Accueil Immobilier Négociation immobilière : baisser le prix de vente de combien ?

Négociation immobilière : baisser le prix de vente de combien ?

mise à jour: 27 novembre 2018
Accord sur le prix d'un bien immobilier
La négociation est le travail de l'agent immobilier.

Il est toujours possible d’abaisser le prix de vente d’une maison ou d’un appartement, en fonction du nombre d’acheteurs par rapport au nombre de vendeurs. Les marges de négociation immobilière moyennes au sein des régions de France, sont actualisées mensuellement par le baromètre LPI-SeLoger. Voici l’analyse des écarts entre le prix affiché et le prix signé à la fin octobre 2018.

Taux de négociation immobilière moyen : 3,8 %

Le baromètre LPI-SeLoger récupère les données d’une quinzaine de réseaux immobiliers, ces derniers compilant les chiffres de leurs propres agences. Le groupement édite mensuellement la moyenne de la négociation immobilière sur les 12 derniers mois.

En octobre 2018, la marge de négociation sur les maisons anciennes est en légère hausse à 4,7 %. Celle sur les appartements anciens est descendue à 3,1 %. L’observatoire constate qu’il s’agit d’un effet de la dégradation de la capacité d’achat des demandeurs. Pour vendre, et donc pour acheter, les vendeurs sont obligés de réviser leurs ambitions, « la baisse rapide des prix affichés constatée durant l’été en témoigne ».

Les ménages se trouvent donc face à des prix de l’immobilier qui augmentent toujours, mais de façon plus modérée. Mais peu importe l’effet est bien là : le marché du logement compte de moins en moins d’acheteurs pour toujours autant de vendeurs.

Les premiers souhaitent céder leur logement au plus vite pour signer l’achat d’un autre. Les seconds disposent d’un pouvoir d’achat immobilier encore intact, mais qui varie grandement selon les régions.

Des prix descendus de -8 %, c’est où ?

Les marges de négociation immobilière s’agrandissent et se rétrécissent, au gré du marché de l’offre et de la demande. En octobre 2018 le vent a tourné à l’avantage des acheteurs qui se sont trouvés au bon endroit au bon moment.

C’est le cas de ceux qui ont acquis une maison en Champagne-Ardenne. Ils ont pu le faire en tirant les prix vers le bas de -8,3 %. Les ménages ayant acheté des appartements s’en sont très bien sortis également, ils ont négocié -8,9 %.

Le marché a plutôt été favorable aux acheteurs de maisons d’Auvergne, qui ont négocié -8,6 % sur le prix affiché.

Il semble que le marché de la maison des Pays de la Loire continue d’être en décalage avec la réalité. Pour vendre, les propriétaires ont abaisser leurs ambitions de -6,4 %.

Les nouveaux propriétaires de Haute-Normandie ont négocié -5,3 % sur les prix affichés des maisons, et -3,7 % sur ceux des appartements.

Mais le mois dernier, les anciens propriétaires du Languedoc-Roussillon ont eu plus de fil à retordre. Les nouveaux ont raboté les prix des appartements de -3,3 % et ceux des maisons de -6 %.

On retrouve un scénario à peu près identique dans le Poitou-Charentes. Les maisons anciennes se sont vendues à -8,1 % en dessous de leur prix affiché, les appartements anciens sont partis à -5,1 %.

En Bretagne, les marges de négociation immobilière ont été de -5 % sur les maisons et -6,4 % sur les appartements.

Dans le Nord-Pas-de-Calais les vendeurs ont dû tirer un trait sur -4,5 % du prix des maisons, et sur -6,1 % de celui des appartements.

En Île-de-France, dans un contexte où les prix se rapprochent de leur pic de 2011, les acheteurs de maison ont négocié -4,2 %.

Ces régions où les vendeurs négocient le moins

Les mois passent et la négociation immobilière est toujours aussi difficile pour ceux qui achètent un appartement en Auvergne. Ils ont eut beau argumenter, les vendeurs n’ont rien voulu savoir : 0 % de marges de négociation.

Comme d’habitude il a fallu se dépêcher pour devenir propriétaire d’un appartement en Île-de-France. Les vendeurs étaient donc en position de supériorité, ils n’ont lâché que -2,6 %. Ce contexte est encore plus serré à Paris où les acheteurs doivent souvent faire vite. Heureusement pour eux la mairie leur permet de cumuler le Prêt Paris Logement 0 % avec le PTZ de l’État.

En Rhône-Alpes les discussions ont été aussi âpres que lors de la période précédente. Les appartements ont changé de propriétaire après une négociation de -2,5 %.

En Midi-Pyrénées les acheteurs n’ont réussi à obtenir que -2,4 % sur les maisons et -1 % sur les appartements, encore moins qu’en septembre.

Pendant ce temps en Aquitaine, les vendeurs n’ont accepté que -2,1 % sur les appartements.

Négocier le prix de vente d’un logement : la règle de l’offre et la demande

Le prix de vente d’un logement est déterminé par le budget qu’est prêt à y consacrer l’acheteur. Lorsque les taux des crédits immobiliers sont faibles comme en ce moment, sa capacité d’achat augmente. Et lorsque plusieurs acheteurs sont prêts à payer plus cher, les prix montent inévitablement.

L’inverse est également vrai. Lorsque la capacité d’achat immobilier des ménages diminue, les vendeurs sont obligés d’abaisser leurs prix et la marge de négociation augmente. Or il semble que le marché soit en train de se rééquilibrer sous la raréfaction des acheteurs.

L’indicateur de tension immobilière du site MeilleurAgents.fr affiche entre 0,5 et 1 acheteur pour 1 vendeur sur la majeure partie des départements. La tendance des prix serait donc à la baisse ou au ralentissement de la hausse, à l’exception de Paris (75), des Hauts-de-Seine (92), du Val-de-Marne (94), de la Loire-Atlantique (44), de l’Ille-et-Vilaine (35), de la Haute-Garonne (31) et du Rhône (69).

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer