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Aider ses enfants à acheter un logement grâce à la SCI

La société civile immobilière pour l'achat d'un logement à plusieurs.

Même si les taux d’emprunt descendent, certains jeunes ménages continuent d’éprouver des difficultés à devenir propriétaires. Les parents sont là pour aider leurs enfants à acheter un logement, mais ils ne le peuvent pas toujours, faute de moyens. La SCI (Société Civile Immobilière) permet aux ascendants et descendants d’unir leurs efforts financiers dans un bien immobilier, voici comment.

Le principe de la SCI

La SCI est une société composée d’un certain nombre de parts (on dit aussi actions). Quiconque possède au moins une part est donc actionnaire. C’est une société civile, elle n’a pas d’objet commercial. Ce statut juridique ne permet pas de se livrer à une activité continuelle d’achat et de revente. Elle est immobilière car elle sert à l’acquisition et la gestion d’immeubles, qu’ils soient à but d’habitation ou professionnel.

Pour acheter ces immeubles, la SCI a recours à un emprunt, que chacun des actionnaires rembourse en fonction du nombre de parts qu’il détient. Si les banques apprécient cette configuration, ce n’est pas seulement parce qu’elle est facile à comprendre. C’est également parce que tous les actionnaires sont responsables des dettes de la société, même sur leurs biens personnels.

Cela signifie que si l’un des actionnaires ne peut plus rembourser sa part du prêt immobilier, les autres doivent mettre la main à la poche en fonction du nombre d’actions qu’ils détiennent.

Aider ses enfants à acheter un logement avec une SCI

Prenons l’exemple de la fille de M. et Madame Dupont, qui souhaiterait acheter une maison à 300 000 € avec son mari. Pour obtenir un crédit immobilier sur ce montant, il est nécessaire de réunir 30 000 € afin de couvrir les frais d’achat (environ 10 %), et bien entendu d’avoir la capacité d’emprunt suffisante.

M. et Madame Dupont apportent 12 000 € sur leur épargne personnelle, leur fille et son mari amènent les 18 000 € restants. La valeur de la SCI est donc de 30 000 €. Par simplicité, la société comporte 30 actions, chacune d’une valeur de 1000 €. Les parents détiennent 12 actions (40 %), leur fille et son mari 18 actions (60 %).

La SCI obtient un prêt immobilier, dont chaque couple devra s’acquitter du remboursement. La fille et son mari paieront 60 % des mensualités, les parents 40 %.

Donation des parts de SCPI aux enfants

Dans notre exemple ci-dessus, la valeur de départ de la SCI est donc 30 000 €. Cette valeur augmentera à chaque remboursement de capital. Admettons que la première échéance comprenne 600 € d’intérêt, et 400 € de capital. Une fois cette mensualité versée, la valeur de la SCI sera de 30 400 €.

Note : les chiffres ci-dessus sont simplifiés, et donnés à titre d’exemple. Un projet d’un même montant peut donner des valeurs de parts différentes dans la réalité.

Il est important que les parents n’attendent pas trop longtemps avant de donner leurs parts à leurs enfants. Car des parents peuvent effectuer des dons à leurs enfants sans que ces derniers n’aint à payer de taxes, dans une limite de 100 000 € par période de 10 ans. Consulter à ce sujet les abattements légaux sur les donations et successions.

Attention toutefois, car si les parents vont donner leurs parts de SCPI, ils doivent le faire sans transfert de charges. Ils continueront ainsi à rembourser leurs portions de prêt immobilier.

Aider ses enfants à acheter un logement via la SCI : les pièges

Le soupçon de fraude fiscale

L’administration fiscale considère que tout bipède adulte est un fraudeur. Et force est de constater que les achats d’immeubles en SCI peuvent être destinés à éviter les impôts. Lorsque parents et enfants achètent ensemble un logement qui servira à ces derniers via une société civile immobilière, le contrôleur peut y voir une donation cachée.

Il est donc important d’utiliser les services d’un notaire ou d’un avocat spécialiste en droit immobilier, afin d’établir les bons statuts. Dans certains projets, les protagonistes demandent un rescrit fiscal à leur administration. Ce document atteste que le centre des impôts donne quitus au projet.

Le statut marital des donataires

Les enfants habitant le logement doivent eux-aussi passer chez le notaire, afin d’établir les bons documents. Dans notre exemple, n’oublions pas que les parents vont faire don de leurs parts de SCPI à leur fille.

Théoriquement donc, la fille sera propriétaire majoritaire du bien. Toutefois s’ils sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, il est reconnu que la résidence principale appartient à chacun à part égale. Il est nécessaire de prendre connaissance de la marche à suivre auprès d’une étude notariale, afin d’éviter les fautes. Le fisc se réserve le droit de décider si ces manquements sont volontaires ou non.

La solvabilité des actionnaires

Comme on l’a dit en début d’article, les actionnaires sont responsables des défauts de paiement des autres actionnaires. Dans notre exemple, si l’un des enfants subit une diminution de ses revenus suite à une perte d’emploi, les parents devront compenser. Même chose si l’un des parents tombe malade.

La banque le sait et demandera des assurances emprunteur avec garanties incapacité et invalidité complètes, voire même une couverture contre les pertes d’emplois. La prime augmente certes le coût de l’opération, mais une bonne police assure la continuité du projet.

Les frais de rédaction des statuts de la SCI

La construction d’une SCI pour aider ses enfants à acquérir un logement, nécessite une parfaite maîtrise du droit des donations. Notaires et avocats ne sont pas si chers, leurs émoluments et honoraires sont négociables et ils peuvent éviter des complications potentielles.

Ils sont d’ailleurs assujettis à un devoir d’information envers leurs clients, leur responsabilité financière peut être engagée au cas où les choses tournent mal. Enfin, une banque se sent rassurée face à une société civile immobilière, dont les statuts ont été créés par un professionnel du droit.

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