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Le sort de la résidence principale dans un divorce ou une fin de PACS

Convention de divorce par consentement mutuel

Une résidence principale acquise au cours d’une union civile appartient équitablement aux 2 époux, ou partenaires de PACS. En cas de séparation, l’un d’entre eux peut racheter la soulte de l’autre pour devenir plein propriétaire. Une autre solution consiste à mettre en vente puis se partager le bénéfice.

Une soulte pour acheter la résidence principale

Celui ou celle qui conserve la résidence principale doit dédommager l’autre. Il n’y a pas de négociation à proprement parler, car un notaire doit calculer la soulte et en soumettre le montant au tribunal chargé d’établir le divorce.

Même chose dans le cas d’une fin de PACS, mais généralement sans passage au tribunal. Le calcul de la soulte inclus le remboursement du crédit en cours ainsi que les éventuelles indemnités de remboursement anticipé, en voici un exemple de calcul.

Celui des 2 qui conserve la résidence principale doit attendre que le divorce soit prononcé et l’éventuelle pension alimentaire déterminée par le juge. Sa capacité de remboursement est alors connue, sa banque lui accorde un prêt immobilier, il se rend chez le notaire pour verser la soulte.

Il devient alors entièrement propriétaire mais ne paye pas de droits de mutation. Celui qui quitte la résidence principale pourra se servir de sa soulte en guise d’apport personnel pour un nouveau prêt immobilier.

Revendre une résidence principale après divorce ou fin de PACS

Le rachat de soulte peut être difficilement réalisable lorsqu’il reste un capital important à rembourser. Les protagonistes peuvent également choisir de vendre la résidence principale pour d’autres raisons.

Dans cette configuration, ils mettent le bien immobilier en vente, puis le notaire chargé de la transaction retient :

  • le capital restant dû qu’il versera à la banque,
  • les éventuelles indemnités de remboursement anticipé,
  • les frais de procédure.

Le reliquat est divisé par 2 et remis aux anciens époux.

Pour info : la vente d’une résidence principale ne donne pas lieu à l’impôt sur les plus-values immobilières.

Pour les biens immobiliers autres que la résidence principale

Le régime de la communauté universelle réduite aux acquêts

Lorsqu’aucun contrat de mariage entre les époux n’est établi, ils sont automatiquement sous le régime de la communauté universelle réduite aux acquêts. Dans ce cas, tous les biens acquis pendant le mariage leurs appartiennent à parts égales.

La résidence secondaire et les biens immobiliers locatifs doivent être répartis à part égale entre les époux, mais uniquement s’ils ont ont été acquis avec l’argent de la communauté.

Si un ou plusieurs immeubles ont été entièrement acquis suite à un héritage ou à des fonds propres détenus avant mariage par l’un des deux époux, l’immeuble lui appartient.

Pour info : l’un des 2 époux a également pu amener en fonds propres une partie du capital ayant servi à acheter un bien immobilier. Le notaire va alors calculer la quote-part de chacun.

Le régime de la séparation des biens

Le régime matrimonial de la séparation des biens implique que tout ce qui est acheté pendant le mariage appartient à celui qu’il l’a payé. Il n’y a donc pas de répartition à effectuer en cas de divorce. Les juristes conseillent généralement aux époux de conserver des preuves d’achat afin d’éviter tout litige par la suite.

Le Pacte Civil de Solidarité (PACS)

Le Pacte Civil de Solidarité peut prendre différentes formes, car il s’agit d’un contrat civil. Dans cette configuration chaque protagoniste paye ses propres dettes en cas de séparation, c’est ce qu’a rappelé la cour d’appel de Lyon.

Généralement, il reprend le principe de la communauté réduite aux acquêts, ce qui signifie qu’en cas de dissolution de PACS, chacun des deux ex-partenaire détient le même droit sur la résidence principale. Celui des deux qui souhaite la conserver doit verser une soulte à l’autre.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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