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Calcul du taux de l’assurance d’un prêt immobilier

La prime de l’assurance d’un prêt immobilier se calcule en appliquant un pourcentage sur le montant emprunté ou sur le montant restant dû. Le taux d’assurance emprunteur peut varier du simple au double, selon l’âge et l’état de santé du demandeur. La quotité de chacun est assurée à 100 %, il est possible de monter jusqu’à 200 % sans faire varier le taux.

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Deux contrats d’assurance crédit peuvent présenter le même taux, mais pour des cotisations différentes.

Qu’est-ce que le taux d’une assurance emprunteur ?

Le taux d’une assurance emprunteur est un pourcentage exprimé sur le capital emprunté ou restant dû, selon la formule choisie.

Prenons l’exemple d’un prêt immobilier de 200 000 € au taux nominal fixe de 1,4 % sur 20 ans, lorsque le taux de l’assurance crédit est 0,5 %.

Si la prime est basée sur le capital emprunté, elle sera constamment de 83,33 € par mois (200 000 € x 0,5 %/12 mois = 83,33 €).

Si la prime est basée sur le capital restant dû :  

  • le 1er mois elle sera de 83,33 € car calculée sur 200 000 €.
  • Le 2e mois elle sera de 83 € car calculée sur 198 414 € (l’emprunteur ayant déjà remboursé 1586 € en 2 mois).
  • Et ainsi de suite pour atteindre 0,36 € à la dernière mensualité.

Le taux et le coût de l’assurance emprunteur

Pour reprendre notre exemple d’un prêt immobilier de 200 000 € à 1,4 % sur 20 ans avec taux d’assurance emprunteur à 0,5 % :

  • Si le taux s’applique sur le capital emprunté, l’assurance coûtera 20 000 € sur la durée  (200 000 € x 0,5 % x 20 ans = 20 000 €).
  • Si le taux s’applique sur le capital restant dû, l’assurance coûtera  10 209 € sur la durée.

Ce simple calcul démontre que la méthode de calcul des cotisations d’une assurance emprunteur, peut faire grimper le coût du simple au double.

Faut-il choisir un taux d’assurance emprunteur sur le capital restant ?

Vous pouvez souscrire un contrat d’assurance emprunteur auprès de 2 types d’organismes :

  • Une banque, qui propose des assurance de groupe dont le taux s’applique le plus souvent sur le capital emprunté.
  • Un assureur indépendant, qui propose une délégation dont le taux s’applique presque toujours sur le capital restant.

Le taux de l’assurance emprunteur est une partie importante de la négociation d’un prêt immobilier.  Il faut savoir que si votre banquier n’a pas le droit de vous refuser la police d’un concurrent, généralement moins cher, il peut appliquer le taux qu’il veut. Si vous commencez par lui dire que vous allez chercher une assurance emprunteur sur le marché, il va réagir.

Commencez plutôt par laisser faire sa proposition, qui prend la forme d’une offre préalable de crédit tout à fait officielle. Cette offre s’accompagne obligatoirement d’une fiche standardisée d’information, qui liste les garanties qu’il exige pour vous accorder un prêt immobilier.

Muni de cette liste vous pouvez alors vous adresser à un courtier en assurances emprunteur, qui ira chercher pour vous les formules les plus adaptées et les moins chères.

Mais dans la réalité, il arrive que l’on n’ait pas le choix à cause de son âge et de son état de santé. Les assureurs indépendants sont beaucoup plus stricts sur les conditions de santé des emprunteurs. Dans ce genre de cas il arrive que l’on doive se tourner vers l’assurance de groupe des banques, plus chère mais plus facile à obtenir.

Quels sont les taux des assurances emprunteurs ?

Taux des assurances de groupe d’une banque

Les taux des assurances de groupe sont basés sur le principe de la mutualisation des risques (d’où la notion de groupe), en voici des exemples fournis par nos partenaires.

0,3 % par an sur le capital emprunté, pour la tranche d’âge 36–41 ans avec un crédit entre 16 et 30 ans. Couverture : décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, ITT 90 (Invalidité Totale Temporaire franchise 90 jours), IPT (Invalidité Partielle Temporaire).

0,12 % par an sur le capital emprunté, pour la tranche d’âge 26–35 ans, toute durée confondue. Couverture : décès, PTIA, IPT.

0,40 % sur le capital emprunté, pour la tranche d’âge des 46–55 ans, toutes durées confondues. Couverture : décès, PTIA, ITT, IPT.

Important : il s’agit d’exemples, dans la réalité vous pourriez vous voir proposer des taux différents. Ces chiffres s’entendent autant pour l’accession à la propriété que pour le financement des investissements locatifs.

Taux des délégations d’assurance externes aux banques

Chaque assureur est indépendant avec ses propres critères d’évaluation. Il est donc difficile de connaître le taux de cotisation avant d’avoir déposé un dossier, voire même d’avoir suivi une visite médicale.

Généralement les critères suivants sont retenus :

  • L’emprunteur est-il fumeur ?
  • Pratique-t-il un métier ou un sport à risque ?
  • Quel âge a-t-il ?
  • A-t-il des antécédents médicaux ?

Les non-fumeurs en bonne santé et pratiquant une activité sportive moins dangereuse que le saut en parachute, sont parmi les emprunteurs qui obtiennent les meilleurs taux d’assurance.

Notons que les personnes pratiquant un métier dangereux, comme les policiers et les militaires, bénéficient d’assurances emprunteur spéciale qu’ils souscrivent auprès de leur mutuelle professionnelle.

Comment négocier son taux d’assurance emprunteur

Il est préférable de confier la négociation du taux de votre assurance emprunteur à un courtier. Il ira glaner plusieurs offres auprès de différentes compagnies d’assurances, et demandera un geste commercial si le banquier prêteur insiste pour que vous preniez sa formule.

Un bon courtier prendra également du temps pour vous expliquer le principe de la quotité, afin que vous puissiez protéger au mieux votre conjoint.

Par ailleurs, 2 lois essentielles jouent en votre faveur. La loi Lagarde vous donne le droit de choisir un contrat d’assurance emprunteur librement. Le banquier prêteur ne peut pas vous imposer un contrat plutôt qu’un autre.

Ensuite, la loi Hamon vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, une fois passée la première année. Vous pouvez donc accepter un taux d’assurance emprunteur élevé afin de gagner du temps, puis en changer dans 1 an.

Mais surtout, l’amendement Bourquin vous permet désormais de choisir un nouveau contrat tous les ans à la date d’anniversaire, quelque soit la date à laquelle il a été signé.

La quotité et le calcul de l’assurance emprunteur

Qu’est-ce que la quotité ?

Dans un couple, la quotité représente la participation de chacun aux revenus du foyer fiscal.

Henri gagne 2500 € par mois, Valérie perçoit 2700 €, il participe donc à 48 % des ressources du couple, elle participe à 52 %. La quotité d’Henri est de 48 %, celle de Valérie est de 52 %.

Si Henri est victime d’une maladie ou d’un accident l’empêchant de percevoir un salaire, son assureur versera au couple 48 % des mensualités. Si Henri décède, Valérie percevra 48 % du capital restant dû. On dit qu’Henri et Valerie sont couverts à 100 % de leur quotité. À ce stade il est important de préciser que le paiement des prestations se fait en fonction des garanties souscrites.

Choisir de se couvrir à 200 %

Dans un contrat d’assurance emprunteur classique, chacun est assuré pour 100 % de sa quotité. S’il n’est pas possible de s’assurer en deçà, on peut choisir de se couvrir au-delà.

Pour reprendre notre exemple ci-dessus, admettons qu’Henri et Valérie souhaitent protéger l’autre en cas d’événement grave.  Ils peuvent choisir d’assurer leur prêt immobilier jusqu’à 200 % de leur quotité.

L’indemnisation sera alors 2 fois plus importante, sans dépasser 100 % des mensualités ou 100 % du capital restant dû. En échange, le montant de la cotisation est 2 fois plus élevé lorsque la quotité est à 200 %.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer