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Le sort de la résidence principale dans un divorce

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En cas de divorce ou de terminaison d’un PACS, la répartition des biens immobiliers entre les ex-conjoints ou ex-partenaires dépend, entre autres, du contrat de mariage ou de PACS. Cependant, la résidence principale appartient aux 2 époux ou partenaires, à part égale. Voici des explications simples pour vous aider à comprendre le sort des biens immobiliers lors d’une séparation légale.

Répartition de la résidence principale

Lors d’un divorce ou d’une terminaison de PACS, 2 solutions sont envisageables :

  • L’un des deux conjoints conserve la résidence principale et rachète la soulte de l’autre.
  • Les deux conjoints vendent le bien immobilier et se partagent le fruit de la vente.

Cas du rachat de soulte

Celui ou celle qui conserve la résidence principale va dédommager l’autre. Le bien doit d’abord être estimé par un agent immobilier ou un notaire. Puis, on va calculer le montant qui revient à celui qui abandonne le bien, donc la soulte, à l’aide de cette formule :

(Valeur de la maison divisé par 2) – (montant du capital restant dû divisé 2)

On calcul ensuite le montant total de l’emprunt nécessaire :

soulte + capital restant dû + pénalités de remboursement anticipé + frais de notaire + nouvelle garantie

La personne qui conserve la résidence principale emprunte cette somme, rembourse le crédit en cours, et devient propriétaire à part entière du bien immobilier. Celui des deux qui abandonne le logement reçoit sa soulte, qui constituera son apport pour acheter sa résidence principale.

Cas de la vente avec partage du bénéfice

Il arrive que le rachat de soulte ne soit pas une solution arrangeante pour les protagonistes, car celui ou celle qui conserve la résidence principale peut se retrouver avec un lourd crédit à rembourser. Dans ce cas, il plus judicieux de vendre. Une fois la vente accomplie, on rembourse le capital restant dû, on paye les pénalités de remboursement anticipé, le notaire retient l’impôt sur les plus-values ainsi que les frais et taxes divers, et le reste est divisé en deux.

Cas des autres biens immobiliers dans un divorce

Le régime de la communauté universelle réduite aux acquêts

Lorsqu’aucun contrat de mariage entre les époux n’est établi, ils sont automatiquement sous le régime de la communauté universelle réduite aux acquêts. Dans ce cas, tous les biens acquis après le mariage appartiennent à parts égales aux deux époux. Ainsi, la résidence secondaire et les biens immobiliers locatifs doivent être répartis à part égale entre les deux époux, mais uniquement si ces biens immobiliers ont été acquis avec l’argent de la communauté.

Si un ou plusieurs immeubles ont été entièrement acquis suite à un héritage de l’un des deux époux, ou à des fonds propres détenus avant mariage par l’un des deux époux, l’immeuble lui appartient.

Exemple : Monsieur et Madame Thierry se marient sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Au cours du mariage, Madame Thierry reçoit 100 000 € en héritage. Avec ces 100 000 €, elle achète un studio qu’elle met en location. Ce studio ne rentre pas dans les biens de la communauté.

Le régime de la séparation des biens

Lorsque 2 époux sont unis sous le régime de la séparation des biens, seule la résidence principale leur appartient en commun. Lorsqu’ils divorcent, celui des deux qui souhaite la conserver doit racheter la soulte de l’autre.

Toutefois, la résidence principale pourra être détenue uniquement par l’un des deux époux, sur accord de l’autre. Dans un régime matrimonial en séparation des biens, le contrat précise si les résidences secondaires et bien immobiliers locatifs appartiennent ou non à la communauté.

Le Pacte Civil de Solidarité (PACS)

Le Pacte Civil de Solidarité peut prendre différentes formes, car il s’agit d’un contrat civil. Généralement, il reprend le principe de la communauté réduite aux acquêts, ce qui signifie qu’en cas de dissolution de PACS, chacun des deux ex-partenaire détient le même droit sur la résidence principale. Celui des deux qui souhaite la conserver doit verser une soulte à l’autre.

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