AccueilActualité immobilièreNégociation immobilière : baisser le prix de vente de combien ?

Négociation immobilière : baisser le prix de vente de combien ?

Il est toujours possible d’abaisser le prix de vente d’une maison ou d’un appartement, en fonction du nombre d’acheteurs par rapport au nombre de vendeurs. Les marges de négociation immobilière moyennes sont actualisées mensuellement par le baromètre LPI. Voici l’analyse des écarts entre le prix affiché et le prix signé à la fin février 2022.

Taux de négociation immobilière moyen : 5,5 %

Le baromètre LPI récupère les données d’une quinzaine de réseaux immobiliers, ces derniers compilant les chiffres de leurs propres agences. Le groupement édite mensuellement la moyenne de la négociation immobilière sur les 12 derniers mois.

En février 2022, la marge sur les maisons anciennes se situe à -6,0 %. Celle sur les appartements anciens est de -5,0 %.

D’après le professeur d’économie Michel Mouillart : « Habituellement, une telle situation aurait pu bénéficier aux acheteurs, en renforçant leurs capacités de négociation. Mais le resserrement de l’accès au crédit empêche une grande partie de la demande d’en tirer avantage ».

Ainsi dans certaines régions où l’on constate plus d’acheteurs que de vendeurs, les marges de négociation immobilière sont très faibles. Même lorsque les vendeurs cherchent à céder leur logement au plus vite afin de signer l’achat d’un autre. Mais ce phénomène s’observe uniquement dans les régions à forte tension immobilière. Car en vérité, les prix des logements se négocient mieux dans d’autres coins de France.

Des prix descendus de -10 %, c’est où ?

Les marges de négociation immobilière s’agrandissent et se rétrécissent au gré de l’offre et de la demande.

La plus forte marge de négociation immobilière a été observée dans le Limousin. Sur les appartements anciens, les vendeurs ont dû lâcher 10,6 % pour convaincre les acheteurs. Sur les maisons anciennes, les anciens propriétaires ont dû raboter 9 % de leurs ambitions. En Poitou-Charentes ils s’en sont mieux sortis, ils ont tout de même dû tirer un trait sur -6,8 % du prix affiché.

Décidément les acheteurs de maisons du centre de la France ont été durs en affaires. En Bourgogne la marge de négociation immobilière a atteint -7,1 %. Voilà sans doute de quoi soulager les vendeurs de maisons du Nord-Pas-de-Calais, qui ont dû concéder -6,5 % pour vendre.

La négociation immobilière a également été rude sur les appartements anciens. Dans la région Champagne Ardennes les acheteurs n’ont accepté de signer qu’à 6,4 % en dessous du prix demandé. Les vendeurs d’appartements du Languedoc-Roussillon ont fait moins bien en lâchant 7,1 % de marge de négociation immobilière. En Bretagne ils ont dû tirer un trait sur 5,6 % de leurs intentions, tandis qu’en Picardie les nouveaux propriétaires ont raboté les prix de -5,4 %.

En Île-de-France, dans un contexte où les prix dépassent leur record historique, les appartements sont partis à -5,5 % tandis que les maisons se sont signées à -5,1 %.

Pour info : tous les 3 mois Emprunter Malin met à jour une liste des grandes villes d’Île-de-France où les prix des maisons sont en baisse.

Ces régions où les vendeurs négocient le moins

En février 2022 on comptait très peu de régions en France ou le nombre de vendeurs était supérieur au nombre d’acheteurs. La plus faible marge de négociation immobilière constatée par l’observatoire LPI se trouvait sur les appartements d’Auvergne. Les vendeurs n’ont eu besoin de lâcher que -2,5 %.

Viennent ensuite les appartements anciens du Poitou-Charentes, dont les anciens propriétaires n’ont pas voulu lâcher plus de -2,9 %. En dehors de ces 2 régions, on n’en compte qu’une seule où la marge de négociation immobilière était inférieure à 3,5 %. En Rhône-Alpes les ventes d’appartements anciens se sont signées à -3,4 % en dessous du prix demandé. Citons par ailleurs le fait que les maisons alsaciennes n’ont été négociées qu’à -3,4 % en dessous des ambitions des vendeurs.

Pour info : les prix de l’immobilier peuvent vite grimper à Paris, où les candidats acheteurs doivent faire vite. Heureusement pour eux, la mairie leur permet de cumuler le Prêt Paris Logement 0 % avec le PTZ de l’État.

Négocier le prix de vente d’un logement : la règle de l’offre et la demande

Le prix de vente d’un logement est déterminé par le budget qu’est prêt à y consacrer l’acheteur. Lorsque les taux des crédits immobiliers sont très bas comme en ce moment, sa capacité d’achat augmente. Et lorsque plusieurs acheteurs sont prêts à payer plus cher, les prix montent inévitablement.

L’inverse est également vrai. Lorsque la capacité d’achat immobilier des ménages diminue, les vendeurs sont obligés d’abaisser leurs prix et la marge de négociation augmente. Or d’après les notaires, dans la mesure du possible les prix du m² vont se stabiliser et il est temps d’acheter.

Le marché de l’immobilier a été très actif en 2021, tout porte à croire qu’il le sera encore en 2022. La levée des restrictions sanitaires va faciliter la mobilité, et donc les visites. Enfin, si la guerre en Ukraine a clairement des répercussions économiques, sur le terrain la situation semble virer à la catastrophe pour la Russie. Un embrasement européen, voire mondial, est clairement écarté à ce stade.

Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.