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Comment un notaire peut réduire les frais d’achat immobilier

mise à jour: 30 août 2018
Étude de notaires
Les frais d'achat sont prélevés par le notaire, plus des 2/3 seront reversés au Trésor public.

Toute transaction immobilière s’accompagne de frais d’achat, qui peuvent parfois représenter 10 % du prix de vente. Ils sont injustement appelés « frais de notaire », car 80 % de ces frais finiront dans les caisses du Trésor public. Heureusement il existe des astuces pour les réduire, notamment en séparant le prix du vente de la valeur du mobilier meublant et non-meublant.

Pourquoi déduire la valeur du mobilier dans un logement à vendre

Un compromis de vente peut être établi sous-seing-privé (c’est-à-dire entre particuliers) ou devant notaire. Non seulement ce dernier ne coûte pas si cher, mais en plus ses services peuvent vous faire économiser de l’argent.

Car le notaire va s’attacher à déterminer la valeur du mobilier meublant vendu avec le logement. Cuisine équipée, placards intégrés, autant d’équipements qui peuvent être déduits afin que les frais d’achat ne s’appliquent que sur la valeur du bien immobilier.

En consultant la calculette des notaires, on s’aperçoit que pour un logement ancien situé dans les Bouches-du-Rhône et vendu 300 000 €, les frais d’achat sont de 22 600 €. Les droits d’enregistrement se montent à 17 420 €, les émoluments du notaire sont de 2847 € sur le prix de vente.

Admettons que ce logement inclût 20 000 € de mobilier meublant, entre la cuisine équipée et les placards intégrés. Les droits d’enregistrement descendent alors à 16 259 €, et les frais d’achat immobilier à 21 400 €. Bilan : une économie de 1200 €.

Quel mobilier peut-on déduire des frais de notaire ?

La prise en compte du mobilier dans le prix de vente est indispensable, car elle va vous permettre d’estimer la véritable valeur du logement. Fort(e) de ce calcul, vous pourriez faire baisser le prix de vente de 3 % à 6 %.

Sur le magazine des notaires, il est conseillé de prendre absolument tout ce que contient le logement à vendre, de l’intérieur à l’extérieur. Cuisine équipée mais aussi luminaires, meubles, éléments de décoration, mobilier de jardin, équipement de la piscine, et même bac à fleurs !

Afin de ne rien oublier, la profession conseille d’établir un état des lieux « avant d’aller signer l’acte authentique chez votre notaire ». Cet état des lieux sera adossé à la signature de l’acte définitif, voire même de la promesse de vente.

Comment estimer la valeur du mobilier d’un logement à vendre ?

Il est important de déterminer la valeur du mobilier en toute bonne foi, sans quoi l’administration fiscale pourrait procéder à un redressement. En revanche le résultat ne sera jamais précis, car il s’agit d’appliquer un coefficient de dépréciation.

Pour ce faire, le vendeur peut par exemple contacter son assureur et lui demander son barème d’obsolescence. Ensuite il recherche les factures relatives au mobilier à évaluer, et applique ce barème.

Si le vendeur ne dispose plus des factures, l’acheteur peut effectuer ses propres recherches afin de déterminer la valeur de ce type de mobilier aujourd’hui. À ce niveau il faudra tenir compte de l’inflation, donc du prix auquel ce type de mobilier aurait pu être vendu à l’époque où il a été installé.

Comme on le voit, le calcul de la valeur du mobilier à déduire des frais d’achat n’est pas précis, il doit donc être fait de bonne foi. Notons que les émoluments du notaire s’appliquent sur le montant de la transaction. Ce dernier n’a donc aucun intérêt à minimiser la valeur à déduire, au contraire il va chercher à en déduire le maximum.

Acheter un logement en conservant les meubles, le bon plan

Lorsqu’une famille vend son logement pour en acheter un plus grand, elle va devoir supporter des frais de déménagement. Un rapide calcul peut démontrer qu’il est préférable d’acheter des meubles neufs, plutôt que de payer le prix du transport. En supplément il arrive que les dimensions de certains mobiliers ne s’accordent pas avec celles du nouveau logis.

Le fait de laisser le mobilier à l’acheteur permet donc de se débarrasser du souci du déménagement. Mais surtout, l’acquéreur peut les déduire du prix de vente du bien immobilier pour réduire ses frais d’achat. Un arrangement où tout le monde est gagnant, sauf le Trésor public qui ne peut rien trouver à redire.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer