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Calcul du rachat de soulte en cas de divorce

Lors d’un divorce ou d’une séparation, celui des 2 qui continue d’occuper le logement doit verser une soulte à l’autre. Les banques apprécient les prêts immobiliers pour rachat de soulte, car la quote-part de celui qui rachète constitue un apport personnel important. Voici une méthode simple pour évaluer ce que vous devrez emprunter pour financer l’opération. En sachant toutefois que le calcul de la soulte doit être effectué par un notaire.

Le calcul du rachat de soulte

Exemple après un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts

Un couple entame une procédure de divorce. Ils ont acheté une maison, et à la date à laquelle le divorce sera prononcé ils devront encore 60 000 € à la banque.

Dans un premier temps, il s’agit de faire estimer la maison par un agent immobilier ou par un notaire. Une attestation de valeur sera de toute manière nécessaire à l’étude notariale, afin de procéder à la répartition du patrimoine.

Dans ce cas précis, admettons que la maison soit estimée à 220 000 €.

Pour déterminer le rachat de soulte, 2 calculs sont nécessaires :

1- La somme que percevra celui ou celle qui vend sa soulte, donc celui ou celle qui quitte la maison.

2- Le montant total du prêt, qui inclut le capital restant dû, la soulte proprement dite, les pénalités de remboursement anticipé ainsi que la nouvelle garantie.

Calcul du montant de la soulte

Pour simplifier les choses, prenons la formule suivante :

Montant de la soulte = (Valeur de la maison / 2) – (montant du capital restant dû / 2)

Dans notre exemple, cela donne : (220 000 € / 2) – (60 000 € / 2) = 80 000 €. Celui des deux qui quitte la maison recevra donc 80 000 € de soulte de la part de celui qui reste.

Pour info : il ne s’agit que d’un exemple, en réalité le calcul peut être plus compliqué et doit obligatoirement être effectué par un notaire.

Calcul du montant total du prêt

Le montant du prêt immobilier pour rachat de soulte devra prendre en compte les frais et le capital restant à rembourser :

Montant du prêt = soulte + capital restant dû + pénalités de remboursement anticipé + frais de notaire + nouvelle garantie

Admettons que les frais de notaire soient de 1 000 €, et prenons 3 % du capital restant dû pour les pénalités, soit 1 800 €.

On obtient : 80 000 € + 60 000 € + 1 800 € + 1 000 € = 142 800 €.

Le montant de la garantie va donc se calculer sur 142 800 €.

Admettons que ladite garantie soit d’1% du montant du prêt, la somme total à emprunter est 144 228 € car (142 800 € + 1 %) + 142 800 € =  144 228 €.

Ainsi dans notre exemple :

  • Celui des deux qui quitte la maison reçoit 80 000 € de soulte.
  • Celui des deux qui conserve la maison emprunte 144 700 €, mais reçoit la totalité de la maison estimée à 220 000 €.

En avril 2020 le taux immobilier moyen sur 15 ans était de 0,96 % (source : observatoire CSA/Crédit Logement). Un crédit de 144 700 € sur cette durée et à ce taux donnerait des échéances de 863 €/mois, assurance non comprise.

Pour info : il arrive que le montant du prêt soit trop élevé pour la capacité de remboursement des protagonistes. Dans ce cas ils peuvent décider de vendre pour se partager le reliquat. C’est notamment le cas lorsque le divorce intervient trop peu de temps après le début du crédit.

Le principe du rachat de soulte

Il y a rachat de soulte quand un individu rachète à son conjoint ou à un membre de sa famille la part d’un patrimoine qu’il détient avec lui. On procède à un rachat de soulte dans un héritage ou un divorce.

En cas de divorce ou de dissolution de PACS, le sort des biens immobiliers dépend du contrat d’union. Cependant, la résidence principale appartient à parts égales aux deux époux ou aux deux partenaires, quels que soit les termes de leur contrat d’union.

Le rachat de soulte ne se fait que sur un bien indivis, c’est-à-dire non divisé en parts. Lorsqu’un bien immobilier appartient à une SCI, on se rachète non-pas une soulte, mais des parts. N’oublions pas de préciser que le financement du rachat de soulte reste toujours sujet à la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Le rachat de soulte sur un bien immobilier sous crédit

Lorsque les deux époux divorcent mais que le prêt immobilier sur leur résidence principale n’est pas remboursé, le montant de la soulte comprend :

  • La somme que celui ou celle qui conserve le bien remettra à l’autre.
  • Le montant du capital restant dû.
  • Les frais.

Le cumul de ces frais peut pousser les époux en instance de divorce à vendre. Ils utiliseront le reliquat pour acheter ou prendre une location.

Les frais sur le rachat de soulte

Le rachat de soulte comporte les frais suivants :

Pénalités de remboursement anticipé : lorsqu’il reste un prêt immobilier sur le logement en question.

Émoluments du notaire, chaque étude notariale étant libre d’appliquer ses propres tarifs dans le respect d’un plafond.

Frais de mutation et autres taxes, prélevés par le notaire à l’attention du Trésor Public et des collectivités locales.

– Nouvelle garantie, car la banque prêteuse voudra s’appuyer sur une caution ou une hypothèque.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Commentaires dans le texte
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Sandra Demphel
20 août 2020 15 h 15 min

Bonjour,
Le rachat de soulte impliquant un prêt immobilier, peut-on le faire sans apport personnel ?
Merci d’avance pour votre réponse,
Bien cordialement.

O Laure
17 juillet 2020 23 h 50 min

Bonsoir, Je souhaite racheter la part de mon conjoint dans le cadre d’un divorce. La maison est estimée à 200 000 euros, le rachat de soulte serait donc de 100 000 euros car la maison est finie de payer. Pouvez vous me dire quels seraient les frais de mutation (réduits… Lire la suite »

jonathan
15 juillet 2020 16 h 08 min

bonjour , nous sommes en procédure de divorce avec ma femme , nous avons acheté un bien que nous mettons en location à l’année. c’est une maison secondaire. je me propose de lui racheter sa part . le montant de la maison en 2014 était de 310000 euros . il… Lire la suite »

Catrine
14 juin 2020 18 h 03 min

Bonjour. Mon ex-concubin est d’accord pour me vendre sa part de maison au montant du prêt immobilier restant à rembourser, il nous reste 164000€ à rembourser sur 182000€. On m’a dit que dans ce cas il n’y a pas de frais du rachat de solute à payer à notaire, car… Lire la suite »

Mollion
6 juin 2020 8 h 38 min

Bonjour dans le cadre de notre séparation, nous avons, avant rachat de soulte fait estimer la maison. Deux estimations très différentes 205000 a 215000 pour le premier agent et 215000 a 234000 Pour le second. Nous avons convenu de calculer la moyenne mais ne sommes pas d.accord sur la méthode.… Lire la suite »

Édité le 3 mois il y a by Mollion
Anne-Lise Maréchal
2 juin 2020 18 h 21 min

Bonjour, mon père étant décédé, mes frères, ma mère et moi-mème avons hérité de la maison. Je prévois de racheter leurs parts dans quelques années. Actuellement je vis avec ma mère dans la maison et j’aimerais y faire quelques travaux. La maison va donc prendre de la valeur. Dès lors,… Lire la suite »

Christine Piesen
18 mai 2020 18 h 16 min

Bonjour, mon conjoint et moi-même avons acheté ensemble une maison en 2010. PH = 174.500€. J’ai payé cash les frais de notaire. Séparés depuis 2017, je paye seule le PH et habite l’immeuble. Le calcul du rachat de la soulde peut-il se faire selon le tableau d’amortissement de 2017 ou… Lire la suite »

Beigneux Nathalie
30 avril 2020 20 h 14 min

Bonjour, Nous avons acheté une maison en commun de 300000 en 2012, je suis propriétaire au 2/3. J’ai payé 150000euros comptant. Le reste à été financé à crédit sur nos 2 têtes. A ce jour là maison est estimée à 240000 euros. Je souhaite conserver la maison. Quel sera le… Lire la suite »

Patrick
23 mars 2020 22 h 35 min

Bonjour, Dans mon cas nous sommes pacsés et nous avons un appartement (val est 250 000€). J’envisage de racheter le bien et j’ai du mal à bien comprendre tous les frais occasionnés. le CRD est de 190 000 et le calcul de la soulte donne 30 000€ (nous sommes à… Lire la suite »

flo
22 mars 2020 17 h 24 min

bonjour nous avons acheté un bien sur plan il ya 2ans 214000e… jai fait tout l’apport personnel seul et le remboursement du credit seul ( sauf 200e) . Nous nous sommes séparés avant que le bien soit terminé. Aujourd’hui j’y vis ( depuis 6mois) . Le notaire affirme qu’il n’y… Lire la suite »

Philippe
22 février 2020 9 h 48 min

Bonjour, est il possible de faire un rachat de soulte de 0€ hors frais de notaire, emoluents. En Effet la valeur du bien est en deçà de la valeur des prêts en cours?

kina
7 février 2020 18 h 35 min

bonjour, avec mon conjoint on se sépare je souhaite garder la maison. Nous avons acheté la maison 156000 euros + 12250 EUROS (de frais de notaire) tout à 50/50 . J’ai payé cash ma moitié de maison (sans crédit) et lui a pris un crédit à son nom pour l’autre… Lire la suite »

Hélène
6 février 2020 11 h 33 min

Bonjour, je suis mariée sous le régime de la communauté, mon mari a quitté le domicile, nous sommes séparés. Nous avons un prêt immobilier que je suis seule à financer depuis son ouverture, est ce que légalement en prouvant mes loyers de crédits payés par moi-même il est en droit… Lire la suite »

Lila
31 janvier 2020 2 h 24 min

Bonjour, en cours de divorce, mon ex-mari et moi avons rencontré un notaire pour le calcul de la soulte. Mon ex mari a fait 1 apport personnel au moment du crédit de 20000€ mais nous ne l’avons pas dépenser pour la maison car le crédit était suffisant. Ce que nie… Lire la suite »

Messiaen
14 novembre 2019 17 h 58 min

Bonsoir, séparés ms propriétaires en indivision de deux appartements réunis en 1, crédit est encore en cours Pour l’un. Mon ex conjoint ne veut pas quitter l’appartement mais me racheter ma part sur la base d’un prix qu’il a lui même fixé pour l’appartement (en dessous des estimations) Il reste… Lire la suite »

Nath
24 septembre 2019 6 h 57 min

Bonjour étant divorcée depuis 10 ans je souhaite racheter la part de la maison de mon ex mari . Je suis remariée depuis 1 ans et je ne travaille plus car je suis malade . Mon mari peut-il faite le crédit pour racheter la part de mon ex mari ?… Lire la suite »

marquilly
14 août 2019 8 h 26 min

bonjour, dans le cas d’un achat d’appartement lorsqu’un couple est pacsé puis se marie. La durée du mariage est de 9 mois, puis une procédure de divorce est entamée. L’un des « époux » veut conserver ledit appartement (résidence secondaire) Quel est le montant de la soulte en sachant que la personne… Lire la suite »

Pierre
10 juillet 2019 11 h 23 min

Bonjour, Le notaire estime notre maison à 300000€ mais mon ex femme qui veut racheter la soulte ne sait emprunter qu’une certaine somme (moindre). Peut on diminuer l’estimation pour qu’elle puisse emprunter et rembourser tout en gardant mes droits au cas ou elle vendrait la maison 300000€ par exemple et… Lire la suite »

michele borotra
6 juillet 2019 16 h 04 min

frais que doit payer le conjoint pour rachat de soulte ??

Sallard laurette
27 juin 2019 23 h 20 min

Bonsoir
Actuellement propriétaire d’une maison mais séparée de mon mari , je voudrais savoir comment garde la maison
Le bien est estimé à 175 000 euros merci pour votre réponse

Marie L.
24 juin 2019 19 h 27 min

Bonsoir, Le régime de la séparation de biens (et non le régime communautaire) a un impact sur la soulte? Les calculs ont été faits sur la base de la valeur actuelle de la maison et du capital restant dû et ce que j’ai payé toute seule depuis 2015. Aujourd’hui, nouveau… Lire la suite »

MILOUDI
8 juin 2019 13 h 03 min

mon divorce a été prononcé j’ai versé une soulte à mon ex. J’ai payé le prêt toute seule pendant 2 ans. Maintenant que tout est fini, j’ai fait un autre prêt dans une autre banque. Je voudrais fermer mon ancien compte où figurait mon prêt immobilier mais la banque a… Lire la suite »

Baloo
20 mai 2019 0 h 04 min

Divorcé depuis 2011 je vis dans la maison en indivision en attendant que le partage se fasse;mais existe-il une durée maximale pour une assignation au partage judiciaire car la situation perdure et je rembourse seul le prêt…existe t-il un moyen pour accélérer cette procédure ?Merci pour votre aide!

Dura
5 mai 2019 19 h 47 min

Une question de mathématiques, dans le cadre d’un rachat de soulte : si je reprends votre exemple : Montant de l’emprunt = soulte + capital restant dû + pénalités de remboursement anticipé + frais de notaire + nouvelle garantie, soit 80 000 € + 60 000 € + 1 800… Lire la suite »

LECERF
4 mai 2015 9 h 15 min

mon mari voudrait racheter la part de la maison, nous allons faire une divorce sur consentement mutuel, nous n’avons plus de prêt immobilier, par contre nous avons des dettes, mon mari va prendre deux prêts (20 000 €) à charges et le rachat de soulte en sachant que mon mari… Lire la suite »