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Négociation immobilière : baisser le prix de vente de combien ?

mise à jour: 26 juin 2019
Accord sur le prix d'un bien immobilier
La négociation est le travail de l'agent immobilier.

Il est toujours possible d’abaisser le prix de vente d’une maison ou d’un appartement, en fonction du nombre d’acheteurs par rapport au nombre de vendeurs. Les marges de négociation immobilière moyennes sont actualisées mensuellement par le baromètre LPI-SeLoger. Voici l’analyse des écarts entre le prix affiché et le prix signé à la fin mai 2019.

Taux de négociation immobilière moyen : 4,1 %

Le baromètre LPI-SeLoger récupère les données d’une quinzaine de réseaux immobiliers, ces derniers compilant les chiffres de leurs propres agences. Le groupement édite mensuellement la moyenne de la négociation immobilière sur les 12 derniers mois.

En mai 2019, la marge de négociation sur les maisons anciennes se situe à 4,6 %. Celle sur les appartements anciens est de 3,5 %.

 Le ralentissement de la hausse des prix
affichés est alors synonyme de baisse des
marges. LPI-Seloger parution juin 2019

Les ménages se trouvent donc face à des prix de l’immobilier qui augmentent toujours, mais de façon plus modérée. Mais peu importe l’effet est bien là : le marché du logement compte de moins en moins d’acheteurs pour toujours autant de vendeurs.

Les premiers souhaitent céder leur logement au plus vite pour signer l’achat d’un autre. Les seconds disposent d’un pouvoir d’achat immobilier encore intact, mais qui varie grandement selon les régions.

Des prix descendus de -11 %, c’est où ?

Les marges de négociation immobilière s’agrandissent et se rétrécissent, au gré du marché de l’offre et de la demande.

En Champagne Ardennes l’activité a dû être plutôt molle, car les acheteurs ont pu négocier un rabais de -11 % sur les maisons.Pour cette édition encore les régions les moins peuplées ont vu les plus fortes marges de négociation immobilière. Ainsi en Auvergne les maisons sont parties à -7,1 %.

Dans le Poitou-Charentes les anciens propriétaires ont dû tirer un trait sur -6,6 %. À ce tarif les vendeurs du Languedoc-Roussillon, de la Bretagne de la Franche-Comté serait presque soulagée, eux qui ont du tiré un trait sur 6 %.

Du côté des appartements, c’est sur la Provence Alpes Côte d’Azur que les négociations ont été à l’avantage des acheteurs. Ces derniers l’ont emporté en moyenne à 4,8 % en dessous du prix demandé.

Juste derrière arrive la Lorraine, dont les vendeurs ont dû lâcher -4,7 % pour signer. Décidément le marché immobilier de Bretagne a été à l’avantage des nouveaux propriétaires, qui ont pu négocier -4,4 %.

En Alsace ils ont fait mieux, ils ont acheté leur appartement à -4,5 % en dessous du prix affiché.

Ces régions où les vendeurs négocient le moins

En mai 2019 il restait peu de régions aux marges de négociation immobilière sous le seuil des 2 %.

Après de longs mois de disette, la région du Centre présente des prix du m² à la hauteur des attentes des acheteurs. Ces derniers n’ont ainsi pu négocier que -0,7 % sur les prix des appartements.

En Poitou-Charentes aussi la négociation a été âpre. Les appartements ne sont partis qu’à -1,3 % en dessous du prix affiché. Décidément certaines régions ont un marché immobilier à 2 vitesses. Ainsi en Champagne-Ardenne les vendeurs d’appartements n’ont rien voulu entendre au-delà de 1 % de remise.

Du côté des maisons, les plus faibles marges de négociation immobilière se sont observées en Picardie et dans le Nord-Pas-de-Calais, où les nouveaux propriétaires n’ont pu arracher que -3,3 %.

On citera également l’Aquitaine et l’Alsace, où les acheteurs ont réussi à raboter respectivement -3,6 % et -3,5 % sur les prix de vente.

En Île-de-France, dans un contexte où les prix dépassent leur record historique, les acheteurs de maison ont négocié -3,8 %. Même scénario du côté des appartements, pour lesquels les vendeurs ont lâché -3,2 %.

Ce contexte est encore plus serré à Paris où les acheteurs doivent souvent faire vite. Heureusement pour eux la mairie leur permet de cumuler le Prêt Paris Logement 0 % avec le PTZ de l’État.

Négocier le prix de vente d’un logement : la règle de l’offre et la demande

Le prix de vente d’un logement est déterminé par le budget qu’est prêt à y consacrer l’acheteur. Lorsque les taux des crédits immobiliers sont faibles comme en ce moment, sa capacité d’achat augmente. Et lorsque plusieurs acheteurs sont prêts à payer plus cher, les prix montent inévitablement.

L’inverse est également vrai. Lorsque la capacité d’achat immobilier des ménages diminue, les vendeurs sont obligés d’abaisser leurs prix et la marge de négociation augmente. Or il semble que le marché soit en train de se rééquilibrer sous la raréfaction des acheteurs.

L’indicateur de tension immobilière du site MeilleurAgents.fr affiche entre 0,5 et 1 acheteur pour 1 vendeur sur la majeure partie des départements. La tendance des prix serait donc à la baisse ou au ralentissement de la hausse, à l’exception de Paris (75), des Hauts-de-Seine (92), du Val-de-Marne (94), du Rhône (69), de l’Ille-et-Vilaine (35) et du Maine-et-Loire (49).

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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