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Calcul du taux de l’assurance d’un prêt immobilier

La prime de l’assurance d’un prêt immobilier se calcule en appliquant un pourcentage sur le montant emprunté ou sur le montant restant dû. Le taux d’assurance emprunteur peut varier du simple au double, selon l’âge et l’état de santé du demandeur. La quotité de chacun est assurée à 100 %, il est possible de monter jusqu’à 200 % sans faire varier le taux.

Qu’est-ce que le taux d’une assurance emprunteur ?

Le taux d’une assurance emprunteur est un pourcentage exprimé sur le capital emprunté ou restant dû, selon la formule choisie.

Prenons l’exemple d’un prêt immobilier de 250 000 € au taux nominal fixe de 0,98 % sur 20 ans (moyenne juillet 2021), pour un le taux d’assurance crédit de 0,5 %.

Si la prime est basée sur le capital emprunté, elle sera constamment de 104 (arrondi) par mois (250 000 € x 0,5 % / 12 mois = 104,16 €).

Si la prime est basée sur le capital restant dû, le 1er mois elle sera de 104 € car calculée sur 250 000 €. Le 2e mois elle sera de 103,70 € car calculée sur 249 057 € (l’emprunteur ayant déjà remboursé 943 € le mois précèdent). Et ainsi de suite pour atteindre 0,48 € à l’avant-dernière mensualité.

Vous cherchez une assurance emprunteur ?
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Le taux et le coût de l’assurance emprunteur

Pour reprendre notre exemple d’un prêt immobilier de 250 000 € à 0,98 % sur 20 ans avec taux d’assurance emprunteur à 0,5 % :

  • Si le taux s’applique sur le capital emprunté, l’assurance coûtera 25 000 € sur la durée  (200 000 € x 0,5 % x 20 ans = 25 000 €).
  • Si le taux s’applique sur le capital restant dû, l’assurance coûtera  12 657 € sur la durée.

Cet exemple montre que la méthode de calcul des cotisations d’une assurance emprunteur peut faire varier le coût du simple au double.

Faut-il choisir un taux d’assurance emprunteur sur le capital restant ?

Vous pouvez souscrire un contrat d’assurance emprunteur auprès de 2 types d’organismes :

  • Une banque, qui propose des assurance de groupe dont le taux s’applique le plus souvent sur le capital emprunté.
  • Un assureur indépendant, qui propose une délégation dont le taux s’applique généralement sur le capital restant.

Le taux de l’assurance emprunteur est une partie importante de la négociation d’un prêt immobilier.  Il faut savoir que si votre banquier n’a pas le droit de vous refuser la police moins chère d’un concurrent, il peut appliquer le taux qu’il veut. Si vous commencez par lui dire que vous allez chercher une assurance emprunteur sur le marché, il va réagir.

Commencez plutôt par lui laisser faire sa proposition, qui prend la forme d’une offre préalable de crédit tout à fait officielle. Cette offre s’accompagne obligatoirement d’une fiche standardisée d’information, qui liste les garanties qu’il exige pour vous accorder un prêt immobilier.

Muni de cette liste vous pouvez alors vous adresser à un courtier en assurances emprunteur, qui ira chercher pour vous les formules les plus adaptées et les moins chères.

Mais dans la réalité, il arrive que l’on n’ait pas le choix à cause de son âge et de son état de santé. Les assureurs indépendants sont beaucoup plus stricts sur les conditions de santé des emprunteurs. Dans ce genre de cas il arrive que l’on doive se tourner vers l’assurance de groupe des banques, plus chère mais plus facile à obtenir.

Quels sont les taux des assurances emprunteurs ?

Les taux des assurances emprunteur varient selon des critères propres à chaque assureur. Pour les connaitre, utilisez le simulateur de Que Choisir, en voici 1 exemple.

Pour une résidence principale de 300 000 €, empruntés à 0,98 % sur 20 ans (moyenne juillet 2021 source CSA/Crédit Logement) au Crédit Agricole. Le prêt est de type amortissable, signé le 13 aout 2021.

Il y a 2 co-emprunteurs de 50 ans, chacun s’assure à 50% du prêt immobilier. Pas de risque médical, non-fumeurs, tous deux salariés non-cadres, ils travaillent en bureau avec très peu de déplacements.

Les taux des assurances emprunteur vont de :

  • 0,36% chez Malakoff Médéric,
  • à 0,45% chez AXA.

L’économie ainsi réalisée par rapport à l’offre de Crédit Agricole va de :

  • 5 732 € chez Malakoff Médéric,
  • à 436 € chez AXA.

Comment négocier son taux d’assurance emprunteur

Il est préférable de confier la négociation du taux de votre assurance emprunteur à un courtier. Il ira glaner plusieurs offres auprès de différentes compagnies d’assurances, et demandera un geste commercial si le banquier prêteur insiste pour que vous preniez sa formule.

Un bon courtier prendra également du temps pour vous expliquer le principe de la quotité, afin que vous puissiez protéger au mieux votre conjoint.

Par ailleurs, 2 lois essentielles jouent en votre faveur. La loi Lagarde vous donne le droit de choisir un contrat d’assurance emprunteur librement. Le banquier prêteur ne peut pas vous imposer un contrat plutôt qu’un autre.

Ensuite, la loi Hamon vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, une fois passée la première année. Vous pouvez donc accepter un taux d’assurance emprunteur élevé afin de gagner du temps, puis en changer dans 1 an.

Mais surtout, l’amendement Bourquin vous permet de choisir un nouveau contrat tous les ans à la date d’anniversaire, quelque soit la date à laquelle il a été signé.

La quotité et le calcul de l’assurance emprunteur

Qu’est-ce que la quotité ?

Dans un couple, la quotité représente la participation de chacun aux revenus du foyer fiscal.

Henri gagne 2500 € par mois, Valérie perçoit 2700 €, il participe donc à 48 % des ressources du couple, elle participe à 52 %. La quotité d’Henri est de 48 %, celle de Valérie est de 52 %.

Si Henri est victime d’une maladie ou d’un accident l’empêchant de percevoir un salaire, son assureur versera au couple 48 % des mensualités. Si Henri décède, Valérie percevra 48 % du capital restant dû. On dit qu’Henri et Valérie sont couverts à 100 % de leur quotité. À ce stade il est important de préciser que le paiement des prestations se fait en fonction des garanties souscrites.

Choisir de se couvrir à 200 %

Dans un contrat d’assurance emprunteur classique, chacun est assuré pour 100 % de sa quotité. S’il n’est pas possible de s’assurer en deçà, on peut choisir de se couvrir au-delà.

Pour reprendre notre exemple ci-dessus, admettons qu’Henri et Valérie souhaitent protéger l’autre en cas d’événement grave.  Ils peuvent choisir d’assurer leur prêt immobilier jusqu’à 200 % de leur quotité.

L’indemnisation sera alors 2 fois plus importante, sans dépasser 100 % des mensualités ou 100 % du capital restant dû. En échange, le montant de la cotisation est 2 fois plus élevé lorsque la quotité est à 200 %.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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