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Les frais de notaire sont réduits lors d’un rachat de soulte en cas de divorce

Lorsqu’un couple de propriétaires se sépare, celui des 2 qui conserve le bien immobilier paye des droits de mutation réduits. Par ailleurs, en cas de rachat de soulte le taux ne s’applique pas sur la totalité de la valeur du bien immobilier. En supplément le calcul varie selon que le couple était marié (ou pacsé) ou en concubinage, voici un exemple de calcul.

Droits de mutation : 2,5 % du montant de la soulte

Lors d’un achat immobilier classique, les frais de publicité, droits de mutation et émoluments du notaire sont à la charge de l’acquéreur. Les plus importants sont les droits de mutation, qui représentent 4,5 % du prix du logement concerné. Une obligation qui représente déjà un problème pour les jeunes couples de primo accédants.

Cependant un rachat de soulte entre dans les dispositions de l’article 750 du Code général des impôts. Cet article de loi rappelle le principe de la licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères au profil de l’un des membres de l’indivision, du conjoint, des ascendants, descendants ou ayants droits.

Et justement dans le cadre d’une licitation, le taux de la taxe sur la publicité foncière (ou droits d’enregistrement ou droits de mutation), est de :

  • 2,5 % en cas de divorce ou fin de PACS,
  • 5,8 % en cas de fin de concubinage.

Un taux de taxation fortement réduit donc, mais ce n’est pas tout. Car le taux des droits de mutation s’applique sur la valeur du bien immobilier, moins la dette.

Exemple de frais de notaire dans un rachat de soulte après divorce

L’exemple ci-dessous se base sur celui donné par Me Pierre Lemée notaire à Pont-l’Evêque.

Prenons un couple qui possède une maison estimée à 300 000 €, de laquelle chacun possède une moitié. Admettons qu’il reste 150 000 € à rembourser sur le prêt immobilier. La valeur patrimoniale de la maison est donc de 150 000 €, celui des 2 qui souhaite la conserver devra verser 75 000 € à l’autre.

Ce montant de 75 000 € représente la soulte, celui qui conserve le bien immobilier devra la racheter à l’autre. La base du montant des droits de mutation se calculera ainsi (exemple simplifié) :

300 000 € (valeur du bien immobilier) – 150 000 € (dette restante) = 150 000 €

Le calcul des droits de mutation se fera ainsi :

  • 2,5 % * 150 000 € = 3750 € en cas de divorce.
  • 5,8 % * 150 000 € = 8700 € en cas de fin de concubinage.

Pour autant l’opération de rachat de soulte coûtera plus cher. Car celui des 2 qui souhaite conserver le bien immobilier devra financer :

  • La soulte,
  • les droits de mutation,
  • la dette immobilière restante,
  • les émoluments du notaire,
  • autres dépenses, souvent des frais de dossier.

Une opération financée à 100 % par les banques

Toutes les banques ont un département spécialisé dans le financement des soultes. L’opération n’est pas bien risquée pour les prêteurs, car ils vont financer une somme inférieure à la valeur du bien immobilier concerné. Ils courent donc peu de risques de voir la valeur de l’hypothèque descendre sous celle de leur créance.

Pour info : malgré la crise sanitaire et le confinement qui s’en est suivi, les prix n’ont reculé que dans 5 % des villes de plus de 100 000 habitants en avril. Pour sa parution de mai  2020, le baromètre LPI constate que les prix de vente des appartements de Bordeaux reculent de -1,3 %, tandis qu’ils augmentent de +7,9 % au Havre.

La plupart des banques financera donc un rachat de soulte sans apport personnel. Celui des 2 qui souhaitent conserver le bien immobilier pourra donc emprunter le montant total du financement, tous frais d’achat inclus.

Mais cela dépend en grande partie de sa situation. Exactement comme dans le cadre d’un prêt immobilier classique, priorité est donnée aux situations professionnelles stables.

Ainsi lorsqu’un couple divorce ou se sépare dans les années qui suivent l’achat du bien immobilier, il arrive que le rachat de soulte ne soit pas viable. Dans ce cas il ne leur reste souvent que la solution de vendre, quitte à récupérer très peu une fois la dette immobilière remboursée.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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CELINE
4 août 2020 12 h 16 min

Bonjour, J’ai du mal à saisir une donnée concernant les frais de mutation. Ces derniers sont ils inclus aux frais de notaires d’environ 7% ou est-ce qu’il faut régler d’une part les frais de mutation de 5,8% dans mon cas + les 7% de frais de notaire ? Merci par… Lire la suite »

Torcato
3 août 2020 22 h 50 min

Bonsoir, nous avons fixé la soulte avec mon ex compagnon ( pacs), je n’avais que 30% de la maison. Il veut que je paye la moitié des frais notariés, ce que je refuse et je l’ai notifié au notaire. Il a reçu les fonds pour me donner ma part mais… Lire la suite »

Boucoat
26 juin 2020 18 h 41 min

Bonjour, L’article 750 précise « Les parts et portions indivises de biens immeubles acquises par licitation sont assujetties à l’impôt aux taux prévus pour les ventes des mêmes biens. » Peut on comprendre que dans la situation « concubinage » les 5,8 % s’appliquerai sur la part rachetée (soulte) Concrètement pour un bien de… Lire la suite »

Mlm
9 juin 2020 22 h 04 min

Bonsoir, peut-on on fixer soit même le montant de la soulte en se basant sur le prix d’achat de la maison et non pas sur la valeur actuelle ou bien aisse imposé par le notaire?Cela intervient dans un but de conservation du bien pour les enfants et en accord avec… Lire la suite »

ValD
1 juin 2020 12 h 57 min

Bonjour, séparés début 2019 avec mon ex conjoint, ni mariés, ni pacsés. Nous avons un bien en indivision 50/50. Depuis la séparation, mon ex ne paie plus sa part du crédit immo prétextant que je continue d’habiter le bien et sinon je lui dois une indemnité d’occupation. Je souhaite racheter… Lire la suite »

Pimpampoum
16 mai 2020 0 h 37 min

Bonjour, ma femme est moi même souhaitons divorcer, nous avons racheté il y a quelques années la maison de ses parents à l’aide de la vente de notre première maison. Comment sera calculée la part qui me revient ? Et qui devra payer les frais de notaires ? Elle me… Lire la suite »

Viviel
15 mai 2020 8 h 41 min

Bonjour, en cas de divorce, comment est déterminé le montant du partage dont découlera la soulte pour une maison construite sur un terrain appartenant en propre à l’un des époux? Sur quel montant sera calculé le « droit de partage » de 2,5%?
Merci pour votre réponse

Desprez
6 mai 2020 13 h 38 min

Bonjour, J ai une maison en commun avec mon ex femme (nous étions pacsés) Nous allons mettre en vente notre maison après l avoir loué depuis 2011. Notre parcelle fait 1200m2 consteuctible et je souhaite la diviser le terrain en 2x600m2. Notre crédit sera soldé pour la maison grâce à… Lire la suite »

Cassez
25 février 2020 17 h 43 min

Je veux racheter la part à mon ex le notaire me dit que les frais de banque comme on rembourse le crédit son à ma charge ainsi que les frais pour enlever l’hypothèque

jes
25 février 2020 9 h 52 min

Bonjour, je suis en train divorcer et souhaite garder la maison. Mon ex-épouse ne souhaite pas de soulte. Est ce que je dois quand même payer des frais de notaire ?

Duck
29 janvier 2020 12 h 49 min

Bonjour Je suis en séparation depuis 1 an nous avons une maison en commun nous nous sommes mis daccord sur ma soulte J’ai plusieurs questions Dois je obligatoirement rester pacser pour signer chez le notaire ? Car mon ex ma dit que oui les frais sont moins importants Et est-ce… Lire la suite »

Lili
12 septembre 2019 14 h 02 min

Bonjour, séparée depuis 3 ans, mon ex mari a gardé la maison et continue de rembourser le prêt. Aujourd’hui, on me demande de faire une licitation auprès du notaire. Je souhaiterais savoir si le tarif de ce rachat correspond au montant qu’il reste au niveau du remboursement du prêt? ou… Lire la suite »

Cornet
31 août 2019 8 h 13 min

Bonjour.
Ma femme me rachète mes part de la maison.
Nous avons 9000 € à payer au notaire.
Peut-on payer moins et comment?
Cordialement

Lisa
9 juillet 2019 0 h 48 min

Bonjour Mon ex mari me donne 100 000 euros pour la maison avant notre divorce. Nous n’avons pas estimé la maison mais je ne veux pas plus sinon il sera obligé de la vendre .il ne pourra pas me payer. Je n’ai même pas besoin des 100 000 d’où mes… Lire la suite »

Martin
18 mai 2019 6 h 53 min

Bonjour, suite à mon divorce (mariage régime communauté de biens) je souhaite racheter une maison détenue en indivision (valeur retenue 435.000 €). Mon ex conjoint devant me rembourser une somme arrêtée par le notaire de 120.000 euros avancés à divers titres pour la communauté (liquidation emprunt, fiscalité, etc.) je souhaiterais… Lire la suite »