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Où investir en Pinel avec votre budget ?

Vous chercher à savoir où investir en loi Pinel ? Emprunter Malin calcule ce que pourrait être votre budget mensuel au sein des 10 plus grandes agglomérations de France. Le résultat montre qu’au mieux votre investissement pourrait vous coûter 290 €/mois pour un appartement neuf de 40 m².

Aire urbaine Effort
1 SCOT Lille 290 €/mois
2 AU de Toulouse 346 €/mois
3 Eurométropole de Strasbourg 359 €/mois
4 Bordeaux Métropole 364 €/mois
5 Rennes Métropole 401 €/mois
6 Métropole Aix-Marseille 425 €/mois
7 Nantes Métropole 452 €/mois
8 AU de Lyon 392 € – 493 €/mois
9 Région parisienne 277 € – 489 €/mois
10 Nice Côte d’Azur 543 €/mois

Méthodologie : les prix du m² proviennent des chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) pour le 4e trimestre 2021, et sont arrondis au millier supérieur. Les taux d’emprunt sont calculés par l’observatoire CSA/Crédit Logement, et correspondent à 1,03 % sur 20 ans en fevrier 2022. Les frais d’emprunt ne sont pas inclus. Nous partons du principe que l’investisseur achète un appartement neuf de 40 m². Il emprunte sur la totalité du prix de l’appartement et paye les frais d’achat au comptant. Les charges : copropriété, assurances et autres, ne sont pas comptabilisées dans l’effort mensuel. La flèche représente l’évolution par rapport à la dernière mise à jour.

Où investir en Pinel et pour quel prix ?

1- SCOT de Lille : 290 €/mois

Les appartements neufs se vendent 3829 €/m² sur le SCOT de Lille, ce qui signifie un budget de 154 000 € pour 40 m². Aux taux actuels moyens, l’investisseur devra rembourser 710 €/mois sur 20 ans, assurances emprunteur non comprises.

La plupart des agglomérations de Lille se trouvent en zone B1. En loi Pinel, le loyer pour un appartement de 40 m² en zone B1 est de 420 €/mois. La remise d’impôt sur 12 ans pourrait être de 32 340 € (21 % du prix d’achat).

2- Agglomération Urbaine Toulouse : 346 €/mois

Sur l’aire urbaine de Toulouse le budget est de 4134 €/m². Il faudra donc dépenser 166 000 € pour couvrir le prix d’un appartement neuf de 40 m². L’investisseur obtiendra des mensualités de 766 €/mois sur 20 ans, s’il est dans la moyenne des taux d’emprunt.

S’il achète en zone B1, il pourra demander un loyer de 420 €/mois. S’il respecte ce plafond, la loi Pinel lui permettra une remise d’impôt de 21 % du prix du bien acquis. Pour un appartement neuf de 40 m² dans l’agglomération urbaine de Toulouse, cela pourrait faire une défiscalisation de 34 860 € sur 12 ans.

3- Eurométropole de Strasbourg : 359 €/mois

L’Eurométropole de Strasbourg est plus chère, mais restera un bassin économique important tant que la France conservera sa place dans l’Union Européenne. Un appartement de 40 m² coûte 169 000 €, à raison de 4225 €/m². L’investisseur devra supporter des mensualités de 779 €/mois pendant 20 ans, sans compter les rentrées de loyer.

La plupart des communes de l’Eurométropole de Strasbourg, se trouvent en zone B1. Investir en Pinel signifie demander 420 €/mois à son locataire, pour un appartement de 40 m². Il recevra alors une remise d’impôt pouvant atteindre 35 490 € sur 12 ans.

4- Bordeaux Métropole : 364 €/mois

Pour investir dans un appartement neuf de 40 m², il faut s’attendre à dépenser 170 000 € sur l’aire urbaine de Bordeaux. Le prix moyen atteint 4233 €/m², mais ceux qui achètent pour habiter bénéficient de tarifs préférentiels et d’aides de la municipalité.

Si l’investisseur obtient un crédit immobilier à 100 %, il devra supporter des échéances de 784 €/mois pendant 20 ans.

Bordeaux Métropole est classée en zone B1, investir en Pinel dans un 40 m² donne un loyer de 420 €/mois. La remise d’impôt de 21 % du prix d’achat, pourrait atteindre 35 700 €.

5- Rennes Métropole : 401 €/mois

Sur Rennes Métropole le prix moyen des logements collectifs neufs est de 4436 €/m². Un appartement neuf de 40 m² coûtera donc 178 000 €, remboursable sur 20 ans à raison de 821 €/mois.

La zone urbaine de Rennes se trouve en B1. En loi Pinel, le loyer pour un appartement de 40 m² en zone B1 est de 420 €/mois. En supplément, la remise d’impôt sur 12 ans pourrait être de 37 380 € (21 % du prix d’achat).

6- Métropole Aix‐Marseille : 425 €/mois

Le budget moyen d’un appartement neuf se monte à 5108 €/m² sur la métropole Aix-Marseille. Rappelons que les prix de l’immobilier peuvent doubler entre ces 2 villes, l’investisseur a donc intérêt à consulter les programmes des promoteurs à la loupe.

Pour info : les locataires qui veulent acheter pour habiter payeront un appartement neuf beaucoup moins cher, grâce aux aides à l’accession de la ville de Marseille.

En moyenne un investisseur devra débourser 205 000 € pour acheter un appartement neuf de 40 m² et le louer. S’il est dans la moyenne des taux d’emprunt immobilier, il versera 946 €/mois pendant 20 ans.

Mais la plupart des communes de l’aire urbaine se trouve en zone A. Le loyer Pinel d’un 40 m² monte à 521 €/mois. La remise d’impôt de 21 % du prix, pourrait atteindre 42 907 € sur 12 ans.

7- Nantes Métropole : 452 €/mois

Il faut s’attendre à mettre 4708 €/m² pour investir dans un appartement neuf à Nantes métropole. Pour un 40 m² le budget sera de 189 000 €, ce qui signifie des mensualités de 872 €/mois pendant 20 ans.

La plupart de l’aire urbaine nantaise se trouve en zone B1. En loi Pinel le propriétaire bailleur pourra demander 420 €/mois sur un appartement de 40 m². Le dispositif lui permettra en retour une remise d’impôt de 39 690 € sur 12 ans.

8- Agglomération urbaine Lyon : 392 € à 493 €/mois

Sur l’aire urbaine de Lyon les appartements neufs coûtent en moyenne 4948 €/m². L’investisseur devra donc s’attendre à 198 000 € pour un 40 m². Il le remboursera à raison de 913 €/mois pendant 20 ans.

Si Lyon et Villeurbanne se trouvent en zone A, le reste de l’agglomération se trouve en zone B1. Sur un 40 m² en loi Pinel, l’investisseur pourrait donc demander 420 €/mois ou 521 €/mois. En se basant sur le prix de vente moyen, sa remise d’impôt sur 12 ans atteindra 41 580 €. En supplément l’investissement pourrait être encore plus rentable à long terme, car les prix de l’immobilier augmentent partout à Lyon.

9- Région parisienne : 308 € à 489 €/mois

Un appartement neuf coûte en moyenne 5475 €/m² sur la région parisienne. L’investisseur doit garder en mémoire que les prix vont du simple au quadruple entre le centre de Paris et sa grande périphérie. Il faudrait donc 219 000 € pour une surface de 40 m², ce qui signifie 1010 €/mois pendant 20 ans.

La plupart des programmes immobiliers de Paris et de sa petite couronne se trouve en zones A et A bis. Le loyer Pinel d’un 40 m² neuf serait donc de 521 €/mois ou 702 €/mois. L’investisseur défiscaliserait ainsi 45 990 € pendant 12 ans.

10- Métropole Nice Côte d’Azur : 543 €/mois

Pour investir dans l’immobilier locatif neuf sur la métropole Nice Côte d’Azur, il faudra y mettre le prix. Comptez 5730 €/m², soit 230 000 € pour un appartement neuf de 40 m². En remboursant aux conditions actuelles moyennes, cela signifie 1061 €/mois pendant 20 ans.

L’aire urbaine de Nice se trouve en zone A. Investir en Pinel permet de demander 518 €/mois pour un 40 m². Étant donné que le plafond de défiscalisation est situé à 5500 €/m², l’investisseur recevra 48 300 € de remise d’impôts en 12 ans.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.