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Rendement actuel de l’investissement immobilier participatif

mise à jour: 1 mai 2019
Chantier de construction d'immeubles
Participer au financement de projets immobiliers sous forme d'obligations.

L’investissement immobilier participatif nécessite de bloquer des fonds jusqu’à 2 ans. Mais avec un rendement annuel moyen à 2 chiffres et un faible taux de défaut, la patience peut être récompensée. Voici l’analyse mensuelle du baromètre de crowdfunding immobilier le plus complet.

L’investissement immobilier participatif, combien ça rapporte ?

L’investissement immobilier participatif affiche un rendement annuel moyen de 9% en 2018 (source : HelloCrowdfunding et Fundimmo). Les premiers chiffres sont plutôt optimistes, avec un rendement de 10,3 % en janvier 2019.

Cette année déjà 8 projets ont été remboursés, les investisseurs recevant chacun 3 196 500 €. Pas moins de 18 projets ont été financés pour l’instant, collectant un total de 7 381 550 €. En janvier 2019 les nouveaux projets ont une durée moyenne de 17 mois, contre 23,3 mois en 2018.

La majorité des projets (98 % en 2018) sont réalisés sous forme d’obligations, l’investissement immobilier participatif prend donc majoritairement la forme d’un prêt. Le rendement représente la différence entre le montant prêté et le montant remboursé, il est imposée au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %.

Au final, le rendement net après impôts reste intéressant.

Prenons l’exemple d’un particulier qui investit dans l’immobilier participatif, en achetant 5000 € en obligations à 10 % remboursables à 18 mois. Au bout d’1 an et demi, son rendement brut est donc de 750 €, soit 500 € pour la 1ère année et 250 € pour la 2e année.

Le promoteur prélève 30 % à la base au titre du PFU, et remet les 525 € de dividendes nets plus les 5000 € de capital à l’investisseur. Le rendement net après impôts de ce dernier est donc de 7 % par an.

Surtout l’immobilier résidentiel

L’année dernière les 32 plates-formes participant au baromètre, ont proposé 800 projets émis par 350 promoteurs. En 12 mois ces derniers ont ainsi pu lever 185 millions d’euros auprès du public, principalement pour de l’immobilier résidentiel (73,4 %).

L’investissement participatif en immobilier de bureau et en commerce ne concerne respectivement que 8,4 % et 5 % des projets, concurrencé par les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Ces dernières se taillent la plus grande part de l’immobilier professionnel, mais avec un rendement moins élevé.

C’est bien connu, il y a souvent des retards dans la construction. Souvent, mais pas toujours. En 2018 le taux de retard était de 8,24 % seulement. On notera d’ailleurs que 7,5 % des projets d’investissement immobilier participatif de 2018 concernaient des aménagements sur des bâtiments existants.

Pour info : en 2017 un promoteur a lancé une offre satisfait ou remboursé sur une vente en état de futur achèvement (VEFA). Cette formule n’a pour l’instant pas été reprise par d’autres.

Faible taux de défaut de remboursement

Sur tous les projets d’investissement immobilier participatif étudiés par le baromètre depuis 2012, le taux de défaut de remboursement s’établit à 0,67 %. Ce chiffre inclut autant le défaut partiel que le défaut total, et ne signifie pas que l’investisseur ne retrouvera pas cette portion de capital.

Car certaines procédures sont en cours de négociation à l’amiable avec les promoteurs, d’autres suivent une procédure judiciaire. Rappelons que la loi oblige un promoteur à bénéficier d’une garantie de parfait achèvement extrinsèque. Plus clairement, il doit souscrire une assurance auprès d’une société financière extérieure à sa structure.

Au cas où le promoteur ne se trouve plus en mesure d’achever le chantier, le garant doit alors payer la fin des travaux.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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