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Mensualités d’un prêt immobilier de 200 000 € mise à jour décembre 2019

Les emprunteurs gagnent quelques dizaines d'euros par moi, par rapport à l’année dernière.

Les taux immobiliers ont encore baissé, dépassant ainsi leur plus bas niveau depuis des décennies (moyenne parue en décembre 2019). Les banques continuent de soutenir le marché du logement, il est théoriquement possible d’emprunter 200 000 € pour avec moins de 2400 €/mois. Mais les mensualités varient en fonction de la durée des remboursements, du profil de l’emprunteur et de l’assurance crédit. Ensuite le pouvoir d’achat immobilier va du simple au double, en fonction de l’unité urbaine.

Mensualités d’un prêt immobilier de 200 000 €, hors frais

Les simulations ci-dessous ont été effectuées en fonction du dernier taux immobilier moyen calculé par l’observatoire CSA/Crédit Logement, paru en décembre 2019. La flèche indique la variation par rapport au mois précédent.

15 ans 20 ans 25 ans
Min 1165 € ? 901 € ? 757 € ?
Max 1208 € ? 950 € ? 806 € ?

Le taux immobilier moyen du mois dernier s’est établi à 1,12 % sur une durée moyenne de 230 mensualités. Mais il ne s’agit que d’une moyenne, dans la pratique les fourchettes varient de 0,63 % à 1,58 %, selon la durée de l’emprunt et la qualité de l’emprunteur.

Avec une fourchette de taux de 0,63 % à 1,12 %, sur 15 ans les mensualités d’un prêt immobilier de 200 000 € pourraient ainsi s’étendre de 1165 € à 1208 €. Les ménages qui disposent d’un important apport personnel ainsi que d’un faible taux d’endettement futur, bénéficieront des meilleures échéances. Mais il est encore possible d’en abaisser le montant en rallongeant la durée.

Aux conditions actuelles, un plan de remboursement sur 20 ans pourrait s’obtenir entre 0,79 % et 1,31 %. L’emprunteur aurait ainsi des mensualités de 901 € à 948 €.

Si les acheteurs choisissent un prêt sur 25 ans, ils pourraient rencontrer des taux de 1,04 % à 1,56 %. Ces conditions pourraient leur permettre des échéances de 757 € à 806 €.

Prime d’assurance d’un prêt immobilier à 200 000 €

Un emprunteur a le droit de changer d’assurance crédit tous les ans. Cette faculté lui est donnée quelque soit la date à laquelle le contrat a été signé. Si l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, la banque peut en imposer une, ce qui revient au même. Et il faut bien reconnaître qu’il s’agit d’une sécurité, autant pour le prêteur que pour la famille acheteuse.

La banque en propose toujours une, généralement plus chère que les formules des assureurs indépendants. Pourquoi : parce que la banque calcule ses cotisations sur le capital emprunté, tandis que les assureurs spécialisés l’appliquent sur le capital restant dû.

Pour les simulations on utilise généralement le taux standard de 0,36 %. Pour bénéficier d’une prise en charge de la quote-part des mensualités du sinistré, il en coûtera ainsi 60 €/mois auprès d’une banque, indépendamment de la durée des remboursements. Auprès d’une délégation d’assurance, donc externe à la banque, la cotisation mensuelle pourrait tourner autour des 30 €/mois.

En synthétisant les chiffres du marché, on en conclut que les mensualités d’un prêt immobilier de 200 000 €, assurance incluse, pourraient aller de 787 € à 1 268 €.

Quels revenus pour obtenir un prêt immobilier de 200 000 € ?

Les conditions sine qua non pour obtenir un crédit immobilier, sont la stabilité de l’emploi et la bonne tenue des comptes bancaires. Puis par tradition plus que par réglementation, les banques françaises n’accorderont pas de prêt immobilier si le taux d’endettement futur du demandeur dépasse 33 %.

Ainsi des mensualités de 787 € seront accessibles à un foyer fiscal percevant 2385 €/mois net. Les banquiers étudieront un plan de financement pour des mensualités de 1272 €, dès lors que les demandeurs perçoivent au moins 3843 €/mois.

Mais dans la réalité il y a les frais d’achat, qui peuvent aller de 5 % à plus de 10 %. Dans l’ancien ils sont principalement composés par les droits de mutation s’élevant à 4,5 % du prix du bien immobilier. Pour pouvoir obtenir le prêt convoité, les candidats acheteurs devront généralement régler les frais d’achat de leur propre épargne. C’est ce que l’on appelle l’apport personnel.

Quelle surface peut-on acheter avec 200 000 € ?

Un prêt immobilier de 200 000 € ne suffira pas à acheter une maison neuve, à moins de rajouter le reste de sa poche. D’après les chiffres du commissariat général au développement durable, le prix moyen d’une maison neuve de moins de 4 pièces est de 215 864 € au 3e trimestre 2019.

En revanche ces mêmes chiffres nous apprennent qu’avec des appartements neufs autour de 4203 €/m², un crédit immobilier de 200 000 € serait suffisant pour un 47 m².

Selon les chiffres des notaires (avril – juin 2019), le montant médian d’un logement en France métropolitaine, Corse incluse, est de 2060 €/m². Ce chiffre représentant une médiane, la moitié des transactions s’est effectuée au-dessus, et l’autre moitié en dessous.

En théorie il serait donc possible d’acheter 96 m² avec un prêt immobilier de 200 000 €. Mais entre la théorie à la réalité il y a un fossé, car de grands écarts existent entre les unités urbaines.

Unités urbaines Surface d’appartement
Lyon ?63 m²
Montpellier ?76 m²
Paris ville ?20 m²
Nice ?52 m²
Brest ?157 m²

Surface achetable d’un appartement ancien avec 200 000 €, frais d’achat non inclus. Calcul effectué selon le prix immobilier médian des notaires du 1er avril au 30 juin 2019. Comparaison par rapport à l’édition précédente, cet article est actualisé mensuellement.

Sur l’unité urbaine de Lyon, les notaires constatent un prix médian de 3200 €/m² pour un appartement ancien. Sur l’unité urbaine de Montpellier, l’une des destinations des candidats au déménagement, l’appartement change de propriétaire pour 2 650 €/m².

En comparaison, à Paris c’est plus cher. Il faudra compter 10 080 €/m² pour un appartement ancien. Et encore, à condition de se rapprocher de la périphérie.

Quittons maintenant les limites du raisonnable pour se diriger sur l’unité urbaine de Nice. Sous le soleil de la méditerranée, un appartement ancien s’achète 3 780 €/m² de médiane.

Dans ce contexte certains préféreront s’exiler tout au bout de la Bretagne, à Brest. Sur l’unité urbaine ils trouveront une activité économique garantie par la présence de la marine nationale, et des appartements anciens à 1 280 €/m² de médiane.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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