AccueilLe crédit immobilierFaut-il rembourser un prêt par anticipation ? Exemples de calcul

Faut-il rembourser un prêt par anticipation ? Exemples de calcul

Rembourser un crédit par anticipation peut être une forme de placement. Tout dépend de ce que rapporterait l’argent épargné, par rapport au montant économisé sur les intérêts du prêt. Voici des exemples de calcul de remboursement d’un prêt immobilier et consommation avant terme.

Rembourser un prêt immobilier par anticipation

1- Calculer ce qu’il reste à rembourser

Prenons l’exemple d’un couple qui a emprunté 250 000 € en août 2017 pour acheter son logement. Admettons qu’il se trouvait dans le 1er groupe, celui des meilleurs profils d’emprunteur selon le baromètre de CSA/Crédit Logement.

À ce titre, en août 2017 ils ont put emprunter sur 20 ans aux environ de 1,30 % (source : observatoire CSA/Crédit Logement).

4 ans plus tard ils arrivent à la mensualité 48, où le capital restant dû est de 205 000 € (arrondi). S’ils continuent les remboursements ils devront donc verser encore 192 mensualités de 1184 € soit 228 000 € (arrondi).

2- Calculer l’économie réalisable avec un remboursement avant terme

Lorsqu’un emprunteur rembourse son prêt immobilier par anticipation, le prêteur a le droit d’appliquer des indemnités de remboursement anticipé. Dans ce cas, admettons qu’elles soient de 6 mois d’intérêt soit 1300 €.

Admettons que ce couple dispose d’un important capital, suite à un héritage ou une autre vente immobilière. S’il souhaite solder son prêt immobilier avant terme, il versera à sa banque :

205 000 € + 1300 € = 207 000 € (arrondi)

Ils peuvent donc verser maintenant 207 000 € à leur banque, au lieu de 228 000 € sur les 16 prochaines années. Le remboursement anticipé de leur prêt immobilier leur fera donc économiser 21 000 €.

3- Calculer ce que rapporterait le capital placé

Les propriétaires accédants se demandent donc s’ils doivent rembourser leur prêt immobilier par anticipation, ou faire fructifier leur épargne pendant les 16 ans restant du crédit.

Les assurances-vie en support euros garantissent le capital et rapportent 1,5 % pour les meilleures. En admettant que notre couple place ce capital de 207 000 € sur une assurance-vie en support euros pendant 16 ans à 1,3 %, au bout du compte ils pourraient disposer de 255 000 € (arrondis). Ils pourraient donc avoir gagné 48 000 €.

Pour info : étant donné que le taux immobilier moyen était de 0,95 % sur 15 ans en janvier 2021, ils ont également l’option du rachat de crédit.

4- Comparer les gains entre le remboursement du prêt anticipé et l’épargne

Si ce couple avait choisi de rembourser son prêt immobilier avant terme, il aurait économisé 21 000 € sur la durée restante. S’ils choisissent de placer leur capital sur une assurance-vie, leur gain pourrait être de 48 000 €.

Notre couple pourrait donc avoir intérêt à placer son argent, car le taux de l’épargne est supérieur à celui du crédit. Encore que dans leur cas, leur meilleure solution serait peut-être d’investir dans l’immobilier.

Rembourser un prêt à la consommation par anticipation

1- Calculer ce qu’il reste à rembourser

Prenons l’exemple d’un prêt travaux de 25 000 €. On le trouve à 5,06 % de TAEG fixe sur 84 mois, pour des mensualités de 352,76 € chez Cofidis (mise à jour 18 août 2021). Ou plus précisément : une 1ère mensualité de 310,66 € puis 82 mensualités de 352,76 € et enfin une dernière de 352,38 €.

Une fois arrivée la moitié des remboursements, soit 42 mensualités, l’emprunteur se demande s’il n’aurait pas intérêt à rembourser par anticipation. En consultant un tableau d’amortissement, on s’aperçoit que le capital restant dû s’élève à 13 600 € (arrondi) à la fin de la 42e échéance.

À ce stade, il doit encore verser à sa banque 42 autres mensualités, à raison de :

(41 * 352,76 €) + 352,38 € = 14 800 € (arrondi)

2- Calculer l’économie réalisable avec un remboursement anticipé

Lorsque le capital restant dû d’un prêt à la consommation est supérieur à 10 000 €, le prêteur a le droit d’appliquer des indemnités de remboursement anticipé de 1 %. Dans ce cas, l’emprunteur devra verser :

13 600 € + (13 600 € * 1 %) = 13 736 € (arrondi)

L’emprunteur peut donc verser 13 736 € maintenant au prêteur ou payer 14 800 € sur encore 42 mois. Conclusion : ce remboursement par anticipation lui fera économiser 1064 € sur 42 mois.

3- Calculer ce que rapporterait le capital placé

L’emprunteur doit maintenant s’occuper de savoir ce que lui rapporteraient les 13 736 €, s’il les déposait sur une épargne. À ce stade, il convient de se rappeler que seule l’épargne réglementée permet de connaître le rendement à l’avance. Poursuivons notre calcul avec les 0,50 % du livret A, sans impôts et sans prélèvements sociaux.

Si l’emprunteur place 13 736 € sur un livret A pendant 42 mois, il disposera d’un capital de 13 978 € (arrondis). À terme, Il aura donc gagné 242 € (arrondis).

4- Comparer les gains entre le remboursement du prêt anticipé et l’épargne

Dans notre exemple, si l’emprunteur utilise son capital pour solder son crédit il aura gagné 1064 €. En revanche s’il le dépose sur une épargne de type livret A, il aura gagné 242 €. Conclusion : il est dans son intérêt de solder son crédit. Pourquoi ? Car le taux de rendement d’un livret A est inférieur au taux d’un crédit à la consommation.

Le raisonnement vaut également si l’emprunteur avait choisi l’assurance-vie en support euros, qui rapporte plus. En fait, pour qu’il ait intérêt à épargner ce capital, il faudrait qu’il trouve un rendement supérieur aux 5,06 % du coût du crédit. Or même avec les meilleures des SCPI il n’est pas sûr d’y arriver.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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