Accueil Immobilier Crédit immobilier sur 30 ans : bon plan ou gouffre financier ?

Crédit immobilier sur 30 ans : bon plan ou gouffre financier ?

Propriétaires immobiliers
Devenir propriétaire : pas facile quand on est jeune et fauché.

L’avantage du crédit immobilier sur 30 ans est qu’il implique de faibles mensualités. L’inconvénient est qu’il coûte cher du fait de sa longue durée. Le taux d’intérêt est donc primordial, car s’il est trop élevé il peut être préférable de rester locataire.

Avantage du crédit immobilier sur 30 ans : petites mensualités

Plus on rallonge la durée des remboursements, plus on diminue le montant des mensualités. Par exemple, pour un crédit immobilier de 250 000 €, les échéances pourraient être de :

  • 960 €/mois sur 30 ans (2,28 %),
  • 1035 €/mois sur 25 ans (1,76 %),
  • 1205 €/mois sur 20 ans (1,48 %),
  • 1532 €/mois sur 15 ans (1,31 %).

Si l’on considère un taux d’endettement maximum de 33 %, les mensualités sur 15 ans pourraient être remboursées par des acheteurs aux revenus de 4650 €/mois. En revanche le crédit immobilier sur 30 ans serait accessible pour des ménages aux revenus de 2910 €/mois.

Les remboursements sur longue durée peuvent donc permettre aux petits salaires de devenir propriétaire. En supplément ces derniers peuvent bénéficier du prêt d’accession sociale pour réunir l’apport personnel nécessaire.

Inconvénient du prêt immobilier sur 30 ans : c’est cher

Plus la durée des remboursements est longue, plus le taux d’intérêt est élevé car plus la banque prend de risque. Au final les acquéreurs dépensent environ  50 % de plus que le prix de leur logement.

Ainsi un crédit immobilier sur 30 ans à 2,28 % coûtera 95 400 €, rien qu’en intérêts bancaires. Et puis il y a le coût de l’assurance emprunteur, qui est moins cher lorsque la cotisation se base sur le capital restant dû. Par exemple un taux à 0,36 % appliqué sur la somme restant à rembourser, équivaut à 13 800 € sur 30 ans.

Coût total du crédit, sans compter ni les frais de dossier ni de garantie : 109 200 €. Au final l’emprunteur aura versé à sa banque :

250 000 € (capital) + 95 400 € (intérêts) + 13 800 € (assurance) = 359 200 €

Et encore, cette simulation se base sur un taux d’intérêt de 2,28 % sur 30 ans. Il est plutôt optimiste, en ce moment la moyenne semblerait être à 2,50 %. Dans ce cas le coût total d’un crédit de 250 000 € sur 360 mensualités serait de 119 400 €.

Après combien d’années peut-on revendre avec un crédit immobilier sur 30 ans ?

Prenons l’exemple d’un prêt immobilier à 250 000 € sur 30 ans, au taux de 2,50 %, avec assurance emprunteur à 0,36 % dont le taux est appliqué sur le capital restant dû.

Admettons qu’il s’agisse d’un logement neuf, ainsi les acquéreurs n’ont eu à verser « que » 12 500 € sur leur propre épargne, l‘apport personnel étant moins cher dans le neuf.

S’ils peuvent récupérer au moins leur apport personnel à la vente de leur logement, ils retombent à peu près sur leurs pieds. En consultant un tableau d’amortissement, on se rend compte que le capital restant à rembourser est de 232 600 € (arrondi) à la fin de la 3e année. En comptant les indemnités de remboursement anticipé, ils retrouvent donc à peu près leur capital de départ.

Et s’ils poussent les remboursements jusqu’à la 5e année avant une éventuelle mutation, ou même un divorce, ils pourraient même se retrouver avec près de 25 000 € en poche.

En revanche s’ils doivent rembourser leur prêt immobilier sur 30 ans à 3,5 %, il leur faudra attendre 4 ans avant de pouvoir récupérer leur apport personnel.

Acheter un logement sur 30 ans, est-ce viable ?

Un locataire pourra évaluer s’il est intéressant pour lui de devenir propriétaire sur 30 ans, en utilisant notre simulateur achat/location.

Ici nous allons tenter de déterminer si la valeur marchande du logement correspondra au moins à l’argent dépensé par ses propriétaires pour l’acheter. Aux conditions actuelles, les taux immobiliers sur 30 ans peuvent s’échelonner de 1,70 % à 3,65 %. Soyons optimistes et conservons notre exemple à 2,28 %.

Pour financer leur bien immobilier à 250 000 €, ils auront donc dépensé 359 200 € en tout. Et encore, on ne compte ni les assurances habitation, ni les impôts fonciers, ni les charges de copropriété, ni les travaux d’entretien.

Pour que l’opération soit viable, il faudrait que ce logement possède effectivement une valeur marchande de 359 200 € au bout de 30 ans. Cela voudrait dire que le prix de cette pierre aura augmenté de +1,22 % par an.

Consultons maintenant l’évolution des prix de l’immobilier à long terme, au travers de l’indice notaires INSEE. Sur une base de 1 en 1989, il est monté à 1,7 au 4e trimestre 2017. Les prix de la pierre ancienne ont donc été multipliés par 1,7 en 28 ans. Un logement acquis 250 000 € (ou équivalent) en 1989, pourrait donc valoir 425 000 € (ou équivalent) aujourd’hui.

Dans notre exemple le prêt immobilier sur 30 ans pourrait donc être viable, mais uniquement si le coût du crédit n’absorbe pas la plus-value. Ainsi un taux à 5,5 % équivaudrait à 288 000 € d’intérêts bancaires, l’opération pourrait donc se solder par un manque-à-gagner pour les emprunteurs.

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