Accueil Placer son argent Convention Anah ou loi Pinel, qui est fiscalement la meilleure ?

Convention Anah ou loi Pinel, qui est fiscalement la meilleure ?

La convention Anah peut-être fiscalement intéressante pour un immeuble de rapport.

La loi Pinel est venue booster les ventes d’immobilier neuf, en permettant aux investisseurs de réduire leurs impôts. Mais la convention Anah offre elle-aussi un cadeau fiscal contre un loyer plafonné. Et elle pourrait bien apporter davantage d’optimisation fiscale aux investissements locatifs importants.

Convention Anah et loi Pinel : les avantages fiscaux

La loi Pinel offre une remise d’impôt aux propriétaires bailleurs. Cette remise est de 2 % par an sur le prix du logement acquis, de la 1ère à la 9e année, avec contrat minimum de 6 ans. De la 10e à la 12e année elle descend à 1 %. Elle est plafonnée à 300 000 € d’investissement par foyer fiscal, à raison de 5500 €/m² maximum. En clair, elle permet une remise d’impôt maximum de 54 000 €.

La convention Anah ne propose pas de défiscalisation, mais un abattement de 30 % sur les revenus locatifs. Le propriétaire bailleur doit louer sur le marché intermédiaire, exactement comme il le ferait dans le cadre de la loi Pinel, pendant 6 ans renouvelables.

Micro foncier ou réel simplifié ?

Les revenus locatifs perçus au travers de la loi Pinel peuvent être imposés au régime du micro foncier, qui permet un abattement de 30 %. Toutefois si l’investisseur perçoit plus de 15 000 € de loyers annuels, il est automatiquement inscrit au régime du réel simplifié.

Les revenus locatifs perçus au travers d’une convention Anah, sont uniquement applicables au régime du réel simplifié. Si le propriétaire bailleur ne peut donc pas appliquer d’abattement supplémentaire à celui auquel la convention lui donne droit, il peut déduire ses charges.

Optimisation fiscale : Convention Anah Vs loi Pinel

Prenons l’exemple d’un couple qui achète 3 appartements neufs à Toulouse, de 50 m² chacun. Ils vont donc dépenser 512 000 € (moyenne 3413 €/m², source Fédération des Promoteurs Immobiliers T2 2106).

S’ils choisissent le dispositif Pinel, ils devront plafonner leur loyer à 10,07 €/m², car Toulouse est située en zone B1. Leurs revenus locatifs annuels seront donc de 18 126 €. Ils se trouvent donc automatiquement au régime du réel simplifié, et déduisent ainsi toutes les charges relatives à l’exploitation des 3 appartements. Cela inclut les frais d’achat, qui dans l’immobilier neuf se montent à environ 5 % du prix du logement, soit 25 600 € dans ce cas.

Ils se trouvent donc en déficit foncier de 7 474 €. Cette somme vient se déduire de la base de revenus imposables de leur foyer fiscal. En supplément ils bénéficient d’une remise d’impôt de 6000 €.

S’ils choisissent la convention Anah, ils devront également plafonner leur loyer à 10,07 €/m². Sur leur revenu locatif annuel de 18 126 €, ils bénéficient d’un abattement de 30 % ce qui donne une base de 12 689 €. Mais ils déduisent également les frais d’achat, soit 25 600 €.

Ils se trouvent donc en déficit foncier de 12 911 €, ce montant venant se déduire de leur base de revenus imposables dans la limite de 10 700 €/an.

S’ils choisissent la loi Pinel, ils continueront de déduire toutes leurs charges, et de percevoir leur remise d’impôt annuelle jusqu’à la fin de la 12e année.

S’ils choisissent la convention Anah, il leur restera une part de déficit foncier à imputer l’année prochaine. De plus, ils continueront de bénéficier d’un abattement de 30 %, jusqu’à la fin de la 6e année. Au-delà, ils pourront reconduire leur convention pour 6 ans, et ainsi de suite.

En conclusion, le choix entre ces 2 dispositif dépend en particulier du montant de l’investissement, et de la durée de mise en location. La convention Anah pourrait être un bon substitut, au cas où la loi Pinel venait à disparaître après 2017.

Note : il s’agit de calculs approximatifs, simplifiés et arrondis afin de faciliter la compréhension. Dans la pratique l’investisseur immobilier déduit également les assurances, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les frais de caution du crédit immobilier, etc.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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