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Prêt immobilier en concubinage, une affaire en Cour de cassation

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Lorsqu’un couple achète un logement, sans être marié ni en PACS, les règles du remboursement du prêt immobilier sont proches de celles d’une union officielle. C’est ce qu’a conclu la Cour de cassation, en rejetant la demande d’un concubin qui réclamait 180 000 € à son ancienne compagne, à titre de remboursement des mensualités qu’il avait versé pendant 16 ans. Motif : les dépenses du foyer étaient effectivement partagées entre le couple.

L’achat d’un bien immobilier en concubinage qui tourne mal

En mars 1990, un couple emprunte pour acheter un terrain et faire construire. Le logement ainsi obtenu leur servira de résidence principale, à eux et à leur enfant commun. Il ne sont ni mariés ni en PACS, ils n’ont pas de compte bancaire commun, et c’est le concubin qui s’occupera de payer les mensualités du prêt immobilier, depuis un compte bancaire établi à son nom. La concubine, elle, s’occupera de régler les frais de nourriture et d’habillement.

Plusieurs années plus tard le couple se sépare, et un tribunal ordonne effectivement le partage de l’indivision, le bien immobilier reviendra donc pour moitié à l’un, et pour moitié à l’autre. À partir de cet instant, si l’un d’entre eux désire conserver le logement, il devra verser une soulte à l’autre.

Mais voici que le concubin réclame 180 188,74 € à son ancienne compagne, au motif qu’elle doit lui verser sa part dans le remboursement du prêt immobilier, dont il s’est acquitté de 1990 à 2006.

Le 2 juillet 2014, la cour d’appel de Paris refuse, argumentant « qu’il existait une volonté commune de partager les dépenses de la vie courante ». En l’occurrence un accord tacite impliquait que le concubin « conservât la charge des échéances du crédit immobilier », tandis que la concubine assurait les dépenses courantes.

Et le 13 janvier 2016 la Cour de cassation confirme le jugement de la cour d’appel, dans cette affaire les mensualités payées par le concubin représentaient effectivement sa part de dépenses courantes.

Souscrire un prêt immobilier en concubinage

Lorsque 2 personnes sont civilement unies, soit au travers d’un mariage, soit au travers d’un PACS, la résidence principale appartient équitablement aux 2 membres du couple. Les choses peuvent être plus compliquées lorsque 2 concubins décident d’emprunter pour acheter un bien immobilier.

Certes le notaire détermine l’indivision, c’est-à-dire à qui revient quoi, mais les choses peuvent se compliquer lors du règlement du prêt immobilier.

Si l’un des 2 concubins assure à lui seul le paiement des mensualités, tandis qu’ils partagent tous les 2 les dépenses de la vie courante, l’administration fiscale peut y voir une donation cachée. Dans le cas cité à la Cour de cassation, l’autre réglait les dépenses courantes de la vie, ce qui aurait tendance à équilibrer les comptes.

Lorsqu’un couple en concubinage souhaite emprunter pour acheter sa résidence principale ou pour effectuer un investissement locatif, certaines précautions s’imposent. Par exemple la présence d’un accord écrit peut déterminer que l’un des membres du couple possède une part de la résidence principale, proportionnelle à sa participation au paiement des mensualités.

Cette configuration est simple à obtenir au moyen d’une SCI (Société Civile Immobilière), au travers de laquelle chaque actionnaire est propriétaire à hauteur de son apport initial et mensuel. Le remboursement du prêt immobilier se fait ainsi au moyen d’un compte bancaire au nom de la SCI, que chacun des protagonistes alimente. La SCI est également une solution intéressante pour protéger ses enfants, au travers de statuts sécurisants et de la nomination d’un gestionnaire indépendant et impartial.

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