Accueil Loi Pinel et défiscalisation Convention Anah ou loi Pinel, qui est fiscalement la meilleure ?

Convention Anah ou loi Pinel, qui est fiscalement la meilleure ?

La loi Pinel permet aux investisseurs de réduire leurs impôts, en appliquant un pourcentage sur le prix d’achat. La convention Anah offre un abattement en plus de la déduction de tous les frais d’exploitation. Ces 2 dispositifs présentant le même loyer intermédiaire, penchons-nous sur les avantages fiscaux qu’ils procurent.

Convention Anah et loi Pinel : les avantages fiscaux

La loi Pinel offre une remise d’impôt aux propriétaires bailleurs. Cette remise est de 2 % par an sur le prix du logement acquis, de la 1ère à la 9e année, avec contrat minimum de 6 ans. De la 10e à la 12e année elle descend à 1 %.

Elle est plafonnée à 300 000 € d’investissement par foyer fiscal, à raison de 5500 €/m² maximum. En clair, elle permet une remise d’impôt maximum de 63 000 €.

La convention Anah ne propose pas de défiscalisation, mais un abattement de 30 % sur les revenus locatifs. Le propriétaire bailleur doit louer sur le marché intermédiaire, exactement comme il le ferait dans le cadre de la loi Pinel, pendant 6 ans renouvelables.

Micro foncier ou réel simplifié ?

Les revenus locatifs perçus au travers de la loi Pinel peuvent être imposés au régime du micro foncier, qui permet un abattement de 30 %. Toutefois si l’investisseur perçoit plus de 15 000 € de loyers annuels, il est automatiquement inscrit au régime du réel simplifié.

Les revenus locatifs perçus au travers d’une convention Anah, sont uniquement applicables au régime du réel simplifié. Si le propriétaire bailleur ne peut donc pas appliquer d’abattement supplémentaire à celui auquel la convention lui donne droit, il peut déduire ses charges.

Comparaison entre convention Anah et loi Pinel

Prenons l’exemple d’un couple qui souhaite investir dans l’immobilier sur Rennes Métropole.

S’ils choisissent la loi Pinel ils se tournent naturellement vers les programmes neufs. D’après les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), il fallait compter 3996 €/m² sur Rennes Métropole au 4e trimestre 2019.

S’ils choisissent la convention Anah, ils se dirigent vers l’immobilier ancien. D’après les chiffres de l’observatoire LPI, il fallait compter sur 3542 €/m² pour un appartement ancien sur Rennes Métropole au 4e trimestre 2019.

Admettons qu’ils choisissent une surface de 45 m², en comptant les frais d’achat immobilier ils auront donc dépensé :

  • En loi Pinel 180 000 € (prix du logement) + 4200 € (frais d’achat) = 184 200 €.
  • En convention Anah 160 000 € (prix du logement) + 13 000 € (frais d’achat) = 173 000 €.

Cet investissement locatif devra leur rapporter des loyers, qui sont donc plafonnés. En location intermédiaire, le plafond est le même dans ces 2 dispositifs en zone B1 : 10,28 €/m². Notre couple d’investisseurs pourra donc louer leur appartement de 45 m² à 462 €.

Leur rendement brut avant impôts et charges sera donc de :

  • En loi Pinel 3,00 %.
  • En convention Anah 3,20 %.

Pour info : le dispositif Pinel leur donne la possibilité d’appliquer une majoration sur le plafond de loyer.

Mais le rendement net après impôts est beaucoup plus important pour l’investisseur immobilier.

Dans les 2 cas seuls 70 % des revenus locatifs iront s’ajouter à leurs revenus, toutefois en loi Pinel ils réduiront leurs impôts de 3600 € soit 2 % du prix d’achat.

En convention Anah ils déduiront les frais d’achat de leurs revenus locatifs. Ils se trouveront donc en déficit foncier de :

(462 € * 12) – 13 000 € = 7456 €

Cette somme viendra se déduire du montant de leurs revenus. Au cours des années suivantes, ils ne se trouveront sans doute plus en déficit foncier mais pourront déduire tous les frais relatif à l’exploitation de l’appartement.

En conclusion, la loi Pinel pourrait être fiscalement plus intéressante que la convention Anah. À moins que les investisseurs ne se tournent vers l’ancien avec travaux. Dans ce cas ils pourront déduire le coût du chantier de leurs loyers et obtenir un déficit foncier. Ils pourront l’appliquer pendant un maximum de 10 ans à raison de 10 700 €/an.

Notons que les travaux peuvent être subventionnés. Cette aide est sujette à des plafonds de ressources et peut atteindre 10 000 € pour la rénovation énergétique.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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