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Comment acheter un logement quand on est déjà propriétaire ?

mise à jour: 19 décembre 2018
Maison moderne en Île-de-France
Quitter un appartement pour emménager dans une maison.

Un propriétaire souhaitant quitter son logement pour en acheter un autre, dispose de 2 solutions. La première consiste à vendre avant d’acheter, au moyen d’un compromis de vente sécurisé. La seconde consiste à acheter avant d’avoir vendu, au moyen d’un financement que l’on appelle prêt relais. Le choix entre les 2 peut dépendre de l’urgence dans la réalisation du projet immobilier.

Vendre son logement avant d’acheter

Trouver un vendeur et un acheteur dans un même temps

Entre la signature d’un compromis de vente et le déménagement/emménagement, il peut se passer 3 mois. C’est court, car le propriétaire doit trouver un nouveau logement en même temps qu’un acheteur pour le sien.

Pour cela il peut utiliser les services d’une agence immobilière ou d’un notaire, qui se chargera de trouver un acheteur et un vendeur. À partir de là, les agents immobiliers conseilleront le mandat exclusif, c’est-à-dire qu’un seul mandaté peut vendre le bien immobilier. Les associations de consommateurs conseilleront le mandat simple, donné à plusieurs agences différentes.

Toutefois si le logement à vendre se trouve en zone tendue, le propriétaire peut avoir intérêt à passer une annonce entre particuliers. Il s’épargnera les frais d’intermédiaires, et pourrait très bien vendre rapidement si le prix et l’emplacement sont bons.

Dans tous les cas de figure, les prochaines semaines vont être dynamiques. Il s’agira de concilier activité professionnelle et recherche du nouveau logement.

L’importance du notaire

Les transactions immobilières peuvent être très bien encadrées par un notaire. Les études sont d’ailleurs habituées à ces propriétaires qui vendent leur logement pour en acheter un autre. Les compromis de vente incluent donc des clauses de renonciation, permettant de se retirer de la vente en fonction de certains événements :

  • le propriétaire perd son emploi,
  • il n’a pas obtenu de crédit immobilier,
  • il n’a pas réussi à vendre son logement,
  • il n’a pas réussi à trouver un nouveau logement,
  • etc.

L’objectif est double, le compromis de vente doit :

  • ne pas obliger le propriétaire à vendre s’il n’a pas trouvé à acheter,
  • ne pas obliger le propriétaire à acheter s’il n’a pas vendu.

Les agences immobilières et les études de notaire sont rodées à ce type de transaction, l’opération peut être bien planifiée et bien organisée.

Acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le sien

Les secundo accédants qui souhaitent prendre leur temps, font appel au crédit relais. Dans cette configuration leur banque va leur accorder une avance sur le fruit de la vente de leur logement. Elle ajoute à cela une seconde ligne de crédit, destinée à amener le supplément nécessaire à l’achat de la nouvelle habitation.

Les intéressés peuvent donc acquérir plus rapidement la maison ou l’appartement qu’ils convoitent, sans forcément avoir vendu le bien qu’ils occupent. Une fois qu’ils ont trouvé des acquéreurs, ils ont le choix. Ils peuvent soit solder la ligne de crédit relais avec le fruit de la vente, soit le déposer sur une épargne. Ces possibilités doivent être étudiées auparavant avec la banque.

Le dispositif semble pratique, mais n’est pas gratuit. Durant la période de transition la banque va facturer des intérêts intercalaires, qui peuvent être reportés avec supplément.

Mais surtout, si jamais les propriétaires n’arrivent pas à vendre leur ancien logement, ils se retrouvent avec de fortes mensualités sur les épaules. Le crédit relais est à aborder avec réflexion, si le bien à vendre se trouve dans une zone où le marché tourne au ralenti.

Acheter un logement quand on est déjà propriétaire : calculez votre budget

1-Déterminez le fruit potentiel de la vente

Sur le prix de vente, vous devrez solder votre crédit et éventuellement payer des pénalités de remboursement anticipé. Commencez par demander le montant du capital restant dû à votre banque. Cette information peut être accessible sur votre espace client, en consultant un tableau d’amortissement.

Puis faites les 2 calculs suivant :

  • additionnez les 6 prochaines mensualités d’intérêt,
  • multipliez le capital restant dû par 3 %.

Le plus petit de ces 2 montants constituera les pénalités de remboursement anticipé. Utilisez la formule mathématique suivante :

Prix de vente – capital restant dû – pénalités = fruit de la vente

Exemple : un appartement estimé à 150 000 €, sur lequel il reste 100 000 € à rembourser. Les pénalités seront de 1300 €. Le propriétaire peut espérer en retirer 48 700 €. S’il s’agit de sa résidence principale, il sera exonéré de taxe sur les plus-values. Attention : il ne s’agit que d’une estimation, en pratique d’autres frais peuvent intervenir.

2- Calculez votre capacité d’emprunt

En partant du principe que vous injectez la totalité du fruit de la vente dans votre prêt immobilier, vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt avec cette calculette. Les taux d’intérêt sont réglés selon la dernière moyenne calculée par l’Observatoire CSA/Crédit Logement. Le résultat vous permettra d’évaluer le montant que vous pourriez emprunter, avec un taux d’endettement de 33 %.

Notons que vous avez la possibilité d’utiliser le fruit de la vente, uniquement pour régler les frais d’achat et d’emprunt. Le reliquat sera épargné sur une assurance vie, ou placé dans des parts de SCPI. Ce choix peut être opportun lorsque le taux de rendement de l’épargne est supérieur au taux d’intérêt immobilier.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer