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Crédit immobilier sur 30 ans : des taux encore accessibles

Propriétaires immobiliers
Devenir propriétaire : pas facile quand on est jeune et fauché.

L’avantage du crédit immobilier sur 30 ans est qu’il implique de faibles mensualités. L’inconvénient est qu’il coûte cher du fait de sa longue durée. Le taux d’intérêt est donc primordial, car s’il est trop élevé il peut être préférable de rester locataire.

Avantage du crédit immobilier sur 30 ans : petites mensualités

Plus on rallonge la durée des remboursements, plus on diminue le montant des mensualités. En prenant les moyennes de juin 2019 (source : observatoire CSA/Crédit Logement), pour un crédit immobilier de 250 000 € les échéances pourraient être de :

  • 987 €/mois sur 25 ans (1,39 %),
  • 1169 €/mois sur 20 ans (1,17 %),
  • 1495 €/mois sur 15 ans (0,99 %).

En revanche il est encore difficile d’établir la moyenne du taux de prêt immobilier sur 30 ans, car il n’a représenté que 0,7 % des contrats souscrits en juin 2019. En synthétisant plusieurs recherches sur Internet, on peut raisonnablement le situer à 1,55 %. Un prêt de 250 000 € donnerait donc des échéances de 869 €/mois.

Si l’on considère un taux d’endettement maximum de 33 %, les mensualités sur 15 ans pourraient être remboursées par des acheteurs aux revenus de 4530 €/mois. En revanche le crédit immobilier sur 30 ans serait accessible pour des ménages aux revenus de 2635 €/mois.

Les remboursements sur longue durée peuvent donc permettre aux petits salaires de devenir propriétaire. En supplément ces derniers peuvent bénéficier du prêt d’accession sociale pour réunir l’apport personnel nécessaire.

Inconvénient du prêt immobilier sur 30 ans : c’est cher

Plus la durée des remboursements est longue, plus le taux d’intérêt est élevé car plus la banque prend de risque. Au final les acquéreurs dépensent environ  25 % de plus que le prix de leur logement.

Ainsi un crédit immobilier de 250 000 € sur 30 ans à 1,55 % coûtera 62 450 €, rien qu’en intérêts bancaires. Et puis il y a le coût de l’assurance emprunteur, qui est moins onéreux lorsque la cotisation se base sur le capital restant dû. Dans cet exemple, un taux à 0,36 % appliqué sur la somme restant à rembourser équivaut à 21 990 € sur 30 ans.

Dans cet exemple, le coût total du crédit, sans compter les frais de dossier ou de garantie, serait de 84 440 €. Au final l’emprunteur aura versé à sa banque :

250 000 € (capital) + 62 450 € (intérêts) + 21 990 € (assurance) = 344 440 €

Et encore, cette simulation se base sur un taux d’intérêt hors frais à 1,55 % sur 30 ans. Dans la réalité les meilleurs profils obtiendront mieux, mais les moins bons obtiendront moins bien.

Après combien d’années peut-on revendre avec un crédit immobilier sur 30 ans ?

Prenons l’exemple d’un prêt immobilier à 250 000 € sur 30 ans, au taux de 1,55 %, avec assurance emprunteur à 0,36 % dont le taux est appliqué sur le capital restant dû.

Admettons qu’il s’agisse d’un logement neuf, ainsi les acquéreurs n’ont eu à verser « que » 13 000 € sur leur propre épargne, l‘apport personnel étant moins cher dans le neuf.

S’ils peuvent récupérer au moins leur apport personnel à la vente de leur logement, ils retombent à peu près sur leurs pieds. En consultant un tableau d’amortissement, on se rend compte que le capital restant à rembourser est de 236 000 € (arrondi) après la 25e échéance, soit au début de la 3e année. En comptant les indemnités de remboursement anticipé, ils retrouvent donc à peu près leur capital de départ.

Une situation financière qui suffit à certains couples pour se séparer après un divorce, mais qui ne serait pas économiquement logique pour qui souhaite revendre. Car il convient de tenir compte de la différence entre le loyer qu’ils payaient lorsqu’ils étaient locataires, et le montant des mensualités assurance comprises.

Ainsi pour qu’ils doublent leur capital de départ, ils devront attendre la 47e échéance soit la fin de la 4e année, lorsque le capital restant dû sera de 223 000 €. Une fois arrivée la 69e mensualité il devrait leur rester 3 fois leur apport personnel, ce qui pourrait arriver vers la fin de la 5e année.

Acheter un logement sur 30 ans, est-ce viable ?

Un locataire pourra évaluer s’il est intéressant pour lui de devenir propriétaire sur 30 ans, en utilisant notre simulateur achat/location.

Ici nous allons tenter de déterminer si la valeur marchande du logement à la fin des remboursements, correspondra à l’argent dépensé par ses propriétaires pour l’acheter. Conservons notre exemple d’un crédit immobilier sur 30 ans à 1,55 %.

Pour financer leur bien immobilier à 250 000 €, ils auront donc dépensé 344 440 € en tout. Et encore, on ne compte ni les assurances habitation, ni les impôts fonciers, ni les charges de copropriété, ni les travaux d’entretient.

Pour que l’opération soit viable, il faudrait que ce logement possède effectivement une valeur marchande de 344 440 € au bout de 30 ans. Cela voudrait dire que le prix de cette pierre aura augmenté de +1,08 % par an.

Consultons maintenant l’évolution des prix de l’immobilier à long terme, au travers de l’indice des prix des logements anciens.

L’indice du prix des appartements anciens de l’INSEE était à 38,8 au 1e trimestre 1996. Au 1e trimestre 2019 il atteint 110,1. Les prix sur ce type de logement ont donc été multipliés par ont donc été multipliés par 2,83 en 23 ans. Un logement acquis 250 000 € (ou équivalent en Francs) en 1996 pourrait donc valoir 707 000 € aujourd’hui.

Il n’y a rien d’étonnant à cela, car l’indice des prix à la consommation de l’INSEE était à 77,26 en janvier 1996 contre 104,12 en juin 2019. Un objet qui valait 250 € (ou équivalent en Francs) il y a 22 ans, en vaudrait donc 337 € aujourd’hui.

Dans notre exemple le prêt immobilier sur 30 ans pourrait donc être viable, mais uniquement si le coût du crédit n’absorbe pas la plus-value. Ainsi un taux à 5,5 % équivaudrait à 288 000 € d’intérêts bancaires, l’opération pourrait donc se montrer peu intéressante.

Enfin pour conclure, ces chiffres se basent sur une moyenne générale. Il est évident qu’un appartement situé proche du centre-ville, des transports et des services, prendra plus de valeur qu’une maison de campagne dans un village éloigné.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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