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Investir en Pinel dans les 10 plus grandes agglomérations

Lorsqu’un ménage achète un appartement neuf de 40 m² pour le louer, il perçoit un loyer. S’il rembourse sur 20 ans, les mensualités faiblissent et l’effort financier mensuel devient plus abordable. Voici le palmarès de la capacité d’épargne mensuelle nécessaire pour investir en Pinel, au sein des 10 plus grandes agglomérations de France.

Aire urbaine Effort*
1 SCOT Lille 236 €/mois
2 Rennes Métropole 264 €/mois
3 Métropole Aix-Marseille 282 €/mois
4 Eurométropole de Strasbourg 301 €/mois
5 AU de Toulouse 301 €/mois
6 Nantes Métropole 360 €/mois
7 Bordeaux Métropole 364 €/mois
8 Région parisienne 263 € – 380 €/mois
9 AU de Lyon 296 € – 393 €/mois
10 Nice Côte d’Azur 521 €/mois

*Méthodologie : les prix du m² proviennent des chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) pour le 2e trimestre 2018. Les taux d’emprunt sont calculés par l’observatoire CSA/Crédit Logement, et correspondent à 1,42 % sur 20 ans en août 2018. Les frais d’emprunt ne sont pas inclus. Nous partons du principe que l’investisseur emprunte sur la totalité du prix de l’appartement, et paye les frais d’achat au comptant. Les charges : copropriété, assurances et autres, ne sont pas comptabilisées dans l’effort mensuel. L’investisseur potentiel doit considérer cette classification à titre informatif uniquement. Dans la réalité, le prix des logements, le montant des mensualités ainsi que son effort mensuel peuvent être différents.

Palmarès des efforts d’épargne pour investir en Pinel dans un 40 m² neuf

1- SCOT de Lille : 236 €/mois

Les appartements neufs se vendent 3358 €/m² sur le SCOT de Lille, ce qui signifie un budget de 134 000 € pour 40 m². Aux taux actuels moyens, l’investisseur devra rembourser 642 €/mois sur 20 ans, assurances emprunteur non comprises.

La plupart des agglomérations de Lille se trouvent en zone B1. En loi Pinel, le loyer pour un appartement de 40 m² en zone B1 est de 406 €/mois. La remise d’impôt sur 12 ans pourrait être de 28 140 € (21 % du prix d’achat).

2- Rennes Métropole : 264 €/mois

Sur Rennes Métropole le prix moyen des logements collectifs neufs est de 3503 €/m². Un appartement neuf de 40 m² coûtera donc 140 000 €, remboursable sur 20 ans à raison de 670 €/mois.

La zone urbaine de Rennes se trouve en B1. En loi Pinel, le loyer pour un appartement de 40 m² en zone B1 est de 406 €/mois. En supplément, la remise d’impôt sur 12 ans pourrait être de 29 400 € (21 % du prix d’achat).

3- Métropole Aix‐Marseille : 282 €/mois

Le budget moyen d’un appartement neuf monte à 4104 €/m² sur la métropole Aix-Marseille. Rappelons que les prix de l’immobilier peuvent doubler entre ces 2 villes, l’investisseur a donc intérêt à consulter les programmes des promoteurs à la loupe.

Notons que les locataires qui veulent acheter pour habiter payeront un appartement neuf beaucoup moins cher, grâce aux aides à l’accession de la ville de Marseille.

En moyenne un investisseur devra débourser 164 000 € pour acheter un appartement neuf de 40 m² et le louer. S’il est dans la moyenne des taux d’emprunt immobilier, il versera 785 €/mois pendant 20 ans.

Mais la plupart des communes de l’aire urbaine se trouve en zone A. Le loyer Pinel d’un 40 m² monte à 503 €/mois. La remise d’impôt de 21 % du prix, pourraient atteindre 34 440 € sur 12 ans.

4- Eurométropole de Strasbourg : 301 €/mois

L’Eurométropole de Strasbourg est plus chère, restera un bassin économique important tant que la France conservera sa place dans l’Union Européenne. Un appartement de 40 m² coûte 147 000 €, à raison de 3685 €/m². L’investisseur devra supporter des mensualités de 703 €/mois pendant 20 ans, sans compter les rentrées de loyer.

La plupart des communes de l’Eurométropole de Strasbourg, se trouvent en zone B1. Investir en Pinel signifie demander 402 €/mois à son locataire, pour un appartement de 40 m². Il recevra alors une remise d’impôt pouvant atteindre 30 870 € sur 12 ans.

5- Agglomération Urbaine Toulouse : 301 €/mois

Sur l’aire urbaine de Toulouse le budget monte à 3682 €/m². Il faudra donc dépenser 147 000 € pour couvrir le prix d’un appartement neuf de 40 m². L’investisseur obtiendra des mensualités de 703 €/mois sur 20 ans, s’il est dans la moyenne des taux d’emprunt.

S’il achète en zone B1, il pourra demander un loyer de 406 €/mois. S’il respecte ce plafond, la loi Pinel lui permettra une remise d’impôt de 21 % du prix du bien acquis. Pour un appartement neuf de 40 m² dans l’agglomération urbaine de Toulouse, cela pourrait faire une défiscalisation de 30 870 € sur 12 ans.

6- Nantes Métropole : 360 €/mois

Il faut s’attendre à mettre 4005 €/m² pour investir dans un appartement neuf à Nantes métropole. Pour un 40 m² le budget sera de 160 000 €, ce qui signifie des mensualités de 766 €/mois pendant 20 ans.

