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Crédit immobilier sur 30 ans : bon plan ou gouffre financier ?

mise à jour: 24 juillet 2018
Propriétaires immobiliers
Devenir propriétaire : pas facile quand on est jeune et fauché.

L’avantage du crédit immobilier sur 30 ans est qu’il implique de faibles mensualités. L’inconvénient est qu’il coûte cher du fait de sa longue durée. Le taux d’intérêt est donc primordial, car s’il est trop élevé il peut être préférable de rester locataire.

Avantage du crédit immobilier sur 30 ans : petites mensualités

Plus on rallonge la durée des remboursements, plus on diminue le montant des mensualités. Par exemple, au 3e trimestre 2018 pour un crédit immobilier de 250 000 € les échéances pourraient être de :

  • 987 €/mois sur 30 ans (2,50 %),
  • 1020 €/mois sur 25 ans (1,67 %),
  • 1198 €/mois sur 20 ans (1,43 %),
  • 1524 €/mois sur 15 ans (1,25 %).

Si l’on considère un taux d’endettement maximum de 33 %, les mensualités sur 15 ans pourraient être remboursées par des acheteurs aux revenus de 4620 €/mois. En revanche le crédit immobilier sur 30 ans serait accessible pour des ménages aux revenus de 2990 €/mois.

Les remboursements sur longue durée peuvent donc permettre aux petits salaires de devenir propriétaire. En supplément ces derniers peuvent bénéficier du prêt d’accession sociale pour réunir l’apport personnel nécessaire.

Inconvénient du prêt immobilier sur 30 ans : c’est cher

Plus la durée des remboursements est longue, plus le taux d’intérêt est élevé car plus la banque prend de risque. Au final les acquéreurs dépensent environ  50 % de plus que le prix de leur logement.

Ainsi un crédit immobilier sur 30 ans à 2,50 % coûtera 105 000 €, rien qu’en intérêts bancaires. Et puis il y a le coût de l’assurance emprunteur, qui est moins chère lorsque la cotisation se base sur le capital restant dû. Par exemple un taux à 0,36 % appliqué sur la somme restant à rembourser équivaut à 27 000 € sur 30 ans.

Coût total du crédit, sans compter ni les frais de dossier ni de garantie : 132 000 €. Au final l’emprunteur aura versé à sa banque :

250 000 € (capital) + 105 000 € (intérêts) + 27 000 € (assurance) = 382 000 €

Et encore, cette simulation se base sur un taux d’intérêt hors frais à 2,50 % sur 30 ans. Dans la réalité les meilleurs profils obtiendront mieux, les moins bons obtiendront moins bien.

Après combien d’années peut-on revendre avec un crédit immobilier sur 30 ans ?

Prenons l’exemple d’un prêt immobilier à 250 000 € sur 30 ans, au taux de 2,50 %, avec assurance emprunteur à 0,36 % dont le taux est appliqué sur le capital restant dû.

Admettons qu’il s’agisse d’un logement neuf, ainsi les acquéreurs n’ont eu à verser « que » 12 500 € sur leur propre épargne, l‘apport personnel étant moins cher dans le neuf.

S’ils peuvent récupérer au moins leur apport personnel à la vente de leur logement, ils retombent à peu près sur leurs pieds. En consultant un tableau d’amortissement, on se rend compte que le capital restant à rembourser est de 234 000 € (arrondi) après la 34e échéance, soit la fin de la 3e année. En comptant les indemnités de remboursement anticipé, ils retrouvent donc à peu près leur capital de départ.

Une situation financière qui suffit à certains couples pour se séparer après un divorce, mais qui ne serait pas économiquement logique pour qui souhaite revendre. Car il convient de tenir compte de la différence entre le loyer qu’ils payaient lorsqu’ils étaient locataires, et le montant des mensualités assurance comprises.

Ainsi pour qu’ils doublent leur capital de départ, ils devront attendre La 56e échéance soit la fin de la 5e année. Une fois arrivée la 80e mensualité il devrait leur rester 3 fois leur apport personnel, ce qui pourrait arriver juste après le milieu de la 7e année.

Acheter un logement sur 30 ans, est-ce viable ?

Un locataire pourra évaluer s’il est intéressant pour lui de devenir propriétaire sur 30 ans, en utilisant notre simulateur achat/location.

Ici nous allons tenter de déterminer si la valeur marchande du logement à la fin des remboursements, correspondra à l’argent dépensé par ses propriétaires pour l’acheter. Conservons notre exemple d’un crédit immobilier sur 30 ans à 2,50 %.

Pour financer leur bien immobilier à 250 000 €, ils auront donc dépensé 382 000 € en tout. Et encore, on ne compte ni les assurances habitation, ni les impôts fonciers, ni les charges de copropriété, ni les travaux d’entretien.

Pour que l’opération soit viable, il faudrait que ce logement possède effectivement une valeur marchande de 382 200 € au bout de 30 ans. Cela voudrait dire que le prix de cette pierre aura augmenté de +1,43 % par an.

Consultons maintenant l’évolution des prix de l’immobilier à long terme, au travers de l’indice des prix des logements anciens. En partant de 41,6 au 1er trimestre 1996, il est monté à 114,3 au 1e trimestre 2018. Les prix de la pierre ancienne ont donc été multipliés par 2,74 en 22 ans. Un logement acquis 250 000 € (ou équivalent en Francs) en 1996, pourrait donc valoir 687 000 € aujourd’hui.

Il n’y a rien d’étonnant à cela, car l’indice des prix à la consommation de l’INSEE était à 67,26 en janvier 1996 contre 103,07 en juin 2018. Un objet qui valait 250 € (ou équivalent en Francs) il y a 22 ans, en vaudrait donc 385 € aujourd’hui.

Dans notre exemple le prêt immobilier sur 30 ans pourrait donc être viable, mais uniquement si le coût du crédit n’absorbe pas la plus-value. Ainsi un taux à 5,5 % équivaudrait à 288 000 € d’intérêts bancaires, l’opération pourrait donc se montrer peu intéressante.

Enfin pour conclure, ces chiffres se basent sur une moyenne générale. Il est évident qu’un appartement situé proche du centre-ville, des transports et des services, prendra plus de valeur qu’une maison de campagne dans un village éloigné.