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Investissement locatif : studio ou T2 ? Calculs et exemples

Les petites surfaces sont la cible préférée des investissement locatifs, les particuliers achètent en moyenne 40 m² pour louer. Toutefois au vu de la différence de budget, beaucoup commencent par se tourner vers un studio. Ce choix n’est pas forcément pertinent car un T2 peut être plus intéressant.

Investissement locatif : qui du studio ou du T2 est le plus cher ?

D’après la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), au 4e trimestre 2021 la surface moyenne d’un studio en province était de 29 m² pour un prix moyen de 147 112 €. En Île-de-France la taille atteint 310 m² pour 203 368 €.

Un T2 neuf accueille 43 m² en province pour un budget moyen de 196 519 €. En Île-de-France la surface monte à 44 m² pour un prix de 244 949 €. Les comparatifs de prix au m² entre un studio et un T2 sont (la flèche représente l’évolution par rapport à la précédente mise à jour de cet article) :

Studio neuf en province 5072 €/m²
T2 neuf en province 4570 €/m²
Studio neuf en Île-de-France 6560 €/m²
T2 neuf en Île-de-France 5567 €/m²

En conclusion et au m² : en province le studio neuf est 11 % plus cher que le T2 neuf. En Île-de-France le studio neuf est 18 % plus cher que le T2 neuf.

En théorie le studio coûte donc moins cher que le T2, mais en réalité il revient plus cher au m². Cette vérité se constate un peu partout en France, malgré les différences de prix entre les villes.

Lequel rapporte le plus ?

Pour déterminer qui du studio ou du T2 présente le meilleur rendement locatif, il suffit de se pencher sur des exemples géographiques.

En consultant les chiffres des notaires, on apprend que le prix médian d’un studio neuf sur Nantes Métropole est de 5750 €/m² (soit 167 000 € pour 29 m²). Pour un deux-pièces il faut compter 4880 €/m² (210 000 € pour 44 m²).

Pour info : les prix calculés par les notaires sont des médianes, ce qui signifie que la moitié des transactions s’est effectuée au-dessus de ce montant, l’autre moitié en-dessous.

Tout l’intérêt d’un investissement dans l’immobilier neuf est d’utiliser la loi Pinel. Ce dispositif permet une remise d’impôt annuelle de 2 % du prix du logement acquis, jusqu’à 9 ans de location. De la 10e à la 12e année le cadeau fiscal descend à 1 %. Rappelons que le propriétaire bailleur ne peut pas sortir le logement de la location avant la 7e année.

En loi Pinel les loyers sont plafonnés, parfois proches des loyers ambiants, parfois loin. Nantes Métropole étant située en zone B1, ils sont plafonnés à 10,51 €/m².

L’investisseur pourrait donc demander à son locataire :

  • 304 €/mois pour un studio de 29 m², rendement brut de 2,184 %.
  • 462 €/mois pour un T2 de 44 m², rendement brut de 2,64 %.

Comme on le voit, le retour sur investissement pourrait être plus intéressant avec un T2. Toutefois, le rendement locatif net en loi Pinel doit prendre en compte le coût du crédit ainsi que l’économie fiscale réalisée. Pour en savoir plus, utilisez notre calculette de rendement Pinel.

Quels revenus pour investir dans un studio ou un T2 ?

La capacité d’investissement immobilier d’un ménage dépend des mensualités qu’il peut verser à sa banque, en plus de ses charges actuelles. Pour faire simple, la banque effectuera le calcul suivant :

(revenu imposable net * 33 %) – mensualités actuelles = capacité de remboursement

Pour info : en supplément la banque détermine si le revenu disponible après paiement des mensualités sera suffisant pour payer les charges de la vie quotidiennes. C’est ce que l’on appelle le reste à vivre, qui varie selon les établissements.

Prenons l’exemple d’un ménage qui perçoit 7000 € de revenus mensuels. Admettons qu’ils aient déjà un crédit immobilier sur leur résidence principale, avec des mensualités de 1300 €. Leur capacité de remboursement pourrait donc être de 1000 €/mois,

En consultant notre simulateur de mensualités actualisé aux taux moyens, on constate que c’est suffisant pour acheter un T2 neuf en province sur 20 ans. Et ce même si le candidat investisseur n’apporte pas de capital personnel pour régler les frais d’achat.

Comment financer votre investissement sur un petit budget ?

Pour un premier investissement immobilier, une des astuces les moins connues, c’est de faire des demandes de crédit auprès de banques en ligne. Pour des budgets en dessous de 200 000 €, et si vous avez un bon profil, pas besoin de passer par un courtier. Vous pouvez économiser les frais de courtage et faire le travail vous même. Comme nous l’explique Finance Héro sur son comparatif 2022 des banques en ligne, des banques comme Hello bank!, Fortuneo, BforBank, Boursorama proposent aussi des crédits immobiliers. Alors pour être certain de vous faire financer au meilleur taux, préparez votre projet à l’avance, et faites faire des simulations en ligne, puis apportez-les à vos banquiers locaux pour voir s’ils peuvent s’aligner !

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.