790 € (assurance emprunteur) = 145 837 €

Le calcul du rendement locatif

Mauvais calcul de la rentabilité locative avant impôt

Les vendeurs immobiliers ont la fâcheuse habitude de présenter le calcul du rapport locatif brut, sans tenir compte des frais et charges :

Rendement brut = (loyer / prix d’achat) x 100

Dans notre exemple, cela donne (5136 € / 119 000 €) x 100 = 4,31 %.

Un rendement locatif avant impôts de 4,31 % c’est plutôt alléchant. Malheureusement en réalité le calcul donne un tout autre résultat si l’on prend en compte le coût total de l’opération.

Pour info : dans une location meublée, si l’investisseur a choisi de se faire rembourser la TVA il doit comparer le prix d’achat du bien immobilier hors taxes, avec les loyers hors taxes. Il doit prendre en compte un loyer hors taxes, car il devra payer 10 % ou 5,5 % de TVA au Trésor Public.

Bon calcul de la rentabilité locative nette avant impôt

La rentabilité est le rapport entre ce que l’on dépense et ce que l’on gagne. Le calcul du rapport locatif doit donc prendre en compte tous les frais, y compris les frais de notaire.

Lors de la simulation d’un prêt immobilier locatif, une banque considérera qu’il ne restera dans la poche de l’investisseur, que 70 % des loyers. Ce calcul prend en compte tous les frais et charges, y compris les impôts.

Pour notre calcul de rentabilité locative, nous nous basons sur 10 % de charges d’exploitation afin de calculer le loyer net. Les charges en question sont constituées par les assurances propriétaire bailleur, les provisions pour travaux, ainsi que tous les frais de copropriété.

Rendement net = [(loyer – 10 %) / (montant total de l’investissement)] x 100

Reprenons notre exemple, pour lequel nous avions un montant total d’investissement 145 837 € pour des loyers de 5136 €. Le calcul du rendement locatif net donne :

[(5136 € – 10 %) / (145 837 €)] x 100 = 3,16 %

Mais ce n’est pas fini, car il s’agit de prendre en compte les impôts et cotisations sociales.

Rentabilité locative nette après impôts

Les revenus fonciers de la location vide et meublée peuvent être imposés au régime du réel simplifié ou du micro foncier. Dans le premier cas tous les frais sont déduits, et l’on peut obtenir un déficit foncier pour abaisser ses impôts.

Dans le 2e cas on ne déduit aucun frais d’exploitation, mais l’on bénéficie d’un abattement fiscal de 30 % en location vide et 50 % en location meublée. Le résultat obtenu représente les revenus locatifs imposables nets, auxquels viennent s’ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.

Dans notre exemple, en cas de location vide les revenus locatifs de 5136 € recevront un abattement de 30 %. Ils seront donc imposés à 3596 €. Cette somme vient s’ajouter sur les revenus du foyer fiscal des propriétaires bailleurs, avant application du nombre de parts fiscales.

Admettons que leur Taux Marginal d’Imposition (TMI) le plus haut soit 30 % et qu’ils disposent de 3 parts, leur impôt sur ce revenu foncier sera de :

(3596 € / 3) x 30 % = 360 €/an

Mais ils vont également devoir s’acquitter de contributions sociales, à hauteur de 17,2 % et appliquées sur le loyer imposable, soit :

3596 € x 17,2 % = 619 €/an

Au final, sur les 5136 € perçus ils auront 10 % de charges d’exploitation, puis ils devront payer 979 € en impôts et contributions sociales. Il leur restera donc 3644 €.

Conclusion : pour 145 837 € d’investissement la rentabilité locative nette après impôt sera de 2,49 %. Un résultat plutôt intéressant par rapport aux performances de l’assurance-vie. Et c’est sans compter la possibilité d’une plus-value immobilière.

Calculer le retour sur investissement net d’impôt

L’immobilier est un investissement qui demande de la patience. À la fin du contrat de prêt, on s’aperçoit que le rendement est plus intéressant qu’un placement bancaire classique.

Pour illustrer ce calcul, nous allons confronter :

  • Les dépenses (effort financier).
  • Les recettes (loyers perçus).

Notons que nous pourrions également effectuer le calcul avec la faculté d’augmentation annuelle du loyer, basée sur l’IRL de l’INSEE. Pour la simplicité de la démonstration, nous n’en tiendront pas compte.

Sur les 15 ans que dure le prêt immobilier, l’investisseur a :

  • Encaissé 69 336 € de loyers nets (5136 € – 10 % de charge x 15 ans = 69 336 €).
  • Décaissé 12 000 € (apport) + 145 837 € (montant total de l’investissement) + 14 685 € (impôts et prélèvements sociaux), soit 172 522 €.

Il y a donc effort financier de 106 186 (172 522 € – 69 336 € = 103 186 €).

En partant du principe que le prix de l’immobilier augmente en moyenne d’1 % par an, au bout de 15 ans la valeur marchande d’un T2 acheté 119 000 € serait de 138 000 €.

Le calcul nous montre que lorsque 106 186 € placés pendant 15 ans débouchent sur un capital de 138 000 €, le rendement est de 1,8 % par an. C’est au dessus de la moyenne des assurances-vie en support euros.

L’investissement locatif, c’est rentable pour qui ?

L’investissement locatif est rentable, même au cours de la période de remboursement du prêt immobilier. Il le devient encore plus une fois qu’il n’y a plus de mensualités, même en comptant les réparations et l’entretient, même en comptant l’imposition supplémentaire.

Investir dans le locatif s’adresse donc aux ménages intéressés par un complément de revenus à moyen ou long terme.

Par ailleurs, il est toujours possible d’améliorer la rentabilité en utilisant un dispositif de défiscalisation. Ce dispositif permet à l’investisseur d’appliquer une remise d’impôt sur sa déclaration annuelle. Au final, son rendement locatif pourrait être encore plus intéressant.

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