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Rachat de soulte : comment choisir sa banque

Avec plus de 90 000 divorces par an (Chiffres INSEE parution mars 2019), le marché du prêt pour rachat de soulte est dynamique. Si le processus peut être long dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, il est généralement plus rapide en cas d’héritage. Les banques appliquent le même principe de précaution que lors d’un crédit immobilier, avec taux d’endettement plafond et stabilité professionnelle minimum.

Les banques et le rachat de soulte

Dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, une banque ne peut accorder de prêt immobilier pour rachat de soulte que si elle connaît le montant de ladite soulte. Or ce montant doit être calculé par un notaire et accepté par le juge des affaires familiales.

Si les estimations du notaire ne sont quasiment jamais contestées par les tribunaux, les banques doivent attendre le jugement final. En revanche le prêteur peut déjà dresser une simulation dès que le notaire a fait part du montant de la soulte à son client.

Dans le cadre d’un héritage, la répartition se fait chez le notaire. Obtenir un prêt pour une soulte suite à un héritage peut donc être plus rapide. Par ailleurs, en le souscrivant auprès de la banque du défunt, on pourrait lever les frais de transfert.

La majorité des banques françaises ne monteront pas au-delà de 33 % de taux d’endettement futur. Cela signifie que la somme des mensualités du demandeur ne doit pas dépasser 33 % de ses revenus imposables.

Sa situation professionnelle doit être stable, c’est-à-dire :

  • Contrat à durée indéterminée avec période d’essai passée.
  • Contrat à durée déterminée, intérimaire ou intermittent, avec 2 ans d’activité discontinue.
  • Travailleurs non salariés avec 2 ans d’activité en bilan positif.
  • Agents de la fonction publique titularisé

En supplément les banques vont utiliser un barème dit de « reste à vivre », correspondant au montant nécessaire pour vivre décemment. Si le reste à vivre du demandeur est en dessous de leurs barèmes le crédit sera refusé, même si son taux d’endettement futur ne dépasse pas 33 %.

Montant du prêt pour rachat de soulte

Exactement comme dans le cadre d’un regroupement de crédits avec garantie hypothécaire, les banques ne s’engageront pas sur la totalité du prix du logement.

Le montant des prêts pour rachat de soulte peut se limiter à 60 % de la valeur marchande du bien immobilier concerné. Les banques les plus souples iront jusqu’à 80 % pour les meilleurs profils, la majorité d’entre elles se limitera à 70 %.

Si le montant de la soulte est égal ou inférieur à 75 000 €, une banque ne sera pas obligée d’appliquer un taux immobilier. Or dans le cadre de courte durée de détention, il pourrait rester un important capital restant dû. Dans ce cas le montant de la soulte pourrait être faible, une banque serait alors tentée d’utiliser le prêt personnel avec un taux à la consommation, plus à son avantage.

Pour info : en juin 2019 le taux immobilier moyen était de 1,29 % sur 18 ans (source : CSA/Crédit Logement). Le taux à la consommation de mai 2019 s’établissait à 3,99 % (Source : Banque de France).

Qui est concerné par le rachat de soulte ?

Les époux s’étant mariés sans contrat sont sous le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts. Tout ce qu’ils ont acheté durant leur union leur appartient à parts égales, notamment la résidence principale. Celui des 2 qui souhaitent la conserver doit emprunter pour verser une soulte à l’autre.

Les personnes unies par un pacte civil de solidarité (PACS) doivent le plus souvent acheter la résidence principale en commun. En cas de dissolution, la même configuration se présente.

Il est également possible d’acheter un bien immobilier en commun lorsqu’on est en concubinage. L’achat peut avoir eu lieu à travers la création d’une société civile immobilière, dans ce cas il s’agit du financement de parts de SCI.

On peut également avoir recours aux contrats d’indivision, le rachat des quotes-parts de l’autre se fait alors au travers du versement d’une soulte.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Guyto

Ma mère a laisser une maison estimée à 110 000 euros
Nous sommes 9 enfants dont 1 occupe la maison depuis 1 an d autorite.
Je veux vendre ma part que dois je faire