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Investir en Pinel dans les 10 plus grandes agglomérations

Lorsqu’un ménage achète un appartement neuf de 40 m² pour le louer, il perçoit un loyer. Ce loyer vient compenser les mensualités, diminuant ainsi l’effort financier mensuel. Voici le palmarès de la capacité d’épargne mensuelle nécessaire pour investir en Pinel, au sein des 10 plus grandes agglomérations de France.

Aire urbaine Effort
1 SCOT Lille 255 €/mois
2 Eurométropole de Strasbourg 306 €/mois
3 Métropole Aix-Marseille 312 €/mois
4 AU de Toulouse 315 €/mois
5 Rennes Métropole 325 €/mois
6 Bordeaux Métropole 357 €/mois
7 Nantes Métropole 389 €/mois
8 AU de Lyon 321 € – 422 €/mois
9 Région parisienne 309 € – 488 €/mois
10 Nice Côte d’Azur 492 €/mois

Méthodologie : les prix du m² proviennent des chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) pour le 4e trimestre 2019, et sont arrondis au millier supérieur. Les taux d’emprunt sont calculés par l’observatoire CSA/Crédit Logement, et correspondent à 1,08 % sur 20 ans en février 2020. Les frais d’emprunt ne sont pas inclus. Nous partons du principe que l’investisseur emprunte sur la totalité du prix de l’appartement, et paye les frais d’achat au comptant. Les charges : copropriété, assurances et autres, ne sont pas comptabilisées dans l’effort mensuel. L’investisseur potentiel doit considérer cette classification à titre informatif uniquement. Dans la réalité, le prix des logements, le montant des mensualités ainsi que son effort mensuel peuvent être différents.

Palmarès des efforts d’épargne pour investir en Pinel dans un 40 m² neuf

1- SCOT de Lille : 255 €/mois

Les appartements neufs se vendent 3616 €/m² sur le SCOT de Lille, ce qui signifie un budget de 145 000 € pour 40 m². Aux taux actuels moyens, l’investisseur devra rembourser 672 €/mois sur 20 ans, assurances emprunteur non comprises.

La plupart des agglomérations de Lille se trouvent en zone B1. En loi Pinel, le loyer pour un appartement de 40 m² en zone B1 est de 417 €/mois. La remise d’impôt sur 12 ans pourrait être de 30 450 € (21 % du prix d’achat).

2- Eurométropole de Strasbourg : 306 €/mois

L’Eurométropole de Strasbourg est plus chère, mais restera un bassin économique important tant que la France conservera sa place dans l’Union Européenne. Un appartement de 40 m² coûte 156 000 €, à raison de 3892 €/m². L’investisseur devra supporter des mensualités de 723 €/mois pendant 20 ans, sans compter les rentrées de loyer.

La plupart des communes de l’Eurométropole de Strasbourg, se trouvent en zone B1. Investir en Pinel signifie demander 417 €/mois à son locataire, pour un appartement de 40 m². Il recevra alors une remise d’impôt pouvant atteindre 32 760 € sur 12 ans.

3- Métropole Aix‐Marseille : 312 €/mois

Le budget moyen d’un appartement neuf se monte à 4479 €/m² sur la métropole Aix-Marseille. Rappelons que les prix de l’immobilier peuvent doubler entre ces 2 villes, l’investisseur a donc intérêt à consulter les programmes des promoteurs à la loupe.

Pour info : les locataires qui veulent acheter pour habiter payeront un appartement neuf beaucoup moins cher, grâce aux aides à l’accession de la ville de Marseille.

En moyenne un investisseur devra débourser 179 000 € pour acheter un appartement neuf de 40 m² et le louer. S’il est dans la moyenne des taux d’emprunt immobilier, il versera 830 €/mois pendant 20 ans.

Mais la plupart des communes de l’aire urbaine se trouve en zone A. Le loyer Pinel d’un 40 m² monte à 518 €/mois. La remise d’impôt de 21 % du prix, pourraient atteindre 37 590 € sur 12 ans.

4- Agglomération Urbaine Toulouse : 315 €/mois

Sur l’aire urbaine de Toulouse le budget est de 3943 €/m². Il faudra donc dépenser 158 000 € pour couvrir le prix d’un appartement neuf de 40 m². L’investisseur obtiendra des mensualités de 732 €/mois sur 20 ans, s’il est dans la moyenne des taux d’emprunt.

S’il achète en zone B1, il pourra demander un loyer de 417 €/mois. S’il respecte ce plafond, la loi Pinel lui permettra une remise d’impôt de 21 % du prix du bien acquis. Pour un appartement neuf de 40 m² dans l’agglomération urbaine de Toulouse, cela pourrait faire une défiscalisation de 33 180 € sur 12 ans.

5- Rennes Métropole : 325 €/mois

Sur Rennes Métropole le prix moyen des logements collectifs neufs est de 3996 €/m². Un appartement neuf de 40 m² coûtera donc 160 000 €, remboursable sur 20 ans à raison de 742 €/mois.

La zone urbaine de Rennes se trouve en B1. En loi Pinel, le loyer pour un appartement de 40 m² en zone B1 est de 417 €/mois. En supplément, la remise d’impôt sur 12 ans pourrait être de 33 600 € (21 % du prix d’achat).

6- Bordeaux Métropole : 357 €/mois

Pour investir dans un appartement neuf de 40 m², il faut s’attendre à dépenser 167 000 € sur l’aire urbaine de Bordeaux. Le prix moyen atteint 4171 €/m², mais ceux qui achètent pour habiter bénéficient de tarifs préférentiels et d’aides de la municipalité.

Si l’investisseur obtient un crédit immobilier à 100 %, il devra supporter des échéances de 774 €/mois pendant 20 ans.

Bordeaux Métropole est classée en zone B1, investir en Pinel dans un 40 m² donne un loyer de 417 €/mois. La remise d’impôt de 21 % du prix d’achat, pourrait atteindre 335 070 €.

7- Nantes Métropole : 389 €/mois

Il faut s’attendre à mettre 4360 €/m² pour investir dans un appartement neuf à Nantes métropole. Pour un 40 m² le budget sera de 174 000 €, ce qui signifie des mensualités de 806 €/mois pendant 20 ans.

La plupart de l’aire urbaine nantaise se trouve en zone B1. En loi Pinel le propriétaire bailleur pourra demander 417 €/mois sur un appartement de 40 m². Le dispositif lui permettra en retour une remise d’impôt de 36 540 € sur 12 ans.

8- Agglomération urbaine Lyon : 321 € à 422 €/mois

Sur l’aire urbaine de Lyon les appartements neufs coûtent en moyenne 4533 €/m². L’investisseur devra donc s’attendre à 181 000 € pour un 40 m². Il le remboursera à raison de 839 €/mois pendant 20 ans.

Si Lyon et Villeurbanne se trouvent en zone A, le reste de l’agglomération se trouve en zone B1. Sur un 40 m² en loi Pinel, l’investisseur pourrait donc demander 417 €/mois ou 518 €/mois. En se basant sur le prix de vente moyen, sa remise d’impôt sur 12 ans atteindra 38 010 €. En supplément l’investissement pourrait être encore plus rentable à long terme, car les prix de l’immobilier augmentent partout à Lyon.

9- Région parisienne : 309 € à 488 €/mois

Un appartement neuf coûte en moyenne 5419 €/m² sur la région parisienne. L’investisseur doit garder en mémoire que les prix vont du simple au quadruple entre le centre de Paris et sa grande périphérie. Il faudrait donc 217 000 € pour une surface de 40 m², ce qui signifie 1006 €/mois pendant 20 ans.

La plupart des programmes immobiliers de Paris et de sa petite couronne se trouve en zones A et A bis. Le loyer Pinel d’un 40 m² neuf serait donc de 518 €/mois ou 697 €/mois. La remise d’impôt Pinel s’applique sur un plafond de 5500 €/m², l’investisseur défiscaliserait donc 45 570 € pendant 12 ans.

10- Métropole Nice Côte d’Azur : 492 €/mois

Pour investir dans l’immobilier locatif neuf sur la métropole Nice Côte d’Azur, il faudra y mettre le prix. Comptez 5456 €/m², soit 218 000 € pour un appartement neuf de 40 m². En remboursant aux conditions actuelles moyennes, cela signifie 1010 €/mois pendant 20 ans.

L’aire urbaine de Nice se trouve en zone A. Investir en Pinel permet de demander 518 €/mois pour un 40 m². Étant donné que le plafond de défiscalisation est situé à 5500 €/m², l’investisseur recevra 46 200 € de remise d’impôts en 12 ans.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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