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Où investir en Pinel avec votre budget ?

Vous chercher à savoir où investir en loi Pinel ? Emprunter Malin calcule ce que pourrait être votre budget mensuel au sein des 10 plus grandes agglomérations de France. Le résultat montre qu’au mieux votre investissement pourrait vous coûter 265 €/mois pour un appartement neuf de 40 m².

Aire urbaine Effort
1 SCOT Lille 265 €/mois
2 AU de Toulouse 333 €/mois
3 Eurométropole de Strasbourg 352 €/mois
5 Métropole Aix-Marseille 361 €/mois
6 Bordeaux Métropole 384 €/mois
4 Rennes Métropole 407 €/mois
7 Nantes Métropole 448 €/mois
8 AU de Lyon 352 € – 453 €/mois
9 Région parisienne 277 € – 458 €/mois
10 Nice Côte d’Azur 543 €/mois

Méthodologie : les prix du m² proviennent des chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) pour le 3e trimestre 2021, et sont arrondis au millier supérieur. Les taux d’emprunt sont calculés par l’observatoire CSA/Crédit Logement, et correspondent à 0,99 % sur 20 ans en novembre 2021. Les frais d’emprunt ne sont pas inclus. Nous partons du principe que l’investisseur achète un appartement neuf de 40 m². Il emprunte sur la totalité du prix de l’appartement et paye les frais d’achat au comptant. Les charges : copropriété, assurances et autres, ne sont pas comptabilisées dans l’effort mensuel.

Où investir en Pinel et pour quel prix ?

1- SCOT de Lille : 265 €/mois

Les appartements neufs se vendent 3732 €/m² sur le SCOT de Lille, ce qui signifie un budget de 149 000 € pour 40 m². Aux taux actuels moyens, l’investisseur devra rembourser 685 €/mois sur 20 ans, assurances emprunteur non comprises.

La plupart des agglomérations de Lille se trouvent en zone B1. En loi Pinel, le loyer pour un appartement de 40 m² en zone B1 est de 420 €/mois. La remise d’impôt sur 12 ans pourrait être de 31 290 € (21 % du prix d’achat).

2- Agglomération Urbaine Toulouse : 333 €/mois

Sur l’aire urbaine de Toulouse le budget est de 4086 €/m². Il faudra donc dépenser 164 000 € pour couvrir le prix d’un appartement neuf de 40 m². L’investisseur obtiendra des mensualités de 753 €/mois sur 20 ans, s’il est dans la moyenne des taux d’emprunt.

S’il achète en zone B1, il pourra demander un loyer de 420 €/mois. S’il respecte ce plafond, la loi Pinel lui permettra une remise d’impôt de 21 % du prix du bien acquis. Pour un appartement neuf de 40 m² dans l’agglomération urbaine de Toulouse, cela pourrait faire une défiscalisation de 34 440 € sur 12 ans.

3- Eurométropole de Strasbourg : 352 €/mois

L’Eurométropole de Strasbourg est plus chère, mais restera un bassin économique important tant que la France conservera sa place dans l’Union Européenne. Un appartement de 40 m² coûte 168 000 €, à raison de 4180 €/m². L’investisseur devra supporter des mensualités de 772 €/mois pendant 20 ans, sans compter les rentrées de loyer.

La plupart des communes de l’Eurométropole de Strasbourg, se trouvent en zone B1. Investir en Pinel signifie demander 420 €/mois à son locataire, pour un appartement de 40 m². Il recevra alors une remise d’impôt pouvant atteindre 35 280 € sur 12 ans.

4- Métropole Aix‐Marseille : 361 €/mois

Le budget moyen d’un appartement neuf se monte à 4785 €/m² sur la métropole Aix-Marseille. Rappelons que les prix de l’immobilier peuvent doubler entre ces 2 villes, l’investisseur a donc intérêt à consulter les programmes des promoteurs à la loupe.

Pour info : les locataires qui veulent acheter pour habiter payeront un appartement neuf beaucoup moins cher, grâce aux aides à l’accession de la ville de Marseille.

En moyenne un investisseur devra débourser 192 000 € pour acheter un appartement neuf de 40 m² et le louer. S’il est dans la moyenne des taux d’emprunt immobilier, il versera 882 €/mois pendant 20 ans.

