Lyon arrive à la 2e place du palmarès général des villes étudiantes 2021-2022, édité par l’étudiant.fr. L’occasion peut-être de considérer acheter un studio pour le louer à un étudiant, ou pour les études de son propre enfant. En choisissant la bonne durée de remboursement, les mensualités pourraient être proches d’un loyer.
Lyon, ville étudiante
Lyon est donc la 2e ville la plus accueillante de France devant Rennes et derrière Toulouse, d’après un classement compilé par L’etudiant.fr.
Les critères pris en compte sont :
- L’attractivité,
- la formation,
- la vie étudiante,
- le cadre de vie,
- l’emploi.
Et effectivement la cité des gones attire toujours plus d’étudiants chaque année. D’après les chiffres du site l’étudiant.fr leur nombre aurait même grossi de +30 % en 10 ans. Ils seraient aujourd’hui 165 000 sur les 1,65 millions d’habitants, soit 10 % de la population.
Toujours d’après l’étudiant.fr, le loyer médian d’un studio à Lyon serait de 532 €. Alors si la ville de Lyon est attractive pour les étudiants, qu’en est-il pour les investisseurs immobiliers ?
Acheter un studio pour étudiant à Lyon
Le 2e arrondissement lyonnais est bien centralisé, mais c’est aussi le plus cher avec 6580 €/m² (source : baromètre LPI SeLoger parution janvier 2022). De l’autre côté du Rhône se trouvent le 7e et le 3e, qui affichent respectivement 4928 €/m² et 5470 €/m².
Un studio pour étudiant de 30 m² coûterait donc :
- Environ 198 000 € dans le 2e,
- environ 148 000 € dans le 7e,
- environ 165 000 € dans le 3e.
Rappelons que l’étudiant lyonnais louerait en moyenne 532 €/mois son studio de 30 m², soit 6383 €/an.
En théorie, acheter un studio à Lyon pour le louer à un étudiant permettrait un rendement locatif brut avant impôts de :
- 3,22 % dans le 2e,
- 4,31 % dans le 7e,
- 3,86 % dans le 3e.
Mais il ne s’agit que d’une théorie, car le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif doit prendre en compte le prix d’achat, les frais d’achat, le coût du crédit, les charges et surtout les impôts. Pour affiner votre calcul, utilisez notre simulateur de rentabilité locative qui prend en compte tous ces facteurs, sauf les charges.
Parents : vaut-il mieux louer ou acheter ?
Reprenons notre exemple d’un appartement ancien de 30 m² dans le 2e arrondissement lyonnais, pour 198 000 €. Les frais d’achat seront de 15 600 € (droits d’enregistrement, émoluments du notaire,…) bien que le mobilier meublant puisse être déduit.
Les parents devront donc disposer de 16 000 € d’apport personnel, pour pouvoir emprunter le prix total de l’appartement, qui est donc de 198 000 €. S’ils choisissent de rembourser sur 20 ans, leurs mensualités hors assurance seront de 911 € (taux moyen sur 20 ans en janvier 2022 de 1,00 % source Observatoire CSA/Crédit Logement).
Même en sachant que le loyer d’un studio étudiant dans le 2e arrondissement de Lyon est plus élevé que sur la moyenne de la ville, le montant des mensualités pourrait être supérieur au loyer que les parents devraient payer. À cela il convient aussi d’ajouter le coût de l’assurance emprunteur, dont le contrat peut toutefois être mis en concurrence tous les ans à certaines dates.
Les parents pourraient ainsi acheter un studio étudiant à Lyon au dessus du prix d’une location. Une fois leur enfant diplômé ils pourraient mettre en location pour couvrir les mensualités, sans oublier les augmentations annuelles légales de loyer.
Mais ils pourraient également revendre avec bénéfice. En consultant un tableau d’amortissement, on se rend compte qu’au bout de la 5e année le capital restant dû serait de 153 000 € (arrondi). S’ils revendent leur studio étudiant au prix qu’ils l’ont acheté, ils récupéreraient donc près de 45 000 € (arrondi) avant impôt, soit bien plus que les 16 000 € de frais d’achat qu’ils ont versés au début de l’opération immobilière.