Accueil Placer son argent Et si vous achetiez une résidence secondaire pour la louer ?

Et si vous achetiez une résidence secondaire pour la louer ?

Maison de Quiberon
Un appartement avec vue sur mer possède une valeur locative certaine.

Entre les taxes locales et les frais d’entretien, une résidence secondaire peut coûter 5000 € par an. Alors certains propriétaires et candidats acheteurs se demandent s’ils ne devraient pas la louer lorsqu’ils ne l’occupent pas. C’est possible, ils disposent pour cela de 2 solutions, doivent parfois obtenir des autorisations et dans tous les cas ils devront payer des impôts.

Acheter dans une résidence de services à la mer ou la montagne

La solution la plus simple est d’acheter un appartement ou une maison, à la mer ou à la montagne, dans une résidence de services hôteliers. Si l’investissement en meublé de tourisme ne présente pas de remise d’impôt, en revanche la formule reste attractive.

Dans cette configuration le nouveau propriétaire reprend le bail que l’ancien propriétaire a signé avec l’exploitant de la résidence. Cet exploitant lui verse un loyer trimestriel, il n’y a donc pas ou peu de risques de défaut de loyer. Pas besoin de rechercher des locataires, c’est l’exploitant qui s’en occupe.

Tous les baux incluent des semaines d’occupation, généralement ainsi :

  • 1 semaine en haute saison,
  • 1 semaine en moyenne saison,
  • 1 semaine en basse saison.

Plus le propriétaire dispose de semaines d’occupation, moins le rendement est élevé et vice versa. Pour les familles désirant une plus grande souplesse d’occupation, il y a la solution d’acheter une villa ou un appartement classique, puis de mettre en location à volonté.

Acheter une résidence secondaire et la louer

Avant de pouvoir mettre une résidence secondaire en location, il est nécessaire de demander une autorisation en mairie. Selon la commune où est implanté le bien immobilier, il faudra obtenir un numéro de déclaration, ou une déclaration puis autorisation, ou une déclaration seule.

Pour le savoir, il suffit de se rendre sur cette page du service public, puis de rentrer le code postal de la ville où se trouve la résidence secondaire convoitée.

Une fois l’autorisation obtenue, il s’agit de s’assurer que le logement suffisamment de mobilier d’équipement pour :

  • Dormir, ranger ses vêtements,
  • se cuisiner à manger,
  • conserver les aliments au frais.

Pour la mise en location, la famille dispose des moyens suivants :

Comme on le constate, mis à part les procédures administratives, l’opération peut être simple, de plus elle est financée par les banques.

Pour info : certaines copropriétés interdisent la location meublée saisonnière, il est impératif de consulter le règlement de copropriété avant d’acheter un appartement comme résidence secondaire pour le mettre en location.

Comment déclarer les revenus locatifs aux impôts ?

Les revenus locatifs tirés de la location meublée ne sont imposés qu’à 50 %. La base de revenu imposable est ensuite taxée comme suit :

  • Elle vient s’ajouter aux revenus imposables du foyer fiscal,
  • elle subit 17,2 % de prélèvements sociaux.

Notons qu’en cas de travaux de rénovation, il peut être intéressant de choisir le régime du réel simplifié, afin que le coût des travaux se déduise des revenus locatifs.

En tout état de cause le foyer propriétaire doit demander une inscription au répertoire Sirène de l’INSEE en s’adressant greffe du tribunal de commerce dont dépend la résidence secondaire mise en location, à l’aide de ce formulaire (téléchargement).

La taxe d’habitation et la taxe foncière sont bien entendus à la charge des propriétaires.

Pour info : en supplément les communes sont libres d’instaurer une taxe de séjour, dont les propriétaires bailleurs devront s’acquitter.

Comment financer l’opération

L’achat d’un meublé de tourisme dans une résidence de services avec semaines d’occupation, peut être considéré comme un investissement locatif par une banque. Dans ce cas cette dernière détermine un retour sur investissement probable, diminué d’une marge de sécurité.

En revanche l’achat d’une résidence principale avec intention de mettre en location quelque temps dans l’année, est considéré comme le financement d’une habitation secondaire. Si le vendeur du logement convoité peut prouver au moins 2 ans d’activité de location, certaines banques pourraient en tenir compte.

Pour info : en septembre 2019 les taux immobiliers sur 20 ans s’échelonnaient de 0,83 % à 1,36 %, selon la qualité du dossier des emprunteurs.

Il est très important de dissocier l’hypothèque sur la résidence principale et l’hypothèque sur la résidence secondaire. L’acquéreur doit souscrire un prêt spécifique pour cette dernière, sans amener sa résidence principale en hypothèque.

Ainsi en cas d’accident de la vie débouchant sur un défaut de paiement, le logis de la famille est protégé. La méthode de financement est toujours la même : le crédit immobilier est amortissable à taux fixe. L’emprunteur apporte au moins les frais d’achat sur sa propre épargne. Plus il injecte de ses deniers personnels, plus il obtient un meilleur taux.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

4
Une question ? Un commentaire ? On vous répond !

500
2 Fils de commentaires
2 Réponses de fil
1 Abonnés
 
Commentaire avec le plus de réactions
Le plus populaire des commentaires
2 Auteurs du commentaire
  Abonnez-vous à ce fil de discussion  
plus récent plus ancien Le plus populaire
Notifier de
LEBLANC

Bonjour je vais acquérir un appartement à la montagne ou je souhaite réaliser beaucoup de travaux L appartement est un bien de famille que j achète un un super prix qui me permet de réaliser pas mal de travaux dans le but de le loué en meublé avec un statut… Lire la suite »