Mais la plupart des communes de l’aire urbaine se trouve en zone A. Le loyer Pinel d’un 40 m² monte à 521 €/mois. La remise d’impôt de 21 % du prix, pourrait atteindre 40 320 € sur 12 ans.

5- Bordeaux Métropole : 384 €/mois

Pour investir dans un appartement neuf de 40 m², il faut s’attendre à dépenser 175 000 € sur l’aire urbaine de Bordeaux. Le prix moyen atteint 4317 €/m², mais ceux qui achètent pour habiter bénéficient de tarifs préférentiels et d’aides de la municipalité.

Si l’investisseur obtient un crédit immobilier à 100 %, il devra supporter des échéances de 804 €/mois pendant 20 ans.

Bordeaux Métropole est classée en zone B1, investir en Pinel dans un 40 m² donne un loyer de 420 €/mois. La remise d’impôt de 21 % du prix d’achat, pourrait atteindre 36 750 €.

6- Rennes Métropole : 407 €/mois

Sur Rennes Métropole le prix moyen des logements collectifs neufs est de 4495 €/m². Un appartement neuf de 40 m² coûtera donc 180 000 €, remboursable sur 20 ans à raison de 827 €/mois.

La zone urbaine de Rennes se trouve en B1. En loi Pinel, le loyer pour un appartement de 40 m² en zone B1 est de 420 €/mois. En supplément, la remise d’impôt sur 12 ans pourrait être de 37 800 € (21 % du prix d’achat).

7- Nantes Métropole : 448 €/mois

Il faut s’attendre à mettre 4675 €/m² pour investir dans un appartement neuf à Nantes métropole. Pour un 40 m² le budget sera de 189 000 €, ce qui signifie des mensualités de 868 €/mois pendant 20 ans.

La plupart de l’aire urbaine nantaise se trouve en zone B1. En loi Pinel le propriétaire bailleur pourra demander 420 €/mois sur un appartement de 40 m². Le dispositif lui permettra en retour une remise d’impôt de 39 690 € sur 12 ans.

8- Agglomération urbaine Lyon : 352 € à 453 €/mois

Sur l’aire urbaine de Lyon les appartements neufs coûtent en moyenne 4749 €/m². L’investisseur devra donc s’attendre à 190 000 € pour un 40 m². Il le remboursera à raison de 873 €/mois pendant 20 ans.

Si Lyon et Villeurbanne se trouvent en zone A, le reste de l’agglomération se trouve en zone B1. Sur un 40 m² en loi Pinel, l’investisseur pourrait donc demander 420 €/mois ou 521 €/mois. En se basant sur le prix de vente moyen, sa remise d’impôt sur 12 ans atteindra 39 900 €. En supplément l’investissement pourrait être encore plus rentable à long terme, car les prix de l’immobilier augmentent partout à Lyon.

9- Région parisienne : 277 € à 458 €/mois

Un appartement neuf coûte en moyenne 5319 €/m² sur la région parisienne. L’investisseur doit garder en mémoire que les prix vont du simple au quadruple entre le centre de Paris et sa grande périphérie. Il faudrait donc 213 000 € pour une surface de 40 m², ce qui signifie 979 €/mois pendant 20 ans.

La plupart des programmes immobiliers de Paris et de sa petite couronne se trouve en zones A et A bis. Le loyer Pinel d’un 40 m² neuf serait donc de 521 €/mois ou 702 €/mois. L’investisseur défiscaliserait ainsi 44 730 € pendant 12 ans.

10- Métropole Nice Côte d’Azur : 543 €/mois

Pour investir dans l’immobilier locatif neuf sur la métropole Nice Côte d’Azur, il faudra y mettre le prix. Comptez 5761 €/m², soit 231 000 € pour un appartement neuf de 40 m². En remboursant aux conditions actuelles moyennes, cela signifie 1061 €/mois pendant 20 ans.

L’aire urbaine de Nice se trouve en zone A. Investir en Pinel permet de demander 518 €/mois pour un 40 m². Étant donné que le plafond de défiscalisation est situé à 5500 €/m², l’investisseur recevra 48 510 € de remise d’impôts en 12 ans.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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