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Vaut-il mieux acheter ou louer ? Maison ou appartement, faites le calcul !

Emprunter Malin vous propose une méthode de calcul pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer. Simulez ce que coûtera le fait de rester locataire, et comparez avec ce que coûtera un prêt immobilier. Et surtout calculez ce qu’il restera d’une éventuelle revente. Pour vous aider à y voir plus clair, voici 3 exemples sur Paris, Lyon et Marseille.

Mise à jour : juillet 2021. Source loyers : OLAP pour Paris, Observatoires-Des-Loyers.org pour Lyon et Marseille. Source prix : notaires. Source taux d’emprunt : CSA/Crédit Logement. Les exemples de calcul ci-dessous ne sont pas des conseils pour acheter plutôt que louer, mais des exemples de calcul. Pour la partialité de l’exemple, ces calculs ne tiennent compte ni de la plus-value immobilière éventuelle, ni du rendement du placement bancaire.

Vaut-il mieux acheter ou louer à Paris ?

1- Comparaison de l’effort financier entre achat ou location du bien immobilier

Prenons l’exemple d’un célibataire qui habite dans un T2 de 40 m² construit avant 1946, dans le quartier de Folie-Méricourt, 11e arrondissement de Paris. Il paye un loyer de 984 €, son appartement vaut 10 950 €/m² soit 438 000 €. 

Il se demande s’il doit acheter ou louer. Il dispose d’un apport personnel de 44 000 €, indispensable pour régler les frais d’achat.

S’il emprunte la totalité du prix de vente sur 25 ans à 1,18 %, ses échéances hors assurance seront de 1687 €/mois.

Admettons que le coût de son assurance emprunteur soit de 0,4 % du capital initial, ce qui représente 146 €/mois. Il devra donc verser à sa banque :

1687 + 146 € = 1830 €/mois

Son loyer était de 984 €, son effort supplémentaire sera donc de 846 €/mois.

2- Comparaison du capital final après revente, contre location et épargne

Admettons maintenant qu’il souhaite revendre au bout de 10 ans. En consultant un tableau d’amortissement, on se rend compte qu’il restera 278 000 € (arrondi) à rembourser à sa banque. En supplément, celle-ci lui fera payer des indemnités de remboursement anticipé correspondant à 6 mois d’intérêt, soit environ 1600 €.

S’il vend son appartement au même prix qu’il a acheté, soit 438 000 €, il lui restera en poche :

438 000 € – 278 000 € – 1600 € = 158 000 € (arrondi)

S’il était resté locataire, s’il avait conservé son apport personnel de 44 000 € et épargné mensuellement la différence de 846 €, il lui resterait en poche :

44 000 € + (846 € * 12 mois * 10 ans) = 145 000 € (arrondi)

3- Conclusion

Dans cet exemple, ce célibataire pourrait avoir intérêt à acheter plutôt que de louer. La différence serait de +13 000 € en 10 ans. Toutefois, cet exemple ne tient pas compte de 4 critères importants :

  • La plus-value éventuelle sur le bien immobilier,
  • les frais de copropriété qui sont élevées à Paris,
  • le coût de l’assurance habitation,
  • la taxe foncière comparée à l’éventuelle taxe d’habitation.

Pour info : il est possible d’alléger le coût du projet grâce aux aides de la mairie de Paris.

Vaut-il mieux acheter ou louer un appartement à Lyon ?

1- Comparaison de l’effort financier entre achat ou location du bien immobilier

Ce couple attend son premier enfant et souhaite s’installer à Lyon. Il trouve un appartement de 4 pièces et 70 m² dans le quartier de la Part-Dieu. D’après les notaires, le prix médian serait de 340 000 € (arrondi). D’après observatoires–des–loyer.org, le loyer médian des nouveaux entrants dans ce quartier est de 12,20 €/m² soit 854 €/mois.

Notre couple dispose d’un apport personnel de 34 000 €, il peut donc emprunter sur la totalité du prix de vente. La banque leur propose 0,99 % sur 20 ans, pour des échéances de 1562 €/mois. Ils obtiennent une assurance emprunteur à 0,4 %, pour des échéances de 114 €/mois. Ils devront donc verser à leur banque :

1562 € + 114 € = 1678 €/mois

Le loyer étant de 854 € par mois, s’ils choisissent d’acheter plutôt que de louer, leur effort supplémentaire serait de 824 €/mois.

2- Comparaison du capital final après revente, contre location et épargne

Une fois arrivée la fin des remboursements, soit dans 20 ans, notre couple est entièrement propriétaire de son appartement estimé à 340 000 €. Pour y arriver, ils auront versé à leur banque :

1678 € * 12 mois * 20 ans = 403 000 € (arrondi)

S’ils étaient restés locataires plutôt que propriétaires, et avaient épargné l’effort personnel, ils disposeraient de :

34 000 € + (824 € * 12 mois * 20 ans) = 232 000 € (arrondi)

3- Conclusion

Dans cet exemple. à Lyon il serait plus intéressant d’acheter un appartement plutôt que de le louer. Car au bout de 20 ans les propriétaires possèdent un bien estimé à 340 000 € alors qu’ils ne disposeraient que de 231 000 € s’ils étaient restés locataires. Bien entendu, un calcul complet prendrait en compte les impôts locaux, frais de copropriété, frais d’entretien et assurance.

Par ailleurs, il faudrait également déterminer ce que rapporterait l’effort financier supplémentaire placé dans l’immobilier par rapport à une assurance-vie.

Vaut-il mieux acheter ou louer à Marseille ?

1- Comparaison de l’effort financier entre achat ou location du bien immobilier

Ce couple marseillais attend son 2e enfant. Il cherche donc à louer un logement plus grand et trouve un T4 de 73 m² dans le quartier de Saint Pierre (5e arrondissement). Le logement est parfaitement entretenu, le propriétaire leur demande 15,00 €/m² (ce qui correspond au tiers supérieur des loyers calculés par observatoires–des-loyers.org). Le loyer serait de 1095 €/mois.

Comme ce loyer équivaut à leur capacité de remboursement, ils se demandent s’ils ne devraient pas acheter plutôt que de louer. D’après les notaires il faudrait 3150 €/m² dans la fourchette haute sur ce quartier. Cela équivaudrait à 230 000 € à l’achat.

Ils disposent d’un apport personnel de 23 000 €, ils empruntent donc sur la totalité du prix de vente à 0,98 % sur 20 ans pour des échéances de 1057 €/mois. À cela vient s’ajouter la cotisation de l’assurance emprunteur de 0,4 %, soit 77 €/mois.

S’il achète cet appartement, notre couple devra payer à sa banque :

1057 € + 77 € = 1134 €/mois

Leur effort supplémentaire sera donc de 39 €/mois.

2- Comparaison du capital final après revente, contre location et épargne

Voici qu’au bout de 5 ans la famille s’agrandit encore. Notre couple cherche donc à vendre son appartement pour acheter plus grand. En consultant un tableau d’amortissement, on se rend compte qu’ils doivent encore 177 000 € (arrondi) à leur banque. S’ils vendent, ils devront solder leur crédit ce qui leur coûtera environ 900 € d’indemnités de remboursement anticipé, soit 6 mois d’intérêts.

S’ils vendent au prix qu’il ont acheté, il leur restera en poche :

230 000 € – 177 000 € – 900 € = 52 000 € (arrondis)

S’ils étaient restés locataires, s’ils avaient conservé leur capital et épargné l’effort financier tous les mois, ils disposeraient de :

23 000 € + (39 € * 12 mois * 5 ans) = 25 300 €

3- Conclusion

Cet exemple montre que ce couple de marseillais a intérêt à acheter son appartement plutôt que de le louer. Même s’ils doivent revendre au bout de 5 ans, la différence pourrait être de +27 000 € par rapport à la location surtout si les prix de l’immobilier montent.

Encore une fois, cet exemple ne tient compte, ni de l’éventuelle plus-value immobilière, ni du rendement de l’épargne.

Le fait qu’il vaut mieux acheter plutôt que de louer dépend en grande partie du niveau des taux immobiliers. Plus ils sont bas, plus l’emprunteur remboursera de capital à chaque mensualité, et plus il se retrouvera avec un pécule élevé au moment de revendre.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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