AccueilLe crédit immobilierComment calculer la vraie rentabilité d'un investissement locatif

Comment calculer la vraie rentabilité d’un investissement locatif

Le vrai retour sur investissement d’un bien immobilier acheté pour être mis en location, est loin de ce qu’en disent les vendeurs. Car en réalité l’investisseur va payer des frais d’exploitation et va devoir supporter le coût du crédit. Emprunter Malin vous propose une méthode de calcul au sein d’un simulateur gratuit, qui vous donnera une idée de ce que vous pouvez gagner avec la pierre.

new Calculateur de rentabilité locative
0
01000000
0
0100000

%

€ / mois

Les éléments de calcul du rendement locatif

Pour bien calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il est nécessaire de prendre en compte :

  • Le prix du bien immobilier convoité.
  • Le montant de l’apport personnel.
  • Le loyer que l’on peut en attendre, sachant qu’il peut augmenter.
  • Les frais d’achat et charges.
  • Les impôts et cotisations sociales.
  • Les mensualités du prêt immobilier.

Exemple d’investissement locatif en direct

Prenons l’exemple d’un appartement ancien de 40 m² et 2 pièces, sur Toulouse Métropole.

Prix de vente médian 3370 €/m² soit 135 000 € (source notaires).

Loyer médian dans l’agglomération de Toulouse : 11,50 €/m² (source : observatoire-des-loyers.org) soit 5520 €/an pour un 40 m².

Frais d’achat calculés sur le site des notaires : 11 200 € dont 7839 € de droits d’enregistrement.

Somme totale à financer : 146 000 € arrondi (135 000 € + 11 200 € = 146 200 €).

Admettons que les investisseurs disposent d’un apport de 14 000 €, il reste donc 132 000 € à emprunter.

Admettons que le prêt immobilier locatif se rembourse sur 15 ans à 0,87 % (moyenne observatoire CSA/Crédit Logement parution octobre 2021). À raison de 180 mensualités de 782 €, le coût total du crédit sera de 8753 € (source : simulateur de coût de crédit).

Admettons que le crédit immobilier soit assorti d’une assurance emprunteur à 0,5 % du capital initial. Les cotisations sont donc de 660 €/an, soit 9900 € sur la durée des remboursements.

Conclusion : le montant total de l’investissement sera de :

132 000 € (capital emprunté) + 14 000 € (apport personnel) + 8753 € (intérêt du crédit immobilier) + 9900 € (assurance emprunteur) = 164 653 €

Le calcul du rendement locatif

Le calcul du rendement locatif

Mauvais calcul de la rentabilité locative avant impôt

Les vendeurs immobiliers ont la fâcheuse habitude de présenter le calcul du rapport locatif brut, sans tenir compte des frais et charges :

Rendement brut = (loyer / prix d’achat) x 100

Dans notre exemple, cela donne (5520 € / 146 000 €) x 100 = 3,78 %.

Le résultat donnerait un rendement locatif avant impôts et charges de 3,78 %. Mais en réalité, le calcul donne un tout autre résultat si l’on prend en compte le coût total de l’opération.

Pour info : dans une location meublée, si l’investisseur a choisi de se faire rembourser la TVA il doit comparer le prix d’achat du bien immobilier hors taxes, avec les loyers hors taxes. Il doit prendre en compte un loyer hors taxes, car il devra payer 10 % ou 5,5 % de TVA au Trésor Public.

Bon calcul de la rentabilité locative nette avant impôt

La rentabilité est le rapport entre ce que l’on dépense et ce que l’on gagne. Le calcul du rapport locatif doit donc prendre en compte tous les frais, y compris les frais de notaire.

Lors de la simulation d’un prêt immobilier locatif, une banque considérera qu’il ne restera dans la poche de l’investisseur, que 70 % des loyers. Ce calcul prend en compte tous les frais et charges, y compris les impôts.

Pour notre calcul de rentabilité locative, nous nous basons sur 10 % de charges d’exploitation afin de calculer le loyer net. Les charges en question sont constituées par les assurances propriétaire bailleur, les provisions pour travaux, ainsi que tous les frais de copropriété.

Rendement net = [(loyer – 10 %) / (montant total de l’investissement)] x 100

Reprenons notre exemple, pour lequel nous avions un montant total d’investissement 164 653 € pour des loyers de 5520 €. Le calcul du rendement locatif net donne :

[(5520 € – 10 %) / (164 653 €)] x 100 = 3,01 %

Mais ce n’est pas fini, car il s’agit de prendre en compte les impôts et cotisations sociales.

Rentabilité locative nette après impôts

Les revenus fonciers de la location vide et meublée peuvent être imposés au régime du réel simplifié ou du micro foncier. Au réel simplifié tous les frais sont déduits, et l’on peut obtenir un déficit foncier pour diminuer ses impôts.

Au micro foncier on ne déduit aucun frais d’exploitation, mais on bénéficie d’un abattement fiscal de 30 % en location vide et 50 % en location meublée. Le résultat obtenu représente les revenus locatifs imposables nets, auxquels viennent s’ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.

Pour plus de détails, lisez notre dossier complet sur le statut LMPN (Loueur Meublé Non Professionnel) ici.

Dans notre exemple, en cas de location vide les revenus locatifs de 5520 € recevront un abattement de 30 %. Ils seront donc imposés à 3864 €. Cette somme vient s’ajouter sur les revenus du foyer fiscal des propriétaires bailleurs, avant application du nombre de parts fiscales.

Admettons que leur Taux Marginal d’Imposition (TMI) le plus haut soit 30 % et qu’ils disposent de 3 parts, leur impôt sur ce revenu foncier sera de :

(3864 € / 3) x 30 % = 387 €/an

Mais ils vont également devoir s’acquitter de contributions sociales, à hauteur de 17,2 % et appliquées sur le loyer imposable, soit :

3864 € x 17,2 % = 665 €/an

Au final, sur les 5520 € perçus ils auront 10 % de charges d’exploitation, puis ils devront payer 1052 € en impôts et contributions sociales. Il leur restera donc 3916 €.

Faites le test : quel meilleur taux pour votre projet immobilier ?

Emprunter Malin aide depuis 2015 les Français à mieux se renseigner avant de signer. Des milliers de familles remplissent notre formulaire gratuit et sans engagement pour recevoir des propositions de crédits immédiatement !

Un projet immobilier ? Pour savoir s'il est réaliste, faites la simulation. Remplissez le formulaire ci-dessous. Soyez honnête avec vos réponses pour obtenir une estimation précise.

Conclusion : pour 164 653 € d’investissement la rentabilité locative nette après impôt sera de 2,37 %. Un résultat plutôt intéressant par rapport aux performances de l’assurance-vie. Et c’est sans compter la possibilité d’une plus-value immobilière.

Calculer le retour sur investissement net d’impôt

Calculer le retour sur investissement net d'impôt

L’immobilier est un investissement qui demande de la patience. À la fin du contrat de prêt, on s’aperçoit que le rendement est plus intéressant qu’un placement bancaire classique.

Pour illustrer ce calcul, nous allons confronter :

  • Les dépenses (effort financier).
  • Les recettes (loyers perçus).

Notons que nous pourrions également effectuer le calcul avec la faculté d’augmentation annuelle du loyer, basée sur l’IRL de l’INSEE. Pour la simplicité de la démonstration, nous n’en tiendront pas compte.

Sur les 15 ans que dure le prêt immobilier, l’investisseur a :

  • Encaissé 74 520 € de loyers nets (5520 € – 10 % de charge x 15 ans = 74 520 €).
  • Décaissé 164 653 € (montant total de l’investissement) + 15 780 € (impôts et prélèvements sociaux), soit 180 463 €.

Il y a donc effort financier de 105 943 (180 464 € – 74 520 € = 105 943 €).

En partant du principe que le prix de l’immobilier augmente en moyenne d’1 % par an, au bout de 15 ans la valeur marchande d’un T2 acheté 135 000 € serait de 156 000 € (arrondi).

Le calcul nous montre que lorsque 105 943 € placés pendant 15 ans débouchent sur un capital de 149 000 €, le rendement est de 2,65 % par an. C’est au dessus de la moyenne des assurances-vie en support euros.

Investir dans une SCPI, est ce intéressant ?

Investir soi-même dans un bien immobilier et le gérer, cela peut être très rentable. Mais c’est aussi un investissement humain de gestion, de frais, de potentiel problèmes et de stress. Chez Emprunter-Malin, nous sommes de l’école de ceux qui vous poussent à diversifier. On vous rappelle à chaque fois que dans le scénario idéal, vous devriez acheter un immeuble de rapport avec au moins 4 lots pour diversifier votre risque sur plusieurs locataires. Evidement, cette stratégie ne fonctionne pas dans toutes les villes, et demande beaucoup d’investissement (pour se former, pour chercher le bien, pour le gérer, et pour trouver le financement).
Pour ceux qui comprennent l’intérêt de diversifier mais préfèrent déléguer le travail de gestion, il existe une solution clé en main : investir via une SCPI.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Qu'est ce qu'une SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société d’investissement immobilier qui collecte des fonds pour acheter des biens au nom de ses investisseurs. Vous pouvez voir ça comme un fond d’investissement immobilier dans lequel vous placez de l’argent avec un rendement prévisible, et pour lequel vous déléguez la gestion.

Différence entre SCPI et investissement en direct

Contrairement à un investissement que vous feriez en direct, vous n’avez aucune gestion à faire. C’est pour cela que les SCPI sont aussi appelées « pierre papier« . Pour l’investisseur, le process est proche de celui d’un achat d’actions. Vous n’avez pas besoin d’aller chez le notaire ni d’aller voir les biens vous même.

Comme un bien que vous achèteriez en direct, les SCPI sont crées avec des objectifs patrimoniaux différents. Certaines sont orientées défiscalisation (en tant qu’investisseur, les avantages fiscaux vous sont répercutés), d’autres visent une forte rentabilité, et d’autres cherchent une plus value long terme.

Quelle rentabilité pour les SCPI ?

Le chiffre qui nous vient en tête quand on pense SCPI, c’est 5%. En général, selon les années, et selon la SCPI que vous choisissez, le rendement moyen tourne autour de 5%. Découvrez les meilleures SCPI dans notre dossier : « 5 SCPI de rendement pour bien investir en 2022 »

Attention, la plupart des SCPI ont un droit d’entrée d’environs 10%. Il faut donc le voir comme un investissement long terme. Si vous n’êtes pas prêt à laisser votre argent au moins 7 à 10 ans, la SCPI n’est pas faite pour vous. Par contre, si vous cherchez un investissement solide, diversifié, sans gestion, stable et long terme, la SCPI devrait absolument faire partie de votre portefeuille immobilier !

Le double rendement de la SCPI

Comme quand vous achetez un bien immobilier, le rendement d’une SCPI est double. En effet, le patrimoine acquis par la SCPI est valorisé avec le temps, et c’est en plus un actif qui sert un rendement (loyers). En plus des 5% moyens que vous pouvez espérer en rendement annuel, le prix de la part est variable.

Exemple : si vous aviez acheté des parts de la SCPI CORUM Origin en 2012, vous auriez payé 1000€ la part. Fin 2021, cette même part valait 1090€. En plus des 6,6 % de rendement annuel que vous auriez perçu depuis 2012, vous pourriez revendre vos parts 9% plus cher que le prix auquel vous les auriez achetées.

Faire un crédit pour décupler la rentabilité d’un investissement en SCPI

Faire un crédit pour décupler la rentabilité d'un investissement en SCPI

Quand vous achetez des parts de SCPI, vous achetez en fait des parts de réels biens immobiliers. Et aux yeux de la banque, c’est un investissement éligible à un crédit. Bonne nouvelle, car vous pouvez donc démultiplier la rentabilité de votre investissement.
Comme vous l’avez lu ci-dessus, il y a plusieurs manières de calculer la rentabilité d’un investissement. Brute, nette, mais aussi le retour sur investissement du capital engagé.

Par exemple : si vous investissez 100 000 € et percevez 5 000 € de dividendes annuels, votre rentabilité est de 5%.
Mais si vous empruntez 80 000 € et n’apportez que 20 000 €, alors votre retour sur investissement est de 25% ! (5 000 € / 20 000 €)

Si vous faites un crédit et ne mettez que 20% de la somme investie, votre retour sur investissement est multiplié par 5 !
C’est l’intérêt de faire un crédit pour investir dans une SCPI. Bien entendu, il faut prendre en compte les frais et les intérêts d’emprunt, mais dans les périodes de taux d’intérêts bas, il est très intéressant d’emprunter pour investir (dans une SCPI ou dans l’immobilier en général).

Lisez notre dossier « Comment acheter des parts de SCPI avec un crédit immobilier »

Si vous décidez d’emprunter pour investir dans une SCPI, vous avez 3 options :

Dans le premier cas, vous empruntez via un crédit immobilier classique (dit amortissable) que vous remboursez tous les mois. Cette solution est intéressante car vous pouvez avoir accès à un montant élevé avec peu d’apport. Par contre, les frais de mise en place d’un tel crédit peuvent être élevés, d’où l’idée de n’envisager cette option que sur un montant suffisant. En moyenne, les dividendes versés par la SCPI permettent de payer 75% des mensualités de crédit. Il faut donc être prêt à faire un effort d’épargne.

Le prêt in fine quant à lui vous permet de ne payer que les intérêts d’emprunt et ne rembourser le capital qu’à la fin de la durée du prêt, suite à la vente de vos parts. C’est un montage un peu plus complexe et la banque demande souvent plus de contreparties, comme le fait de choisir une SCPI qu’elle a en catalogue, et ouvrir une assurance vie avec une partie du montant du prêt bloqué en garantie.

Enfin, le crédit à la consommation peut être une bonn option, surtout quand les taux sont bas. Il est limité à 75 000 € et les taux sont toujours plus élevés que pour un crédit immobilier classique, mais il est plus facile et rapide à débloquer. De plus, les frais d’ouverture sont faibles. C’est une option pour réserver aux périodes de taux très bas.

Agences d’investissement locatif clé en main

Si une SCPI vous parait trop virtuelle, mais qu’investir vous mêmes vous parait trop compliqué, la solution intermédiaire est de passer par une agences d’investissement locatif clé en main. Ils ont l’expérience des centaines de dossiers et pourront vous proposer des opportunités d’investissements validées et packagées par leurs soins. La rentabilité est calculée pour vous et ils ont accès à des offres dans toute la France.

Nous avons établi un comparatif des meilleures agences d’investissement locatif clé en main. Lisez notre dossier.

Comparatif : investissement locatif clé en main

L’investissement locatif, c’est rentable pour qui ?

L’investissement locatif est rentable, même au cours de la période de remboursement du prêt immobilier. Il le devient encore plus une fois qu’il n’y a plus de mensualités, même en comptant les réparations et l’entretien, même en comptant l’imposition supplémentaire.

Investir dans le locatif s’adresse donc aux ménages intéressés par un complément de revenus à moyen ou long terme.

Par ailleurs, il est toujours possible d’améliorer la rentabilité en utilisant un dispositif de défiscalisation. Ce dispositif permet à l’investisseur d’appliquer une remise d’impôt sur sa déclaration annuelle. Au final, son rendement locatif pourrait être encore plus intéressant.

Si vous avez bien acheté, n’oubliez pas que vous devrez payer un impôt sur la plus-value en cas de revente plus cher que votre prix d’achat. Découvrez notre dossier complet sur la plus-value immobilière.

 

Vous avez un votre projet immobilier ?

Tous les mois, plus de 2000 personnes font une simulation sur Emprunter Malin.

Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.