AccueilMarché immobilierNégociation immobilière : baisser le prix de vente de combien ?

Négociation immobilière : baisser le prix de vente de combien ?

Il est toujours possible d’abaisser le prix de vente d’une maison ou d’un appartement, en fonction du nombre d’acheteurs par rapport au nombre de vendeurs. Les marges de négociation immobilière moyennes sont actualisées mensuellement par le baromètre LPI. Voici l’analyse des écarts entre le prix affiché et le prix signé à la fin juillet 2021.

Taux de négociation immobilière moyen : 3,5 %

Le baromètre LPI récupère les données d’une quinzaine de réseaux immobiliers, ces derniers compilant les chiffres de leurs propres agences. Le groupement édite mensuellement la moyenne de la négociation immobilière sur les 12 derniers mois.

En juillet 2021, la marge sur les maisons anciennes se situe à -3,9 %. Celle sur les appartements anciens est de -3,2 %.

D’après le professeur d’économie Michel Mouillart : « Dans les régions où le resserrement du crédit a fortement mordu sur la demande, lorsque les prix signés reculent face aux hésitations de la demande, les marges sont de plus de 8 %. »

Face à cette baisse de la demande, les vendeurs sont d’accord pour céder leur logement au plus vite afin de signer l’achat d’un autre. Au final on obtient des marges de négociation immobilière basses, mais avec de grandes différences selon les régions.

Pour info : pour bien acheter il ne suffit pas de tirer le prix vers le bas. Il faut également identifier les villes où les prix de l’immobilier pourraient monter.

Des prix descendus de -8 %, c’est où ?

Les marges de négociation immobilière s’agrandissent et se rétrécissent au gré de l’offre et de la demande.

Dans le Limousin les vendeurs de maison ont dû tirer une croix sur 8,1 % du prix qu’ils en demandaient. Ils se consoleront en pensant aux propriétaires de Haute-Normandie qui ont dû signer à -5,4 % sur le prix de leur appartement.

En Bourgogne les vendeurs de maisons n’ont pas été plus heureux. La marge de négociation immobilière a atteint -9 %. Pendant ce temps en Champagne Ardenne, les acheteurs n’ont accepté de payer que -7,5 % en dessous du prix affiché sur les maisons. Les vendeurs d’appartements on fait mieux avec une marge de négociation immobilière de -6,6 %.

Tout au sud, en Languedoc-Roussilon, les prix de vente des maisons et des appartements ont été négociés à -4,6 %. Plus au nord, en Picardie, les appartements se sont signés à -5,5 % en-dessous des ambitions des vendeurs.

En Île-de-France, dans un contexte où les prix dépassent leur record historique, les appartements sont partis à -3,0 % tandis que les maisons se sont signées à -2,5 %.

Enfin, en Auvergne les marges de négociation immobilière sur les maison étaient de -5,1 %.

Pour info : tous les 3 mois Emprunter Malin met à jour une liste des grandes villes d’Île-de-France où les prix des maisons sont en baisse.

Ces régions où les vendeurs négocient le moins

À la fin juillet 2021 on trouvait quelques régions dont les marges de négociation immobilière se situaient en dessous de 2,5 %, mais uniquement sur les appartements.

Il a dû y avoir beaucoup d’acheteurs en Bretagne. La demande étant supérieure à l’offre, les vendeurs n’ont cédé que -1,7 %.

Plus au sud sur le littoral, en Aquitaine, les appartements anciens se sont négociés à -1,9 %. En remontant au nord-ouest, on arrive dans la région du Centre où les acheteurs d’appartements n’étaient sans doute pas en position de force. Ils n’ont réussi à négocier que -2,1 %.

Ceux d’Auvergne n’ont pas fait mieux, leur marge de négociation immobilière s’est limitée à 1,4 %.

Pour info : les prix de l’immobilier peuvent vite grimper à Paris, où les candidats acheteurs doivent faire vite. Heureusement pour eux, la mairie leur permet de cumuler le Prêt Paris Logement 0 % avec le PTZ de l’État.

Négocier le prix de vente d’un logement : la règle de l’offre et la demande

Le prix de vente d’un logement est déterminé par le budget qu’est prêt à y consacrer l’acheteur. Lorsque les taux des crédits immobiliers baissent comme en ce moment, sa capacité d’achat augmente. Et lorsque plusieurs acheteurs sont prêts à payer plus cher, les prix montent inévitablement.

L’inverse est également vrai. Lorsque la capacité d’achat immobilier des ménages diminue, les vendeurs sont obligés d’abaisser leurs prix et la marge de négociation augmente. Or d’après les notaires, dans la mesure du possible il vaudrait mieux vendre avant d’acheter.

Tous les cycles économiques de tous les biens et services peuvent être représentés sous la forme de montagnes russes, avec des hauts et des bas. Le marché immobilier français a été fortement ralenti avec la crise sanitaire, mais il n’a pas du tout subi la débâcle annoncée. En 2021 la demande d’accession à la propriété reste forte.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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