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Les frais de notaire sont réduits lors d’un rachat de soulte en cas de divorce

mise à jour: 18 décembre 2018
Les droits de mutation n'ont pas à être appliqués une 2e fois lors d'un rachat de soulte.

Lorsqu’un couple de propriétaires se sépare celui des deux qui conserve le bien immobilier n’a pas à re-payer les droits de mutation. C’est ce qu’a conclu le ministère des finances suite à une question de l’Assemblée nationale. La décision est loin d’être anodine, car elle permet de diviser les frais d’achat par 2.

Les frais de notaire du rachat de soulte descendus à 2,5 %

Lors d’un achat immobilier classique, les frais de publicité, droits de mutation et émoluments du notaire sont à la charge de l’acquéreur. Les plus importants sont les droits de mutation, qui représentent 4,5 % du prix du logement concerné. Une obligation qui représente déjà un problème pour les jeunes couples de primo accédants. Or dans le cadre d’un rachat de soulte, celui des deux qui conserve le bien immobilier devrait alors les payer une 2e fois.

Heureusement une disposition existe déjà au sein de l’article 750 du Code général des impôts. c’est ce qu’a rappelé le ministère de l’économie au cours d’une réponse adressée à l’Assemblée nationale le 7 avril 2015.

La disposition en question s’appelle la licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères au profil de l’un des membres de l’indivision, du conjoint, des ascendants, descendants ou ayants droits. Dans ce cas l’acquéreur ne paye que 2,5 % de taxe de publicité foncière, plus les émoluments du notaire.

Le ministère des finances a considéré que le rachat de soulte sur un bien immobilier s’apparente au principe de la licitation. Sa décision a été publiée au Journal Officiel au printemps 2015, et s’applique donc à toutes les opérations de ce type.

Un député du Puy-de-Dôme à l’origine de la décision

C’est le député de la 5e circonscription du Puy-de-Dôme, André Chassaigne, qui posa une question écrite à l’Assemblée nationale. Ce dernier demanda alors la mise en œuvre d’un dispositif « visant à exonérer tout ou partie des droits de mutation, lors d’un rachat de demi-part du logement familial par un ex-conjoint au ex-conjointe, suite à une rupture de vie conjugale ».

Lors d’un divorce ou d’une rupture de PACS, celui des 2 qui souhaite conserver la résidence principale doit verser une compensation appelée soulte à son ancien conjoint/partenaire. Un notaire va effectuer le changement de propriété, et retenir un prélèvement à la source destiné à l’État ainsi qu’aux collectivités territoriales.

Auparavant, celui qui rachetait la soulte devait verser pas loin de 6 % en droits et taxes diverses, sans compter les émoluments de l’étude notariale. L’intervention du parlementaire et la réponse du ministère des finances, a tout simplement permis de diminuer les frais du rachat de soulte par 2.

Une opération financée à 100 % par les banques

La plupart des banques ont un département spécialisé dans le financement des soultes. Il s’agit d’une opération relativement sûre, le prêteur n’ayant à financer qu’une somme correspondant généralement à la moitié de la valeur marchande du bien immobilier. Ainsi la plupart des grandes enseignes financera à 100 %, prêtant même les frais d’achat.

En tout état de cause le dossier ne pourra être monté qu’après qu’un notaire aura calculé le montant de la soulte. Attention toutefois, car les banques financeront dans la limite de la capacité de remboursement du demandeur.

Or cette capacité n’est quelquefois pas suffisante, forçant les divorcés à se contenter d’une location. Ce sera notamment le cas lorsqu’un couple de propriétaires divorce peu de temps après avoir acheté. Le capital remboursé suffit alors à payer les indemnités de remboursement anticipé, ainsi que les frais divers.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer