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Locataires : comment devenir propriétaire aujourd’hui

mise à jour: 19 juillet 2019
Finalement emménager chez soi
La tranche d'âge moyenne pour devenir propriétaire s'établit entre 30 et 35 ans.

Avec des taux immobiliers qui ont atteint leur plancher historique, devenir propriétaire est accessible à davantage de ménages. Les locataires disposant d’une épargne suffisante, d’une stabilité professionnelle et sachant calculer leur capacité d’achat, ont eux aussi leur chance. Dans le meilleur des cas il ne se passera que 3 mois, au pire ils n’auront que 6 mois à attendre avant d’emménager.

1- Avoir de l’épargne pour l’apport

Aucune banque n’accordera de crédit immobilier pour résidence principale sans un apport personnel du candidat emprunteur. Au minimum il s’agira de couvrir les droits de mutation et autres frais d’achat, ce qui peut représenter 10 % du prix d’un logement ancien et 5 % d’un logement neuf.

Mais dans la réalité les acheteurs apportent davantage de capital.

Au 2e trimestre 2019 les prêts bancaires pour immobilier neuf se sont accompagnés d’un taux d’apport personnel de 14,7 % dont 15,3 % dans le cadre d’une résidence principale. Pour l’immobilier ancien les emprunteurs ont apporté 15,8 % du coût du projet, dont 16,2 % dans l’accession (source : CSA/crédit logement).

Mais si les français possèdent 5001 milliards d’euros d’épargne (source Banque de France parution mai 2019), dans la réalité le coût du logement pèse sur la capacité d’épargne des ménages.

2- Connaitre son budget

Pour devenir propriétaire il faut obtenir un prêt immobilier. Et pour l’obtenir il faut que les mensualités cumulées ne représentent pas plus de 33 % des revenus. Le candidat emprunteur doit donc déclarer tous les crédits qu’il a en cours, ainsi que les éventuelles loyers de véhicules avec option d’achat ou en longue durée.

Et attention de ne pas tricher, car la banque pourra avoir la liste de tous ses comptes bancaires. Au cas où le candidat emprunteurs aura oublié de déclarer 1 ou 2 crédits à la consommation, il sera catalogué comme menteur et peu fiable.

Il est d’ailleurs inutile de tricher, car les taux d’emprunt sur 25 ans augmentent le pouvoir d’achat immobilier.

3- Avoir le bon contrat de travail

La meilleure situation professionnelle qu’un banquier puisse rêver pour ses clients, est celle du fonctionnaire titularisé. Il est considéré comme pérenne, il dispose d’une garantie et a tout intérêt à en profiter en négociant des taux préférentiels. En seconde position vient le CDI (Contrat à Durée Indéterminée), qui limite la précarité professionnelle et s’accompagne d’indemnité chômage.

Les TNS (Travailleurs Non Salariés) ont eux-aussi accès au crédit, mais avec des règles particulières. Ils devront montrer au moins 2 bilans positifs révolus, avant de pouvoir gagner la confiance des analystes de leur banque.

Les CDD (Contrat à Durée Déterminée), les intermittents et intérimaires sont à peu près soumis au même régime. Ils devront démontrer au moins 1 an et demi d’activité ininterrompue pour pouvoir être considérés comme pérennes.

Mais souvent tous devront attendre de nombreuses années avant d’amasser le sacro-saint apport personnel, à moins de bénéficier d’un coup de pouce de leurs proches.

4- Devenir propriétaire en 6 mois

Dès lors que les candidats acheteurs connaissent leur capacité d’emprunt, tout peut aller très vite. Fort de cette capacité d’emprunt ils déterminent leur budget immobilier, et peuvent ainsi cibler un logement accessible avec les moyens financiers dont ils disposent.

Une fois le logement trouvé, il s’agit de signer un avant-contrat, qui sera :

  • Un contrat de réservation s’ils achètent un promoteur,
  • une promesse de vente s’ils achètent un particulier.

Dans tous les cas ils doivent d’abord porter ce contrat à un notaire, afin que l’homme de loi s’assure que les clauses sont à l’avantage des candidats acheteurs.

Une fois l’avant-contrat signé, ils le portent à leur banque qui débloque les fonds directement sur leur compte bancaire. La dernière étape se passe chez le notaire, qui remet le prix de vente au vendeur, et retient le montant des différents frais d’achat.

Puis une fois que l’ancien propriétaire a quitté les lieux, les nouveaux enfilent leurs pantoufles. Il peut ainsi se passer seulement 6 mois entre le calcul de la capacité d’emprunt et la remise des clés.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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