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Investissement immobilier participatif : 9,4 % de rendement

L’immobilier participatif, ou crowdfunding immobilier, permet à plusieurs particuliers de prêter de l’argent à un promoteur pour le financement d’une construction. Cette participation se fait généralement sous la forme d’obligations, rémunérées à 9,4 % en 2020. À l’heure où livrets et assurances-vies sont à la traîne, l’investissement pourra intéresser celui qui peut bloquer un capital pendant près de 2 ans.

Rendement de l’immobilier participatif

L’investissement immobilier participatif affiche un rendement annuel moyen de 9,2 % en septembre 2020 (source : HelloCrowdfunding et Fundimmo). Sur l’année 2020 la performance atteint 9,4 % et ce malgré le confinement et la crise économique qui s’en est suivie.

Cette année déjà 189 projets ont été remboursés, les participants ont reçu 105,5 millions d’euros. Pas moins de 288 projets ont été financés pour l’instant, collectant plus de 228 millions d’euros. En septembre 2020 les nouveaux projets ont une durée moyenne de 21 mois, comme depuis le début de l’année.

Les projets sont à 99 % réalisés sous la forme d’obligations, l’investissement immobilier participatif est donc un prêt et non pas un achat d’actions ou de parts. Le rendement représente la différence entre le montant prêté et le montant remboursé, il est imposé au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %.

Au final, le rendement net après impôts reste intéressant. Prenons l’exemple d’un particulier qui investit dans l’immobilier participatif, en achetant 5000 € d’obligations à 9 % remboursables à 22 mois. Son rendement brut sera donc de :

  • 5000 € * 9 % = 450 € la première année,
  • 5000 € * 9 % / 12 mois * 10 mois = 375 € la 2e année,
  • pour un total de 825 €.

Sur ces 825 € le promoteur prélève 30 % au titre du PFU, et remet 577,50 € de dividendes nets plus les 5000 € de capital à l’investisseur. Le rendement net après impôts de ce dernier est donc de 11,55 % sur 2 ans.

Pour info : avec le confinement causé par la crise du coronavirus, il est raisonnable de s’attendre à un retard de 3 mois des chantiers de construction. La durée d’investissement pourrait donc avoisiner les 30 mois.

Surtout l’immobilier résidentiel

L’année dernière, les 28 plates-formes participant au baromètre ont permis à 544 projets  de démarrer. En 1 an les promoteurs ont ainsi pu lever 373 millions d’euros auprès du public, principalement pour de l’immobilier résidentiel (79 %).

L’investissement participatif en immobilier de bureau et en commerce ne concerne respectivement que 8 % et 5 % des projets, concurrencé par les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Ces dernières se taillent la plus grande part de l’immobilier professionnel, mais avec un rendement moins élevé.

C’est bien connu, il y a souvent des retards dans la construction.

Et de fait il y a le retard autorisé au contrat, dit retard contractuel. La tolérance est de 6 mois, elle permet de couvrir les aléas de la promotion immobilière. L’année dernière le taux de retard contractuel était de 6,29 %.

Mais il y a également le taux de retard non contractuel, pour les cas où l’engagement de remboursement n’a pas été respecté. En 2019 le taux de retard non contractuel était de 7,69 %. Le baromètre de HelloCrowdfunding a l’honnêteté de préciser « au total cela fait donc 13,98 % des projets à surveiller de près ».

Cette année le taux de retard frôlera les 100 % des chantiers, l’activité reprendra après le confinement.

Faible taux de défaut de paiement

Sur tous les projets d’investissement immobilier participatif étudiés par le baromètre depuis 2012, le taux de défaut de remboursement s’établit à 0,57 %. Ce chiffre inclut autant le défaut partiel que le défaut total.

Certaines procédures de recouvrement à l’amiable sont en cours de négociation avec les promoteurs, d’autres suivent le circuit judiciaire. Rappelons que la Loi oblige un promoteur à bénéficier d’une garantie de parfait achèvement extrinsèque. Plus clairement, il doit souscrire une assurance auprès d’une société financière extérieure à sa structure.

Au cas où le promoteur ne se trouve plus en mesure d’achever le chantier, le garant doit alors payer la fin des travaux.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.