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Aider ses enfants à acheter un logement grâce à la SCI

Transmettre un bien immobilier

Même avec des taux immobiliers bas comme en ce moment, certains jeunes ménages éprouvent des difficultés à devenir propriétaires. Les parents voudraient bien aider les enfants à acheter leur logement, mais ils se heurtent aux complications de l’administration fiscale et à son barème d’impôt sur les donations. La SCI (Société Civile Immobilière) leur apporte une solution tout en allégeant l’impact fiscal.

Le principe de la SCI

La SCI est une société composée d’un certain nombre de parts (on dit aussi actions). Quiconque possède au moins une part est donc actionnaire. C’est une société civile, elle n’a pas d’objet commercial, ce statut juridique ne permet pas de se livrer à une activité continuelle d’achat et de revente.

Il s’agit d’une société immobilière car sont objet est l’acquisition et la gestion d’immeubles, qu’ils soient à but d’habitation ou professionnel.

Pour acheter ces immeubles, la SCI a recours à un emprunt que chacun des actionnaires rembourse en fonction du nombre de parts qu’il détient. Les actionnaires sont responsables des dettes, même sur leurs biens personnels.

Cela signifie que si l’un des actionnaires ne peut plus rembourser sa part du prêt immobilier, les autres doivent payer à sa place en fonction du nombre d’actions qu’ils détiennent.

Aider ses enfants à acheter un logement avec une SCI

La Société Civile Immobilière permet donc à un groupe de personnes d’acheter un logement, voici un exemple.

Catherine souhaite acheter une maison à 300 000 €. Pour obtenir un crédit immobilier sur ce montant elle doit réunir 30 000 € afin de couvrir les frais d’achat (environ 10 %), et bien entendu avoir la capacité d’emprunt suffisante.

Elle se tourne alors vers ses parents qui lui proposent son aide financière. Les trois commencent par créer une SCI comportant 30 actions de 1000 € chacune. Les parents apportent 20 000 €, ils possèdent donc 20 parts. Catherine apporte les 10 000 € restant, elle possède donc 10 parts. Les parents détiennent ainsi 2/3 du capital soit 66,66 %, Catherine en détient 1/3 soit 34,44 %.

Avec cet apport, la SCI peut souscrire un prêt immobilier à 0,90 % sur 15 ans (moyenne CSA/crédit logement octobre 2019). Les mensualités hors assurance emprunteur sont de 1782 €. Étant donné que les parents possèdent les 2/3 des actions, ils devront participer à l’effort financier à hauteur de 1188 €. Catherine ne possède qu’un tiers des actions, son effort mensuel sera de 594 €.

Pour info : il en sera ainsi pour toutes les dépenses engagées dans le cadre du logement, l’assurance habitation, les travaux, la taxe foncière…

Les parents transmettent leurs parts de SCI aux enfants

Dans l’exemple ci-dessus, la valeur de départ de la SCI est donc 30 000 €. Mais cette valeur va augmenter à chaque remboursement de capital.

Ainsi la première mensualité comprend 225 € d’intérêt et 1557 € de capital. Une fois la 1ère mensualité payée, la SCI vaut donc 31 557 €. La 2e mensualité inclut un remboursement de capital de 1558 €. Une fois la 2e mensualité payée, la SCI vaut donc 33 115 € et ainsi de suite.

Or des parents peuvent donner 100 000 € à leurs enfants par période de 15 ans, sans que ces derniers n’aient à payer de droits de donation (source : barème des abattements sur donation). Après la 2e mensualité la SCI vaut donc 33 115 € et les parents en possèdent les 2/3 soit 22 077 €.

Ils peuvent faire don de la majeure partie de leurs parts à leur fille, qui se retrouve donc propriétaire majoritaire du bien immobilier. Le don doit se faire sans transfert de charges, de manière à ce que les parents continuent à assumer leur part du crédit immobilier.

Pour info : les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d’exemple, dans la réalité un expert-comptable pourrait calculer des valeurs différentes. Et surtout, le mécanisme des donations peut être plus complexe.

Une opération patrimoniale délicate

La transmission des biens immobiliers aux enfants via la SCI n’est pas un montage, mais une opération patrimoniale. Toutefois cette opération n’est pas à prendre à la légère, car l’administration fiscale pourrait considérer que son seul but est d’échapper aux impôts.

Il est donc préférable de se rapprocher d’un notaire ou d’un expert-comptable, notamment pour déterminer un calendrier des donations de manière à ne pas éveiller la suspicion du fisc.

En supplément, les choses se compliquent si l’enfant donataire (celui qui reçoit) est marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, et si le bien immobilier en question est la résidence principale du couple. Car dans ce régime matrimonial, la résidence principale acquise durant l’union appartient aux 2 à parts égales.

La solvabilité des actionnaires dune SCI qui emprunte

Les actionnaires d’une société civile immobilière sont responsables des défauts de paiement des autres actionnaires. Dans un cercle de 3 actionnaires, si l’un d’entre eux ne se trouve plus en mesure de régler sa part des mensualités, les 2 autres doivent s’en acquitter.

C’est la raison pour laquelle les banques vont exiger des assurances emprunteur avec garanties incapacité et invalidité complètes, voire même une couverture contre les pertes d’emplois. La prime augmente le coût de l’opération, mais une bonne police assure la continuité du projet.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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