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Investir dans un studio, ces villes étudiantes au meilleur rendement locatif

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Acheter pour louer dans une ville étudiante. © ARTENS - Fotolia.com

Si les prix de l’immobilier sont stables sur les 12 derniers mois (source notaire/INSEE), l’ajustement est impressionnant sur les petites surfaces. Les appartements 1 pièce se négocient quelquefois en-dessous de -5 %, sans que les loyers ne suivent cette ampleur. Le rendement locatif des studios n’en devient que plus intéressant, notamment au sein de ces 9 villes étudiantes.

1- Strasbourg : meilleur rendement locatif sur un studio avec 6,27 %

La capitale de l’Est de la France compte 53 000 étudiants dont 1/5 est étranger. Ville résolument ouverte sur l’Europe, Strasbourg voit pourtant les prix de ces appartements anciens une pièce chuter de -4,05 % en 1 an. Ils font aujourd’hui parti des biens immobiliers qui se négocient le plus en France, à 63 500 €. Pour un loyer moyen de 12,3 €/m², le propriétaire bailleur pourrait en tirer 332 € par mois.

2- Marseille 5,65 %

Changement de climat mais avec une atmosphère toujours aussi culturelle et diversifiée, la cité phocéenne accueille près de 51 500 étudiants tous les ans. Le marché immobilier local subit un fort ajustement sur le montant de ses transactions, les appartements 1 pièce s’échangent désormais à 68 125 €. Ce prix fait suite à une dégringolade -5,5 %, alors que le loyer moyen tourne autour de 285 €/mois, pour 11,9 €/m².

3- Montpellier 5,23 %

La capitale de l’Hérault est la 2e ville de France en termes de nombre d’étudiants par habitants. Elle en accueille près de 70 000 tous les ans, qui en agronomie, qui en architecture, le 7e pôle universitaire du pays accueille 40 % d’étudiants originaires d’autres régions de France, voir même de l’étranger.

Un marché intéressant donc, car il renferme l’une des principales réserves de locataires potentiels. À Montpellier il faut compter 84 100 € en moyenne pour un appartement ancien d’une pièce, profitant ainsi de prix en baisse de -3 %. Le loyer moyen est de 13, €/m², ce qui donne un revenu locatif mensuel de 367 € sur une surface de 27 m².

4- Bordeaux 4,91 %

Pour qui souhaite investir dans une petite surface au sein d’une grande ville étudiante, la capitale mondiale du vin se pose un peu là. Ses universités accueillent 77 000 jeunes tous les ans, de la médecine à la science économique, en passant par les lettres et les langues.

Avec la concurrence des programmes immobiliers neufs, les appartements anciens 1 pièce de Bordeaux se vendent 5,2 % moins chers. Ils s’emportent aujourd’hui à 83 680 €, ce qui donne un rendement locatif honorable au vu du loyer moyen de 12,7 €/m². Un investisseur pourrait ainsi en retirer un revenue de 343 €/mois.

5- Toulouse 4,73 %

En termes de volume de locataires potentiels, il sera difficile de faire mieux que Toulouse. La ville rose accueille 100 000 étudiants tous les ans, dont beaucoup s’installent dans la région pour profiter de l’emploi apporté par son emblématique industrie aéronautique et spatiale.

Première au classement des villes où il fait bon étudier, les appartements une pièce anciens se négocient à 80 780 €, en baisse de -3,3 % par rapport à l’année dernière. Le loyer moyen de 11,8 €/m² permet un rendement locatif plus qu’honorable, le propriétaire bailleur pouvant espérer 318 €/mois.

6- Paris 4,64 %

La plus belle ville du monde est vaste, et présente un marché de l’immobilier extrêmement diversifié. Depuis cet été les loyers sont plafonnés, mais le rendement locatif reste bien présent à Paris. Le prix des appartements une pièce baisse de -1,9 %, pour s’établir à 172 900 €. C’est élevé, mais les loyers le sont aussi : à 24,8 €/m², ce qui permet un revenu locatif de 669 €, dans les limites du respect de la nouvelle réglementation en vigueur.

Notons que les étudiants ne sont pas les seuls à rechercher des logements de petites surfaces dans Paris. Les appartements 1 pièce peuvent se louer facilement, surtout s’ils sont proches d’une bouche de métro.

7- Lille 4,61 %

La capitale du Nord présente la particularité de se classer 1ère au palmarès des rentabilités locatives en loi Pinel. Elle accueille chaque année une population étudiante d’environ 110 000 individus, et voit globalement les prix de son immobilier s’ajuster à la baisse. Les acheteurs négocient en moyenne le prix d’un appartements anciens 1 pièce à 92 580 €, en recul de -4 % par rapport à l’année dernière.

Avec un loyer moyen à 13,20 €/m², l’investisseur pourrait en tirer 356 €/mois.

8- Nice 4,35 %

Le pôle universitaire de Sophia-Antipolis accueille à lui seul 26 000 étudiants, plus 3 000 autres répartis dans la ville de Nice. Or pour réussir un investissement dans un studio destiné aux étudiants, il n’est pas nécessaire d’acheter proche des facultés. Les futurs locataires préféreront la proximité de commerces, d’animations et de pôles culturels. En revanche il est impératif de choisir un logement suffisamment proche d’une ligne de transport à destination des universités.

Globalement il faudra compter sur 113 780 € à Nice, ce qui est 6,35 % moins cher que l’année dernière. Avec un loyer moyen de 15,3 €/m², l’investisseur pourra espérer percevoir 413 € de revenus locatifs mensuels, pour un rendement honorable.

9- Lyon 3,98 %

Investir dans le locatif à Lyon doit s’accompagner des mêmes précautions qu’à Paris ou Marseille. Les prix font le grand écart entre les arrondissements, ce qui redistribue les cartes du rendement locatif. Toujours est-il que les appartements anciens 1 pièce s’achètent en moyenne à 102 430 €, un recul de -3,2 %.

Le loyer reste relativement attractif côté locataire, avec 12,60 €/m². Un investisseur pourrait donc espérer obtenir 340 €/mois.

Méthode de classement des rendements locatifs d’un studio étudiant

Ce classement des villes universitaires dont les appartements d’une pièce offrent le meilleur rendement locatif, se base sur une surface moyenne de 27 m². Le loyer moyen concerne l’ensemble de la ville, tel que relevé par l’observatoire Clameur. Le prix de vente moyen des appartements et celui constaté par le baromètre ORPI le Figaro. Le nombre d’étudiants par ville a été puisé sur Wikipédia.

Ces chiffres sont destinés à orienter l’investisseur sur la manière de calculer un rendement locatif. Ils ne représentent pas forcément la réalité, car les prix des logements diffèrent selon leur emplacement, selon la proximité de services et de commerces, et surtout selon leur état.

Les pourcentages de rendement sont exprimés bruts, avant charges de copropriété, avant taxes foncières, et avant impôts. Les lecteurs intéressés pourront d’ailleurs diminuer leur base de revenu imposable grâce à un déficit foncier.

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