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Acheter une maison avec travaux : avantages et inconvénients

mise à jour: 1 mai 2019
Travaux de décoration
Les rénovations thermiques et agrandissements donnent lieu à des aides.

Payer moins de taxes, amener moins d’apport personnel, obtenir des prêts à taux zéro, autant d’avantages à acheter une maison avec travaux. Le financement est relativement bien maîtrisé par les banques, qui accordent des report de mensualités. La différence de prix entre une maison avec et sans rénovation est élevée, et si le coût du chantier est inférieur à cet écart l’opération peut être vite rentable.

Acheter une maison avec travaux : payer moins de taxes

Lorsqu’un particulier achète le logement d’un autre particulier, la transaction est sujette à des droits de mutation de 4,5 %. Ce taux s’applique sur le prix de vente, or une maison nécessitant des travaux se vend moins cher qu’une maison sans rénovation.

Par exemple, sur un bien immobilier à 250 000 € le montant des droits d’enregistrement atteint 14 517 € (source : calculette notaires). En tout l’acheteur devra payer 19 200 € de frais d’achat.

Si ce logement se vend 200 000 € car il nécessite 50 000 € de travaux, les droits d’enregistrement descendent à 11 613 €. Les frais d’achat représentent 15 700 €, soit une économie de 3500 €. Attention toutefois, dès lors que les travaux débouchent sur un agrandissement de la surface habitable, ils sont sujets à une taxe d’aménagement.

Acheter une maison avec travaux : les prêts à taux zéro

Les acheteurs malins se tournent vers les maisons anciennes mal isolées, nécessitant des rénovations thermiques. Car ils pourront bénéficier de l’éco prêt à taux zéro qui leur accordera jusqu’à 30 000 € à 0 %, même pour un investissement locatif.

Pour en bénéficier les propriétaires doivent effectuer un bouquet de 2 travaux. Le panel va de l’isolation de la toiture à l’installation de chauffage performant, en passant par le remplacement d’au moins la moitié des fenêtres.

Si le chantier comporte au moins 3 bouquets de travaux, le remboursement peut s’étaler sur 15 ans. Et en plus, il est compatible avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour primo accédant.

Le PTZ est disponible pour l’ancien avec travaux, uniquement dans les zones B2 et C, si l’une de ces 3 conditions est présente :

  • Le montant des travaux représente 25 % du coût de l’opération.
  • Le chantier consiste à transformer un local en un logement assimilé neuf.
  • À la fin des travaux le logement ancien sera fiscalement assimilé un local neuf.

Pour une famille de 4 personnes, le PTZ peut atteindre 220 000 € en zone B2 et 200 000 € en zone C. Attention toutefois, il doit venir en complément d’un prêt immobilier classique payant dont le taux pourrait progresser en 2019.

Le prêt à taux zéro peut permettre de créer des surfaces habitables supplémentaires, d’assainir ou d’aménager les surfaces existantes, ou d’effectuer des travaux d’économie d’énergie.

Acheter une maison avec travaux : le crédit d’impôt

L’État récompense les propriétaires effectuant des rénovations énergétiques dans leur résidence principale. Ces derniers reçoivent 30 % du montant des travaux, sous forme de crédit d’impôt. Cela signifie que si ce crédit auquel ils ont droit dépasse le montant de leur impôt sur le revenu, le Trésor Public leur verse de l’argent.

Le plafond du crédit d’impôt est de 8000 € par personne, soit 16 000 € par couple, plus 400 € par personne à charge. Les dépenses concernent l’installation d’équipements de chauffage performant, mais également l’isolation des murs, du plancher et du plafond.

En clair, un couple achetant une maison avec travaux, dans laquelle ils font faire 40 000 € de rénovation thermique, reçoivent un crédit d’impôt de 12 000 €. S’ils ne devront payer que 7000 € d’impôts sur l’année en cours, le Trésor Public leur envoie un chèque de 5000 €.

Financer l’achat d’une maison avec travaux

Selon l’ampleur du chantier, il peut se passer plus de 3 mois entre l’achat d’une maison et la possibilité d’y habiter en tout confort. Pendant ce temps, les acquéreurs doivent payer leur loyer s’ils sont locataires, et le cumul de ces charges peut être compliqué.

Les banques y ont pensé, en accordant un report des mensualités. Plusieurs formules existent, des intérêts intercalaires au report total une fois le chantier achevé.

Les ménages déjà propriétaires souhaitant acheter une maison avec travaux, se heurtent à plus de difficultés. Car ils vont devoir faire concorder la vente de leur logement actuel avec la fin du travaux, ce qui est plutôt aléatoire.

Là-aussi les banques ont prévu une solution, sous la forme du crédit relais. Dans cette configuration les candidats acheteurs reçoivent une ligne de crédit correspondant au fruit de la vente de leur logement, sans l’avoir vendu. Ils financent ainsi les travaux avec, puis remboursent la banque une fois la vente effective.

Y a-t-il vraiment de bonnes affaires en perspective ?

Il y a peut-être de bonnes affaires immobilières à réaliser lorsque l’on achète une maison avec travaux. Tout dépend de la valeur marchande du bien une fois le chantier terminé, par rapport à la somme totale dépensée.

De rapides recherches sur Internet nous mènent sur une maison de 110 m² à rénover en plein centre de Mantes-la-Jolie (78). 3 chambres sont déjà disponibles, les combles peuvent être aménagés, les photos montrent qu’un rafraîchissement décoratif est nécessaire, le diagnostic énergétique n’est pas précisé. L’ensemble est à vendre pour 150 000 €, ce qui équivaut à 1364 €/m².

En consultant le site des notaires, on s’aperçoit qu’une maison ancienne à Mantes-la-Jolie se vend en médiane 2160 €/m². L’opération immobilière pourrait donc être intéressante si le coût des travaux ne dépasse pas 800 €/m².

Et en cherchant bien, on trouve même des appartements à rénover en plein centre-ville.

Ainsi à Grenoble ce propriétaire vend un 67 m² en hyper centre pour 136 000 € soit 2030 €/m². Les photos montrent qu’il est nécessaire de refaire la salle de bain, d’ajouter des fenêtres étanches et de refaire la décoration. Les notaires nous indiquent qu’à cet endroit les appartements anciens se vendent à 2600 €/m² de médiane. Il faudrait donc un maximum de 600 €/m² de travaux légers pour que l’opération soit rentable.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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