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Comment acheter un logement quand on est déjà propriétaire ?

Un propriétaire souhaitant quitter son logement pour en acheter un autre, dispose de 2 solutions. La première consiste à vendre avant d’acheter, au moyen d’un compromis de vente bien rédigé par un notaire. La seconde consiste à acheter avant d’avoir vendu au moyen d’un financement que l’on appelle prêt relais. Le choix entre les 2 peut dépendre de l’urgence dans la réalisation du projet immobilier.

Vendre son logement avant d’acheter

Trouver un vendeur et un acheteur dans un même temps

Entre la signature d’un compromis de vente et le déménagement/emménagement, il peut se passer 3 mois. C’est court, car le propriétaire doit trouver un nouveau logement en même temps qu’un acheteur pour le sien. Sur les marchés très dynamiques comme celui de l’Île-de-France, un projet immobilier peut vite devenir source de stress.

Pour rendre l’opération plus simple, il est possible d’utiliser les services d’une agence immobilière ou d’un notaire. Au moyen d’un mandat exclusif, ces professionnels se chargeront de trouver un acheteur pour le logement actuel, ainsi qu’un nouveau logement.

Toutefois si le bien à vendre se trouve en zone tendue, le propriétaire peut avoir intérêt à passer une annonce entre particuliers. Il épargnera les frais d’intermédiaire à l’acheteur, et pourrait vendre rapidement si le prix est réaliste et l’emplacement idéal.

Pour info : on compte moins d’habitants sur la Communauté d’Agglomérations de Cergy-Pontoise (95), que dans tout le département de la Creuse (23). Pourtant au 1er trimestre 2021 les notaires enregistrent 418 ventes immobilières dans la CA de Cergy, contre seulement 264 dans la Creuse.

L’importance du notaire

Si l’acte authentique doit se signer devant notaire, la promesse de vente peut être écrite sur une nappe en papier. Pour autant l’acheteur a tout intérêt à confier la rédaction de tous les actes à une étude notariale. Car une bonne promesse de vente doit inclure des clauses de renonciation, qui permettent de se retirer de la vente si certains événements se produisent :

  •  perte d’emploi,
  • le crédit immobilier n’a pas été obtenu,
  • le logement actuel n’est toujours pas vendu,
  • le permis de construire n’a pas été obtenu,
  • maladie ou accident de la vie,

L’objectif est double, le compromis de vente doit :

  • ne pas obliger le propriétaire à vendre s’il n’a pas trouvé à acheter,
  • ne pas obliger le propriétaire à acheter s’il n’a pas vendu.

Les agences immobilières et les études de notaire sont rodées à ce type de transaction, l’opération peut être bien planifiée et bien organisée.

Pour info : au 1er trimestre 2020, les notaires ont vu passer 129 392 ventes immobilières et foncières dans leurs études, pour un prix médian de 2190 €/m².

Acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le sien

Les secundo accédants qui souhaitent acheter vite font appel au crédit relais. Dans cette configuration, leur banque va leur accorder une avance sur le fruit de la vente de leur logement. Elle ajoute à cela une seconde ligne de crédit, destinée à amener le supplément nécessaire à l’achat de la nouvelle habitation.

Les intéressés peuvent donc acquérir plus rapidement la maison ou l’appartement qu’ils convoitent, sans avoir vendu le bien qu’ils occupent. Ce n’est qu’une fois qu’ils auront vendu leur ancien logement qu’ils régulariseront leur situation auprès de leur banque. Généralement les établissements financiers leur laissent un délai de 2 ans pour trouver un acheteur.

Le dispositif semble pratique, mais n’est pas gratuit. Durant la période de transition la banque va facturer des intérêts intercalaires, qui peuvent être reportés avec supplément.

Mais surtout, si jamais les propriétaires n’arrivent pas à vendre leur ancien logement, ils se retrouvent avec de fortes mensualités sur les épaules. Le crédit relais est à aborder avec réflexion si le bien à vendre se trouve dans une zone où le marché tourne au ralenti.

Pour info : d’après la Banque de France le taux effectif moyen des prêts relais était de 2,16 % au 3e trimestre 2021. Au 4e trimestre 2021 il ne pourra pas dépasser 2,88 %.

Acheter un logement quand on est déjà propriétaire : calculez votre budget

1-Déterminez le fruit potentiel de la vente

Sur le prix de vente, vous devrez solder votre crédit et éventuellement payer des indemnités de remboursement anticipé. Commencez par demander le montant du capital restant dû à votre banque. Cette information peut être accessible en ligne sur votre espace client, en consultant un tableau d’amortissement.

Puis faites les 2 calculs suivant :

  • additionnez les 6 prochaines mensualités d’intérêt,
  • multipliez le capital restant dû par 3 %.

Le plus petit de ces 2 montants constituera les indemnités de remboursement anticipé. Ensuite utilisez la formule mathématique suivante :

Prix de vente – capital restant dû – indemnités = fruit de la vente

Exemple : un appartement estimé à 150 000 €, sur lequel il reste 100 000 € à rembourser. Les indemnités seront de 1300 €. Le propriétaire peut espérer en retirer 48 700 €.

2- Calculez votre capacité d’emprunt

En partant du principe que vous injectez la totalité du fruit de la vente dans votre prêt immobilier, vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt avec cette calculette. Les taux d’intérêt sont réglés selon la dernière moyenne calculée par l’Observatoire CSA/Crédit Logement. Le résultat vous permettra d’évaluer le montant que vous pourriez emprunter, avec un taux d’endettement de 33 %.

Avec le faible niveau des taux d’intérêt, une banque ne vous demandera pas de placer tout le fruit de la vente dans votre nouveau prêt immobilier. Et puisque le rendement de l’épargne est supérieur au coût du crédit, il pourrait être plus favorable de placer le fruit de la vente sur un support bancaire, ou d’investir dans des parts de SCPI.

En pratique si vous apportez un capital personnel important, la banque vous proposera un meilleur taux immobilier. En réalité si vous lui proposez de placer ce capital sur ses propres produits financiers, vous aurez un taux d’emprunt tout aussi intéressant.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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