Accueil Immobilier Négociation immobilière : baisser le prix de vente de combien ?

Négociation immobilière : baisser le prix de vente de combien ?

mise à jour: 27 février 2019
Accord sur le prix d'un bien immobilier
La négociation est le travail de l'agent immobilier.

Il est toujours possible d’abaisser le prix de vente d’une maison ou d’un appartement, en fonction du nombre d’acheteurs par rapport au nombre de vendeurs. Les marges de négociation immobilière moyennes sont actualisées mensuellement par le baromètre LPI-SeLoger. Voici l’analyse des écarts entre le prix affiché et le prix signé à la fin janvier 2019.

Taux de négociation immobilière moyen : 3,9 %

Le baromètre LPI-SeLoger récupère les données d’une quinzaine de réseaux immobiliers, ces derniers compilant les chiffres de leurs propres agences. Le groupement édite mensuellement la moyenne de la négociation immobilière sur les 12 derniers mois.

En janvier 2018, la marge de négociation sur les maisons anciennes baisse légèrement à 4,6 %. Celle sur les appartements anciens fait de même à 3,3 %.

Une faible progression des prix signés contraint en effet les vendeurs à modérer leurs ambitions et à proposer des prix calibrés au plus juste.

Les ménages se trouvent donc face à des prix de l’immobilier qui augmentent toujours, mais de façon plus modérée. Mais peu importe l’effet est bien là : le marché du logement compte de moins en moins d’acheteurs pour toujours autant de vendeurs.

Les premiers souhaitent céder leur logement au plus vite pour signer l’achat d’un autre. Les seconds disposent d’un pouvoir d’achat immobilier encore intact, mais qui varie grandement selon les régions.

Des prix descendus de -9,4 %, c’est où ?

Les marges de négociation immobilière s’agrandissent et se rétrécissent, au gré du marché de l’offre et de la demande. En janvier 2019 le vent a tourné à l’avantage des acheteurs qui se sont trouvés au bon endroit au bon moment.

Il semble ainsi que le marché de la maison des Pays de la Loire continue d’être en décalage avec la réalité. Pour vendre, les propriétaires ont abaisser leurs ambitions de -9,4 %. Pour les appartements ils ont dû tirer un trait sur 4,3 % du prix.

C’est également le cas de ceux qui ont acquis une maison en Champagne-Ardenne. Ils ont pu le faire en tirant les prix vers le bas de -6,3 %. Les ménages ayant acheté des appartements s’en sont bien sortis également, ils ont négocié -4,3 %.

Un peu plus au sud en Bourgogne, la marge immobilière sur les maisons s’est établie à 6,2 %. Les appartements n’ont subi que -3,5 % par rapport au prix demandé.

Plus au nord et plus à l’ouest, les nouveaux propriétaires de Haute-Normandie ont négocié -6,5 % sur les prix affichés des maisons et -5,3 % sur ceux des appartements.

En Lorraine aussi les acheteurs l’ont emporté loin du prix demandé par les vendeurs. Les maisons ont changé de mains pour 5,4 % de rabais, les appartements pour 6,1 %.

Les vendeurs ont dû être déçus en Provence Alpes Côte d’Azur. Ils ont dû lâcher 5,1 % du prix qu’ils demandaient sur leurs maisons, et 5 % sur celui des appartements qu’ils voulaient céder.

Dans ce contexte les vendeurs du Poitou-Charentes ne s’en sont pas trop mal sortis. Les maisons anciennes se sont vendues à 4,8 % en dessous de leur prix affiché, les appartements anciens sont partis à -4,3 %.

En Île-de-France, dans un contexte où les prix se rapprochent de leur pic de 2011, les acheteurs de maison ont négocié -3,5 %.

Ces régions où les vendeurs négocient le moins

En janvier 2019 il restait peu de régions aux marges de négociation immobilière sous le seuil des 2 %.

En Midi-Pyrénées les vendeurs n’ont rien lâché de mieux que -0,7 % sur les appartements, ils détiennent donc le record de l’Hexagone.

Une fois n’est pas coutume, c’est au tour des vendeurs immobiliers de la région Centre de se montrer réticents à baisser leurs prix. Les vendeurs d’appartements n’ont ainsi accepté que -1,8 %.

Et ce sera tout pour les marges de négociation immobilière en dessous de 2 %.

On citera toutefois l’Alsace, où les acheteurs de maisons n’ont pu retirer que -2,4 % du prix, tandis que les acheteurs d’appartements sont repartis avec -2,7 %.

Comme d’habitude il a fallu se dépêcher pour devenir propriétaire d’un appartement en Île-de-France. Les vendeurs étaient donc en position de supériorité, ils n’ont lâché que -2,9 %. Ce contexte est encore plus serré à Paris où les acheteurs doivent souvent faire vite. Heureusement pour eux la mairie leur permet de cumuler le Prêt Paris Logement 0 % avec le PTZ de l’État.

Négocier le prix de vente d’un logement : la règle de l’offre et la demande

Le prix de vente d’un logement est déterminé par le budget qu’est prêt à y consacrer l’acheteur. Lorsque les taux des crédits immobiliers sont faibles comme en ce moment, sa capacité d’achat augmente. Et lorsque plusieurs acheteurs sont prêts à payer plus cher, les prix montent inévitablement.

L’inverse est également vrai. Lorsque la capacité d’achat immobilier des ménages diminue, les vendeurs sont obligés d’abaisser leurs prix et la marge de négociation augmente. Or il semble que le marché soit en train de se rééquilibrer sous la raréfaction des acheteurs.

L’indicateur de tension immobilière du site MeilleurAgents.fr affiche entre 0,5 et 1 acheteur pour 1 vendeur sur la majeure partie des départements. La tendance des prix serait donc à la baisse ou au ralentissement de la hausse, à l’exception de Paris (75), des Hauts-de-Seine (92), du Val-de-Marne (94), du Rhône (69) et du Cantal (15).

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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