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Comment acheter un logement quand on est déjà propriétaire ?

Un propriétaire souhaitant quitter son logement pour en acheter un autre, dispose de 2 solutions. La première consiste à vendre avant d’acheter, au moyen d’un compromis de vente sécurisé. La seconde consiste à acheter avant d’avoir vendu au moyen d’un financement que l’on appelle prêt relais. Le choix entre les 2 peut dépendre de l’urgence dans la réalisation du projet immobilier.

Vendre son logement avant d’acheter

Trouver un vendeur et un acheteur dans un même temps

Entre la signature d’un compromis de vente et le déménagement/emménagement, il peut se passer 3 mois. C’est court, car le propriétaire doit trouver un nouveau logement en même temps qu’un acheteur pour le sien.

Pour cela il peut utiliser les services d’une agence immobilière ou d’un notaire, qui se chargera de trouver un acheteur et un vendeur. À partir de là, les agents immobiliers conseilleront le mandat exclusif, c’est-à-dire qu’un seul mandaté peut vendre le bien immobilier. Les associations de consommateurs conseilleront le mandat simple, donné à plusieurs agences différentes.

Toutefois si le logement à vendre se trouve en zone tendue, le propriétaire peut avoir intérêt à passer une annonce entre particuliers. Il épargnera les frais d’intermédiaire à l’acheteur, et pourrait vendre rapidement si le prix est réaliste et l’emplacement idéal.

Pour info : on compte à peu près autant d’habitants sur la Communauté d’Agglomérations de Cergy-Pontoise (95), que dans tout le département de la Creuse (23). Pourtant de juillet à septembre les notaires enregistrent 558 ventes immobilières dans la CA de Cergy, contre seulement 233 dans la Creuse.

L’importance du notaire

Si l’acte authentique doit se signer devant notaire, la promesse de vente peut être écrite sur une nappe en papier. Pour autant l’acheteur a tout intérêt à confier la rédaction de tous les actes à une étude notariale. Car une bonne promesse de vente doit inclure des clauses de renonciation, lui permettant de se retirer de la vente si certains événements se produisent :

  • il perd son emploi,
  • il n’a pas obtenu de crédit immobilier,
  • il n’a pas réussi à vendre son logement,
  • une autorisation administrative n’a pas été obtenue,
  • autres.

L’objectif est double, le compromis de vente doit :

  • ne pas obliger le propriétaire à vendre s’il n’a pas trouvé à acheter,
  • ne pas obliger le propriétaire à acheter s’il n’a pas vendu.

Les agences immobilières et les études de notaire sont rodées à ce type de transaction, l’opération peut être bien planifiée et bien organisée.

Pour info : de juillet à septembre dernier, les notaires ont vu passer 158 957 ventes immobilières et foncières dans leurs études, pour un prix médian de 2120 €/m².

Acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le sien

Les secundo accédants qui souhaitent acheter vite font appel au crédit relais. Dans cette configuration, leur banque va leur accorder une avance sur le fruit de la vente de leur logement. Elle ajoute à cela une seconde ligne de crédit, destinée à amener le supplément nécessaire à l’achat de la nouvelle habitation.

Les intéressés peuvent donc acquérir plus rapidement la maison ou l’appartement qu’ils convoitent, sans avoir vendu le bien qu’ils occupent. Ce n’est qu’une fois qu’ils auront vendu leur ancien logement qu’ils régulariseront leur situation auprès de leur banque. Généralement les établissements financiers leur laissent un délai de 2 ans pour trouver un acheteur.

Le dispositif semble pratique, mais n’est pas gratuit. Durant la période de transition la banque va facturer des intérêts intercalaires, qui peuvent être reportés avec supplément.

Mais surtout, si jamais les propriétaires n’arrivent pas à vendre leur ancien logement, ils se retrouvent avec de fortes mensualités sur les épaules. Le crédit relais est à aborder avec réflexion si le bien à vendre se trouve dans une zone où le marché tourne au ralenti.

Pour info : d’après la Banque de France le taux effectif moyen des prêts relais était de 2,19 % au 4e trimestre 2019. Au 1er trimestre 2020 il ne pourra pas dépasser 2,92 %.

Acheter un logement quand on est déjà propriétaire : calculez votre budget

1-Déterminez le fruit potentiel de la vente

Sur le prix de vente, vous devrez solder votre crédit et éventuellement payer des pénalités de remboursement anticipé. Commencez par demander le montant du capital restant dû à votre banque. Cette information peut être accessible en ligne sur votre espace client, en consultant un tableau d’amortissement.

Puis faites les 2 calculs suivant :

  • additionnez les 6 prochaines mensualités d’intérêt,
  • multipliez le capital restant dû par 3 %.

Le plus petit de ces 2 montants constituera les pénalités de remboursement anticipé. Ensuite utilisez la formule mathématique suivante :

Prix de vente – capital restant dû – pénalités = fruit de la vente

Exemple : un appartement estimé à 150 000 €, sur lequel il reste 100 000 € à rembourser. Les pénalités seront de 1300 €. Le propriétaire peut espérer en retirer 48 700 €. S’il s’agit de sa résidence principale, il sera exonéré d’Impôt sur les plus-values.

2- Calculez votre capacité d’emprunt

En partant du principe que vous injectez la totalité du fruit de la vente dans votre prêt immobilier, vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt avec cette calculette. Les taux d’intérêt sont réglés selon la dernière moyenne calculée par l’Observatoire CSA/Crédit Logement. Le résultat vous permettra d’évaluer le montant que vous pourriez emprunter, avec un taux d’endettement de 33 %.

Avec le faible niveau des taux d’intérêt, une banque ne vous demandera pas de placer tout le fruit de la vente dans votre nouveau prêt immobilier. En puisque le rendement de l’épargne est supérieur au coût du crédit, il pourrait être plus favorable de placer le fruit de la vente sur un support bancaire, ou d’investir dans des parts de SCPI.

En pratique si vous apportez un capital personnel important, la banque vous proposera un meilleur taux immobilier. En réalité si vous lui proposez de placer ce capital sur ses propres produits financiers, vous aurez un taux d’emprunt tout aussi intéressant.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Beaufils
27 octobre 2019 10 h 06 min

Bonjour, je suis propriétaire d une maison en résidence principale. Je n ai pas de prêt sur cette maison. Je veux acquérir une nouvelle maison avant de ventre la première. Comment cela passe t il pour la vente de la première. Est ce qu il y a des frais de… Lire la suite »

SHOGHRIE Farah
2 octobre 2019 13 h 16 min

Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement de type F2 pour lequel je paie encore le crédit pour 530 € par mois. Il me reste encore 20 ans. Je souhaiterai le mettre en location est acheter une maison avec mon mari. Comment sera calculé notre capacité d’emprunt sachant que mon appartement… Lire la suite »

Hendriks Joëlle
5 septembre 2019 20 h 47 min

Bonjour je suis propriétaire de deux maisons déjà remboursée. J’aimerais en acheter une troisième
Comment cela fonctionne si je veux mettre une maison en garantie ?
Merci pour votre dévouement

Hendriks Joëlle