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Acheter un studio à Lyon pour le louer à un étudiant

mise à jour: 2 août 2018
Lyon, en bord de quai
Sciences, marketing, technologies, design, Lyon propose quasiment toutes les études supérieures.

Lyon a été désignée la ville la plus accueillante pour les étudiants par un classement du site immojeune.com. L’occasion peut-être pour des parents d’acheter un studio pour le louer, puis le reprendre pour les études des enfants (ou vice versa). Les prix sont abordables et l’effort financier mensuel relativement bien couvert par les loyers.

Acheter un studio pour étudiant à Lyon

Lyon est la 3e ville la plus sûre de France, d’après un classement compilé par immojeune.com. Mais c’est aussi la ville la plus accueillante pour les étudiants, en termes de culture, niveau de vie, et bien sûr de qualité des études supérieures. La capitale des gones accueille ainsi 150 440 étudiants, dont 22 987 étrangers.

L’autre bonne nouvelle est que le loyer moyen d’un studio est plutôt abordable par rapport à ses concurrentes. D’après l’enquête les étudiants déboursent en moyenne 415 €/mois pour se loger à Lyon.

Entre octobre et décembre 2017, les notaires ont enregistré 137 ventes de studios anciens dans une fourchette de 3460 €/m² à 4820 €/m². La plupart des établissements d’enseignement supérieur sont situés dans les 2e et 3e arrondissement, ainsi que dans le nord du 7e.

Toujours d’après les notaires, le prix médian s’établit à 3680 €/m² dans le 3e ce qui donnerait 110 400 € pour un studio de 30 m². Mais la réalité est toute autre, lorsque l’on se penche sur les dernières ventes on tombe plutôt sur 129 000 € pour 32 m², au 3e étage sans garage, sans cave et sans balcon.

Dans le 7e arrondissement de Lyon les studios anciens se vendent entre 3480 €/m² et 4480 €/m². Avec une médiane à 3820 €/m², théoriquement on déboucherait sur des prix de 114 600 €. En réalité en consultant les dernières ventes enregistrées par les notaires, on tombe sur des transactions allant de 96 000 € pour ce une-pièce de 27 m², jusqu’à 138 000 € pour cet autre une-pièce de 41 m² au 5e étage, avec cave.

Acheter un studio à Lyon et le louer à un étudiant, combien ça coûte ?

Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif doit prendre en compte le prix d’achat, les frais d’achat, le coût du crédit, les charges, et surtout les impôts. C’est dans cette optique qu’Emprunter Malin met à la disposition du public une calculette de rentabilité locative, dont les résultats se rapprochent tellement de la réalité qu’ils surprennent/déçoivent le candidat investisseur.

En tout état de cause, l’état du marché immobilier lyonnais fait que le loyer abaisse grandement l’effort financier mensuel des parents.

Prenons l’exemple d’un prix d’achat de 120 000 € dans le 3e arrondissement de Lyon, pour un studio ancien de 30 m², avec une kitchenette estimée à 1500 €. Ce mobilier meublant permet aux notaires de faire baisser les frais d’achat, qui se montent tout de même à 10 100 €. Les parents vont donc devoir débourser 130 000 € pour l’acheter.

Dans un investissement locatif les banques acceptent de prêter sans apport personnel. Admettons qu’ils empruntent à 1,48 % sur 20 ans. Admettons qu’ils prennent une assurance emprunteur à 0,4 % basée sur le capital emprunté (on trouve des assurances moins chères, conservons toutefois cet exemple pour la facilité de compréhension). Pour rembourser leur crédit ils devront donc dépenser 670 €/mois.

Si l’on se réfère aux chiffres de l’observatoire CLAMEUR on voit que le loyer moyen dans le 3e arrondissement de Lyon s’établit à 13,20 €/m². L’effort brut des parents avant impôts et charges serait donc de 274 €/mois. En conclusion, ils peuvent acheter un studio ancien à Lyon avec une capacité de remboursement de l’ordre de 300 € par mois.

Étudier à Lyon : vaut-il mieux louer ou acheter ?

Le calcul est simple : dans notre exemple les parents devront débourser 670 €/mois pour payer le studio lyonnais. S’ils devaient louer pour loger un enfant pendant ses études, il leur en coûterait autour de 450 €, sans compter les augmentations de loyer. Or en ce moment les taux d’emprunt sont suffisamment bas pour permettre une revente à court terme.

L’opération peut donc s’avérer gagnante pour les parents, qui peuvent même conserver le bien immobilier afin de se bâtir un patrimoine qu’ils transmettront à leurs enfants. Ils auront la possibilité d’augmenter leur loyer tous les ans, alors que les mensualités de leur crédit resteront fixes.

Ils peuvent d’ailleurs s’y prendre à l’avance en prévision de l’étude des enfants. En attendant que les oisillons quittent le nid douillet, ils loueront le petit appartement à d’autres étudiants.

Le moment venu, ils auront le droit de donner congé au locataire à l’échéance du bail, via une notification adressée au moins 6 mois avant la date d’anniversaire du contrat de location.