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Comment un notaire peut réduire les frais d’achat immobilier

Toute transaction immobilière s’accompagne de frais d’achat, qui peuvent parfois représenter 10 % du prix de vente. Ils sont injustement appelés « frais de notaire », car 80 % de ces frais finiront dans les caisses du Trésor public. Heureusement il existe des astuces pour les réduire, notamment en séparant le prix du vente de la valeur du mobilier meublant et non-meublant.

Pourquoi déduire la valeur du mobilier dans un logement à vendre

Un compromis de vente peut être établi sous-seing-privé (c’est-à-dire entre particuliers) ou devant notaire. Non seulement ce dernier ne coûte pas si cher, mais en plus ses services peuvent vous faire économiser de l’argent.

Car le notaire va s’attacher à déterminer la valeur du mobilier meublant vendu avec le logement. Cuisine équipée, placards intégrés, autant d’équipements qui peuvent être déduits afin que les frais d’achat ne s’appliquent que sur la valeur du bien immobilier.

D’après les notaires (juillet – septembre 2020), sur Montpellier Méditerranée Métropole une maison ancienne de 4 pièces et 100 m² se vend en médiane 3270 €/m², soit 327 000 €.

En consultant la calculette des notaires, on s’aperçoit que pour un logement ancien dans l’Hérault (34) vendu 327 000 €, les frais d’achat sont de 24 500 €. Les droits d’enregistrement se montent à 18 988 €, les émoluments du notaire sont de 3 917 €.

Admettons que ce logement inclut 20 000 € de mobilier meublant, entre la cuisine équipée et les placards intégrés. Les droits d’enregistrement descendent alors à 17 826 €, et les frais d’achat immobilier à 23 300 €. Bilan : une économie de 1200 €.

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Quel mobilier peut-on déduire des frais de notaire ?

La prise en compte du mobilier dans le prix de vente est indispensable, car elle va vous permettre d’estimer la véritable valeur du logement. Fort(e) de ce calcul, vous pourriez faire baisser le prix de vente de 3 % à 6 %.

Sur le magazine des notaires, il est conseillé de prendre absolument tout ce que contient le logement à vendre, de l’intérieur à l’extérieur. Cuisine équipée mais aussi luminaires, meubles, éléments de décoration, mobilier de jardin, équipement de la piscine, et même bac à fleurs !

Afin de ne rien oublier, la profession conseille d’établir un état des lieux « avant d’aller signer l’acte authentique chez votre notaire ». Cet état des lieux sera adossé à la signature de l’acte définitif, voire même de la promesse de vente.

Comment estimer la valeur du mobilier d’un logement à vendre ?

Pour déterminer la valeur d’un mobilier meublant, une solution consiste à en rechercher les prix sur le marché aujourd’hui afin de tenir compte de l’inflation. Le propriétaire peut ensuite demander à son assurance habitation de lui procurer un barème de dépréciation. Il pourrait ainsi appliquer ce barème sur les prix d’aujourd’hui, ramenés au nombre d’années de détention.

Oui mais qu’en est-il de la qualité du mobilier meublant ? Peut-on vraiment appliquer le même taux de dépréciation sur une cuisine à monter soi-même et une autre installée par un maçon ? Il est évident que la valeur d’une bibliothèque en aggloméré s’effrite davantage dans le temps que celle d’une en cerisier.

Acheter un logement en conservant les meubles, le bon plan

Lorsqu’une famille vend son logement pour en acheter un plus grand, elle va devoir supporter des frais de déménagement. Un rapide calcul peut démontrer qu’il est préférable d’acheter des meubles neufs, plutôt que de payer le prix du transport. En supplément il arrive que les dimensions de certains mobiliers ne s’accordent pas avec celles du nouveau logis.

Le fait de laisser le mobilier à l’acheteur permet donc de se débarrasser du souci du déménagement. Mais surtout, l’acquéreur peut les déduire du prix de vente du bien immobilier pour réduire ses frais d’achat. Un arrangement où tout le monde est gagnant.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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