La plupart de l’aire urbaine nantaise se trouve en zone B1. En loi Pinel le propriétaire bailleur pourra demander 406 €/mois sur un appartement de 40 m². Le dispositif lui permettra en retour une remise d’impôt de 33 600 € sur 12 ans.

7- Bordeaux Métropole : 364 €/mois

Pour investir dans un appartement neuf de 40 m², il faut s’attendre à dépenser 161 000 € sur l’aire urbaine de Bordeaux. Le prix moyen atteint 4032 €/m², mais ceux qui achètent pour habiter bénéficient de tarifs préférentiels et d’aides de la municipalité.

Si l’investisseur obtient un crédit immobilier à 100 %, il devra supporter des échéances de 770 €/mois pendant 20 ans.

Bordeaux Métropole est classée en zone B1, investir en Pinel dans un 40 m² donne un loyer de 406 €/mois. La remise d’impôt de 21 % du prix d’achat, pourrait atteindre 33 810 €.

8- Région parisienne : 263 € à 380 €/mois

Paris et sa petite couronne : 380 €/mois

Un appartement neuf coûte en moyenne 5530 €/m² sur la zone centrale de la région parisienne. L’investisseur doit garder en mémoire que les prix vont du simple au double entre le centre de Paris et sa toute proche périphérie. Il faudrait donc 221 000 € pour une surface de 40 m², ce qui signifie 1058 €/mois pendant 20 ans.

La plupart des programmes immobiliers de Paris et de sa petite couronne se trouve en zone A bis. Le loyer Pinel d’un 40 m² neuf serait donc de 678 €/mois. La remise d’impôt Pinel s’applique sur un plafond de 5500 €/m², l’investisseur défiscalisera donc 46 200 € pendant 12 ans.

Grande couronne de la région parisienne : 263 €/mois

La FPI calcule à 4010 €/m² le prix moyen de l’immobilier neuf en grande couronne francilienne. Un appartement de 40 m² reviendrait donc à 160 000 €, avec des mensualités de 766 €/mois pendant 20 ans.

La plupart de la grande couronne se trouve en zone A, Le propriétaire bailleur pourrait donc demander 503 €/mois à son locataire. S’il le loue pendant 12 ans, il défiscalisera 19 200 €.

9- Agglomération urbaine Lyon : 296 € à 393 €/mois

Sur l’aire urbaine de Lyon les appartements neufs coûtent en moyenne 4191€/m². L’investisseur devra donc s’attendre à 167 000 € pour un 40 m². Il le remboursera à raison de 799 €/mois pendant 20 ans.

Si Lyon et Villeurbanne se trouvent en zone A, le reste de l’agglomération se trouve en zone B1. Sur un 40 m² en loi Pinel, l’investisseur pourrait donc demander 406 €/mois ou 503 €/mois. En se basant sur le prix de vente moyen, sa remise d’impôt sur 12 ans atteindra 35 070 €.

10- Métropole Nice Côte d’Azur : 521 €/mois

Pour investir dans l’immobilier locatif neuf sur la métropole Nice Côte d’Azur, il faudra y mettre le prix. Comptez 5364 €/m², soit 214 000 € pour un appartement neuf de 40 m². En remboursant aux conditions actuelles moyennes, cela signifie 1024 €/mois pendant 20 ans.

L’aire urbaine de Nice se trouve en zone A. Investir en Pinel permet de demander 503 €/mois pour un 40 m². Étant donné que le plafond de défiscalisation est situé à 5500 €/m², l’investisseur recevra 46 200 € de remise d’impôts en 12 ans.

Pourquoi et comment investir en Pinel

Une remise d’impôt jusqu’à 63 000 € en 12 ans

Un appartement neuf loué dans le cadre de la loi Pinel, permet de défiscaliser 2 % par an sur le prix du logement, dans une limite de 5500 €/m² et 300 000 € par foyer. Un investissement de 140 000 € donne ainsi une remise d’impôt annuelle de 2800 €, à condition de louer pendant 6 ans ou 9 ans. Le propriétaire bailleur pourra étendre sa location de la 9e année à la 12e année, sa remise d’impôt descendra alors à 1 %.

Des loyers plafonnés en fonction de l’emplacement

En échange de la remise d’impôt, l’investisseur devra louer sans dépasser un plafond de loyer. En zone A, c’est-à-dire à l’intérieur des grandes villes et en petite couronne (sauf Paris), ce sera 12,50 €/m². Les deuxièmes couronnes sont généralement en zone B, ce qui signifie 10,07 €/m². En revanche les loyers Pinel montent à 16,83 €/m² en zone Abis, la première couronne parisienne.

Chercher un rendement locatif supérieur au coût du crédit

Les banques prêtent volontiers pour investir dans l’immobilier. Les meilleures d’entre elles prennent en compte 80 % des loyers espérés pour calculer la capacité de remboursement des investisseurs. Mais elles considèrent également le reste à vivre libéré grâce aux remises d’impôt accordées par la loi Pinel.

Elles sont conscientes que le cadeau fiscal sera terminé après 12 ans de mise en location. Toutefois elles savent également que l’investisseur aura été autorisé à augmenter progressivement son loyer, alors que les mensualités de son prêt immobilier sont fixes.

Attention toutefois à ne pas accepter la première offre les yeux fermés. L’investisseur doit calculer son rendement net après impôts et charges, et le comparer au coût du crédit. Pour que l’opération soit rentable, son retour sur investissement doit être supérieur au coût du crédit.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer