Accueil Les frais de notaire sont réduits lors d’un rachat de soulte en cas de divorce

Les frais de notaire sont réduits lors d’un rachat de soulte en cas de divorce

Lorsqu’un couple de propriétaires se sépare, celui des 2 qui conserve le bien immobilier paye des droits de mutation réduits. Par ailleurs, en cas de rachat de soulte le taux ne s’applique pas sur la totalité de la valeur du bien immobilier. En supplément le calcul varie selon que le couple était marié (ou pacsé) ou en concubinage, voici un exemple de calcul.

Droits de mutation : 2,5 % du montant de la soulte

Lors d’un achat immobilier classique, les frais de publicité, droits de mutation et émoluments du notaire sont à la charge de l’acquéreur. Les plus importants sont les droits de mutation, qui représentent 4,5 % du prix du logement concerné. Une obligation qui représente déjà un problème pour les jeunes couples de primo accédants.

Cependant un rachat de soulte entre dans les dispositions de l’article 750 du Code général des impôts. Cet article de loi rappelle le principe de la licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères au profil de l’un des membres de l’indivision, du conjoint, des ascendants, descendants ou ayants droits.

Et justement dans le cadre d’une licitation, le taux de la taxe sur la publicité foncière (ou droits d’enregistrement ou droits de mutation), est de :

  • 2,5 % en cas de divorce ou fin de PACS,
  • 5,8 % en cas de fin de concubinage.

Un taux de taxation fortement réduit donc, mais ce n’est pas tout. Car le taux des droits de mutation s’applique sur la valeur du bien immobilier, moins la dette.

Exemple de frais de notaire dans un rachat de soulte après divorce

L’exemple ci-dessous se base sur celui donné par Me Pierre Lemée notaire à Pont-l’Evêque.

Prenons un couple qui possède une maison estimée à 300 000 €, de laquelle chacun possède une moitié. Admettons qu’il reste 150 000 € à rembourser sur le prêt immobilier. La valeur patrimoniale de la maison est donc de 150 000 €, celui des 2 qui souhaite la conserver devra verser 75 000 € à l’autre.

Ce montant de 75 000 € représente la soulte, celui qui conserve le bien immobilier devra la racheter à l’autre. La base du montant des droits de mutation se calculera ainsi (exemple simplifié) :

300 000 € (valeur du bien immobilier) – 150 000 € (dette restante) = 150 000 €

Le calcul des droits de mutation se fera ainsi :

  • 2,5 % * 150 000 € = 3750 € en cas de divorce.
  • 5,8 % * 150 000 € = 8700 € en cas de fin de concubinage.

Pour autant l’opération de rachat de soulte coûtera plus cher. Car celui des 2 qui souhaite conserver le bien immobilier devra financer :

  • La soulte,
  • les droits de mutation,
  • la dette immobilière restante,
  • les émoluments du notaire,
  • autres frais.

Une opération financée à 100 % par les banques

Toutes les banques ont un département spécialisé dans le financement des soultes. L’opération n’est pas bien risquée pour les prêteurs, car ils vont financer une somme inférieure à la valeur du bien immobilier concerné. Ils courent donc peu de risques de voir la valeur de l’hypothèque descendre sous celle de leur créance.

Pour info : les prix des appartement sont en hausse dans les 16 plus grandes villes de France. Pour sa parution de janvier 2020, le baromètre LPI ne constate des baisses qu’à Bordeaux et à Toulon. Dans les 16 autres grandes villes de France les prix sont en hausse.

La plupart des banques financera donc un rachat de soulte sans apport personnel. Celui des 2 qui souhaitent conserver le bien immobilier pourra donc emprunter le montant total du financement, tous frais d’achat inclus.

Mais cela dépend en grande partie de sa situation. Exactement comme dans le cadre d’un prêt immobilier classique, priorité est donnée aux situations professionnelles stables.

Ainsi lorsqu’un couple divorce ou se sépare dans les années qui suivent l’achat du bien immobilier, il arrive que le rachat de soulte ne soit pas viable. Dans ce cas il ne leur reste souvent que la solution de vendre, quitte à récupérer très peu une fois la dette immobilière remboursée.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Je veux racheter la part à mon ex le notaire me dit que les frais de banque comme on rembourse le crédit son à ma charge ainsi que les frais pour enlever l’hypothèque

jes

Bonjour, je suis en train divorcer et souhaite garder la maison. Mon ex-épouse ne souhaite pas de soulte. Est ce que je dois quand même payer des frais de notaire ?

Duck

Bonjour Je suis en séparation depuis 1 an nous avons une maison en commun nous nous sommes mis daccord sur ma soulte J’ai plusieurs questions Dois je obligatoirement rester pacser pour signer chez le notaire ? Car mon ex ma dit que oui les frais sont moins importants Et est-ce… Lire la suite »

Lili

Bonjour, séparée depuis 3 ans, mon ex mari a gardé la maison et continue de rembourser le prêt. Aujourd’hui, on me demande de faire une licitation auprès du notaire. Je souhaiterais savoir si le tarif de ce rachat correspond au montant qu’il reste au niveau du remboursement du prêt? ou… Lire la suite »

Cornet

Bonjour.
Ma femme me rachète mes part de la maison.
Nous avons 9000 € à payer au notaire.
Peut-on payer moins et comment?
Cordialement

Lisa

Bonjour Mon ex mari me donne 100 000 euros pour la maison avant notre divorce. Nous n’avons pas estimé la maison mais je ne veux pas plus sinon il sera obligé de la vendre .il ne pourra pas me payer. Je n’ai même pas besoin des 100 000 d’où mes… Lire la suite »

Martin

Bonjour, suite à mon divorce (mariage régime communauté de biens) je souhaite racheter une maison détenue en indivision (valeur retenue 435.000 €). Mon ex conjoint devant me rembourser une somme arrêtée par le notaire de 120.000 euros avancés à divers titres pour la communauté (liquidation emprunt, fiscalité, etc.) je souhaiterais… Lire la suite »