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Banque ou courtier, qui vous en donnera le plus ?

Comparer les crédits immobiliers

Le candidat emprunteur a le choix entre passer par sa banque, ou par un courtier. Il a d’ailleurs intérêt à n’en négliger aucun, afin de faire jouer la concurrence au mieux. Dans tous les cas de figure, il ne paye que s’il accepte la proposition qu’on lui tend.

Banque ou courtier, qui fait les meilleurs taux ?

Tous les courtiers en crédit immobilier reçoivent les barèmes de taux des banques partenaires, au moins une fois par semaine. Les barèmes sont différents en fonction de la taille et de l’importance du réseau. Cependant tous ces réseaux affirment disposer de taux immobiliers inférieurs à ceux auxquels le grand public à accès.

Leur argument : le courtage représente 30 % du chiffre d’affaires des banques en crédit à l’habitat, et ce volume mérite bien des conditions préférentielles.

En théorie c’est sans doute vrai, mais en pratique les banques restent libres de proposer des taux inférieurs à ceux des barèmes envoyés aux courtiers. Cependant les règles de bon commerce font que les établissements financiers évitent de se mettre en concurrence avec leurs fournisseurs. Elles réservent donc les meilleures conditions en agence pour les ménages qui les intéressent le plus.

En conclusion, le choix entre une banque ou un courtier dépend du profil du demandeur. Celui-ci a donc tout intérêt à s’adresser à sa banque, et à envoyer sa demande à plusieurs intermédiaires en opérations bancaires. En général il ne lui faudra que 48 heures ouvrables pour recevoir plusieurs estimations par e-mail. Attention, seule une véritable offre préalable a valeur d’engagement de la part d’une banque.

Le courtier n’est pas rémunéré en fonction du taux

Un courtier en crédit immobilier est mandaté par son client, pour déposer un dossier de demande de financement auprès de plusieurs banques. Certains facturent leurs services, d’autres ne le font pas, mais tous sont rémunérés par la banque prêteuse. Leur commission en tant qu’apporteur d’affaires atteint 1 % du montant emprunté. L’éthique veut que ce pourcentage soit le même dans tous les établissements financiers, afin de rendre leur jugement impartial.

Ainsi un courtier ne sera pas davantage rémunéré, s’il pousse son client à choisir un taux élevé. En revanche le conseiller clientèle d’une banque peut voir ses points de carrière s’accumuler, en fonction de sa capacité à vendre des crédits pas forcément moins chers que la concurrence.

La banque ou le courtier ne sera rémunéré que si vous empruntez

La loi interdit à une banque ou à un courtier, de réclamer une somme d’argent à un emprunteur avant que son compte ne soit effectivement crédité. Si un candidat à l’accession immobilière passe par les services d’un courtier, ce dernier peut lui demander des frais de dossier. Toutefois ces frais ne seront facturés que lorsque le montant du prêt sera effectivement crédité sur le compte bancaire de son client.

La même restriction s’applique aux banques. Le premier réflexe d’un candidat à l’accession immobilière, est de s’adresser à sa banque. Cette dernière lui envoie rapidement une évaluation, elle peut même lui adresser une offre préalable en bonne et due forme. Le client n’est pas tenu de l’accepter, dans ce cas sa banque ne pourra pas lui facturer quoi que ce soit.

Passer par un courtier veut dire changer de banque

Un candidat emprunteur ne pourra pas mandater un courtier pour négocier un crédit immobilier auprès de sa propre banque. Cette dernière refusera, car elle l’a déjà sous la main. L’intérêt d’un intermédiaire en opérations bancaires, est de pouvoir s’adresser à d’autres établissements. Accepter l’offre d’un courtier signifie automatiquement changer de banque.

Toutefois l’opération est désormais à la charge de la nouvelle agence, et tout doit être fait en 10 jours. Le nouvel établissement s’occupe de contacter l’ancien pour effectuer le transfert, et avise même les destinataires des virements permanents.

En supplément, il est courant que les banques offrent la gratuité sur les cartes de crédit aux nouveaux arrivants, au moins la première année. Ouvrir un nouveau livret d’épargne peut donner lieu à une prime, des bons d’achat ou un taux de rendement préférentiel pendant 3 mois.

Banque ou courtier : pas de cadeau pour les mauvais clients

Les conditions sine qua non pour avoir accès au crédit, sont la stabilité de l’emploi et le taux d’endettement. Le total des mensualités ne doit pas dépasser 33 % des revenus, et le demandeur doit prouver une activité professionnelle pérenne.

Mais ce n’est pas tout, car en supplément il doit montrer qu’il sait gérer ses comptes. Les découverts à répétition ne sont pas bien vus, tout comme les interdits bancaires. Qu’il passe par une banque ou par un courtier, le candidat emprunteur devra présenter les mêmes justificatifs. Ces documents seront passé au peigne fin, avec la même impartialité.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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