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Investissement immobilier participatif : 8,8 % de rendement

L’immobilier participatif, ou crowdfunding immobilier, permet à plusieurs particuliers de prêter de l’argent à un promoteur pour le financement d’une construction. Cette participation se fait généralement sous la forme d’obligations, rémunérées à 8,8 % en janvier 2020. À l’heure où livrets et assurances-vies sont à la traîne, l’investissement pourra intéresser celui qui peut bloquer un capital pendant près de 2 ans.

Rendement de l’immobilier participatif

L’investissement immobilier participatif affiche un rendement annuel moyen de 8,8 % en janvier 2020 (source : HelloCrowdfunding et Fundimmo). Sur l’année 2019 la performance est de 10 %, depuis 2012 les investisseurs ont obtenir un retour sur investissement de 9,7 %.

Cette année déjà 6 projets ont été remboursés, les participants ont reçu 4,2 millions d’euros. Pas moins de 9 projets ont été financés pour l’instant, collectant un total de 8,3 millions d’euros. En janvier 2020 les nouveaux projets ont une durée moyenne de 21 mois, contre 19 mois en 2019.

La majorité des projets est réalisée sous forme d’obligations, l’investissement immobilier participatif prend donc majoritairement la forme d’un prêt. Le rendement représente la différence entre le montant prêté et le montant remboursé, il est imposée au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %.

Au final, le rendement net après impôts reste intéressant.

Prenons l’exemple d’un particulier qui investit dans l’immobilier participatif, en achetant 5000 € en obligations à 9 % remboursables à 18 mois. Au bout d’1 an et demi, son rendement brut est donc de 675 €, soit 450 € pour la 1ère année et 225 € pour la 2e année.

Le promoteur prélève 30 % à la base au titre du PFU, et remet les 472,50 € de dividendes nets plus les 5000 € de capital à l’investisseur. Le rendement net après impôts de ce dernier est donc de 6,3 % par an.

Surtout l’immobilier résidentiel

Au 1er semestre 2019, les 28 plates-formes participant au baromètre ont permis à 214 projets  de démarrer. En 6 mois les promoteurs ont ainsi pu lever 129 millions d’euros auprès du public, principalement pour de l’immobilier résidentiel (79,2 %).

L’investissement participatif en immobilier de bureau et en commerce ne concerne respectivement que 6,5 % et 8,6 % des projets, concurrencé par les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Ces dernières se taillent la plus grande part de l’immobilier professionnel, mais avec un rendement moins élevé.

C’est bien connu, il y a souvent des retards dans la construction. Souvent, mais pas toujours. De janvier à juin 2019 le taux de retard était de 7,02 % seulement. On notera d’ailleurs que 3,3 % des projets d’investissement immobilier participatif de 2018 concernaient des aménagements sur des bâtiments existants.

Faible taux de défaut de paiement

Sur tous les projets d’investissement immobilier participatif étudiés par le baromètre depuis 2012, le taux de défaut de remboursement s’établit à 0,5 %. Ce chiffre inclut autant le défaut partiel que le défaut total.

Certaines procédures de recouvrement à l’amiable sont en cours de négociation avec les promoteurs, d’autres suivent le circuit judiciaire. Rappelons que la Loi oblige un promoteur à bénéficier d’une garantie de parfait achèvement extrinsèque. Plus clairement, il doit souscrire une assurance auprès d’une société financière extérieure à sa structure.

Au cas où le promoteur ne se trouve plus en mesure d’achever le chantier, le garant doit alors payer la fin des travaux.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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