AccueilMarché immobilierNégociation immobilière : baisser le prix de vente de combien ?

Négociation immobilière : baisser le prix de vente de combien ?

Il est toujours possible d’abaisser le prix de vente d’une maison ou d’un appartement, en fonction du nombre d’acheteurs par rapport au nombre de vendeurs. Les marges de négociation immobilière moyennes sont actualisées mensuellement par le baromètre LPI. Voici l’analyse des écarts entre le prix affiché et le prix signé à la fin octobre 2021.

Taux de négociation immobilière moyen : 4 %

Le baromètre LPI récupère les données d’une quinzaine de réseaux immobiliers, ces derniers compilant les chiffres de leurs propres agences. Le groupement édite mensuellement la moyenne de la négociation immobilière sur les 12 derniers mois.

En octobre 2021, la marge sur les maisons anciennes se situe à -4,3 %. Celle sur les appartements anciens est de -3,6 %.

D’après le professeur d’économie Michel Mouillart :  » Une telle évolution est habituelle, sur un marché qui se détend généralement durant l’automne avec des capacités de négociation accrues en faveur des acheteurs ».

Ainsi dans certaines régions où l’on constate plus d’acheteurs que de vendeurs, les marges de négociation immobilière sont très faibles. Même lorsque les vendeurs cherchent à céder leur logement au plus vite afin de signer l’achat d’un autre. Mais ce phénomène s’observe uniquement dans les régions à forte tension immobilière. Car en vérité, les prix des logements se négocient mieux dans d’autres coins de France.

Pour info : pour bien acheter il ne suffit pas de tirer le prix vers le bas. Il faut également identifier les villes où les prix de l’immobilier pourraient monter.

Des prix descendus de -7 %, c’est où ?

Les marges de négociation immobilière s’agrandissent et se rétrécissent au gré de l’offre et de la demande.

La plus forte marge de négociation immobilière a été observée en Bourgogne, sur les maisons anciennes. Les vendeurs ont dû lâcher -7,9 % pour convaincre les acheteurs. En Poitou-Charentes ils s’en sont mieux sortis, ils ont tout de même dû tirer un trait sur -6,6 % du prix affiché.

Décidément les acheteurs de maisons du centre de la France ont été durs en affaires. Dans le Limousin la marge de négociation immobilière a atteint -7,2 %. Voilà sans doute de quoi soulager les vendeurs de maisons du Nord-Pas-de-Calais, qui ont dû concéder -5,3 % pour vendre.

La négociation immobilière a également été rude sur les appartements anciens. En Lorraine les nouveaux propriétaires n’ont accepté de signer qu’à -6 %. En Franche-Comté ils ont fait mieux : -7,4 % de rabais sur le prix affiché. Cela suffira peut-être à consoler les vendeurs d’appartements de Picardie, qui ont dû accepter d’abaisser leur prix de -5,3 %.

En Île-de-France, dans un contexte où les prix dépassent leur record historique, les appartements sont partis à -3,2 % tandis que les maisons se sont signées à -3,3 %.

Pour info : tous les 3 mois Emprunter Malin met à jour une liste des grandes villes d’Île-de-France où les prix des maisons sont en baisse.

Ces régions où les vendeurs négocient le moins

En octobre 2021 on comptait très peu de régions en France ou le nombre de vendeurs était supérieur au nombre d’acheteurs. La plus faible marge de négociation immobilière constatée par l’observatoire LPI se trouvait sur les appartements de Rhône-Alpes. Les vendeurs n’ont eu besoin de lâcher que -2,2 %.

Aucune région n’affiche des ventes de maisons en dessous de 3 %, on peut toutefois citer la Haute-Normandie dont les vendeurs n’ont eu à se délester que 3 %. Ailleurs, on compte 3 régions au sein desquelles la marge de négociation sur les appartements était inferieures à 3 %.

Il s’agit du Centre (-2,6 %), de la Bourgogne (-2,4 %) et de l’Aquitaine (-2,9 %).

Pour info : les prix de l’immobilier peuvent vite grimper à Paris, où les candidats acheteurs doivent faire vite. Heureusement pour eux, la mairie leur permet de cumuler le Prêt Paris Logement 0 % avec le PTZ de l’État.

Négocier le prix de vente d’un logement : la règle de l’offre et la demande

Le prix de vente d’un logement est déterminé par le budget qu’est prêt à y consacrer l’acheteur. Lorsque les taux des crédits immobiliers sont très bas comme en ce moment, sa capacité d’achat augmente. Et lorsque plusieurs acheteurs sont prêts à payer plus cher, les prix montent inévitablement.

L’inverse est également vrai. Lorsque la capacité d’achat immobilier des ménages diminue, les vendeurs sont obligés d’abaisser leurs prix et la marge de négociation augmente. Or d’après les notaires, dans la mesure du possible les prix du m² vont se stabiliser et il est temps d’acheter.

Le marché de l’immobilier a été très actif en 2021, tout porte à croire qu’il le sera encore en 2022. Car avec la fin des restrictions sanitaires, on pourrait voir plus de biens en vente, et plus d’acheteurs potentiels.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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