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Comment calculer la vraie rentabilité d’un investissement locatif

Le retour sur investissement d’un bien immobilier acheté pour être mis en location, est loin de ce qu’en disent les vendeurs. Car il est nécessaire de prendre compte tous les frais, impôts et intérêts du prêt bancaire inclus. Emprunter Malin vous propose une méthode de calcul au sein d’un simulateur gratuit, pour vous faire une idée de ce que vous pouvez gagner.

Les éléments de calcul du rendement locatif

Pour bien calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il est nécessaire de prendre en compte :

  • Le prix du bien immobilier convoité, y compris les variations annuelles.
  • Le montant de l’apport personnel.
  • Le loyer que l’on peut en attendre, y compris les révisions annuelles.
  • Les frais d’achat et charges.
  • Les impôts et cotisations sociales.
  • Les mensualités du prêt immobilier.

Exemple d’investissement locatif

Prenons l’exemple d’un studio ancien de 30 m².

Prix de vente moyen : 100 000 €.

Loyer moyen pour une ville de plus de 100 000 habitants : 13 €/m² soit 4680 €/an.

Frais d’achat  de 10 %, hypothèque et frais de notaire inclus : 10 000 €.

Somme totale à financer : 110 000 € (100 000 € + 10 000 € = 110 000 €).

Admettons que les investisseurs disposent d’un apport de 12 000 €, il reste donc 98 000 € à emprunter. Admettons que le prêt immobilier locatif se rembourse sur 15 ans, au taux nominal de 1 %, avec assurance emprunteur à 0,36 %.

Le coût du prêt immobilier sera donc de 11 870 € (source : simulateur de coût de crédit). Le montant total de l’investissement sera ainsi de 121 870 €.

Réussir un investissement locatif, c’est d’abord calculer le rendement en tenant compte de toutes les dépenses.

Le calcul du rendement locatif

Rentabilité locative brute avant impôt

Les promoteurs immobiliers ont la fâcheuse tendance de présenter le calcul du rapport locatif brut, sans tenir compte des frais et charges.

Rendement brut = (loyer / prix d’achat) x 100

Dans notre exemple, cela donne (4680 €/100 000 €) x 100 = 4,6 %.

Le particulier non-averti aura tendance à croire que le retour sur investissement est effectivement de 4,6 %. Il s’agit surtout d’une annonce commerciale, en réalité il convient de prendre en compte l’intégralité des frais.

Note : dans une location meublée, si l’investisseur a choisi de se faire rembourser la TVA, il doit comparer le prix d’achat du bien immobilier hors taxes, avec les loyers hors taxes. Il doit prendre en compte un loyer hors taxes, car il devra payer 7,5 % de TVA au Trésor Public.

Rentabilité locative nette avant impôt

La rentabilité est le rapport entre ce que l’on dépense et ce que l’on gagne. Le calcul du rapport locatif doit donc prendre en compte tous les frais, y compris les frais de notaire.

Lors de la simulation d’un prêt immobilier locatif, une banque considérera qu’il ne restera dans la poche de l’investisseur, que 70 % des loyers. Ce calcul prend en compte tous les frais et charges, y compris les impôts.

Pour notre calcul de rentabilité locative, nous nous basons sur 10 % de charges d’exploitation afin de calculer le loyer net. Les charges en question sont constituées par les assurances, les provisions pour travaux, ainsi que tous les frais de copropriété.

Rendement net = [(loyer -10 %)/(coût d’achat + coût du crédit)]  x 100

Dans notre exemple, cela donne [(4680 € – 10 %)/(110 000 € + 11 870 €)] x 100 = 3,45 %.

Comme on le voit, le véritable rapport locatif net est très éloigné des chiffres que l’on trouve sur les brochures. Car à la vérité, dans notre exemple vous allez investir 121 870 € pour percevoir 4212 € de loyer net (4680 € – charges d’exploitation).

Notons que les charges d’exploitation peuvent être supérieures ou inférieures à ce qui est dit dans l’exemple. L’important est que le calcul de la rentabilité nette avant impôts vous permet d’effectuer la comparaison avec d’autres placements, de style assurance-vie.

Et si vous trouvez que 3,45 % n’est pas très intéressant, vous allez vous apercevoir que l’investissement immobilier est plus rentable sur le long terme. En attendant, tenons compte des impôts et prélèvements sociaux pour calculer ce qu’il restera dans la poche de l’investisseur.

Rentabilité locative nette après impôts

Les revenus fonciers de la location vide et meublée, peuvent être imposés au régime du réel simplifié ou du micro foncier. Dans le premier cas tous les frais sont déduits, et l’on peut obtenir un déficit foncier pour abaisser ses impôts.

Dans le 2e cas on ne déduit aucun frais d’exploitation, mais l’on bénéficie d’un abattement fiscal de 30 % en location vide, et 50 % en location meublée. Le résultat obtenu représente les revenus locatifs imposables nets, auxquels viennent s’ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.

Dans notre exemple, en cas de location vide les revenus locatifs de 4680 € recevront un abattement de 30 %. Ils seront donc imposés à 3276 €. Cette somme vient s’ajouter sur les revenus du foyer fiscal des propriétaires bailleurs, avant application du nombre de parts fiscales.

Admettons que leur Taux Marginal d’Imposition (TMI) le plus haut soit 30 % et qu’ils disposent de 3 parts, ils vont donc payer 327,60 € d’impôt (3276 € / 3 x 30 % = 327,60 €).

Mais ils vont également devoir s’acquitter de contributions sociales, à hauteur de 17,2 % et appliquées sur le loyer imposable, soit 187,85 € (3276 € x 17,2 % = 563,47 €).

Au final sur les 4680 € perçus, ils auront 10 % de charges d’exploitation, puis ils devront payer 891,07 € en impôts et contributions sociales. Il leur restera donc 3320,93 €.

Conclusion : pour 121 870 € d’investissement la rentabilité locative nette après impôt sera de 2,72 %/an. Ces chiffres ne sont guère éloquents, il convient donc de tenir compte de la plus-value immobilière.

Calculer le retour sur investissement

Retour sur investissement à moyen terme, net avant impôt

L’immobilier est un investissement qui demande de la patience. À la fin du contrat de prêt, on s’aperçoit que le rendement est plus intéressant qu’un placement bancaire classique.

Pour illustrer ce calcul, nous allons confronter :

  • Les dépenses (effort financier).
  • Les recettes (loyers perçus).

Notons que nous pourrions également effectuer le calcul avec la faculté d’augmentation annuelle du loyer, basée sur l’IRL de l’INSEE. Pour la simplicité de la démonstration, nous n’en tiendront pas compte.

Sur les 15 ans que dure le prêt immobilier, l’investisseur a :

  • Encaissé 63 180 € de loyers nets (4680 € – 10 % de charge x 15 ans = 63 180 €).
  • Décaissé 10 000 € (apport) + 98 000 € (capital) + 11 870 € (coût du crédit) + 13 366 € (impôts et prélèvements sociaux), soit 133 236 €.

Il y a donc effort financier de 70 056 € (133 236 € – 63 180 € = 70 056 €).

En partant du principe que le prix de l’immobilier augmente en moyenne d’1 % par an, la valeur marchande du studio à la fin des remboursements serait de 116 000 €.

Un simple calcul nous montre que lorsque 70 056 € débouchent sur un capital de 116 000 €, le rendement est de 3,45 % sur 15 ans. C’est mieux que l’assurance-vie en support euros.

L’investissement locatif, c’est rentable pour qui ?

L’investissement locatif est rentable, même au cours de la période de remboursement du prêt immobilier. Il le devient encore plus une fois qu’il n’y a plus de mensualités, même en comptant les réparations et l’entretien, même en comptant l’imposition supplémentaire.

Investir dans le locatif s’adresse donc aux ménages intéressés par un complément de revenus à moyen/long terme.

Par ailleurs, il est toujours possible d’améliorer la rentabilité en achetant du neuf. Effectivement, les appartements en VEFA (vente en l’état de futur achèvement) présentent une garantie construction de 10 ans. Cette précaution éloigne le spectre des frais de travaux.

En supplément, les frais de notaire dans le neuf sont pratiquement 2 fois moins chers que dans l’ancien. Enfin, en utilisant un dispositif de défiscalisation, l’investisseur pourra appliquer une remise d’impôt sur sa déclaration annuelle. Au final, son rendement locatif sera encore plus intéressant que ce qui est cité dans cet exemple.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer