Les banques apprécient le prêt immobilier pour rachat de soulte. C’est qu’avec le nombre de divorces et de dissolutions de PACS, le marché est vaste. Si elles doivent attendre le calcul du notaire et le jugement du tribunal, elles peuvent dresser une simulation à leurs clients. Taux d’endettement, stabilité professionnelle, tout est passé au peigne fin.
Les banques et le rachat de soulte
Dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, une banque ne peut accorder de prêt immobilier pour rachat de soulte que si elle connaît le montant de ladite soulte. Ce montant prend notamment en compte les dettes du couple.
C’est le notaire qui calcule la soulte, et la fait passer au tribunal. Les calculs des notaires sont réputés être des preuves devant la justice, généralement le juge en charge du dossier accepte le montant de la soulte.
La banque doit attendre le jugement final pour accorder un prêt pour rachat de soulte. En revanche elle peut faire une estimation à son client dès qu’elle connaît le montant de la soulte.
Dans le cadre d’un héritage, la répartition se fait chez le notaire. Obtenir un prêt pour une soulte suite à un héritage peut donc être plus rapide. Par ailleurs, en le souscrivant auprès de la banque du défunt, il serait possible d’éviter les frais de transfert.
Sur recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques françaises ne s’engagent pas au-delà de 35 % de taux d’endettement futur, en comptant la prime d’assurance emprunteur.
Cela signifie que le total des mensualités et cotisations d’assurance crédit du demandeur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus imposables.
La situation professionnelle du demandeur doit être stable, c’est-à-dire :
- Contrat à durée indéterminée avec période d’essai passée.
- Ou contrat à durée déterminée, intérimaire ou intermittent, avec 2 ans d’activité discontinue.
- Ou travailleur non-salarié avec 2 ans d’activité en bilan positif.
- Ou agent de la fonction publique titularisé.
En supplément les banques vont utiliser un barème dit de « reste à vivre », correspondant au montant nécessaire pour vivre décemment. Si le reste à vivre du demandeur est en dessous de leurs barèmes, le crédit sera refusé. Et ce même si son taux d’endettement futur ne dépasse pas 35 %.
Montant du prêt pour rachat de soulte
Exactement comme dans le cadre d’un regroupement de crédits avec garantie hypothécaire, les banques ne s’engageront pas sur la totalité du prix du logement.
Le montant des prêts pour rachat de soulte peut se limiter à 60 % de la valeur marchande du bien immobilier concerné. Les banques les plus souples iront jusqu’à 80 % pour les meilleurs profils, la majorité d’entre elles se limitera à 70 %.
Si le montant de la soulte est égal ou inférieur à 75 000 €, une banque ne sera pas obligée d’appliquer un taux immobilier. Elle aura recours au prêt personnel avec un taux à la consommation, plus à son avantage.
Pour info : en janvier 2022 le taux immobilier moyen était de 1,13 %. En décembre le taux à la consommation s’établissait à 3,52 % (Source : Crédits aux particuliers Banque de France).
Qui est concerné par le rachat de soulte ?
Les époux mariés sans contrat de mariage sont sous le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts. Tout ce qu’ils ont acheté durant leur union leur appartient à parts égales, notamment la résidence principale. Celui des 2 qui souhaitent la conserver doit emprunter pour verser une soulte à l’autre.
Les personnes unies par un pacte civil de solidarité (PACS) doivent le plus souvent acheter la résidence principale en commun. En cas de dissolution, la même configuration se présente.
Il est également possible d’acheter un bien immobilier en commun lorsqu’on est en concubinage. L’achat peut avoir eu lieu au travers de la création d’une société civile immobilière, bien que le financement de parts de SCI soit un peu plus compliqué.
Enfin, le couple peut établir un contrat d’indivision, celui qui conserve le bien devra là-aussi verser une soulte à l’autre.